解析长沙旧城改造之“朝阳模式”

解析长沙旧城改造之“朝阳模式”   发表日期：2008年5月6日  共浏览857 次      字体颜色： 选择颜色 黑 色 红 色 黄 色 绿 色 橙 色 紫 色 蓝 色 褐 色 墨 绿 深 蓝 赭 石 粉 绿 淡 绿 黄 灰 翠 绿 综 红 砖 红 淡 蓝 暗 红 玫瑰红 紫 红 桔 黄 军 黄 烟 灰 深 灰 灰 蓝    【字体：放大 正常 缩小】
和谐·共赢：解析长沙旧城改造之“朝阳模式”
——关于芙蓉区朝阳二村整体改造模式的创新与启示
长沙市人民政府研究室
[引言] 与时俱进，寻求合理的空间布局和可持续发展，努力改善城市人居环境，城市改造是每座城市不得不面对的严峻课题。然而，国情与民生，发展与稳定……每一项都关乎“城市手术”的成败。如何在平衡中寻求突破，在和谐中实现嬗变，是每个城市的管理者都必须面对和思考的问题。
芙蓉区朝阳二村位于长沙火车站西南面，东邻车站路，西至朝阳路，北起解放路，南抵人民路，是上世纪70年代初为建设长沙火车站和五一路兴建的安置小区。朝阳二村整体改造工程于2005年正式启动，2006年1月开始拆迁，2006年12月启动安置房建设，自拆迁工作启动以来，出现了诸多令人惊叹和深思的现象。
关键词一：规模速度。朝阳二村整体改造工程拆迁安置涉及3758户住户，12500余人，是目前长沙市最大的旧城整体改造项目。目前，已签订拆迁安置协议3111户，占84%，提前半年时间完成计划目标，其规模和速度综合考量刷新了长沙市旧城改造拆迁记录。
关键词二：拆迁超市。该项目彻底改变了城市改造拆迁中群众抵制拆迁的格局。据统计，第一批拆迁第一个月签订了900多户，第二批拆迁第一天签订了130多户。第三批拆迁于7月7日启动，7月6日晚，即有300多名拆迁居民通宵排队守候在拆迁建设指挥部签订拆迁安置协议，第一天签订了500多户。拆迁居民踊跃排队争相签订拆迁安置协议的盛况令前来采访的新华社记者叹为观止，称其为“全国迄今为止独有的拆迁超市现象”。
关键词三：和谐稳定。朝阳二村社情复杂，初中以下文化程度的居民占总人数的70%，领取最低生活保障人员占芙蓉区全区低保对象的1/4，有 “两劳回归人员”136人，涉毒人员95名，法轮功人员8名。但拆迁安置现状与其复杂的社情形成了鲜明反差，在整个拆迁安置过程中，没有一人因拆迁安置上访，真正实现了“拆得下、安得心、稳得住”。
为探究和解析朝阳二村整体改造工程呈现出的诸多独特现象，长沙市政府研究室对该项目拆迁建设情况进行了深度调研，期冀从中探寻出一些于旧城改造具有指导意义的规律，供全市各级各部门领导参考。
解析“朝阳模式”的主要特征：按照“政府主导、居民做主、市场运作、政策扶持”的思路，坚持以民为本、和谐共赢，积极创新理念和机制，形成了以“民利最大化”、“整体就地实物安置”、“诚信融资”、“阳光拆迁”为亮点的旧城改造“朝阳模式”
朝阳二村整体改造项目启动之初，市长谭仲池亲自带领市直有关部门现场调研，并提出了“政府主导、居民做主、市场运作、政策支持”的朝阳二村整体改造项目16字方针。在这一思路的指导下，芙蓉区委、区政府一方面积极借鉴外地旧城改造的经验；另一方面，更多地从实际出发，于项目推进的实践中不断创新，在思想理念、工作方法、安置模式上等方面形成了自己独具一格的鲜明特色，成功破解了拆迁安置这一旧城改造的关键性难题。朝阳模式的突出特征集中体现在以下四个方面：
模式特征一：朝阳模式是旧城改造的一次理念创新，坚持以实现人民群众利益最大化为核心，实现了政府、群众和投资商和谐共赢的最佳契合
