燕山讲堂52期实录 王军 求解北京城市结构之困

燕山讲堂52期实录  王军  求解北京城市结构之困

2009年12月28日20:23 　

主题：求解北京城市结构调整——从北京“城南计划”说起

主讲嘉宾：王军（新华社高级记者，《城记》作者）

时间：2009年11月28日( 周六)下午3点-5点

地点：中国政法大学(北三环蓟门桥校区)图书馆学术报告厅

主办：中国政法大学法学院

承办：腾讯评论

主持人：杨子云

观点摘要：

之一：2005年版的总体规划讲得很清楚，东部发展是城市未来主要发展的一个主方向。但我们现在看到的城南计划恰恰是往南偏西的方向去发展，这是一个很有意思的故事。我想到90年代初的那版规划，专家提出北京东南方向往天津的方向，是城市的发展方向，但是最后整出来的是：往中关村方向是一个重点的方向。

之二：我们看到城市不断地往三环路、四环路、五环路、六环路外扩。城市往外扩的时候，会发现就业的地方不断地向核心区集中，居住的地方不断地往外，而且往外居住的过程不是大家自愿选择的过程。很多老百姓是因为拆迁，不得不出去；有很多城市的新增人口，因郊外房子较便宜，也不得不到外面去住；这样就导致这个城市的人“每天到郊区睡觉，到市中心上班”的堵在路上的问题。

精彩对话：

之一：财产权很重要，英文的财产权是“Property”，他的词根是“Proper”，是“正当性”，如果没有财产权他怎么可能正当地产生文化呢？产生大家对这个社区的爱呢，如果我对这个社区有爱，是因为我相信这是我的家。

之二：如果这个城市经常有野蛮拆迁，这个城市的不动产就没有价值，那这个地方政府就没有收入，我相信征收物业税的政府是痛恨这种事情的。

之三：中国的热钱现在这么多，流动性过剩，有那么多的外汇储备，我们能够去买美国的债，为什么不去买为自己人民服务的债，我觉得应该把这个钱变成中长期的投资，我们需要设计这么一个产品，能够最大规模的吸纳这些流动性，能够提供稳定的回报，那么在我们这个时期，最好的产品就是保障性住房。

主持人：各位网友大家下午好，很高兴在这样的下午看到各位，我们每一个人来到这里都可以说是穿越了重重阻碍，在这样一个患了严重的心肌梗塞或者说动脉血管硬化的城市里出行，不是件令人愉快的事情。我们今天请来王军老师给我们讲关于北京城市结构调整的这样一个主题，关于王军老师我想应该不用我多介绍，任何一个关心北京城市、关心自己生活环境的人，多少都应该知道王军老师的两本书，一本是在2003年出版的《城记》，一本是2008年出的《采访本上的城市》。王老师的经历总会让我想起美国的写《美国大城市的死与生》的记者雅各布斯。这是我们做记者的一个楷模，或者说榜样性的人物，在11月8日记者节那天，一群记者在一块做了一次中国记者的职业迷茫与出路的探讨，王老师发言时，他那种通达的气质和表述，能给消解掉很多的迷茫。看了王老师的书，其中有一句话最让我感同身受，他说“一个伟大的城市，是一个不仅让人活着，而且要活得更好的城市。”按这样的一个标准来看我们的北京城，是这样的吗？让我们进入今天的主题：求解北京城市结构调整。掌声欢迎王老师。

从城南计划（《促进城市南部地区加快发展行动计划》）说起

王军：谢谢大家在这个大冷天跑到这里来听我讲故事。今天是礼拜六，一个小时前，我跟子云通电话，她说“你什么时候能赶到？”我说“应该能够提前半个小时。”我是从东四环那边过来，提前了一个半小时出门，没有想到路上完全不像双休日的样子，就一直堵，一边堵一边想我今天讲的题目是城市结构的调整。刚才子云已经说了，这个城市得了心脏病、心肌梗塞。我是在1991年大学毕业，到新华社当记者，主要是写北京的城市建设。我最初写的报道都是在歌颂立交桥，我去年出了一本书是反对立交桥。那时就是一个小毛孩，什么都不懂，整天说北京的立交桥怎么好。也写了一个北京市立交桥的博物馆。北京的立交桥太多了，恐怕北京市是世界上立交桥最多的城市。但是交通怎么样呢？那个时候没有钱修立交桥，我们国家做调查，写报告，怎么样给北京市找钱修立交桥，修大桥建设等等。

