二驳茅永红：房地产大投入的“弊”远远大于“利”

二驳茅永红的“房地产商丰功伟绩论”

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房地产大投入的“弊”远远大于“利”

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王炼利

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茅永红先生说：“本身没有买房能力,就不要来埋怨政府、社会和开发商,因为现在中国住房改革发展的投入是很大的。”关于买房的“能力”问题，今天暂不与茅先生讨论。今天要与茅先生讨论的是，茅先生认为对住房开发的大投入是政府、社会和开发商的大功绩，我却认为是大灾难！

灾难之一，造成了就业难；灾难之二，造成了严重的还贷危机；灾难之三，房地产商以百分之十几的自有资金支配了百分之八十以上的“他人资金”，这种无本万利的经营方式严重破坏了市场经济公平公正的规则，虽然充满“中国特色”，却不是健康的，是不能提倡的。

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大灾难之一：造成了“就业难”

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制造业投资与房地产业投资平分秋色，就业焉得不难？

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中国城市大拆迁大改建的高潮，已长达十多年。大规模的城市建设钱从哪里来？靠挤占其他行业的投资份额。

据《中国统计年鉴》公布数据：1998年到2006年，在城镇固定资产投资中，包括了三十一个行业大类的制造业门类的固定资产投资额是91477亿，房地产门类（这个门类中只有房地产一个行业）的投资额是91537万亿，房地产投资超出制造业三十一个行业固定资产投资0.07%；而在宏观调控前的1998年到2003年，制造业门类的固定资产投资额是3.01万亿，房地产业开发投资额是3.83万亿，房地产业开发投资超出制造业三十一个行业固定资产投资0.8万亿，超出幅度达26％（其中1998年到2002年的超出幅度达39%）。

而1998年到2006年城镇固定资产对农林牧渔业的投资一共是5168亿，仅仅是同期房地产投资的5.6%；1998年到2002年城镇固定资产对科学研究、综合技术服务业的投资一共是2136亿，只是同期房地产投资的2.3%。

1998年到2006年，城镇固定资产投资总共41.12万亿（1998年到2002年为基建固定资产投资和更新改造固定资产投资），其中房地产业占22.3%，制造业占22.2%，电力热力供应业占9.5%，公共设施管理业占6.5%，公共管理和社会组织占3.5%，教育业占2.7%，这五个行业都是这九年投资额达万亿以上的行业，足足占去了城镇固定资产投资的三分之二。后三个门类的巨额固定资产投资对人民而言也不是什么好事。

公共设施管理业指的是市政公共设施管理（包括城市污水排放、雨水排放、路灯、道路、桥梁、隧道、广场、涵洞、防空等市政设施的维护、抢险、紧急处理、管理等活动，但不包括这些项目的建造）、城市绿化管理、风景游览区管理，其中市政公共设施管理的投资要占85%左右。1998年到2006年，公共设施管理业的固定资产投资累计已经高达2.66万亿。1998年投资额才1097亿，2006年增加到6171亿。公共设施管理业投资猛增原因是由于城市都在大规模兴建“面子工程”——景观工程、亮化工程、走若干米路见绿地的工程……，而急需解决就业问题的普通居民并不需要这些“面子”。

“公共管理和社会组织”指的是党政机关、工青妇和民主党派机构。在世界各国中，毫无疑问，中国各地党政机关拥有最为豪华气派的办公场所，这取决于上世纪九十年代中后期开始在这些部门上的巨额固定资产投资，1998年到2006年，用于国家权力部门的固定资产投资一共是1.45万亿,2003年到 2006年，投资额依次为1840.5亿、2165.6亿、2438.1亿、2655.8亿。在第三产业行业门类的全社会固定资产投资中，据第三位（第一位是房地产业，第二位是交通运输、仓储和邮政业，第四位是教育业）。而2007年和2008年，更高达2768亿和3411亿！与此形成鲜明对照，在2003年和2004年两年中，全国教育经费用于39.4万所小学的基建投资（基建投资是固定资产投资的组成部分）一共是109亿（其中49%是自筹经费），平均每年投54.5亿；用于9.7万所中学的基建投资一共是310.7亿（其中65%是自筹经费），平均每年投155亿（见2004年、2005年《中国教育统计年鉴》）——所以，汶川大地震中那么多的中学校舍小学校舍倒塌决不是偶然的！

但是，整个教育部门的固定资产投资是决不低的！从1998年到2006年累计已经高达1.1万亿，教育部门的固定资产投资猛增其实从1996年就开始了，自从1995年提出重点建设100座高校（现有高校1700多所）、1998年提出中国要有若干所具有世界先进水平的一流大学，教育业固定资产投资每年在高速增长，从1998年的投资499亿，增长到2006年的投资2129亿、2007年的2221亿、2008年的2355亿。

不过，中国教育部门对教育投资的理念是要建造空中楼阁，小学、中学无所谓的，直奔“大学城”而去，直奔“世界一流大学”而去。当然象如今这样的奔法，建设“世界一流大学”铁定是个梦呓。提倡要建造“世界一流大学”的是本身就是醉翁之意不在酒——为了什么他们自己清楚得很，在这里多说就跑题了。