政府作为城市规划的制定者和城市建设的组织者，在旧城改造过程中起主导作用，政府主体的理念创新是从根本上破解旧城改造难题的首要因素。朝阳二村的整体改造顺利推进，关键在于没有沿袭过于侧重商业开发的传统改造理念，而是将提升群众的幸福指数和生活质量置于第一位。一是始终注重将民意作为决策基础和依据。在改造建设启动之初，组织了三次大规模的摸底调查工作，根据绝大多数居民的意见最终确定整体就地实物安置的基本模式。拆迁安置方案制定过程中，先后20多次召开党员代表大会、楼栋长会、居民议事会，分别组织了5次200余人参加的征求意见座谈会，召开了楼栋长、党员代表、居民群众代表等600多人参加的方案见面会，根据居民群众提出的意见和建议，对方案进行修改完善，使之具备更广泛的群众基础，更具操作性。拆迁安置方案公示期间指挥部对所有住户发放通知共3600多份，集中20余天时间，分批组织居民群众进行政策咨询。由于在每一个环节都体现出政府全心为民的浓郁情怀，群众对拆迁安置的认同感和参与度空前高涨，群众的支持率达到了96％。二是始终注重将民利最大化作为利益分配平衡基点。在这一模式中，政府坚持让利于民，将约60%的土地用于集中安置居民，并将相关开发收益全部投入安置区建设，改善人居环境和基础配套设施；投资商无偿垫资配合政府完成安置任务后，能够取得高层安置后节约土地的商业开发权作为回报，从而获得较为稳定的预期收益。特别是拆迁居民获利明显，一方面通过拆迁改造，群众住房以旧换新，在改善居住环境的同时，获得明显的房屋增值利益；另一方面，通过拆迁改造，每户可无偿增加住房面积10-15平方米，原住房面积小于36平方米的拆迁户，先补足面积再计算追加面积，确保安置后每户新的住房面积均在51平方米以上。三是始终注重在操作环节设计凸显民生优先取向。朝阳二村占地面积200多亩，住户3758户，改造建设任务重，难度大，为减少拆迁住户在外的过渡之苦，采取了“整体改造，分步实施，稳步推进”措施，将改造区域分为七个地块，分三期拆迁改造。为解决拆迁改造给群众带来的不便，指挥部设立了二手房房源信息介绍中心、组织专门的人员寻找过渡安置房，为群众提供优质服务；对于异地过渡的居民，春节等节日期间专门组织慰问；为行动不方便的拆迁户简化程序，现场办理选房、签订协议、公证等相关手续。
模式特征二：朝阳模式是旧城改造的一次安置模式创新，坚持整体就地实物安置，有效克服了货币安置与异地安置的不和谐因素，开创了拆迁安置零上访、零对抗的崭新局面
拆迁居民的安置是决定旧城改造成功与否的关键。朝阳二村创造性地采取整体就地实物安置模式，既尊重了广大居民意愿，有效防范化解了货币安置与异地安置模式中群众不愿背井离乡而产生的社会矛盾，又节约了有限的土地资源，在安置模式的创新和机制的设定上奠定了和谐共赢的基石。一是就地实物安置。即在朝阳二村原址上规划建设105亩的现代化居民集中居住小区，并根据居民的意愿“以面换面”，解决居民住房问题。在安置住房建设上，采取高层安置的集约用地模式，向空间要土地。拆除原来的70余栋多层房屋，在原土地上建设7栋28-32层的高层建筑，可以全部安置原住的3000多户居民，“节余” 土地约70亩，有效挖掘了城市土地资源的潜力。目前，朝阳二村95%以上的拆迁户选择了安置房，实施了就地实物安置。二是零投入置换新居。通过“以面换面”，就地安置的拆迁群众均不需任何投入即可将旧房置换为环境优美、配套齐全的新居，且较原住房增加10-15平方米。以原住房40平方米的住户为例，拆迁安置不仅可以得到面积不小于51平方米的新房，而且可以获得重点工程提前搬迁奖、过渡费、装修补偿费、搬迁费等补助。