美国买房备忘录

　　作者：胡晓海

　　关键词：新财富；美国；买房

　　美国楼市下跌令国内不少投资者有意赴美抄底，一些中介机构也纷纷组织赴美购房团，然而其中很多人由于不了解两国房地产市场的差异往往空手而回。本文作者通过总结自己在美购房的实战经验，解析两国置业观念的区别，提示购房流程和财务规划上的要点，或会令人有所启发。

　　在过去一年各国政府的政策刺激下，全球股市、楼市正被重新激活，中国内地的地王记录不断被刷新，香港公寓则卖出了4.39亿港元的全球最高价，当地一些地段的房价甚至超过1997年的泡沫顶峰期。从美国看，虽然道指重上10000点，但楼市还是不温不火，以至于国内不少投资者有意赴美抄底，一些中介机构自去年以来纷纷组织赴美购房团，在今年10月举办的第106届广交会上，也出现了美国房地产商卖房的身影。由于工作安排，我在大洛杉矶地区生活了两年，根据自己的生活和投资需要，最近出手在当地买下了一栋单体别墅，从而对中美房地产市场的差异有了深切的了解，希望通过总结自己的实战经验，对关注投资美国房产的朋友有所启发。

　　中美购房观念的差异

　　据笔者观察，有意在美国买房的中国人大致可以分为两类：一类是子女已经或将要在美国上学，希望趁房价低时为他们谋一个安身之处；另一类则为了将资产进行适当的全球化分散配置。2008年美国房产市场的低迷，更有力推动了这两类需求，赴美购房团也应运而生。在第一批中国购房团到来时，美国很多媒体相当关注，给予全程跟踪报道。但是，由于很多团员生搬硬套国内的买房经验，结果很难迅速有效地找到符合自己要求的房子，往往空手而回。我印象深刻的是有个购房者告诉记者：他们在洛杉矶看的房子很多位于相当于北京五环、六环的地方，感觉太偏远。其实，这正显示出中美两国置业者在观念上的区别之大。

　　中国人的概念是，越靠近市中心就越是白领甚至金领上班的地方，相应的房价也越高。而美国大城市一般都会根据不同的功能规划出很多副中心，大多数机构分散在不同的区域，所以，除了纽约、芝加哥，美国其他大城市远没有中国一二线大城市的气派和人口密度，很多城市以某家大企业或某一个行业为基础而生存，其中的极致就是底特律。当地人口有70%与汽车业有关，近几年美国汽车业不景气，很多人失业后只能到外州找工作，当地房价一落千丈，一些卖价难抵贷款的人干脆弃房而去。空屋多的，整条街就成了死街。去年有个1美元买栋别墅的新闻就发生在底特律。所以在美国，并非越是市中心就越是高房价。

　　中国投资者在国内买房，多数只会看新开发的房产，而美国人买房大多是买二手房，且10年楼龄的房子都算新房，这是两国购房的另一大区别。美国经过多年的发展，好的地区已经盖满了房子，所以很多新房都建在偏远或是老区里原来不适合盖新房的坡地、山地上。这些房子大多在前几年的房产高峰期投入建造，由于是新区，房价低，购买人大多收入不高，不少还是次级贷款者。这些房子也是本轮危机中价格下跌最惨的，平均跌幅在30-40%，甚至50%以上。所以，美国好区的房子很多是老房子。

　　此外，中国卖房的计价单位是每平方米多少钱，美国卖房则是讲总价。一个区，一条街，大家的房子大小差不多，总价也差不多，比较容易把背景、年龄、经济能力差不多的家庭集中到一起。比如同样是300美元/平方英尺(合人民币2.2万元/平方米)的房子，如果面积有6000平方英尺(约560平方米)，总价达180万美元，就只有富人能买得起；如果是1500平方英尺(约140平方米)，总价45万美元，月收入4000美元的一般打工者也能承担。但在美国，这两个单价一样的房子所在的地区差别大了，一个是豪宅区，一个可能是平民区。国内的房子讲单价，一栋楼里常常有200多平方米和70-80平方米等多种户型，导致邻居之间身家相差10倍很正常，往往会发生大富豪和小白领是邻居的情况。而美国人一有升迁，工作收入有个30-60%的涨幅，马上就会搬到更好的社区居住。美国的年轻人一般也会在结婚甚至生子后才开始买房。

　　和中国一样，美国的房子根据地区不同，价格相差甚远，比如小布什总统退休后在老家德克萨斯州的达拉斯花207万美元买了一幢8500平方英尺(790平方米)的豪宅，这样的房子放到类似好莱坞贝弗利山庄的豪宅区，则要1500万美元以上。不过，影响两国房价的因素可能有所不同。美国房价最重要的影响因素是学区，美国的公立学校实行12年免费义务教育，不过免费教育不是白来的。美国屋主必须交1.5-3%的房产税，每半年交一次，这是大多数市政府的主要税收来源，而其中很大一块投入当地的学校。在高房价的地区，房产税交得多，市政府就有钱，给学校的钱也多，所以，找到好学校，一般就是好区了。在美国，只要说出房子位于哪个学区，对方马上就能估出你的身家。