现在我们看到了，在1998年年到2006年长达八年的时间里，中国城镇固定投资用第一产业上的，只是房地产投资的5.6%，对科研和综合技术服务业的固定投资投资更只有房地产投资2.3%，对制造业的固定投资投资则跟不上对房地产的投资。农业和制造业本是“实业”，科研和综合技术服务业是关系到一个国家的可持续发展能力，但在房地产前，这些竟然都不重要，那就业必然成为大问题。

当然，既然有“中国城镇固定资产投资”，必然有“中国农村固定资产投资”，但中国农村的固定资产投资只占全社会固定资产投资的15%，85%的全社会固定资产投资被城镇占去了。中国农村固定资产投资分集体投资和个人投资（包括农民自己投资）两部分，其中投到农业生产上的，不到全部农村固定资产投资的15%（见2002年以来的《中国固定资产投资统计年鉴》），农民投资很大部分也是用来建房了。

中国曾经是农业大国，如今是工地大国。中国这样的国家成了“工地大国”，“饭碗”就难端上了。

到了2007年和2008年，房地产固定资产投资是2.9万亿和3.5万亿，制造业投资是3.5万亿和4.6万亿.,前者占当年城镇固定资产投资的24%和23% ,后者占30%和31% 。与制造业相比，房地产的固定资产是降下来了，但在占城镇固定资产投资总额中，比重却在上升！

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投资能带动就业，投资行为才属正常

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大规模的投资需要带来拉动就业的效应，这投资行为才算正常！

真正意义上的大都市，都须具备吸收从业人口的能力，并且，这种吸收还必须是积极的吸收，即无论是“资本密集型”还是“劳动密集型”，最能为全社会提供造血机能的行业部门对从业人口的吸收，应该超过低层次服务业对从业人口的吸收，这样的大都市才能有发展的潜力。即使是国际金融中心，从事金融业的也总是就业人员中的极少数（香港占5%）。大量适龄从业人口需要其他行业来消化。香港在上世纪70年代以后成为国际金融中心，与此同时，香港的制造业也在70年代进入巅峰，替代转口贸易成为经济发展的主要支柱。上世纪三十年代的上海曾经是亚洲金融中心，同时也是国内最大的工业中心，那时的上海吸收了国内30%的产业工人；说其是全国纺织工业中心，单棉纺厂有65家，纱锭数占全国的47%，织布机占全国的58%（1936年）；说其是全国航运业中心，全国32家船厂，28家在上海（1934年）；拥有5000吨以上船舶的20家华商轮船公司，14家在上海（1934年）；说其是全国出版业中心，1927年到1936年，全国出版新书4.27万种，其中商务印书馆一家占48%，中华书局和世界书局占了17.2%（上海30年代工业数据见徐新吾黄汉民主编：《上海近代工业史》，上海社会科学院出版社，1998年第一版）。当时上海就有着发达的商业服务业，刚从农村出来没有文化的农民也能在上海以拉黄包车为生而站住脚，因为上海已经形成了需要他们提供服务的“市民阶层”—— 工人、职员和工商业者和他们的家属都是市民，当然黄包车夫也是市民，没有人称他们“农民工”——如果没有数量可观的拥有较稳定职业和固定收入的从事第二产业的群体，三十年代上海商业服务业的蓬勃发展是不可能的。

如今上海市民人数都往2000万奔了，就业成了大问题。为什么成了大问题？政府只想着造他们的房子，而忘了老百姓的肚子。上海不再是工业城市了，只听到“打造”的一片喧嚣声—— “打造”国际金融中心、“打造”国际航运中心、“打造”国际购物中心、“打造” 国际商务中心等等。。。。。。。既然这么有钱，为什么不能 “打造” 些些实在的出来供老百姓就业呢？老百姓就业成了大问题，“大投资”的意义又何在？三十年代美国为解决金融危曾经在基本建设上“大投入”过不假，但美国对“大投入”是有制约的，怎么样制约？制订《公共事业振兴署法》，规定“如果工程进展到不能继续保障就业时，则向总统提出终止工作的建议”。在这方面，我们是不会与美国“接轨”的。我们这里只知道“大投入”是为了“大回报”，并且这“大投入”还不须得到回报的人自讨腰包去“投入”！

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大灾难之二：造成严重的还贷危机

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“救政府”的住房商品化运动在职工空前大下岗的1998年推出，大动迁逼得居民无论处在何种生活状况，都得去买房，这就叫做“改善居民生活条件”,真亏说得出口！

1998年到现在整十年，十年中居民是勒紧裤带借钱去买房，结果是国家面临不可避免的房贷危机，老百姓面临着一世辛苦的买来的房将不可避免地贬值（可以是绝对贬值，也可以是相对贬值）。

