深圳再现“海岛皇宫” 占地80亩国土局分8次批

http://gd.news.sina.com.cn 2010年03月05日05:12 南方都市报

　　摘要：建造在龙岗南澳洋畴湾，凭依山海美景、高尔夫球场，号称拥有私家海滩、私家码头、游艇会、私人飞机等配套设施———这里是拥有“中国十大豪宅”之称的世纪海景海滩别墅，但自其开工以来，就一直与当地村民纷争不断。

与“海岛皇宫”配套的高尔夫球场开建以来，就与村民多次发生冲突。

　　

别墅建设游艇码头，被村民指责霸占海滩，破坏渔业生产。

 

　　建造在龙岗南澳洋畴湾，凭依山海美景、高尔夫球场，号称拥有私家海滩、私家码头、游艇会、私人飞机等配套设施———这里是拥有“中国十大豪宅”之称的世纪海景海滩别墅，但自其开工以来，就一直与当地村民纷争不断。

　　由于世纪海景海滩别墅内部设施奢靡，与名噪一时的“海上皇宫”只有几山之隔，当地村民均称其为“海岛皇宫”。在村民眼里，“海岛皇宫”霸占土地，修建码头，毁坏山林，污染海域，破坏渔业生产，并指称南澳街道办(原南澳镇)私自强卖土地，挪用截留征地款。

　　开发商则坚持，别墅周边滩涂归属“海岛皇宫”。他们有在洋畴湾海域建造游艇会的计划，当地村民获悉后，就在别墅周边“栽种”了大量海上渔排和深水网箱，谋求天价赔偿。

　　经过多日调查暗访，记者揭开了“海岛皇宫”的前世今生，以及开发商与当地村民间纷争不断的原因。在看似平静的大海和山峦背后，有着几乎无法磨合的利益纠葛。

　　早年征地600亩 村民分文未得

　　南澳街道办相关负责人称，“海岛皇宫”属于土地历史遗留问题，上世纪90年代卖地不用经过村集体，不用村民和集体同意。

　　前日下午，南澳半天云村村民吴伯站在“海岛皇宫”门口，被拦住了去路。保安解释，只有业主才被允许入内。

　　“你们是强盗，我们才是它真正的主人！”吴伯情绪激动地说，“海岛皇宫”原本是自然生态林，上面生长着松树、山杜英、尾叶桉等树木，一直属于他们南澳街道半天云村。

　　半天云村，位于南澳洋筹湾东侧，属于南澳街道南隆社区，是一个传统自然村。户籍居民有40余户、140多人。2006年11月28日，被广东省旅游局主办的“寻找广东最美的乡村”中评为广东最美的自然生态村落之一。

　　吴伯介绍，半天云村民主要以种养为生，每户年均收入只有几万块钱，目前生活较为贫困。南澳街道不是林地的所有者，竟然背着村民将林地转卖。等到开发商将林木砍伐一空时，村民才发现。经过多年的上访投诉，开发商最后只补偿12万块钱，硬要村里接收。但“海岛皇宫”里的每栋独栋别墅的报价都高达数千万。

　　“海岛皇宫”位于深圳大鹏半岛洋畴湾，是国家4A级景区内唯一半岛别墅，森林覆盖率75%，开发商是世纪海景实业发展(深圳)有限公司(以前叫新世纪公司，以下统称“世纪海景公司”)。公开资料显示，该公司成立于1992年，主要经营房地产开发、物业管理，下设高尔夫球会。

　　“‘海岛皇宫’的土地转让是严重非法的！”昨日，记者从知情人士获得了这块土地的相关原始资料。在一份1991年签订的征地协议书中，宝安县建设局和宝安县南澳镇人民政府分别作为甲乙方，签订了宝安县南澳海滨度假村的征地协议书。协议称，为保护宝安县东部沿海海滨的自然环境，甲方征用南澳东南方地名叶洋畴湾(即洋畴湾，别墅所建区)、公塘湾两个海湾，以及两个海湾附近的山头，兴建宝安县南澳海滨度假村。总面积约600亩，其中海滩、山地约80亩，山林约520亩。甲方一次性付给乙方320万元的补偿费。甲方拥有海滩、耕地、山地、林地的所有权、使用权、管理权。

　　该知情人解释，南澳镇政府根本就不是该处山地和林地的土地拥有者和使用者，根本就没有权力将这些土地转卖。只有征得多数村民同意后，村集体作为乙方签订的合同才有效。而且按照国家征地审批权限，用地超过70亩以上的，就须报国务院审批。而半天云村这次被征的土地超过200多亩，包括“海岛皇宫”所占的80亩，也在这次征地的范围内。

