二手房市场2005年大盘点　年度受最关注事件

[选稿]吴晓岚　[来源]新闻晨报　2006-01-20 08:57:35
国税局直接征契税
1月1日起，国税局开始直接征收契税，之前由其他部门在为业主办理房产证时，代为征收房屋契税的做法正式停止。之后凡需要缴纳契税的市民要到所在地的税务机关，或者到办理土地、房屋权属转移变更登记手续的场所设立的契税征收网点去缴纳契税。如果是个人拆迁购买房屋，办好了各种手续可以当场办理契税减免。
二手房开始网上行
2月18日，个人二手房出售信息开始登录“网上房地产”网站，标志着上海二手房网上交易服务平台正式进入试运转阶段。它打破了传统交易模式，“信息流、权利流和资金流”三流合一，实现了签完合同和备案登记同步生效、产权转移全额价款即到位的安全模式。
不足两年全额征税
5月，国家税务总局有关负责人表示，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税。对于个人购买住房超过两年转手交易的，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。
8月20日起，对购买第一套自住住房的上海职工，住房公积金个人贷款额度将从10万元提高到20万元，如果有补充公积金的职工，贷款最高额度可达30万元。要享受这项新政策，要满足两个条件：其一是本市缴存公积金的职工，其二是第一次购买自住住房，指该职工在公积金管理中心的数据库中，没有提取过公积金或使用过公积金贷款的记录。
调整贴息税收政策
3月，中低收入家庭购房贷款贴息政策和个人出售普通住房有关税收政策进行了调整。中低收入家庭购买可享受贴息政策的商品住宅，由原来的单价不超过3500元调整为不超过4500元；二手房总价由原来的不超过25万元调整为不超过33万元。个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5％税率征收营业税。
“新国八条”加强调控
4月27日，国务院常务会议强调必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。4月28日，国务院又出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。“新国八条”为具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快。
申城强化税收管理
6月1日起，四部门发布有关加强房地产税收管理的补充通知。个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税。购买非普通住房的按3％税率征收契税。可享受优惠政策的普通住房，必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
“房价倒挂”开始出现
价格倒挂现象的出现（二手房房价高于一手房），表明上海住宅房地产商品定价机制回归理性。
价格倒挂多为开发商降价热点区域，迫于无奈，开发商只好采取一些措施来进行促销。如主动降价，从二手房市场上抢夺房源。这与原来开发商定价时依照二手房价格再加一部分的做法已经完全不同了。
取消房贷利率优惠
3月17日起央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍。个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调，幅度为0．18%。二就是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
上海近半中介违规营业
4—6月全市执法部门共出动3984人次“地毯式”检查了9573家中介机构，重点检查了211个楼盘、1342份预销售合同。经检查，查出未备案中介机构2999家，无证无照中介机构1592家，并分别移交市、区工商部门查处；共发现问题3179件，已整改1614件；共发出整改通知书1198件，作出行政处罚决定书206件，关闭无证无照中介机构192家。
二手房指数首次下降
6月份，上海二手房指数运行三年半来第一次出现了下降现象。上海二手房指数办公室报告显示，6月份上海二手房指数为1710点，比上月微跌4点，环比下降0．2％，指数涨幅出现回落的板块共计10个。从6月份开始，到11月份已连续五个月出现下降。
国税156号文件：加强二手房交易个人所得税征收
10月11日下发的国税156号文件：要求加强二手房交易个人所得税征收，12月底，广州宣布广州开征“个税”。
“老国八条”正式下发
3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，要求切实稳定住房价格，鼓励支持普通百姓自住住房需求，保障最低收入家庭基本住房需求，遏制投机炒作行为，稳定住房价格等，即“老国八条”。“老国八条”以通知形式发出，要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，控制房价涨幅过快。
专项整治投机炒作
4月中旬至6月底，市房地、工商、物价部门在全市范围内开展房地产市场专项整治活动，联手查处开发商、中介机构在商品住房销售、二手房交易过程中损害广大群众利益、扰乱市场的行为。此次专项整治活动重点围绕打击投机炒作和哄抬住房价格的行为展开，依法严厉查处十种行为。
严禁六类违规贷款
6月，央行上海分行发布《上海市信贷投向指引》，分“支持”、“审慎”、“限制和禁止”三大类，要求各金融机构合理控制，密切关注和防范房地产信贷风险。支持市民的中低价自住房贷款，严格控制市民购买第二套以上住房的贷款。房地产贷款被列入“审慎”类，政府土地储备贷款也被贴上了“审慎类”标签，部分房贷项目被列入“限制和禁止”类。
易居会与臣信房地产经纪有限公司全面合并11月，上海本土最大的中介代理企业上海房屋销售(集团)有限公司宣布，其二手房中介机构易居会与港资上海臣信房地产经纪有限公司全面合并。
推广权证加载密码
4月6日起，上海在全市各房地产交易中心内推广房地产权证加载密码措施，以打击虚假交易，杜绝盗卖房屋现象，切实保护房地产权利人的合法权益。加载密码措施2005年第一季度在长宁区房地产交易中心试行，取得良好的效果。为此，市房地产交易中心决定在全市范围内推广。
十六项举措监管楼市
4月，市工商部门对房地产市场开展为期六个月的专项整治。此次专项整治重点包括严格市场准入、加强对房产经纪企业的日常监管、规范房地产经纪人的执业行为、打击利用合同进行违法行为、规范房地产广告发布行为等5个方面。上述5个方面具体包含坚决取缔无照经营、严肃查处房地产经纪企业借证及冒名行为等16项举措。
《物权法》（草案）意见征求
7月10日，《中华人民共和国物权法（草案）》（以下简称《草案》）向社会公布并广泛征求意见。该《草案》新增或细化的十项条款，进一步规范了房地产市场。主要包括：国家对不动产实行统一登记制度，权利人请求排除妨害不适用诉讼时效，平等保护国家、集体、私人所有权，加重被征地、拆迁人利益保护力度，建筑物区分所有权等。
对“转按揭”暂停办理
4月，市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》（以下简称《指引》）。对于通过贷款购买房屋，在房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间起一年内转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的，提高第二套贷款购房的首付款比例。该《指引》由上海市银行同业公会16家中资商业银行会员共同签署并遵守。
从4月6日起，市房地产资源管理局在交易登记环节上采取措施，对“上手抵押注销”和“房屋转移登记、下手设立抵押”不再并办；加强对注销抵押和转移登记等交易登记环节的审核；收件收据不再作为银行放款凭证。实际上停止了所有的转按揭办理。
上海房产中介机构总数锐减
4月起至年底，由于受到政策及市场影响，房地产中介机构已由高峰时的1.2万余家，降至目前的8000家不到。
人民币升值
7月21日晚，中国人民银行在其网站发布《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，“根据对汇率合理均衡水平的测算，人民币对美元即日升值2%，2005年7月21日19时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。”备受瞩目的人民币升值传闻得到证实。
七部委打出组合拳
5月11日，相关部门联合发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》。八项措施打出组合拳调控楼市：强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费等。
中介帮忙卖新房
经过宏观调控的作用，市场不会像以前那样疯狂，开发商需要加大销售力度，寻找更加有效的销售机构帮他们卖房，这样就更能体现出中介机构强大的客户资源和网络布控在房源销售上的优势。目前，在上海新房市场的一、二手联动售房中，通常有开发商、营销代理公司、中介三方参与，营销代理公司负责楼盘定位、市场调研、包装推广等，而中介方仅是单纯参与销售。