房贷危机要来临了！

根据2005年中国人民银行公布的2000年到2004年“部分城市个人住房抵押贷款债务负担率情况”（债务负担率指负债与可支配收入之比），2000年时，上海居民的个人住房抵押贷款债务负担率还只有29.8%， 2001年是49.6%，2002年是80.8%，到2003年达114%，2004年跃到141.6%（《中国金融年鉴（2005）》P605）。这样高的债务负担率，人民已经经不起一点风吹草动了——2000年到2008年，上海人均可支配收入增长幅度均值不过是10.5%！居民“入不敷出”已是严峻的事实。

这就是尊敬的茅先生标榜的房地产“大投入” 所铸就的“丰功伟绩”。但茅先生是不当回事的，因为茅先生连同他这个阶层的人不可能“入不敷出”！

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大灾难之三：破坏了市场经济公平公正的规则

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房地产业的大投入是“大手笔”的，但是，房地产商自身又投入了多少自己的钱——会计制度上称为“自有资金”？我知道，在九十年代中后期，上海房地产商的自有资金占年度资金来源的比重最高占16.4％(95年)，最低占10.7％（98年），中国有哪个行业像房地产行业这么有福气？以后国家有了规定，自筹资金投入不得少于总投资30％，但自筹资金不等于自有资金，房地产商的“自有资金”在自筹资金中又占了多少比重？在房地产商的“应收账款”上，收取的用户预付款、定金又占了房地产业资产总计的多少？房地产商心安理得地支配着用户的“应付账款”，还不用偿还一分钱的利息——工程款和设备器材款本是房地产商的“应付账款”，但房地产商收取的定金和预付款，就可以将工程款和设备器材款绰绰有余地“全包”（详细计算见王炼利：<希望与危机并存的上海房地产业>,2002年）！对房地产商来说，用户就是冤大头哇！不仅用户是冤大头，连建筑商都是冤大头——建筑商的“带资垫付”投入大不大？建筑商的“带资”又为房地产业“节约”了多少资金和利息？

我越写越为茅先生不能自圆其说而担心！

茅先生好象很青睐市场经济制度，但是，茅先生你扪心想一想，自有资金比例低到微不足道，却能操纵巨额资金玩房地产业，这是在市场经济环境下允许发生的吗？自有资金比例低到微不足道，照样能借到钱、筹到钱，在成熟的市场经济环境中可能发生吗？在充分市场化的社会里，得到资本是要有相应成本代价的，大资本大代价，小资本小代价，大资本去经营官窑，小资本经营锅碗瓢勺，由于都是要化了代价才能经营，做锅碗瓢勺生意的不会轻易放弃小买卖去与经营官窑的争利。但如果经营锅碗瓢勺的白拣了一笔钱，那只要官窑利润够大，就会不管自己识不识得官窑先把钱投进去再说。当所有的资金都在房地产市场上争利，这其实是反映了当得到资本的成本足够低时，市场的调节作用可能为零，在自有资金比例很低，得到可供足够运转资本的成本必定也低的情况下，资本的趋利性将比充分市场化的社会表现出来的更加明显、更加盲目，更加疯狂，造成的危害也就更加不容忽视。

茅先生，其实你很清楚，在中国，能像你这样将房地产业做到足够大的，绝大多数不是政府官员的亲属，就是政府官员的部属，肥水不留外人田，大家都懂。但这与“市场经济”无关。而“资本主义”到今天还有顽强的生命力，倒是与“资本主义”国家商人很难沾上政府官员的光有关。

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要从根本上消除灾难，需等房地产发展回归常态

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其实，有着三十一个行业的制造业固定资产投资连续多年赶不上房地产业一个行业的开发投资,这里是有经济规律在起作用的。

如果我国不是畸形发展房地产业，如果政府官员不是因为利益关系在房地产业中极力掺和，那么，房地产业是不可能堆积起那么多资金的，房地产业堆积不起那么多资金，社会平均利润率就会保持在一个恰当水平——没有了无本万利的诱惑，资金是会随着“看不见的手”投资到其他利于国计民生的部门的——之所以当前资本到处找“投资渠道”而不得，并非是真正没有投资渠道，而是有了房地产这样的无本万利的“投资渠道”，其他渠道都算不得渠道了、人们都不甘心以获得正常利润为满足了。既然什么样的投资回报都比不上房地产业，既然房地产业的辉煌与“政府掌握土地”最为相关，那么在未发现其他“好行业”前，要想发横财就只能全力以赴打通政府关节，只能去“投资”房地产！

将这样的投资进行到底，中国的就业就成了大问题；中国的“官风”就成了大问题；中国老百姓想正常日子就成了大问题。要解决这一系列问题，有待房地产业回复常态。否则，中国的经济、中国老百姓的日子只能被疯狂的房地产业陪绑殉葬！

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最后想问茅永红先生，您说，对房地产业的“大投入”无论对这个国家还是对广大国民，到底是福音，还是灾难？

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本文和上文中凡有关中国的统计数据，如无特殊说明，均引自《中国统计年鉴》

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