在不计算居民自身投入的情况，可以保证拆迁群众过渡期居住水平和新居装修水平略高于原居住水平。同时在拆迁过程中，通过广泛征求居民意见，按面积适度划分住房类型段，为居民量身设计安置房户型，得到了拆迁群众的普遍赞誉。三是灵活处置特殊矛盾。对于一楼门面，坚持以产权证为依据，分类进行处理；对于装饰装修验收，实行按项目权重评估；对于选择一次性货币补偿的拆迁户，在享受货币补偿款的基础上给予适当奖励。由于坚持正确灵活处理拆迁安置过程中的特殊矛盾，提供了绝大多数拆迁群众利益基本均衡的良好平台，有效化解决了潜在的不稳定因素，为顺利推进拆迁安置进程营造了和谐安定的良好氛围。
模式特征三：朝阳模式是旧城改造的一次市场化融资创新，坚持面向市场选择性融通资金，探索了低风险筹措资本的新路子
旧城改造最大的瓶颈是资金不足，朝阳二村整体改造总成本预计达到13亿元，政府直接组织改造资金压力大，最有效的办法就是面向市场融资。该区充分利用朝阳二村地处城市中心地带，土地资源具有极高的商业开发价值和升值空间的优势，将整体改造项目的公益性与商业性进行有机整合，包装成招商引资项目面向全国推介，实行市场化融资，寻找合作伙伴。通过反复比较论证，最终选择了上海凯通置业公司作为开发商。除开政策性投入的4亿元外，其余9亿元的改造资金全部由凯通公司负责，建设安置房后节余的约70亩土地通过法定程序由凯通公司获取开发权。安置区建设阶段，由政府以信誉为担保向投资商借贷改造款项。
与此同时，由于朝阳二村旧城改造项目投资额度大，周期长，相比其他投资项目更为复杂，对开发商的实力、项目运作能力有更高、更严格的要求。为有效提高改造资金的使用效益，预防和规避投资风险，朝阳二村改造指挥部与凯通公司以合作合同的形式规定，在项目启动前先期将改造建设资金1亿元支付到芙蓉区与凯通置业公司共同设立的双方共管帐户上，后续改造费用亦全部通过此帐户支付，帐户实行“双控监管、足额到位、适时拨付”，确保了项目运作的安全性和可靠性。
模式特征四：朝阳模式是旧城改造政策、机制的一次综合创新，坚持强化政策激励导向作用和权威性，形成了较为完备的政策保障体系
旧城改造项目中遇到并急需解决的都是长期以来积淀下来的老大难问题，没有政策的强力支持就无法实现成功改造。为促进朝阳二村整体改造的成功推进，省委常委、市委书记陈润儿，市委副书记、市长谭仲池，副市长徐湘平等省市领导高度关心，明确制定相关政策，支持项目建设。正是在各级领导的高度关心和推动下，在朝阳二村整体改造中，进行着一场旧城改造政策、机制的综合创新，完备的政策保障体系为项目成功运作提供了坚强的保障。一是注重政策的引导功能，强化政策的扶持和激励作用。为支持朝阳二村旧城的整体改造，本着让利于民的宗旨，将其纳入棚改优惠政策范围，在税费、贷款等方面获得了倾斜性支持；项目的市政道路(城市干道和小区道路)与配套管网争取了由建设、城管、电力、电信、燃气、自来水等相关部门和单位同步承担建设。市、区两级政策性资金投入全部用于居民安置，发挥了巨大的引导作用。在激励政策方面，对异地安置的住户，实行了经济适用房的优惠政策；对在规定时间内签订拆迁安置补偿协议，移交被拆迁房屋的居民，分别给予300-50元／平方米“重点工程提前搬迁奖”，并制定和实施了“先签协议先选房”等一系列优惠政策，调动了积极性。二是注重政策的可持续性操作，强化政策的预见性和统一性。朝阳二村的拆迁安置方案酝酿出台历时一年，有效综合国家和省、市有关国土、房产、拆迁安置等方面的法律法规和政策，深入进行市场调查和科学的预测分析，相关安置补偿标准具有较强的预见性。