大气候与临沂房产

在现阶段的国内外大气候影响下，临沂房市的趋势和走向是怎样的？这是人们都普遍关心的问题。回答这个问题要把临沂房产和当前的国内外大气候联系起来。临沂房产所面临的大气候有两个方面：国内03-08年的经济高速增长周期和08年后期及以后将要出现的国内经济的较低速增长周期的到来，眼前的美国金融危机对全球市场的影响。大气候对房产市场的影响表现为国内普遍的高昂的房价及房价涨幅的跌落，美金融危机对全球范围内高昂房市的冲击。
国内经济发展的总体状况对临沂房市的影响。从2003年到2008年上半年，我国经济发展处在高速发展时期。临沂房产也在这个大气候下取得了讯速发展。很多人都能明显的感觉到临沂市这几年的变化，人们的收入有了显著提高，生活有了较大的改变，临沂市的市容市貌也发生巨大的变化，而在此同时房价也是飞跃式的发展。这是我国经济发展的大气候决定的。全国都在这样发展，临沂也不能例外。在全国房价普遍上扬的同时，临沂房价岂能不上涨。
临沂房市与大城市的比较。临沂房产受国内大气候的影响，可以从这几年统计数字中看出。我们以2006年为例（因为这一年是我国经济相对高速发展的五年周期的中间一年，而且也仅是过去了不足两年，数字稳定可靠）。我们把临沂与广州、上海、北京大城市做以比较。我们运用的是人们常用的每平方米与人均国民生产总值相比较的指数。尽管这个指数的科学性还需要一定的逻辑中介作以说明，但正因其浅显明了，大多数人都常用，我们也不妨用此来说明问题。
城市
城镇人均GDP（元）
每平方米住房价格（元）
每平方米房价/人均GDP
上海
20668
7038-9437
0.34-0.456
北京
19673
7155
0.363
广州
19851
6000-8000
0.302-0.403
临沂
10772
1896
0.176
人们习惯于把房价与人均国民生产总值之比为痛苦指数。按人均来算，若是要购置100平方的房子，不做其它的开支，不进行其它的消费，在上海、广州、北京都需要30多年的时间，而在临沂也要17年。这相对于普通人的购买能力，实在是太痛苦了。实质上这种指数表示了普通人的购买力与房价的差距。与大城市的相比，我们临沂房产市场还有很大的发展空间。这也说明我们临沂市的房产市场可以承受的冲击远大于大城市。
临沂房市与山东省地级城市的比较。把临沂与大城市相比较总是没有说服力，但是我们可以用这种比较来说明临沂市在经济上或房地产发展上还存在一定的发展空间，但是总是没有与本省的同一级别的城市比较来的更让人信服。下面我们再看一下我省的主要地级城市的房市比较。
城市
城镇人均GDP（元）
每平方米住房价格（元）
每平方米房价/人均GDP
济南
13910
3596
0.258
德州
10257
2235
0.217
泰安
11966
2119
0.177
维坊
11846
2018
0.170
淄博
13794
2054
0.148
日照
11040
2831
0.256
临沂
10772-12366
1896
0.176
从以上图表可以看出，临沂市的房产在与本省同一级别的地级市相比较，我们与泰安、维坊在同一水平上。我们在房价的发展空间、人们的承受能力、抵御外部冲击的能力，在山东省还处在较好的水平上。我们用折线图表示，可能更为清楚。如下图。
从折线图中可以更加明确的看出，临沂市房价的发展空间还是比较大的，因为我市房价与人均GDP的比值还是处在我省同一级别城市中的低层次。在全省的地级城市中，临沂市居民对房市的承受能力，与同级城市相比有着更好的承受性。抵御外部冲击的能力方面，临沂房市的抗冲击能力还是比较强的，至少比大城市和我省的济南、德州、日照更具有抗冲击能力。
