中国房地产还会火到什么程度？-华尔街日报

汪 涛
就在我们以为在连续数月迅猛增长之后，房地产新开工和销售面积可能会开始放缓的时候，11月份的数据大出所料（见图1和图2）。房地产（包括住宅和商业地产）总的新开工面积较去年同期增长将近200%，而房地产销售面积也较一年前翻了近一倍。目前的房地产行业究竟有多么火？这对明年而言又意味着什么？

我们的答案
11月房地产销售和开工建设面积再创新高，而土地开发面积也接近历史高点。政府明年通过推进城镇化以扩大内需的政策可能会支撑新开工面积继续迅猛增长，而2010年中国的投资和大宗商品需求增长都有可能超出预期。
房地产新开工面积同比增速直线上升（见图1），这远远超过了低基数效应所能解释的范畴。经季节调整后，11月新开工面积较10月份环比增长了52%（没有年化)，9-11月三个月的新开工面积较前三个月增长了42%。相比于以前年份11月新开工面积的最高值：2007年的6500万平方米，今年11月份的新开工面积高达1.62亿平方米。
当然，过去几个月中开发商可能集中申请项目许可证，这样11月份的数据可能包含了这些项目将于明年某些时候才会后续动工的面积。但是，结合房地产销售、竣工和土地开发面积的数据，房地产行业内在的增长势头毫无疑问是非常强劲的（见图2）。11月住宅和全部商品房销售面积都超过了作为传统旺季的10月份，并且经季节调整后创出了历史新高。
这样毫不奇怪。目前的利率水平很低，而首套房贷利率较基准利率仍享有七折优惠。对房地产价格持续上涨的预期一方面为10多年来房地产市场的发展所验证，另一方面又得到目前充足的流动性的支持。尽管个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到了5年，但房地产购买和持有的总体税负仍然较低，尤其是和投资于实体经济的税负相比。与其他国家相比，中国没有物业税和资本利得税，租金收入只征收5%的营业税（而工资收入最高可被征收45%的所得税，企业所得税率也达25%）。这样一种激励体制确实会促使居民和中小企业更偏好对房地产的投资。
此外，最近的中央经济工作会议提出扩大内需要以全面推进城镇化为依托。尽管我们认为城镇化是一个伴随着工业化的过程，但许多地方政府几乎可以肯定会将城镇化的实质理解为建设大量城镇住房，从而积极地推动商品房地产建设（主要是高层住宅）来取代原有的农村和郊区住房。政府预期让更多人更新住宅的这一过程将会创造出更多对建筑材料和耐用消费品的需求，从而推动工业化进一步发展。
这对于2010年的投资和大宗商品需求而言意味着什么呢？我们认为房地产建设热潮才刚刚开始变得烫手──创纪录的新开工面积和大量即将转入开发阶段的新购置土地意味着2010年的房地产建设活动仍将非常强劲。这意味着房地产投资（见图3）将大幅增长，并同仍在进行中的基础设施建设一道，推动对钢铁等建筑材料的更高需求（见图4）。
目前看来，很难会有什么因素能改变明年中国房地产建设的强劲势头，但是判断房价是否能以同样的势头持续其上升趋势则要难得多（见图5）。从理论上来说，政府可能会（似乎已计划要）通过增加大众住房和廉租房的供给、降低房地产相关贷款的杠杆比率，来抑制房价过快上涨。的确，目前供给的强劲反应有可能在2010年底前改变市场的供求关系。但是中央和地方政府间的利益冲突、资产价格上涨的强烈预期（不管是理性还是非理性的）、扭曲的激励机制和过剩的流动性都将推动房地产需求在未来一年中进一步上升。避免出现房地产泡沫不会容易。