　　另一个影响房价的因素是景观，加州的豪宅无一例外都在海边和山上，从二手房的报价看，在其他条件基本相同的情况上，有没有景观的房子价格相差10-15%。此外，美国房子绝大多数有精装修和庭院，庭院的质素也会影响价格。

　　在美购房的财务规划要点

　　作为外国人在美购房，除了明了两国市场的差异，最需要了解的就是购房的具体流程和相关税费。美国此次经济危机由房地产泡沫而起，为了尽快走出危机，美国政府针对房地产市场出台了很多刺激措施。同时，美国政府对外国人买房持欢迎态度，没有任何条件上的限制，理论上，哪怕非法移民也完全有可能通过正规渠道置业。在具体的购房流程和需支付的税费上，外国人与美国当地人完全一样。不过作为海外置业者，在财务规划上仍有几个要点值得注意。

　　首先，需要做好一次性付款的准备。过去，外国人在美购房时如需向当地银行贷款，需要先设立一个由第三方监管的账户，并存入一定的资金作为担保。不过最近两年，吃了次贷苦头的美国银行对房贷的审核非常严谨，要求的条件非常繁杂，甚至有些矫枉过正。从买卖双方谈好条件同意成交到最后房屋的交接，各种手续的办理需耗时1-2个月，其间银行审核放款的时间几乎占到80%以上。在银行对贷款人的审核中，有两个条件外国人很难达到：第一，在美国有两年以上的缴税记录；第二，优良的个人信用报告。中国投资者如果不是常年在美居住，很难达到要求。我听到一个故事是：一位购买价值100万美元房子的中国人，向银行申请20%的贷款都被拒。因此，投资者最好对自己的财务状况进行测算，做好100%全额付款的准备。

　　其次，通过中介选房。在美国买卖房屋绝大多数通过中介进行，房产中介一般收取房价6%的中介费，中介费统一由卖家交，买卖双方的中介各得3%，总价高的房子可以和中介商谈减少1-2%。用中介的好处是可以利用其网络，全美房产中介有一个共享的数据库，其中有很多普通房产网站看不到的详细信息，包括这个房子有没有发生过纠纷、房产税每年交多少、有没有社区管理费、房子的买卖历史，以及卖方的贷款总金额，这是一个对买家非常有利的信息，有这个数据就知道了卖家的经济状况，好比打牌时知道了对家的底牌，可以据此和对方讨价还价。因此，对美国市场不熟悉的投资者，最好通过中介买房。

　　第三，购房手续可委托公证行办理。由于美国房屋买卖的文件和流程都已经规范成型多年， 所以期间不需要请律师来处理。但在买房和办理房产交接过程中会牵涉到一些法律文书和政府文件，对外国人来说，亲自去办这些手续好像没有必要，可以请专业的公证行来做，公证行的收费一般是交易价的0.2%。房屋买卖价格谈成后，交易双方可以把文件交给公证行审核，公证行的工作包括：1、调查卖方的房屋文件，保证卖方的确有房子的所有权；2、办理房屋的产权交接文件；3、保证卖方在完成房产交接后拿到钱款。

　　第四，细致了解房地产交易的相关税费。美国的房地产交易一般主要包括以下费用：洪水调查费10美元(查看房子是否处于洪水经过的地区)、登记和公证费200美元、杂费117.45美元、每年约占房屋价值0.125%的房屋保险费(具体费率视房屋而定，此为强制保险，以防意外发生时屋主不会无钱新建房子而无居所)、每平方英尺0.1美元的房屋检测费(买方会请第三方房屋检测机构对标的房屋进行检测，以免入住后发现问题而引起不必要的纠纷)。如果买家需要银行贷款，费用还包括银行贷款评估费500美元、信用报告调查费25美元、贷款申请费350美元、贷款核准费395美元。

　　在纳税方面，按照《1980年外国投资房地产税法案》(FIRPTA(8176,130.00,1.62%))，外国投资者对美国房地产的投资收益须按常规所得税税率征税。而一个外国人如果于一个纳税年度内在美国停留超过183天，则可被视作美国居民纳税人，享受相关的优惠，即已婚家庭如果出售一套自用二年以上的住宅获得的收益不超过50万美元，可以免交所得税，单身人士的免税条件则为收益不超过25万美元。由于大部分房屋的出售收益不会超过这一限额，因此房屋交易相当于免税。不过这个免税优惠一个人或家庭一生只能享受一次，第二套房子买卖时如果再有收益，联邦税务局(IRS)就要收取20%的资产所得税。