结论：临沂房市的变化在很大程度上受国内大气候的影响。通过与大城市及本省的同级别城市的比较中我们可以看出，随着国内房价的普遍上扬，临沂市也没有例外，临沂市的房价也普遍的提高了。由于全国房价普遍偏高，因此临沂的房价也是过高的。但这不是我市刻意追求的结果，而是国内大气候所造成的。但是就是在这种大气候下，临沂市的房市状况还是相对于其它一些地方更为合理。也就是说临沂市的房价在全国普遍过高的情况下，我们临沂市在普遍过高情况下还是偏低一些。从以上的分析中可以得出这样的结论：临沂房市受国内气候的影响是很大的。中国房市的特点，临沂房市也有，中国房市存在的问题，临沂房市也是存在的。临沂房市自身发展的状况。以上我们把临沂房市与大城市和本省的地级城市作了比较，从国内房市发展的大气候对本市的影响上作了分析。现在我们从临沂近几年自身发展的状况来分析临沂房市这几年发展的规律。我们把2002年到2006年的GDP的增长率、城镇居民收入的增长率、农村居民收入增长率和这几年房价的增长率作以比较。
年份
GDP增长率
城镇居民收入
增长率
农村居民收入
增长率
住房价格涨幅
2002
12.7
13.9
4.7
7.4
2003
17.8
8.6
7.1
7.8
2004
17
12.1
13.3
5.8
2005
17.2
13
10.4
5.8
2006
16.3
18
13.4
4
临沂经济在03年之后进入了高速发展时期，02年到03年是临沂经济的一个巨大的飞跃。城镇居民的收入和农村居民的收入都在04年时才有大的变化，而住房价格却在02年和03年有一个高的涨幅。这与当时的供需状况有关，是单位房占主体向商品房为主体的转变过程中的积累了过多的对商品房的需求有关。这次爆发之后，积压的需求全部释放完毕，此后逐渐的回归理性。
这种变化的特点用折线图表示更为明显。一般情况下，房市的上扬与居民收入增长相一致。随着经济的发展，房地产市场也出现高昂的局面，经济的增长率和收入的增长率和房价的涨幅上表现为同步发展的趋势。然而临沂房市与这一般状况不同。下面用经济增长率，收入增长率与房价的涨幅来说明临沂房市与经济状况关系。
折线图清楚的表现了，临沂房市并没有随经济的高速发展而同幅发展。相反在临沂市经济高速发展的同时，房价的涨幅反而有些回落。2003年住房价格的涨幅与城镇居民和农村居民的收入的增长率几乎在同一点上，而且房价的涨幅在这一年达到了最高点。这是我国经济从较低速增长周期到高速增长周期的飞跃的一年，临沂房市也同样受到这种大气候的影响，但随后房价的涨幅却出现了回落。这说明临沂房市在03年的一次释放后，逐渐走向理性。
结论：临沂市房产市场受国内大气候的影响的表现。从以上分析可知，临沂房市受国内大气候的影响表现在这样几个方面。1、临沂房价与国内经济的整个发展状况有关。当经济处在高速发展周期时，房市表现的更为活跃，当经济处在较低速增长的周期，临沂房市相对的谨慎。2、临沂房市并不与经济增长率和居民的收入的增长表现出同幅增长的趋势。这几年的发展表明临沂房市有自身发展的规律，纵观这几年的发展，临沂房市总体水平还是逐渐趋于理性。3、在全国房市的大气候下，临沂房市虽然没有摆脱这种的基本趋势的影响，但还是有自身的特点。在全国房价偏高的情况下，临沂房价却是偏高之中较低的。4、从居民的承受能力、抗外部因素的冲击能力、房市可能的发展空间上，临沂房市还有较强的优势。美金融危机对国内房地产市场的影响。这次美金融危机对中国房市的影响首先表现为信心危机，然后才是流通性危机和债务危机。人们普遍的感觉是美国房市泡沫破灭了，而中国房市也存在过热的现象，中国的房价必然下跌。美国金融危机不结束，人们的这种心理总会有支撑。这种心理不仅普通民众存在，更重要的是房产商也同样有岌岌可危感觉。受到冲击的主要是大城市的房市。因为这些大城市从抗冲击能力，居民的承受能力和发展空间上都处于劣势。