在这样的工作中，有一天我把梁思成写的那个北京城建方案从头到尾看了一遍，很多人都在写梁思成和陈占祥的这个方案，包括学术界的学者，但我发现，能够把几万个字从头到尾看下来的人恐怕没有几个，我第一次从头到尾看一遍后，受到了很强的震撼，之前都说梁思成、林徽因包括陈占祥他们保护老城市，保护老城市是一个很伟大的遗产，但我看完这个的方案之后，觉得那个方案恰恰回答了我当记者以来一直想求解的问题：北京的交通为什么那么惨。

实际上他们谈到的一个东西就是城市结构的问题。当时新中国定都北京后，新的行政中心在哪里？当时产生了两大的意见，以梁思成、陈占祥为代表的意见：应该在旧城以西，以木樨地为中心的区域，安排六个平方公里的中央行政区。但苏联专家反对，他们认为要以天安门广场为中心，建设这个长安街的行政中心区，这个两派的观点开始交锋。那时新中国刚刚成立，哪有钱盖一个新行政区？而且还要抗美援朝等等，所以，苏联专家的方案就胜利了。

我看完梁陈方案之后，第一个困惑就消失了，哪有钱去拆老城呢？拆老城是要花钱的，以天安门广场为中心的区域里面，有很多的房子，如果按照苏联专家的方案做下去，那个大规模的拆迁是不得了的事，比如说老百姓给拆迁到百万庄这一带了，那个时候给毛主席写信，说我们这里没有一条像样的马路，连基本的服务设施都没有，这就变成了一个很大的事件。梁思成在这个方案里面谈到了一个很重要的东西：如果哪一天，北京的交通有问题，那肯定是城市结构的问题。老城区里边全是房子、住满了人，要把六个平方公里的中央行政区摆到老城里面来，势必导致大规模的人外迁，这些人首先不愿意离开市中心，他会拥挤在这个市中心。因此当时北京二环路以里——老城区是130万人口，62平方公里，每平方公里是两万多人，如果继续加剧这种拥堵的状况，对整个城市来说不是一种理想的情况。如果这个人被迫迁移到郊区去住，那这些人每天进出城上下班，北京的交通就会出现大问题，这个城市每天就会制造大规模的进出城跨区域的交通。所以，梁思成说我们要做这个中央行政区在西郊的方案，就是想避免这样的一个情况的出现。所以他说的理想的市中心应该是一个老城区，西边是一个中央的行政区，再往南是一个商务区，由这三个区域来构成市区。他认为老城墙留下来是个好事情，城墙在三个区域之间应该有所区隔，有绿地，城墙的区隔，不使它过度地膨胀，周围配套住宅，大家可以就近居住、就近就业。他说一个城市最重要的东西是要推进他的平衡发展，所谓平衡的发展是说这个地方要有足够的就业岗位，也要有足够居住的单元和配套房，大家可以就近的上下班，这是他的一个想法。

记得在我工作大概有四五年时，突然看到这个方案，我一下就觉得他真是回答了我一直困惑的问题：北京交通到底是怎么回事？为什么这么惨？

那个时候我和北京的一个搞道路规划的权威专家交谈，他给我一叠很厚的报告，那里面都是一些工程方面的东西：立交桥怎么标准化，左拐弯这个东西应该怎么办？怎么发展单行线等等这些东西，我就问他一个问题“每次上班时进二环的交通是堵的，从城里出二环的交通是顺畅的，下班的时候就倒过来了，是不是因为每天有很多的人在外面睡觉到里面上班的原因”。这位老先生拍了一下桌子就说：看来我漏写了一个很重要的问题，就是交通规划怎么和土地规划利用结合在一起，我就觉得这真是一个特别严重的问题，当时梁思成谈的就是这个问题。实际上我们现在交通规划和土地利用的规划是脱节的，这导致我们现在面临最大的问题，我们的地铁在往外修，我们只是把住宅输送出去，我们甚至把一些经济适用房、两限房输送出去，我们应该把东方广场周边的一些搅乱旧城、破坏旧城的房地产开发项目、商业区就业的项目给输送出去。所以我后来就对梁思成很感兴趣，就写了一本《城记》、《采访本上的城市》，我讲的核心就是城市结构的问题，所以我今天非常愿意在这里来就我在数年的工作当中做的事情，结合一些最新的情况来谈这个城市结构问题。