在整个拆迁安置过程中，高度强调政策的一致性，从第一户拆迁户到最后一户，全部按同一标准执行，一把尺子量到底，杜绝了群众的攀比。三是积极实施扶困救助制度。对五保户、重大疾病人群（未参加医疗保险）、烈属及伤残军人、残疾人（享受低保）等特困户群众实施一定困难补助，建立了拆迁安置扶困救助备用金制度，在拆迁中引入廉租住房政策，制定了一系列“拼盘”政策对他们进行补贴和安置，以尽力维护群众尤其是贫困动迁户的切身利益，切实做到扶贫救助。四是注重政策执行的公开性，全面建立了阳光操作机制。在朝阳二村的改造过程中，始终坚持透明运作，按照以人为本和公开、公平、公正原则大力推行以“阳光拆迁政策”、“阳光补偿安置标准”、“阳光拆迁评估”、“阳光拆迁裁决”为主要内容的“阳光拆迁”工程。如严格按照签订协议时间排号选房，将每户签订协议的时间精确到分钟，及时张榜公示，接受群众监督。同时，还创造性地将司法公证引入拆迁安置过程，设立专门的公证处，对相关程序进行公证，确保公开、公平和公正。
解析“朝阳模式”的创新效应：和谐共赢是衡量城市旧城改造成功的基点。朝阳二村的整体改造，创造了安全稳定的人居环境，居民幸福指数提高，城市面貌得以改观，城市品位得以提升；在城市改造的交织磨合中，凝成了更加融洽和谐的干群鱼水深情
如果说城市的外延扩张是城市建设和发展的第一次腾飞，那么在建设资源节约、环境友好型社会新的历史条件下，进行旧城改造（城市更新），内涵式提质则是实现城市建设与发展第二次腾飞的重要途径，是城市发展的必然历程。朝阳二村整体改造工程，使其在涅磐后获得新生，为朝阳二村的发展带来全面而深刻的变化，进而对长沙城市的建设与发展产生了深刻的影响。
1、居民人居环境大幅改善，文明程度提升。城市是人们追求美好生活的载体。早在2000多年前，亚里士多德就已说过，“人们为了生存而来到城市，为了生活得更加美好而居留于城市”。改造前，朝阳二村原住的3700多户居民，户均住房面积仅46平方米，最小的只有20平方米。改造完成后，户均住房面积增加到69.85平方米，增长34%；尤其是原来占居民总数10%的享受城市最低社会保障待遇且居住特别困难（住房产权面积不足36平方米）的居民，户均居住面积由原来的33.58平方米增加到53.02平方米，增长幅度达到58%。同时，改造后的朝阳二村配套建设幼儿园、小学、绿化休闲场地等生活设施，并引进先进的社区服务理念，在社会管理形态、生活居住形态方面实现全方位变革，让旧城区居民共享城市化发展得成果。旧城改造不仅仅改变传统居住方式，不仅仅是人口的空间迁移，更重要的是使人们的生活档次和品位不断提高，融入现代都市生活；在思想文化上提高整体素质和文明水平，实现社会文化转型，融入城市现代文明。
2、城市面貌迅速改观，城市品位提高。旧城改造最直观的效果就是城市面貌的改变，城市品位的提升。在当时的条件下，受规划的局限性影响，随着长沙市城市化进程的快速推进和城市品位的不断提升，朝阳二村的人居环境、配套设施日益滞后：年久失修的房屋普遍渗漏；蛛网般架设的电路安全隐患重重；私自改造的门面一片狼籍；社区内市政干道、小区道路和下排水道等公共设施破烂不堪，成为了繁华都市中心的一个典型的旧城区，与长沙日益提升城市品位形成鲜明对比，与现代都市文明极不相称，严重影响了省会长沙对外的形象。实施朝阳二村全面整体改造后，朝阳二村全面拆迁，市政设施按现代城市标准全部重建，原有土地上将新建7栋28至32层的高层住宅建筑。建成后的安置小区将是一个现代气息浓厚、环境优美、设施配套、功能齐全、品位档次较高、管理规范的都市新型小区，成为长沙城市中央新的风景线和靓丽的窗口。