因此他们在这次面对美金融危机的冲击时，受到的影响是相当大的。临沂房市受到这种冲击还有一定的缓冲的过程，这表现在从房价/人均GDP比值较大的城市向比值较小的城市的逐渐过渡的过程。从比值较大的上海、北京、广州等大城市，逐渐过渡到我省的济南、青岛、日照等的比值较大的城市，然后才过渡到临沂、淄博、维坊等比值较小的城市。而在这个变化的过程中，中国的宏观调控政策，已经发生作用。临沂房市受到金融危机的影响并不大。但是中国经济周期也就是经济新一轮的低速增长周期，已经到来，临沂的房市必然受到影响。结合已经到来的美金融危机的影响，临沂房市会有许多新的特点和变化。
美金融危机和我国经济发展周期下我国房地产市场变化的特点。1、房价/人均GDP比值较大的城市受到的影响大，也是最先受到影响的。这种影响的漫延具有明显的层次性，是一个不断缓冲的过程。2、经济发展的周期决定了房价涨幅的下降。3、我国的宏观调控政策对我国的房市产生深刻的影响。这种影响倾向于维持目前的高房价的水平。4、中国房价整体偏高，并不是仅是某一地方如此。因此人们对房价下降的期待始终存在。
结论：临沂房地产市场在国内外大气候影响下的特点。临沂在这种房市的大气候下，必然带有我国房市的总体特征。但是临沂房市具有自身的特点，在面对美国金融危机带来的影响时，临沂房市有着自己的特点，也表现出不同的走势。大气候下的临沂房市表现在如下几点：
1、受金融危机的冲击较小。那种认为必然受到很大影响的观点，是没有认清临沂房市的特点。这在以上的论述中说的较为清楚。
2、房价的涨幅会进一步下降。这个特点在这几年已经明显的表现出来。而美国的金融危机的冲击，使这个涨幅下降更为明显。在一些特殊地段房价有下降的可能，但从总的形势下，临沂房价下降的可能性较小。
3、临沂房产对经济的拉动作用明显下降。临沂经济的增长点逐渐转变为环境的保护、旅游的开发、城镇化和新农村的基础设施的建设上。房地产在地区经济发展中地位的下降，无论是在政策的支持和金融的支撑上都会失去优势。
4、炒房已经无利可图。信贷利率的下降即使对房产市场有一定的促进作用，但是住房涨幅的下降，也到了很低的程度。一方面是由于我国住房价格过高造成的，一方面也是我们的民生工程对过高的房价的抑制作用。
5、临沂房市繁荣时期已过。尽管临沂房市繁荣期的还不曾到来，但是高涨的走势、过热的发展将会成为历史，我市房市更加趋于理性。
政策性建议。通过以上的分析，我们可以对临沂市的房市发展提出如下政策性建议。
1、房市的发展要与民生工程，安居工程联系起来。科学发展观及全面小康社会的建设都要求把民生工程放在重要的地位，宜居、和谐、安全、有序的居住条件和环境，是我们民生工程的重要方面。
2、改变地区经济靠房产拉动的局面，转而用城镇化和新农村建设作为经济的新的增长点。这次国内外形势的转变应当成为我们经济转型、社会转型的契机。我们要不断的运用科学发展观审视不断变化的形势，坚定我们的信心，实现我们的和谐社会、宜居城市、率先发展、特色城镇化和新农村建设的既定目标。
3、集体产权房和单位房向经济廉租房和经济适应房转变。这两种性质的住房题至今没有定位，在房产对国民经济起拉动作用的时期，这两类房对房地产市是个很大的冲击，但是从民生工程的角度，而且在地区经济的新的增长点已经出现时，明确这两类房的地位和性质具有重要意义。这两类住房向经济廉租房和经济适应房的转变是可行的发展趋向。
经过这次美金融危机的洗礼，中国的房市也许走向健康发展的道路。这种健康发展的道路将是在西方社会的发展中没有过的。这是科学发展观新的理论指导下的，以人为本，关注民生，注重统筹和协调，走向社会和谐，人与自然和谐，走可持续发展道路的必然要求。
注释：文章中数据来源于各地方政府统计的数字，并根据这些数字作了整理。