平安巨资购入北京争议写字楼调查

平安巨资购入北京争议写字楼调查

21世纪经济报道 陈冰

2007.05.24 

 　　北京东三环燕莎桥西北侧的美邦国际中心正在不断“长高”，建成后147。5米的高度将使它成为北京燕莎商圈里最高的建筑物——这种高度正与它新主人的身份相配。

 　　本报近日从相关渠道获悉，中国平安（601318。SH，2318。HK）已购买美邦国际中心部分物业。“但这绝对不是传言中的所谓‘整体夺得美邦国际中心发展项目‘，（做价）也不是外界揣测的40亿元或35亿元。”一位知情人士透露。

9万平米写字楼

　　前述知情人士称，平安从去年开始即与该项目开发单位北京美邦亚联房地产有限公司（下称“北京美邦亚联”）进行接触。

 “一直洽谈的只是购买物业事宜。”北京美邦亚联人士称，平安并不是整体收购项目，“（如果是）那就意味着北京美邦亚联的债权债务也将随之转移，这是不可能的。”依照北京美邦亚联原初规划，建成后的美邦国际中心总建筑面积将约22万平方米。其中，项目东区临三环路一侧将建成6。7万平方米的超五星级酒店，西侧为8。9万平方米的5A级写字楼，另将有3万多平方米商业面积，此外仅地下车库便设有800个车位。

　　对于此次平安究竟购买了美邦国际中心项目的何处物业，上述人士以交易保密的需要拒绝透露。但北京房地产交易管理网上的公开数据，却提供了一些线索。该网站由北京市建委主办，北京市所有房地产项目资格审批、房产交易细节等都在网站上进行披露。美邦亚联酒店商业写字楼预售信息栏显示，截至5月23日，43套获批预售单位中，已有33套进行了期房签约，其中32套属于商业用途（酒店和地下商场），签约总面积为93169。95平方米；另外1套为写字楼，签约面积为91772。32平方米。

　　由于商业部分此前即存在零散预售情形，北京地产界人士分析，此次平安购买的只是写字楼部分。而在北京房地产交易管理网美邦国际中心项下，今年3月以来新增的一笔大额交易记录，即是上述写字楼部分。网站显示，写字楼部分的销售均价为16516元/平方米，依照网站所列签约面积，平安购入总价逾15亿元。对于买楼传闻，接近平安高层的一位内部人士未予否认，但其仅透露购楼将为平安自用。

 　　5月23日，记者就“平安是否购买美邦项目写字楼物业”问讯北京美邦亚联时，该公司相关负责人亦未予否认。但北京美邦亚联中方股东北京二商集团相关负责人却表示，并不知道此项交易。即使是自用，美邦项目之于平安也是一笔不错的买卖。

　　“作为甲级写字楼，位处中央商务区延伸的燕莎商圈的美邦国际中心项目值得看好。”高力国际专业咨询部高级经理杨清说，在燕莎区域，除了瑞辰国际中心，未来2-3年内将没有新增甲级写字楼。

另一方面，由于2008年北京奥运会之前，北京在建工程必须完工，而甲级写字楼的在建工期差不多是两年半甚至更长的时间。所以“从2008年到2010年下半年甚至到2011年，北京的甲级写字楼供应将基本上维持一个不变的态势。”这由此导致，2008年之前，北京市甲级写字楼的价格将可能走高。而某国际地产咨询机构的研究报告也显示，今年一季度，北京甲级写字楼售价已达到21297元/平方米，比上季度上涨9。6％。

是否需公告

事实上，过去三年，意欲购买美邦国际项目的机构投资者不乏其人。知情人士称，其数目“不下百余家”，“既有海外机构投资者如摩根斯坦利、麦格理和外资银行机构，也有香港商人，国内颇具实力的民营企业家也曾专派律师就此项目多方问询”。但由于美邦国际中心的复杂前世，诸多机构在筹划洽购时都难免存有疑虑。一位曾有意投资该项目物业的人士称，“还是担心交易后未来会有风险。”

 　　美邦国际中心前身即是闻名京城的“嘉利来大坑”。此项目始于1995年，彼时的开发商系由北京二商集团有限责任公司、北京恒业房地产开发公司、香港嘉利来国际集团有限公司（下称“香港嘉利来”）合作成立的北京嘉利来房地产有限公司。但之后受亚洲金融危机影响，项目开发资金一度受挫，2001年9月，北京市对外经济贸易委员会（现北京商务局）作出“京经贸资字[2001]627号”《关于北京嘉利来房地产有限公司更换合作方的批复》文件，将外资方股东变更为香港美邦集团有限公司，并将北京嘉利来房地产有限公司变更为北京美邦亚联房地产有限公司。北京市工商局依据627号批复变更了营业执照。