3、城市功能布局渐趋完善，综合承载能力增强。旧城改造不仅仅是使城市的“疮疤”成为新的“亮点”，其更深的意义在于，为城市发展腾出新的空间，完善城市功能布局，提升了城市的竞争力。实行朝阳二村整体改造规划后，在居民人居环境明显改善，城区品位得以提升的同时，节余的土地用于城市立体综合开发，朝阳二村将构建一个特色楼宇鳞次栉比、商务商贸会展十分活跃、街市特别热闹繁华，三产十分发达的核心商务商贸区之一。从区域经济发展角度考量，改造后的朝阳二村凭借其得天独厚的区位优势，将迅速集聚更大人流、物流、资金流和信息流，成为长沙城市核心地段一个极具潜力的新商圈。通过改造，不仅是做到了市政建设的“填平补齐”，更实现了城市区域空间的整体增值，综合提升了城市经济发展的承载能力和城市综合竞争力，大幅增强了对外部资源的环境吸引力。
4、干群关系更加和谐，执政理念升华。旧城改造是政府与社会共同推动的一场城市的现代化革命，广大干部和群众在城市改造的进程交织磨合，促进了相互的理解和信任。在朝阳二村整体改造项目实施过程中，区、街各级干部多渠道、多层面与群众进行更直接、更深入的交流，了解群众的真实想法与需要，帮助群众解决具体的困难，民生民本意识在实践中不断深化，执政为民的理念得到升华。同时，互动的交流也让群众全面理解了政府的决策，实实在在地感受到政府推进旧城改造的根本目的，是要使人民生活更加美好，帮助居住在旧城区的居民快步迈入现代化都市生活，群众逐步由置疑、抵触向主动拆迁、出谋划策转变。拆迁群众态度的转变，干群关系的进一步融洽，折射出了社会和人民对干部队伍的肯定，对党和政府决策的拥护，可以说，相比于实现城市的发展，对党和政府而言，赢得民心是旧城改造更大、更深层次的收获。
解析“朝阳模式”的深刻启示：旧城改造是经济与民生的高度统一，是对党和政府执政能力的综合考验。朝阳二村整体改造中体现出来的强烈创新精神、解决问题的系统理念、为民谋利的民本意识和精雕细琢的工作艺术，对于整个城市的旧城改造具有重要的借鉴意义
朝阳二村的整体改造，是在城市拆迁难度普遍增大、融资环境普遍从紧、群众基础相对薄弱的条件下进行的一次成功运作，标志着长沙在旧城改造的探索上取得了重要突破。从中，我们可以得到一些具有借鉴意义的深刻启示。
——旧城改造是新时期对城市政府的执政水平的综合考验，必须坚持以民为本，把保障和增值群众利益作为核心
旧城改造目标是一个综合性的指标体系，政府、开发商、城市居民作为参与改造的主体，都有自身的利益追求。在目标导向上，能否始终坚持把群众的利益摆在第一位，将保障和增值群众利益作为目标体系核心，是决定改造能否成功的关键。朝阳二村的整体改造，始终将居民利用摆在根本位置，通过保护和发展群众利益赢得了广大人民群众的支持和爱戴。这充分说明，在改造中，要充分保障群众的既得利益。“双鸟在林不如一鸟在手”。群众自愿拆迁的底线是现实利益无损失，在旧城改造的拆迁安置环节要充分考虑现实利益的权重。无论采取何种安置模式，都必须坚持居民生活质量不降低的原则，拆迁补偿必须严格按相关政策规定执行，应当给予的补偿要及时、足额补偿到位，有条件的在坚持总目标和不突破改造成本的前提下，可适当提高补偿标准。采取就地安置的要尊重居民的个性化需求，广泛征求意见，进行综合平衡，在安置住宅的户型、面积等方面考虑居民的实际需要，采取技术措施灵活处理，避免群众利益的“软损失”。在改造中，要努力增值群众的长远利益。旧城改造虽然改善了城市人居环境，但同样也打破了原有的生产生活模式，“城中村”居民失去了土地资源，社区居民生活成本提高。