湘水之鹤：中国房地产将走不出崩溃的死局

中国房地产将走不出崩溃的死局

当前一段时间网上流传一个房地产崩盘时间表时，立即招致很多专家、学者及房地产开发商、炒房客等大批群体的一致反对，他们举出中国城市化、人口红利、岳母娘需求等大量理由，企图说明中国房地产将不会崩盘。其实，经过笔者仔细研究，我认为，该时间表中除崩溃时间可能与现实存在一定差异外，其预测的结果是非常正确的，中国房地产将走不出崩溃的死局，而且就可能在近二年之内。

之所以认为中国房地产将走不出崩溃的死局，而且崩溃就可能发生在近二年之内，原因如下：

一、中国目前的房地产已异化成一个由投机需求所主导的金融市场。

经过近几年的价格猛涨，中国目前的房地产只有投机需求，极少有投资需求，更缺乏真实的住居性需求。而且，投机者经过2003年以来的连续7年的房地产炒作，已积累了巨大资本，已远远走出了当年小打小闹的初级阶段。看看《2009胡润财富报告》，已有多少炒房客跻身于千万、亿万富豪行列，你就会发现目前的房地产市场的投机力量有多么强大。另外，从房地产这个产品本身来看，目前基本已完全脱离了消费需求这个普通商品的一般属性，而是完全已异化成一种只具有投资属性的金融产品。而且由于投机力量过于强大，同时又借助于商业银行提供的强大的财务杠杆，使房地产具有极高的转手率和价格上涨空间，因而更异化成一种具有金融衍生品特点的特殊金融产品。在一个由投机需求所主导的金融市场中，价格越高，需求越大；需求越大，价格越高。而且更为致命的是，这种投机需求由于能从中国金融体系中进行便利融资，因而使投机的财务杠杆越发扩大。一个失去约束的投机市场，在财务杠杆的猛烈助推下，房地产将成为一种特殊的金融衍生品，房价不坐火箭飚升才是违反经济规律的，指望房价平稳上升才真是痴人说梦。据笔者估计：如果中央政府不采取猛踩刹车的方式，北京四环内的平价房价年底将突破6万元/平米，2011年底将突破9万元/平米。由于房价已彻底抛弃住居性需求，因此，2012年将是房价的空转期。由于市场上完全没有了住居性需求，因此，房地产将全部是在投机者之间进行倒手，当最先清醒的一拨投机者因恐惧而撤退时，房地产将倒下第一张多米诺骨牌，于是房地产将迎来一个漫长的连续跌停的过程，而且将长时间内无人接手，直到住居性需求能够重新承接为止。

二、中央政府并没有完全认识到采取强烈调控的主观意愿。

政府是市场经济的守夜人。世界各国，对于整体的宏观经济最能起主导作用的是中央政府，而且最有能力干预的也是中央政府。

但是，自2008年以来，温家宝总理多次在政府工作报告中提及要对房地产进行调控，而且也确实采取了不少措施，出台了不少政策。但是，中国决策层并没有真正认识到房地产到底恶化到什么程度，也没有认识到高房价形成的机理，因而多次对房地产进行调控的立足点都是强调要稳定房地产的价格，而不是要打跨高房价。同时，房地产对于经济所产生的拉动作用也一直是决策层所留恋的，尤其是2007年底的全球金融危机席卷我国后，中央政府对于房地产又寄予了厚望，因而又容忍它对整体经济所产生的破坏作用，出台了一系列刺激房地产疯狂的政策举措。由于调控的主观意愿不强，认识不清，政策措施不力，因而，中央政府出台的一系列宏观调控政策不但不能摁下房地产这头飚涨的烈马，而且调控方向不准，更成为房价上涨的重要推手。

在房价飚涨中，中央政府这个市场经济的守夜人睡觉了！

三、中国商业银行的治理结构出现重大问题，而且金融监管缺位。

是什么力量使投机需求在短短数年时间内由星星之火而成为燎原之势，不但使投机分子成为中国新兴的暴富群体，而且能左右今天中国的房地产市场，并且能一次次成功躲避一轮轮的国家宏观调控呢？我想，这里面一个最强大的帮凶就是中国的商业银行。