　　这由此引发了原外资股东方香港嘉利来与北京二商集团及北京市相关部门因股权转让而生出的故事。五年来，纷扰连绵，商务部文件、法院诉讼、仲裁，围绕“嘉利来大坑”生发的诸多事件不啻一幕活剧。

2002年7月，经行政复议程序，商务部作出67号行政复议决定，撤销了北京市商务局作出的627号批复。此后北京二商集团又就商务部批复向法院提出行政诉讼。北京市二中院于2003年12月做出一审判决，撤销了67号复议决定。2005年2月，市高院将该案发回重审，但北京二商集团随后撤诉。

2005年9月20日，中国国际经济贸易仲裁委员会0344号裁决书认为，香港嘉利来“是北京嘉利来房地产有限公司的股东，享有60％的股东权益，即合作公司开发的项目在中国境内外市场上销售、租赁、经营、物业管理的利益分配占60％”。这意味着，美邦大厦项目的外资股东之争至今未了。“但我们已向北京市第二中级人民法院提出了裁撤0344号裁决书的诉讼申请，目前司法程序仍在进行中。”北京美邦亚联房地产有限公司相关人士称。

　　另一个疑虑是项目开发方北京美邦亚联的施工资格。来自北京建委信息显示，标号为“00（建）2005·1170”的施工许可证仅授权该公司进行美邦国际中心项目地下部分施工。

“目前这个项目从出售角度来讲，还存在很大的不确定性。如果平安和美邦亚联签订的是房屋买卖合同的预售契约，没有完全的施工许可证，（这笔交易）在建委备案是存在欠缺的。”嘉利来国际代理律师李刚说。对此，美邦亚联方面回应，“2005年建委仅批了项目地下部分施工许可证是考虑到项目开发的复杂性。”该人士认为，公司申领项目地上部分施工许可证的申请建委两年前就应该依法审核完成，“我个人认为该证只是暂时留存在建委，尚未发到美邦亚联的手中”。

 “（对于与平安的物业交易备案问题）如果要完成整个交易，我们会严格履行行政程序，总之是要符合法律。”美邦亚联上述人士称。知情人士透露，平安为了此次物业购买，曾委托北京中伦金通律师事务所对该项目做了详尽的尽职调查。截至记者发稿时止，平安尚未对购楼事项发出公告。知情人士透露，这可能是因为目前此项交易尚未走完程序，加之该写字楼尚属期房，双方仅签定的是预售签约。

 　　根据《证券法》第67条，发生可能对上市公司股票交易价格产生较大影响的重大事件，投资者尚未得知时，上市公司应当立即向证券交易所报送临时报告，并予公告。 “重大事件”包括，公司的重大投资行为和重大的购置财产的决定。

5月23日，平安品牌宣传部公共关系室相关人员没有正面回答是否已夺得美邦国际中心写字楼一事。她表示，公司没有应当披露而未披露的讯息。如此事件，也算是迂回曲折吧。但是，要知道，这仅仅是个开始，好戏还在后头呢。要知道，中国官民一致的看法是，只要中国金融不出问题，那么中国经济出现再大的麻烦也不过区区小事；而中国经济出现了致命麻烦，只能是中国的金融出了大事。仅仅就本次交易而不去放大到中国社会问题，平安这次的购买过程，充满了太多让人浮想联翩等待水落石出的惊世骇俗的内幕。

 嘉利来大坑，那可不是什么小菜一碟，而是一个太烫手的山芋了。我得知平安购买了该项目后，通知了媒体的同行。有人闻听此事的第一反应就是：“什么？平安把嘉利来大坑买了？！”“马明哲是不是发疯了？！”

 也就是说，嘉利来大坑项目，本身存在着严重的问题。这个问题的严重性，应该可以透视出现如今中国社会所有的经济、政治、社会、法律、文化、人伦等问题。如果拿这个案例的前前后后进行仔细揣摩和描述，应该是当代中国一部浩浩荡荡令人声泪俱下的喋血经典。