　　按照规定，林地的转让需要林业主管部门的审批，海滩属于国有，根本不能买卖，而林地、山地等土地也只能转让使用权。该知情人称，当时村民和村领导均不知情，宝安县建设局支付了320万赔偿款，包括征地费、青苗费、林木补偿费、拆迁补偿费，没给村里一分钱。尽管当时协议明确规定，现有林木列为自然保护区，甲方不得随意砍伐。但洋畴湾上的林地却在后来遭受大量砍伐，山头被推倒后，那里就变成了一个大工地。村民经过多年抗争，开发商最后才补偿12万元。

　　对此，南澳街道办相关负责人称，“海岛皇宫”属于土地历史遗留问题，上世纪90年代卖地不用经过村集体，不用村民和集体同意。

　　化整为零审批 度假村变别墅

　　村民张伯说，“海岛皇宫”属于典型的“打着羊头卖狗肉”，将一项对公众开放的旅游项目变成了极少数富人据有的别墅开发区

　　半天云村相关人士称，“海岛皇宫”这个项目巧立名目，逃避国家审批，存在违反土地利用总体规划的问题，直至发生非法占地。县级国土局至多只能审批10亩土地的项目，“海岛皇宫”占地80亩，宝安县国土局竟然分8次审批。

　　记者拿到的宝安县国土局文件证实，1991年，关于宝安县建设局征地用地报告的批复中称，经县人民政府研究，同意征用南澳镇半天云村民小组洋畴湾地段山地10亩用于兴建海滨度假村用地。对于同一个地段，宝安县国土局确实批复了8次文件，占地面积都是10亩。

　　半天云村负责人回忆，开发商从立项开始就不是将其当作度假村开发，他们打算在那里兴建高档别墅。1993年1月，原宝安县撤销划分为宝安和龙岗两区，南澳镇辖属龙岗区。1993年底，深圳鹏飞实业公司取得土地使用权，用作公司度假村用地。1994年，鹏飞公司通过深圳市国土规划局龙岗分局，将其变更为别墅用地。鹏飞公司属于国有企业，改制后将洋畴湾和公湾地段转让给了世纪海景公司。

　　村民张伯说，“海岛皇宫”属于典型的“打着羊头卖狗肉”，将一项对公众开放的旅游项目变成了极少数富人据有的别墅开发区。

　　半天云村负责人坚持认为，“海岛皇宫”占地属于半天云村集体所有，“海岛皇宫”没有经过征地，也没有国土规划的审批，就在那里大肆兴建观景平台、露天全海景泳池等建筑。包括小区的几栋房间，小区门口牌坊岗亭，甚至一些绿化用地，都是强占土地建筑。从严格意义上来说，这些都属于违章建筑。

　　世纪海景公司总经理李乐称，土地是国企深圳鹏飞购得的，在90年代中期国有企业转制，龙岗区领导请求公司老板收购鹏飞公司。公司接收这块地时，上面就盖了8栋别墅，有一条路进来，有一个网球场和儿童乐园，以及几栋工人房。2007年，世纪海景公司将原来的别墅推倒，正式建造现在的别墅。规划国土建设局领导带队，现场联合办公，快速解决了相关手续问题。

　　记者从开发商了解到，该小区目前一共有独栋别墅17套，套总价6000万到8000万不等。双拼别墅40套，套总价1600万-1800万。叠墅56套，套总价800万-1100万。还有众多的豪宅洋房，每套叫价500万以上。

　　海洋滩涂码头 遍地利益拉锯

　　“这海滩是国家的，我们村民祖祖辈辈就在这从事养殖，怎么就成为了它们的私家海滩了？”

　　“半天云村民与世纪海景公司的矛盾由来已久，从山地林地一直发展到滩涂海域！”南澳街道办相关人士介绍，世纪海景公司认为，既然他们得到了洋畴湾地块的使用权，其周边的地块以及滩涂和海域也就应该归他们使用，他们并不承认半天云村的使用权。

　　世纪海景公司对外宣称，“海岛皇宫”拥有长达1.2公里的私家生态海滩，在这里可以举办私人海滩PA RTY、沙滩排球邀请赛等活动，媲美爱琴海的阳光假日。业主还可以随时随兴驱艇出海，驾艇来往深港和珠三角海湾，尽享自在逍遥，为南中国不二配套。记者调查了解，世纪海景公司确实将其旁边的一块公共黄金海滩围了起来，只有通过“海岛皇宫”会所电梯或者侧门到达海滩，沙滩周边还修建了楼台和亭子。

　　去年11月8日，一艘豪华游艇载着凤凰卫视知名主持人谢亚芳、影视巨星范冰冰、中华冠军小姐李鑫淼等名人来到这“海岛皇宫”这块海滩，参加了世纪海景公司举办的“海岛皇宫”顶耀海墅私家PARTY。当晚，在海滩上还燃放了大量烟花庆贺。