（本文作者汪涛是瑞银集团中国区首席经济学家。文中所述仅代表她个人观点。）
评论内容
2009.12.12 10:22:00
是真的！真的！房价要降了！大部分售楼部里都卖不动房子了，告诉你没有了这是最后一套了都是假的，那个楼层没有了是假的，那个户型没有了也是假的，有很多呢！你去售楼部里都说涨价了！那是假的！开发商和代理商其实心也没底，骗着一个是一个，只要你坚持住了，没事！房价会降的，好楼层会有的，好户型会有的，年底是开发商最困难的时候，政府要地钱呢！银行要贷款呢！建筑商要钱呢！连保安都要工资呢！开发商的资金链马上就要断了！大家坚持住！不能让开发商缓过劲来一个月，只要一个月，大家都不出手买房，房肯定降的，是很大的幅度！为了房价下来，我们大家一个月不买房!我接触过很多开发商，其实他们对房价也把握不好，看别的项目卖多少钱一平米，自己就大概估个数，怕自己估个不准，就找一个代理商来一块估，代理商其实心里更没底，你想呀，开发商先不说专业不专业至少还是本地的（现在1 2 3 4 5线城市里开发商大都不是原来做这个，都是二把刀或者官商勾结型）对本地风土人情还了解一些，这些外来的代理商短时间哪呢摸清这些，但它们知道如果告诉开发商房价下跌！这个生意准没戏！那只能往高了估！本来能卖3000的，那就3200吧，我要2?的代理费！如果卖到3500了，那多出的这300块一家一半分了！于是代理商蒙了开发商，先从网上找个外地差不多规模的项目，把所有东西（案名呀！规划！推广！）拿过来，搞什么排号呀！诚意金呀！找房托呀！做软文呀！如果这一套不行了，那涨价吧！一涨价就有人买了，其实他们心里也没底，生怕卖不出去，看见有人看房来，就使劲说涨价了还要涨呢，要涨后天要涨，还要涨，把看房的说蒙了！交定金了！完了。这个购房客户出去一说涨价了，有个人相信了，其实在您交钱那一下，售楼部里那些售楼员售楼经理销售总监比您还紧张呢！就怕您不买了！所以说高房价是纸老虎，一捅就破！高房价是弹簧 ，你弱它就强！大家坚持住房价马上就下降！
- xinyifeng
2009.12.12 09:13:19
政府只需要住高楼，不需要填饱肚子。农民的使命就是种粮食，土地都没有了，还种什么粮食？没有了粮食，吃什么？吃都没有了，房地产在火，有什么用？等着跳楼自杀把！
- hanmolin
2009.12.11 21:46:31
泡沫迟早会破灭的
- wangqiang817
2009.12.11 21:43:07
这些是谁的责任
- 高不平
2009.12.11 21:41:06
超高房价 超高空屋率 地方政府超高炒作 肥了谁 苦了谁 谁造成的 人民还要忍受这无能政府多久
- 高不平
2009.12.11 19:14:39
当前的财政状况需要一个简单而又暴利的行业做水源地，香港的房价那么高也未见当地的泡沫破灭。后期需要一个极度的通货膨胀来填平房价的平衡。下届政府的事
兴，百姓苦！衰！百姓苦！
- Healyyu
2009.12.11 18:17:18
房价的持续走高 确实让老百姓吃不消 难道在地少人多的情况下防止外资的侵入 涨价是唯一的办法吗
- 80后
2009.12.11 16:33:36
只要有政府撑腰，未来一年中国的房地产业将继续火爆──这泡沫可是关系着政府的经济命脉，怎敢破灭了？
- 黎明刀
2009.12.11 16:24:37
疯狂是破灭的前兆
- 布衣
2009.12.11 15:53:26
房地产的火，做为普通的老百姓，做为普通的劳动者都去贷款买房（回迁·正常购房），反而没有固定性收入，没有稳定性职业，这个火一定是个危机。不过我坚信，这个危机的爆发，中国政府会有办法。
- yumenyukuaile
2009.12.11 15:12:03
很明显是一个国家暴力机器在对人民群众进行惨苦的剥削，它所代表的已经成为大资本家和大官僚机构。买房？你凭什么有买房的权利呢？莫名其妙，买不到房是正常的。
- 不是每个人都有权利买房
2009.12.11 15:07:23
一支独秀的房地产推动中国经济巨轮滚滚向前且势不可挡，如此是否合理、是否可能引起一般经济危机已无关紧要，问题在于中国的18亿亩耕地红线有失守之虞，一旦失守、恢复将十分困难，那时中国的粮食安全真的可以无忧吗？世界真的有好心人救中国吗？
- 玄
2009.12.11 14:52:30
用同比增长率代表房地产活跃度是没有意义的。比如有个市，06年卖了40000套，07年卖了50000套，08年由于熊市和金融危机，只卖了2000套，今年卖了10000套，卖了50000套的同比增长只有25%，只卖了10000套的09年却同比增长了500%。请问汪先生，我们该说哪一年的房地产更活跃呢？
- 趋势之踵
2009.12.11 14:00:50
反正也买不起，就使劲涨吧
- amir_amir
2009.12.11 13:51:32
大力推进房地产开发，即紧跟了中央推进城镇化以及加大商品房供给的思路，又能拉动地方的GDP，地方政府何乐而不为呢。
- maylejames
2009.12.11 13:10:32
忽悠老百姓。
等傻瓜们把房子都盖好了，会发现，没有人买了。
这就是经济周期!
- queenie888
2009.12.11 11:55:25
不要相信它！
- qiqian2010
2009.12.11 11:53:24
不是说过政策支持涨到2010年吗？
- 买不起房的人
2009.12.11 11:49:14
表面强势，内在的泡沫早已形成，只是因为供求的带动，还没有表露的太明显。 用不了多长时间，地产会来一个大的洗盘。
- devot
2009.12.11 11:49:03
汪 涛 是谁？你那些个图、那些个数 哪来的？该不是你自己给鼓捣出来的吧？每个图都是尾巴飞快的向上上翘，还翘得老高，火箭发射呀？看来经济又要腾飞了？好呀，就腾吧！折腾吧！鼓捣吧！居心叵测
- F
2009.12.11 11:44:57
很火，很强大，强大的如同强盗。富了他们，可是中国人民怎么办。中国不是少数人的中国！
- the3rdknife
2009.12.11 11:23:20
如果照 建下 2011年到 2012可能免不了 泡沫 提前破
- johnsonyou
2009.12.11 11:22:39
所谓城市化，只不过是经济改革的毁灭而已！
改革的成就，与生态的灾难相比，不相上下！回到原点而已！
全世界都在讲减少碳排放！我们却还要城市化，形成一个个碳排放的热岛！
- 1980的记忆
2009.12.11 11:20:08
一家之言而已。中国那么大，每个地方的情况都不同。比较一下杭州和北京的入住率，就能知道“避免出现房地产泡沫不会容易”这种结论下得不能那么武断。
- Yin
2009.12.11 11:15:26
失落的十年已不可避免
- 疯狂的房子
2009.12.11 11:01:43
涨到天上，掉到地下。这是二流国家的必然选择。
- 司马光
2009.12.11 11:00:06
火到老百姓都到天安门广场街谈巷议
- 拳头