 中国社科院发布2007年中国社会发展蓝皮书，认为当今中国最为紧张的社会关系是官民关系，这一结论让蓝皮书写作者始料未及，因为该结论一改以往贫富差距的写照。其实，就目前的情况看，仇富到仇官的演变，也是历历在目的。换言之，富人也成为官场的牺牲品。北京市方面在掠夺富人上的所作所为，丝毫不比对待贫民要差；或者说，权力将所有对象都边缘化垃圾化贫困化。

 如此情况下，嘉利来大坑本身就是个在法律上有着严重残缺的项目，其产权归属到现在还是模糊不清，北京市方面与中南海在此项目上的较量远未妥当。因此，该项目的处置根本不能获得哪怕现如今残缺不全的法律的支持。就现在看，平安如此交易，首先在程序上就存在着严重的问题。拒绝向媒体公布内幕、拒绝向股市投资人公布、没有向证监会通报如此项目的交易……等等。这些，都涉及到信息披露方面的巨大疏漏。

 作为中国最大的非公有制A股和H股双料上市公司，平安的表现可以折射出坊间一直喋喋不休却很难达成共识的有关原罪之说。不仅如此，平安除了是内地和香港的上市公司外，还是金融类企业。在目前中国股市处于如此疯狂状态里火爆到了极致的当口，金融类企业的表现就更加令人目不转睛。更为可怕的是，平安不止是金融类双料上市公司，还是寿险企业，也就是说，是拿着很多中国人养家活口养老送终的钱的企业。如此企业，如果也套用中国时髦的话来说，按照国际惯例，寿险公司本身应该具有更强有力的美誉度、公信力和社会责任感；反过来，如果寿险公司有哪怕些许的瑕疵，那么就应该受到格外的关照和特别严厉的制裁。

 那么，平安所购买的嘉利来大坑项目，应该如何看待呢？如果是平安对嘉利来大坑项目的性质毫不知情，似乎说不过去。该项目是全中国最为著名的权力再分配争夺战里你死我活的战场，随便在网上搜索嘉利来大坑案件，相关内容数不胜数。作为平安一项重大收购，对项目的调查和研判应该是企业运营中不可避免的。而且，嘉利来大坑的相关方面也不难调查。

 假如平安方面果然对嘉利来大坑的真相一无所知，那么最直接的问题就是，平安方面企业操作能力到底如何？如果连这么个项目的信息都无法掌握，那么如何具有能力去掌控千百万人的寿险经营？这种企业如何能够得到沪港两地投资者的信任和支持？其企业管理和经营能力如何能够获得认可？

 如果平安得知嘉利来大坑的确切信息，却依然一往无前，那么就涉嫌无法无天，在法律上有购买赃物的故意了。假如平安有如此故意，那么其动机是什么呢？显然，这种交易的危险性不言自明。可以说得过去的解释就是，交易双方都认为法力无边手眼通天，具备翻云覆雨的本事和叱咤风云的气概，也就是俗话说没有搞不定的事。在如此自我膨胀的状态里，平安才干出了如此荒唐至极的勾当。

 从到现在有关嘉利来项目的交易信息看，平安方面对此守口如瓶，而信息传播来源只不过是消息人士透露。这也很让人匪夷所思。令人浮想联翩的是，嘉利来项目本身的严重问题，使得平安如此交易陷入了进退维谷的地步。可能的情况是，交易双方并没有全部完成交易，平安方面要求对方将项目合法性得以确立，否则不偿付剩余款项，但由于项目本身的特殊性，致使短期内合法性的扩充几乎不可能，于是通过消息扩散使得平安处于被拴在一根线上的蚂蚱，难以摆脱干系。

 如果平安仅仅在沪市套现，在目前中国社会的治理格局中，封锁消息愚弄投资者的行径无处不在，或许也就万事大吉了。可不幸的是，平安还在香港上市。

 这香港是什么地方？对于内地太多赴港上市的企业一个个都贼眉鼠眼却享受着治外法权的现实状况恨之入骨。作为香港发钞行的中国银行，其以刘金宝为首的高层被中纪委拿下悉数在内地双规，香港对此却一无所知，对香港的法治是何等巨大的嘲弄？

 不过，香港也还是个也许能够讲理的地方，廉交所以及警方的介入，是在所难免的。如果平安被怀疑隐瞒嘉利来项目交易信息，那么就有欺骗投资人的嫌疑，那就远不止是民事法律所能够框范的了。现在，平安买赃事件的大幕已经开启，海外媒体也为此蜂拥而至，相信随着事件的调查，会有更多令人期待得抓耳挠腮的内容逐渐浮出水面，冰山一角也凑合让咱一次看个够。