　　“这海滩是国家的，我们村民祖祖辈辈就在这从事养殖，怎么就成为了它们的私家海滩了？”半天云村民李先生愤愤不平地说道，指责世纪海景公司将海滩霸占后，他们的渔业生产受到很大影响，最后只能将渔排转移。但更为过分的是，世纪海景公司还要占用周边的海滩和海域，修建十几个私家码头。

　　售楼小姐称，18栋独栋业主每户均可专享亿年礁石上的私家游艇泊位和世纪海景游艇会会员般尊贵礼遇。独栋别墅都在7000万元以上，最大卖点之一就是私家码头。这在中国所有的海洋别墅都是不可能有的。独栋别墅靠海的土地、滩涂和海域均可供业主使用。

　　世纪海景公司总经理李乐介绍，他们全权委托了4家中介公司售楼，特意让专业的公司给售楼小姐培训，统一口径，发出开发商的声音。李乐承诺给予独栋别墅私家码头，但并不是每个别墅都有一个码头，而是17栋有一个集中统一规划的私家码头。

　　“海岛皇宫”南北两侧海岸礁岩丛生，蕴藏丰富鱼类资源，多为名贵品种，是种植、筐钓的好去处。洋畴湾海域的不少渔民均声称，由于海岛皇宫修建码头，海上遭受污染，渔业生产蒙受了很大损失。

　　世纪海景公司相关人士还介绍，由于“海景皇宫”旁边的洋畴湾是一个天然避风港，有着优良的沙滩、海水、阳光，是进行水上活动的理想场所，该公司打算在此投资兴建一个大型的游艇协会。

　　在世纪海景公司摆放的规划模型中，整个洋畴湾海域都将成为游艇会的场所，里面不再进行任何海产养殖。洋畴湾周边的所有滩涂将建成防波堤，一直延伸到海洋深处。游艇会将提供500个游艇泊位，号称国内最大的游艇会。游艇会旁边还将兴建一个大型的超五星级海岛酒店。

　　“海岛皇宫”去年开盘以后，半天云村不少村民来楼盘参观，发现了公司的此项规划之后，他们开始在周边海域大量“栽种”海上渔排和深水网箱，甚至以极低的价格将海域承包出去。

　　多位售楼小姐同时证实了这一说法，据她们介绍，去年3、4月份之前，附近海域只有南澳街道那边有一部分渔排和养殖场，之后突然疯狂发展，从洋畴湾到鹅公湾，遍布渔排和渔箱，不断逼近“海上皇宫”，严重影响美观。而未来的防波堤肯定要做到那些渔排那里，因为岸边太浅，肯定停靠不了游艇。村民每建一个渔排和渔箱，必须在海底打下水泥桩，投入都在几十万以上，目的是为获取开发商的天价赔偿。

　　半天云村负责人否认了这一说法，称现在种的渔排不是很多，好多渔排都迁走了。且洋畴湾海域都属于半天云村管辖，他们有权力在上面养殖，并将其承包出去。

　　毁林建高尔夫 征地纠纷不断

　　世纪海景公司经理李乐承认占地事实，而改变性质修建高尔夫球场，他们交纳了上千万的天价罚款。

　　与“海岛皇宫”纷争不断的半天云村，位于洋畴湾，村如其名，整个村子飘在半山上，罩在云雾下。3月1日下午，张伯带领记者走入了这个很清净的村落。村口的古树枝繁叶茂。房子不少，但破败不堪，村民的生活都较为贫困。

　　半天云村右侧，就是一墙之隔的世纪海景高尔夫球场，“海岛皇宫”近在咫尺。公开资料显示，“海岛皇宫”占地面积两千余亩，球场已建成国际PG A标准18洞球场，湖泊纵横交错，山势峻美。

　　“这原本是我们的家园，那里有大片森林、果园和耕地！”提起高尔夫球场，张伯介绍，半天云村之前号称深圳的“东伯利亚”，由于交通不便，经济发展较为缓慢，村里赖以谋生的就是山顶的耕地以及出海捕鱼。1995年，深圳人关松泰、麦桂康，香港人麦桂洪看上了这块宝地，商定承包山地办果园，并在承包的195亩山地上种上了1万多棵龙眼、荔枝优良苗种。

　　半天云村民小组负责人介绍，1998年6月，“海岛皇宫”的开发商看上了这块地，并以建生态植物园的名义向深圳市规划国土局龙岗分局提出了用地申请。1998年年底，规划国土局龙岗分局以“国家建设”为由，征用了半天云村的集体土地1800亩，那个果园也在其中。