　　第五，拥有房产后需每年支付房产税。中国的房价中包含了政府的土地出让金，而美国的开发商新开发项目不用缴纳土地转让金给政府，但政府每年会对业主征收两种房产税。一种是计价税(Valorem Tax)，按房子的价值征收。房子的价值一开始依房屋买卖合同定价，但每年政府都会重新估值，当然，政府的估值总是有利于自己，房价涨时跟着涨，跌时却不跟着跌，导致老百姓近两年对此很多抱怨。另一种是市政建设费(Mello Roos)，这一税种针对建于新开发地区或新地块的房子，征收期为20年。两税的税率由当地议会投票决定，每个城市都不一样，一般为房屋总价的1.5%-3%。每半年政府会寄出账单给屋主要求缴税。

　　第六，出租物业需考虑管理费用。出于投资目的的购房者，如果暂时没有自住需求，可以将房屋出租以求回报。以笔者的考察，哈佛大学校区的2500平方英尺独幢别墅叫价45万美元，如果用作出租，年租金约为3.5-4万美元。当然，这些租金收入同样需要纳税。同时，有一点必须要注意的是，美国出租屋的房屋修理由屋主负全责，一般情况下，屋主会委托物业公司负责管理，这中间会有一笔物业公司的费用需要考虑。管理费和房产税合起来，每年会是一笔不小的支出。

　　买房时机是否成熟

　　根据标准普尔席勒房价指数，美国房屋均价已从2006年的高点回跌30%左右，拉斯维加斯等重灾区甚至跌幅达50-60%。但由于美国幅员辽阔，各地房价相差很大，有些地区的房价和租金比例跌到了7：1，有些地区还在30：1，所以，具体的房价还需要具体分析，据笔者观察，美国高价区的房产价格基本与危机前持平。洛杉矶当地的都市杂志作过评比，大洛杉矶地区过去一年的房价跌幅是26%，而当地豪宅区的马里布(Malibu)房价则涨了12.6%，华人聚集的好区圣玛利诺(San Marino)的房价也上涨了5.1%。

　　不过，由于现在美国的整体房价已经跌到2003-2004年本轮房价起涨点，市场上已经有很多人出手，有些开价合理、好区的房子迟一步就拿不到了。最近有数据显示，按现在的房价和贷款利率(5%左右)，已经有70%的家庭有购房能力了，而在房价巅峰的2007年，只有7%的人有购房能力。笔者的测算也大致与此相符，如果2007年要买70万美元的房子，以70%贷款额度、30年还款期、当时的贷款利率7.5%计，则每月须还款4184美元，由于银行要求每月还款额占家庭月收入的比例不得高于33%，这样，只有年收入15万美元的家庭才能买得起。但是，如果这个房子现在降价30%到50万美元的话，以现在5%的贷款利率、其他条件相同计算，8.7万美元年收入的家庭就能买得起了。15万美元在美国是非常高的家庭年收入，一般只有大公司的部门主管或中小公司的高层才会达到这个水平，而如果夫妻两人都工作的话，8.7万的家庭年收入其实很平常。

　　因此，如果购房的目的是长期持有的话，现在也许是一个相对低点。当然，对于中国投资者，在人民币可能继续升值之下是否还有必要在美国购房，是另一个需要考虑的问题。

　　作者为美国EVEREST METAL PRODUCTS LTD首席执行官

　　美国房屋的种类

　　美国的房子一般分为三种形态：独栋房屋(single family house)、公寓楼(condominium或apartment)和联排屋(town house)，其他的房屋形态基本上由这三种房屋变化而来。

　　独栋房屋在美国数量最多，面积约为2000-10000平方英尺(合180-930平方米)，这类房屋主要集中在市郊和小城市。有个独栋房屋是美国梦的一部分，美国中产以上阶层基本就住这类房屋。

　　联排屋一般在城郊结合部，面积约为1200-2300平方英尺(合110-210平方米)。因为这类房子的消费群体多是在市中心工作、刚结婚的年轻人，其积蓄不多且工作不稳定，房子经常会转手，转手次数多的房子一般价格卖不高(除了2006年、2007年上半年，美国房地产一直是买方市场，要想把房子出手，价格总归要比邻居的房子便宜一点)，所以整体来讲，联排屋的价格是上涨阶段最后涨、下跌时却跌得最凶。

　　美国的公寓分为两类，一类是国内一样的居民大楼，主要在大城市的市中心。这类公寓又分为两种，一种是普通的民居大楼，居民主要从事体力劳动和普通服务业，有些人还靠救济金过日子，这类街区往往会成为城市里犯罪和混乱的中心；另一种则是漂亮的摩天大楼，其代表是曼哈顿海边和中央公园边的大楼，这里可能是美国单位房价最高的地区，其每月的管理费就在1500美元以上。还有一种公寓和联排屋类似，面积为500-1300平方英尺(合45-150平方米)，但没有私人的院子，有专人管理、小区全封闭，一般由REITS买下后交给专业的物业管理公司进行出租，其月租金为500-2000美元。