只有统筹解决了长远经济和社会问题，才是成功的旧城改造。进一步完善养老、医疗等社会保险体系，落实最低生活保障，构筑长效保障底线；进一步加强就业技能培训，扩大社会就业能力，提高失地农民和城市失业人员自我造血能力；管理和经营好生产安置项目，开辟新的集体经济增收渠道，确保改造后的村和社区在不增加甚至降低居民公益负担的情况能够正常运转。在改造中，要建立群众利益优先的保全体系。优先保障安置区建设，在土地使用、基础设施建设等方面，严格实行“先安置，后开发”。实行资金运作的“封闭”管理。资金运作一直是困扰城市旧城更新的关键问题。在旧城大规模成片开发过程中，应建立行之有效的资金财政政策，实行资金运作的“封闭”管理，确保旧城改造先期公益性项目实施的资金投入。对于该地区项目库的土地收益应在财政列支中做到专款专用，封闭运行，以利于下一步拆迁储备及公益性项目施工等的资金筹措，确保旧城成片建设的顺利实施。
——旧城改造是综合、复杂的系统工程，必须用系统的理念统筹全局，确保项目整体平衡推进和效应持续发挥
朝阳二村整体改造工程从规划建设到项目全面建成，前后跨度将达5年。从项目实施的过程可以看出，项目一经启动，需要协调解决的问题纷繁复杂，涉及到的人员参差不齐，可能面临的阻力和风险始料未及。其旧城改造项目的综合性、复杂性和系统性决定，城市旧城改造必须用系统的理念统筹全局，精心谋划，有序推进。要统筹整体改造与分片推进。一方面，整体改造条件适宜的尽量实行整体改造，结合城市发展总体要求，拆迁、安置、开发全盘统筹，进行中长期的远景规划，避免短期内的二次改造。另一方面，旧城改造是一项耗资巨大，建设周期长的综合性建设工程，绝对的先拆后建既会造成资金压力，也会加大对居民生产生活的影响，应在总体规划框架内分片滚动改造，拆一批，建一批，安置一批。要统筹主体项目与配套工程。旧城整体改造作为综合性系统工程，除建筑物的更新外，还涉及整个城市市政系统的重构，因此在规划过程中，应结合实际情况做到分层次规划和分层次实施。在统一规划的基础上，制定建设项目库（群），建立相关项目同步推进机制，通过政府统一协调，组织相关职能部门、使用单位、社会力量和开发商分别承担有关项目建设。通过多手段的综合运用，将城市基础设施建设、土地运作、拆迁改造、综合整治等结合起来，道路改善哪里，环境整治到哪里，土地储备到哪里，拆旧建新到哪里，市政设施优化到哪里，社区管理到哪里，形成旧城整体的综合发展。要统筹环境改造与经济发展。旧城改造既要实现城市面貌的全面改观，规划设计适度超前，提高硬件设施、社会管理等方面的现代化水平，要有生态环保理念，刚性落实城市公共绿地、建筑容积率等指标；同时，又要致力通过改造挖掘发展潜力，提升发展水平，改造区域在城市功能布局中要有明确的定位，无论是规划、建设，还是后期开发，都必须确保改造后的新城区具备较强的综合承载能力，具有长效的发展活力，成为现代城市经济发展的一个有机组织部分。
——旧城改造是高投资的风险项目，必须善于创新求变，用发展的理念市场化破解融资难题
