“倒按揭”的中国难题

“倒按揭”的中国难题
今年两会期间，全国政协委员、建设部科技司司长赖明在提案中描述了“以房养老”模式，并建议对此进行调研，选择大城市做试点，运作成熟后向全国推广。他认为，这种方式是将养老保险、社会保障与购房养老相结合，实现保险金“从养老中来，到养老中去”的循环。这不但有助于拓宽养老资金来源，减轻家庭养老负担，也有助于老人自我保障，儿女独立自强，将我国两代人间的过度依赖改进为相对自立，从而形成新型“代际关系”。60岁前能“人养房”，同时也就为60岁后的“房养人”做出了充足的物力准备，也真正体现出“财产为人服务，而非人为财产服务”的精髓。
一时间，“倒按揭”（也称反向按揭）成了人们关注的焦点。那么，什么是“倒按揭”？“倒按揭”在国外的发展经验如何？在中国有没有发展的空间？
“倒按揭”成新养老模式？
“倒按揭”是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的按揭方式，贷款放贷对象是62岁以上的老年人。如今，“倒按揭”在美国、加拿大、新加坡等发达国家日趋兴旺，许多国外的老年人将其作为改变生活方式、过更积极生活的重要途径。
从名字就可以看出，“倒按揭”跟传统的住房按揭恰好相反，它贷款的放贷对象主要是有住房的老年人，一般来说，借款人以其自有住房作抵押向银行贷款，银行则定期向借款人放贷，在规定时期，借款人以出售自有住房的收入或其他资产还贷。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债也相应增加，自有资产则逐步减少。它是将房产产权转化为免税收入的一种融资方式。户主无需即时出售房产或放弃产权，即可获得稳定的收入，从而改善老年人的消费能力。在老年人口比例不断增长的年代，这种贷款方式已受到越来越多国家和地区的关注。
据统计，到2005年末，我国65岁及以上老年人口已经达到1.45亿，占全国总人口的11%， 60岁以上老年人口比例则提升到14%，中国已正式步入老龄社会，本世纪20年代至40年代将是老龄人口增长最快的时期，每12至13年，60岁以上的老人就要增加1亿。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%，即意味着每4个人中就有1位老年人。而且随着家庭结构的变化和消费水平的提高，“养儿防老”的难度已越来越大。特别是在养老保障体系并未健全、实施独生子女政策的情况下，未来“4+2+1”家庭结构模式将占主导地位，一对中年夫妇很难同时赡养4位老年父母和养育儿女。更加雪上加霜的是因为诸多的原因，目前我国大多数退休职工的养老金都不高，如果没有其他经济来源或子女补贴，想提高生活质量很难。
因此在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老年人老有所养、确保他们的生活质量就成了摆在我们面前的大问题。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，“倒按揭”提供了一种“以房养老”的方式，它可增加老年人的养老收入和可变现资产，提高老年人的生活质量。举一个例子，如果一位 60岁的老人，拥有一套价值 25万元的住房，没有继承人或者不想让别人继承，那么就可以把住房抵押给相关机构，并从该机构每月领取一定数额的生活费，用于改善自己的生活。有了这笔钱，可以重新装修房子，把居住环境弄得更加舒适，可以不再为医疗保健和生活费用发愁，还可以改变生活方式，比如出外度假、旅游、享受更幸福、更愉快的晚年生活。同时，“倒按揭”这种方式也可以大大减轻年轻人的养老负担，减轻政府在社会保障方面的压力，当然也为银行增加了盈利来源。
“倒按揭”的国外经验
几年前，贷款买房的概念还没有深入人心的时候，流行着这么一个故事——一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说：“我终于在临终前攒够了买房子的钱。”而美国老太太则说：“我终于在临终前还清了买房子的贷款，但我在房子里已经住了50年！” 如今，中国老太太也逐渐能接受贷款买房的概念，觉得自己可以跟美国老太太交流同样的心得了，但没想到，人家美国老太太又出新招：“临终前，我还来中国爬了趟长城，去法国吃了顿大餐、到韩国做了把整容……都是银行给‘报销’的。我那50年房龄的老房子也没啥用了，就抵给银行了。”
这是美国老太太第二次“登陆”中国，上次她带来了国人尚不知晓的超前消费观念分期付款，那可影响了不少人。这次她携带着“以房养老”模式 ，开始冲击国人千年的传统“养儿防老”。
目前，利用“倒按揭”养老的方式发展最成熟的国家是美国。美国的“倒按揭”贷款放贷对象是 62岁以上的老年人，他们可以根据其住房净资产从银行借款，借款额的多少取决于贷款类型、时间长度、房屋价值等。借款人可以根据自身情况，选择一次性支取、定额月取或信用额度等形式从金融机构获得现金。“倒按揭”的一个主要因素是年龄。年龄越大，每月能得到的现金越多，因为贷款期限可能会短一些。比如在俄亥俄州克里夫兰市，如果一名 75岁的老人拥有一套价值 25万元美金的住房，他每月可以获得 917美元；70岁的每月只能获得 791元；而 80岁每月可获得 1099美元……这样一来，对于那些年龄大而又生活拮据的人来说，“倒按揭”无疑是改善生活条件的最佳选择。