中国的商业银行是股东力量最小的商业银行，实际上还是掌握在各级政府手中，所有者位置长期虚置，所有者权益长期得不到有效保障。经营者实际控制商业银行的经营管理大权，形成内部人控制的实际体制，委托代理关系中经营者始终掌握主动权。因此，经营者为实现任期内的个人利益回报最大化，总是最大可能地追求个人短期利益，而怱视商业银行的长期利益。而且把这种短期利益最大化的经营理念传递到商业银行的各个经营层面，尤其是传导到基层经营单位后就成为只追求增长所带来的短期利益，而不顾增长过程中所隐藏的长期风险。在许多商业银行的基层经营单位，只有唯效益论和指标论，因而在经营中往往铤而走险。反映在商业银行办理按揭贷款中，就只注重业务量而不顾风险，一些基层经营单位甚至把银行内部的管理规定和金融监管规定抛诸脑后，有令不行，有制不依，与开发商、中介机构、炒房者组成了利益同盟，大肆办理假按揭，为炒房客提供财务杠杆，便利它们的投机炒作。同时，由于我国的金融监管手段落后，整个社会的信用体系建设不健全，配套的法律环境建设不足，使得我国的金融监管力量不强，不能对商业银行的基层经营单位进行有效监管，从而不能及时发现并阻止大量假按揭的开展。商业银行假按揭的大量盛行，成为投机炒房客在短期内暴富和迅速积聚力量的最大帮凶。可以说，没有商业银行的大量假按揭，便没有今天这样的高房价，也不可能使炒房客在极短时间内跃入胡润的财富榜。如果说投机者是房地产市场中的恐怖分子的话，那么商业银行则是给恐怖分子提供原子弹的幕后黑手，它使恐怖分子的破坏力在短时间内骤然增强。

四、中国经济学整体研究水平落后，主流经济学家难以找到治理高房价的药方。

笔者有幸长期工作和生活在北京，不时有机会接触一些中国一线的经济学家，甚至有些经经学家还成为中央政府的智囊团成员。但从他们长期的演讲中发现，这些主流经济学家们的主要观点无不集中在城市化、人口红利、货币宽松、外资巨大、有钱人太多、房地产对经济有拉动作用等一些事实表象上，而没有透过这些事实表象去研究它们到底如何去影响房价、如何对经济造成深层次影响的一些基本原理。可以说，中国目前主流经济学家对于疯狂的高房价都是如坠云雾，多数一线经济学家都没有发现房价暴涨的形成机理，甚至连是房价决定地价或是地价决定房价这样一个简单问题也弄不明白，因而提出的一些政策如土地政策、物业税政策、利率政策、准备金率政策根本没有任何针对性或是可执行性，不可能对过热经济产生即时的任何降温效果，有些政策还是一人感冒全体吃药的胡来政策，对经济整体会造成极大的干扰和破坏效果，对一些非房地产行业带来极大的伤害，因此，中国经济学的整体研究水平已远远不能适应中国现代化建设的现实需要了。目前，大多数经济学家最多成为任志强这样的房地产开发商的传声筒，只会复制、传播他们的观点，甚至还为他们的理论提供一些牵强附会的理论依据。如一些灭绝人伦的丈母娘需求、同居需求，则是给了中国整体经济学抹了黑，使得中国经济学在世界舞台上失去了道德制高点。由于中国经济学整体研究水平落后，难以对中央政府的宏观调控提出有效建议，也使得中央政府难以找到治理高房价的药方。

试想，在一个由投机所主导的“金融市场”中，商业银行为投机提供充分的财务杠杆，使投机力量瞬间膨胀，推动房价迅速飚涨。同时，在一个经济学研究水平落后的制度环境里，主流经济学家对房价飚涨的机理认识不清，使得最具有调控力量的中央政府则对危害认识不清，因而缺少强烈调控的主观愿望。再加上在中央智囊团的经济学家们不能对高房价提出有效的治理良方，反而可能出歪招、邪招，房价如何不疯狂？因此，中国目前围绕房地产基本形成了一个死局，利益各方都陷入其中而不能独自解开，唯一解脱的办法就是崩溃一个途径。

什么时候崩溃？看看最近调查称北京居民未来一年内购房意愿下降到16.9%，这是否可以看作房价即将崩溃的一个可怕信号？这留给时间去验证。