旧城改造面临的最大问题是资金投入问题，我国的国情决定了绝大部分城市不可能由政府财政独揽旧城改造任务。朝阳二村整体改造项目在项目指挥部的精心运作下，以市场化的手段，多轮驱动筹集资金，并有效地规避了投资风险。实践证明，只有创新求变，用发展理念来寻求对策，才能很好地破解资金难题。要充分挖掘资源潜力。要善于“从旧城土地中抓效益”。旧城区一般都是位于城市中心地带，区域内的土地资源价值比较高，旧城改造必须于土地潜力效益的最大化。在改造过程中，积极推广高层安置，提高容积率，节约居住用地面积，相对提高现有土地的商业开发空间。优化用地结构，盘活存量土地，结合旧城改造，实行“退二进三”产业结构调整，将旧城区工厂相对集中迁移到城市周边地段的工业集中区，腾出土发展商业服务产业。要有效创新运作模式。要遵循市场经济规律，引进社会资本参与旧城改造。根据旧城改造总体规划，进行可行性论证，精心策划包装好招商引资项目。坚持“整体改造”原则，在确保规划权威性的前提下，根据严格的准入标准，选择具有较强经济实力和丰富城市开发经验的投资商。要注重旧城改造特殊的民生因素，充分估算和权衡，确定一个政府、群众、开发商利益合理分配的格局。要制定完善的项目运作合作机制，形成规范的监督管理体系，确保开发商在规划、拆迁上都要严格按照项目总体规划和政府的规定进行。要积极转变政府角色，从原来的直接参与旧城改造开发转变为保障拆迁安置、提供优良环境服务上来。要善于做优政策投入。国家、省、市各级对于城市建设和维护都有大量的预算投入，各地对于旧城改造都出台了一系列的优惠和鼓励政策。在旧城改造当中，一方面，要积极争取政策支持，努力降低旧城改造的政策性费用成本；另一方面，要加强资源的整合利用，认真做好基础设施配套规划，加强纵向和横向的协调，争取交通、通讯、电力等行业部门将改造区域纳入重点规划范围，加大投入力度，并制定最优化的方案将项目进行打捆，形成集中投入效应。
——旧城改造是平衡多方利益的精细化工作，必须讲究工作艺术，积极争取群众广泛支持。
旧城改造彻底改变原住居民的生活状态，由此带来的不适应往往可能导致群众的不理解、不支持，成为了工作推进的最大阻力。朝阳二村拆迁安置的成功实践表明，除了需要有广泛的政策基础和正确的策略外，还必须有高超的工作艺术。一要注重把准改造的时机和条件。推进旧城改造要把握好“火候”，行政捏合、人为推动都是大忌。早改改不动，迟改成本增高。从现实状况看，旧城改造开发必须坚持四个必备条件：改造建设在城市规划之中；有能够理解政策和落实政策的强有力的基层工作班子；有能够支付或者承担改造成本的经济实力；群众有要求改造的主观愿望，大多数群众的同意和支持。二要注重增强群众的心理承受能力。从实际情况看，造成旧城区拆迁困难的原因，除了对经济利益的权衡不一致外，居民心理抵触是一个重要因素。在旧城改造过程中，要给群众一个思想缓冲的空间，要切实强化群众思想工作的广度和深度，广大干部要与群众融合在一起，设身处地、站在群众角度、维护群众合法权益方面，动之以情，晓之以理，要善于通过群众做群众思想工作，实现“要我拆”到“我要拆”的重大转变。三要注重坚持多措并举化解矛盾。注重细节，关心群众，对拆迁户进行走访慰问，了解拆迁过渡以及子女就学、转学等实际困难，有针对性地帮其服务，做到 “人性化拆迁”。 要采取实事求是的态度，正确引导媒体，将拆迁工作方案、进度、操作方法、补偿方式等通过媒介向社会公布，使被拆迁群众能较全面了解拆迁情况，尽力争取全社会、广大市民的关心、理解、支持，形成积极向上的舆论宣传氛围。对于漫天要价，故意刁难闹事，影响项目工程的，要依法依规进行处理，全面营造一个合力推进项目的良好环境。
旧城改造是城市建设发展过程中的一个世界性课题。无论是在发达国家，还是在发展中国家，每一座城市都在不断探索适于自已的改造模式，力争以最低的成本获得最佳的改造效果。朝阳二村旧城整体改造模式，使朝阳二村于最和谐的状态中完成了一次城市的美丽蝶变，其巨大的成功必将对整个长沙旧城改造产生深远的影响，在它的带动下，旧城改造将牵引着长沙城市实现一次又一次完美的嬗变，长沙城市将更加美好迷人！