“倒按揭”还有一种新加坡模式：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，这个机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。对中国及其它比较注重家庭观念的东方国家来讲，这种方案无疑更具发展空间。
据专家预测，中国将可能推出两种可行性方案作为推出“倒按揭”的过渡，一种是老人把自住房抵押给银行后，仍旧对今后的未知遗产进行比例分配，银行根据房价、老人的寿命等估算结果每月给老人一笔钱，待老人离世后，银行对其房产进行委托拍卖，如果低于银行这些年支出总额包括利息，或与之抵平，那么银行与老人“倒按揭”关系结束，如果拍卖结果高于银行支出总额及利息，那么多余的部分将根据老人遗嘱进行安排。另一种方案是老人的子女可以选择今后再把该房产买回，待老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。这两种方式都和 “新加坡模式”十分相近。
中国“倒按揭”步履维艰
去年 6月，南京汤山温泉留园老年公寓推出“以房换养”，即在南京市拥有 60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤寡老人，自愿将其房产抵押后，可免交一切费用入住老年公寓，在其逝世后被抵押房屋的产权将归养老院所有，引来一片叫好声，但据透露，到目前为止只有两位老人和他们签了“以房养老”协议。“南京模式”的“以房换养”之所以叫好不叫座，原因归结为“房屋面积在 60平方米以上”和“必须是孤寡，没有子女”两个“苛刻”的条件上。
但养老院方面也有他们的苦衷：之所以规定房屋面积不能低于 60平方米，是因为房子面积太小就会影响到租金，而这种“南京模式”正是要靠房屋的租金来支付老人的养老费用；另外如果老人有子女，很容易引起纠纷，带来不必要的麻烦。相对于养老院一方的担心，普通百姓也有他们的担心。他们对这种“以房换养”心存疑虑，认为虽然这种形式产生的初衷是好的，但是实行起来却对老人有一定的风险性。今年刚好 60岁的王阿姨的观点很具有代表性，她说，养老并不只是基本的有吃有穿，每个老人都希望自己有高质量的晚年生活，抵押了房产的老人在养老院能否得到预期的生活是很难保证的，而且生活的质量是不容易有标准来衡量，所以她不会接受这种自己没有自主权利的养老方式。
“倒按揭”之所以在中国难以推广，最大的原因在于它挑战的是中国传统文化。与“父业子承”的伦理温情相比，“倒按揭”带有“自顾自”的负面暗示，在传统的国人心中难免“水土不服”。养老需要钱，更需要亲情、责任和归宿。自己的房子留给谁，这道选择题的答案并不简单。在我们的观念里，父母把房子留给子女是顺理成章的事，而如果父母办理“以房养老”可能会给人子女不孝的感觉，让子女承受舆论压力。这种伦理困局给“以房养老”的推行造成一定阻碍。当然，这并不是“倒按揭”在中国举步维艰的唯一原因，其他影响“倒按揭”实行的原因有：
首先，对银行来说，传统的按揭贷款时间越长，风险越小，而“倒按揭”则不然。“倒按揭”的计算非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素。这种业务在国内银行开展还具有较大的技术难度，需要进行大量的调研工作，还需要大量的保险精算人才来解决“如何将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中”的难题。考虑到我国房地产市场的价格走势、人均预期寿命等还缺乏长期稳定的表现，银行控制风险的难度很大。
其次，当前绝大部分国内商业银行实行年度考核方式，而“倒按揭”要产生盈利则往往需要十多年甚至二三十年的时间。因此银行经营部门负责人显然不会对任期后才能产生效益的贷款品种产生兴趣，而这也将影响银行推出“倒按揭”。不改变目前这种考核方式，“倒按揭”业务的扩大也是有难度的。
再者，与欧美国家居民住宅的高质量、历经百年不过时相比，我国相当部分住宅粗制滥造，质量堪忧，有些甚至刚住几年就墙壁开裂、屋顶漏水，这样的房屋能不能达到70年使用期限都让人怀疑。
另外，老年人在享受“倒按揭”的同时也意味着房屋价值的减少，这也是子女们不完全支持“倒按揭”的真实原因。最后，我国的房地产政策体系还欠完善。例如，能否对提供“倒按揭”服务的银行豁免房产增值部分的所得税，以及未来可能施行的物业税究竟包不包括土地出让金以及房产使用权到期后如何续延等，这对于商业银行能否提供此项金融服务来说都是至关重要的。因为，未来个人缴交房产增值税后剩余部分就是可支配现金，而银行则还需要按年度缴纳所得税。而且，我国目前住宅的土地使用权最长只有70年，而今后的老年人很有可能是还了20—30年贷款后才拥有完整的房屋产权，如果再向银行申请例如20年的“倒按揭”，等到银行拥有房屋的产权后，土地使用权的剩余时间往往也不多了，如果没有明确的续延政策，岂不是风险太大。
据一份调查报告显示，大部分四十岁以上的人都对“倒按揭”表示犹豫和拒绝，他们表示还是想把房产留给子女。年轻时按揭买的房子，到老了好不容易还上了，房子归自己所有了，又要把它抵押出去，住着心里也不踏实。再说了，中国人习惯将财产留给子女，对于他们来说，房产是最大的一笔遗产。但令人庆幸的是大部分年轻的受访市民表示认同，他们认为年轻时养房子的压力太大，贷款还完了，人也老了，手头的积蓄也不足。如果是丁克家庭，就要担心老了的时候无人赡养的问题，如果把房子抵押给银行，能换回一大笔钱，老年生活就会很富足。这表示在长久的将来，“倒按揭”还是可以在国内实现的，只是，这需要长期的努力和缓缓接受的过程。