　　1998年10月31日，开发商在没有通知和协商的情况下，破土动工修建高尔夫球场，捣毁果园树木，拆卸山头排灌用的钢管，推翻山头。股东之一关松泰就此事多次向省市各级部门反映，要求国土部门“赔钱赔地”，在恢复果园原状的同时还要赔偿经济损失1100余万元，但都以失败告终。

　　规划国土局龙岗分局称，分局的征地行为无论从权限范围还是程序上都是合法的，属于依法行政行为。至于征用的土地最后被开发为高尔夫球场，分局方面并无责任。1800亩土地被征用后出让给开发商做开发度假之用，后来开发商改变原来批准用地的性质，擅自建设高尔夫球场，属于违法行为，并不影响征地行为的合法性。开发商擅自改变土地用途的违法行为交由省级国土部门依法处理。而国家建设强制征地属不可抗力，关松泰等与村委会签订的承包合同因不可抗力终止，应该由半天云村委会负担赔偿责任。

　　关松泰表示，高尔夫球场是高档休闲娱乐设施，属严格控制“上马”的项目。毁经济林建高尔夫，以破坏农村承包经营经济的稳定性求眼前的短期效益，应该引起有关部门的重视。而开发商最后只赔偿了60多万，远远不能弥补他们的损失。

　　半天云村所属的南隆社区卢主任说，开发商除开使用已征的土地外，还强占了半天云村的其它土地。比如他们在高尔夫球场做的门楼和保安亭，也是没有征地，直接霸占村里土地。村民主要反对的是开发商的霸道，没有经过街道领导，也不跟村领导沟通，直接跟上面有关部门打招呼，将村里变电站的房子强行推倒修牌坊。村民听闻后赶到施工工地，与开发商发生了激烈肢体冲突，有村民还报警。开发商还逐步占用了村里近60亩山地，将林木砍伐后修建了高尔夫球场。

　　深圳市人大代表吴立民称，高尔夫运动目前在深圳还是少数人的运动，高尔夫球场开工，植被一旦受到破坏，就很难恢复原状。在深圳宝贵的自然风景区，一旦建了高尔夫球场，就会连锁反应地开发房地产、交通设施等，容易形成恶性循环，对生态环境非常不利。

　　世纪海景公司经理李乐承认占地事实，称与村民有争议的50多亩山地，是修建高尔夫球场边边角角加在一起的数目。改变性质修建高尔夫球场，他们也受到了省国土资源厅的处罚，交纳了上千万的天价罚款。关于高尔夫球场污染环境，公司也尽量避免，现在使用的都是一种低碳无污染化肥，属于最新产品。

　　别墅高尔夫 村民未受益

　　南澳街道办王副主任说，村民能够从项目中直接受益的就是将一些房子给高尔夫球场的员工出租，开发商将村里的马路修宽了。

　　南隆社区卢主任认为，村民没有从别墅和高尔夫项目开发中受益，这是村民与开发商纠纷不断的根源。这个项目对当地的旅游业也没有拉动作用，高尔夫实行会员制，都是私人会所的活动，不能吸引游客过来消费，也给当地带不来税收。对相关的产业链也没有拉动，基本上就是有钱的人来了，占在最好的地方，这种现象在南澳其它村里都普遍存在，都被富豪霸占了。

　　这个观点也得到当地居民和多位南澳街道办工作人员的赞同。南澳街道办王副主任解释，这些都是历史遗留问题，当时征地的时候，南澳还是边远穷山区，还没有把南澳提升到旅游区的高度。初有企业来投资，就是受欢迎的。

　　世纪海景公司经理李乐也承认村民生活贫困，公司也采取了各种手段帮助村民发展，比如过年过节请他们吃饭喝酒，送点东西，比如送球具，还教他们打高尔夫球。村里的子女公司也优先招工，而农民不领情。此外，南澳的很多市政工程，比如水电项目、马路修建，都是公司出的钱，高达几千万。

　　南澳街道办分管建设的王副主任认为，半天云村土地当初卖得很便宜，现在实际价值暴涨。街道也协调了，也补偿了一部分，但是最后还是满足不了半天云开出的价。这些项目不管是对于半天云，还是对南澳街道办的推动作用很大。改变整个环境面貌，拉动了经济发展。只是半天云村始终拿着历史的问题，用现在的眼光去解决，用现在的价格来讨回所谓的损失是不合理的。

　　王副主任说，高尔夫球场本身经营的模式还是会员制，会员制创造的利润只是通过税收，一年应该有二三十万，都上交给了市里面，没有交给街道办或者村民手中。村民能够从项目中直接受益的就是将一些房子给高尔夫球场的员工出租，开发商将村里的马路修宽了。

　　采写：深圳读本记者 成希 实习生 顾纯

　　摄影：深圳读本记者 徐文阁(除署名外)