神马文学网金岩石：我不担心中国房价暴跌 只担心房价暴涨-金岩石-搜狐博客
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 00:41:26
“我不担心中国房价暴跌，只担心中国房价暴涨”，国金证券首席经济学家金岩石在接受记者采访是表示。对于近期网上流程的“房价暴跌图”，金岩石分析了日本60年代开始以来经济以及房地产发展的概要，继而道出以上观点。
金岩石分析：如果将日本楼市泡沫作为标准，楼市泡沫的生成是分成三个阶段。
第一阶段：地价飙升推高房价，该阶段发生在日本60—75年间，15年当中，日本的地价平均每年递增20%左右，其中最高的一年是1963年当年地价上涨43%。
第二阶段：地价和房价同比上涨，该阶段发生在1970—1985年也是15年，此时每年房价递增，一半是地价上涨，一半是房价上涨。
第三阶段：1985—1991年日本的地价平均涨幅达到了7.6%，但是房价上涨超过了20%，因此我们可以将泡沫定义为两个标准，第一就是脱离了收入标准，第二，脱离了地价，特立独行。
当一个地区房价脱离地价又脱离收入的时候，该地区的房价是由外部资金推动的，因此伴随着外部资金的撤出导致房市暴跌，从1992年到现在房价跌了70%，地价下跌了50%以上，这就是日本的基本情况。
我们将日本的楼市泡沫说清楚，才可以理解中国跟日本对比，目前中国楼市应该是处在日本的1965年—1980年区间，该区间有四个主要的指标。
1、中国现在的人均GDP跟日本的1965—1968年相似。
2、宏观经济总量，日本是1968年成为世界第二经济体，我们今年将超越日本。
3、日本城市化率是在1965年达到45%、46%，目前中国的情况是45%、46%。
4、日本的高铁是在1960年加速，1980年基本完成，中国是1997年开始加速，经过六次提速，现在刚刚超过日本1980年的水平，五年后也就是当中国的高铁网基本完成之后，我们形成以武汉为中心四个小时的铁路网，该阶段才刚刚达到日本1985年的水平，因此从这个意义来讲，如果要对比就认真对比，对比的是城市化率和人均收入、人口流动的速率、经济总量，按照这四个标准来看，中国目前还是处在日本1965—1980年间，也就意味着日本楼市泡沫升腾的前夜，现在担心的不是房价暴跌，而是房价暴涨。
以前我是坚决反对开征物业税的，现在有条件支持，不能叫做物业税，名字应该叫做住房持有税，防止中国重蹈日本的情况，这是挑战当前中国决策的问题，避免日本1985—1992年每年20%以上的攀升，之后像瀑布一样直线下跌，1992年的时候日本东京新宿也就是豪宅区70平方米的精装修房卖到150—200万美元一套，暴跌后只有35万美元一套，现在是45—50万美元一套，这就是日本房市暴跌的路线和房市保障的阶段。
中国还处在地价上涨的阶段，还没有出现地价不涨房市上涨，本地不涨外地上涨的情况。