“奥运经济”之后的大举动

这是我天要讲的一个提纲。第一从城南计划说起，北京的大手笔，2900亿要投进去。我记得在2001年北京成功申办奥运会之后，2800亿要投进去，这是2001年—2008年，七年的时间把它做完。而我们现在三年的时间要做完2900个亿，比奥运会多了一百个亿，时间少了四年。所以我说这是很大的事件，值得我们来关注；第二我们要理解一下2005年版总体规划，我们都知道北京申办奥运会时，交通拥堵，环境污染，成为我们申办奥运会一个拦路虎，后来经过学术界的的呼吁，我们新华社也做了很多调查、报告，也引起的决策层的关注，北京市认识到交通拥堵、环境污染和城市结构有关系，我们在一千多万人口的城市里面，做的是一个单中心的结构，就业就在一个中心区这么一个点上（ppt），周围都是睡觉的地方。望京是30万人口，回龙观是30万人口，通州远期要发展到一百万人口，这些都是大城市啊。但它就是一个睡觉的地方，太恐怖了，北京市这十多年在做什么事情？搞一个中关村商务区，把中关村好好的文教区搞得一塌糊涂，乱七八糟。大规模的人口外迁，迁移到哪里？迁移到回龙观这些地方去。我们讨论说，北京为什么不把中关村的商务区给搬到回龙观去呢？回龙观30万人口需要就业的地方。为什么不把社科院建到望京呢？望京30万人口，离机场也很近。为什么要拥挤在一个位置？所以我觉得北京一直在干蠢事情。大家认识到这个问题之后，在2005年做了一个总体规划，宗旨是要整体保护旧城，重点发展新城。这恰恰是五十多年前梁思成的想法，梁思成在二十世纪五十年代初，说过一句话：“五十年之后，你会发现你是错的，我是对的，五十之后你会发现真理在我这边。”正好过了五十年，北京做了总体规划，认识到这五十年发生的事情，总结经验和教训，那么这一版的总体规划和我们现在做的奥运会之后的大手笔是什么关系呢？这是我说的第二个；

第三我想介绍一下，五十年代以来对城市结构的一些争论，最后就简单地做一个小结。

奥运会之后的大手笔，大家知道要在三年之内要把2900个亿投进去，主要是在崇文、宣武、丰台、房山、大兴这五个区，这个五个区的概念并不完全包含城南的概念，它实际上是往南还要往西偏一点的区域，因为他还包括了房山偏西的区域。这个区域里面主要是在这一大块（PPT）。因为东边是亦庄，不在这范围之内，那么在这个区域里边，有七条轨道交通，城南地区在目前已开通2号线、4号线、5号线等3条线路的基础上，力争建成通车7条轨道交通线，新增九号线，十四号线，七号线，运营里程188公里，累计将达到10条210公里。主要是联系城南这一块，这里面有很多的基础设施，同时提出要建成一轴一带多园区的格局。一轴就是南中轴，南中轴既是文化轴，也是产业轴。一带就是永定河水岸经济带。多园区主要是指近几年重点发展的丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、大兴生物医药基地、大兴新媒体产业基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区、良乡高教园区、北京石化新材料科技产业基地等。大概是这样一个概念，往这边有大量的基础设施和产业带，这套发展和总体的规划是什么关系？总体规划提出来要构筑“两轴两带多中心”的空间格局，所谓的两轴就是指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。

重温总体规划（2005年版）

2005总体规划确定重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城，他们规划的人口是70—90万，同时预留了百万人口的规模，这三个地方是重点发展的地方。这三个地方基础设施的状况，大家都知道，他不仅有了地铁六号线往这边延伸，八通线、京通快速，朝阳北路，朝阳路，他还有从广渠门往通州走的第二条快速的路。2005年版的总体规划讲得很清楚，东部发展是城市未来主要发展的一个主方向。但我们现在看到的城南计划恰恰是往南偏西的方向去发展，这是一个很有意思的故事。我想到90年代初的那版规划，专家提出北京东南方向往天津的方向，是城市的发展方向，但是最后整出来的是：往中关村方向是一个重点的方向。

这一次的总体规划和“城南”计划是什么关系？我真的搞不明白，我并不是说北京的城南不要发展，但是，我们也看到这个“城南计划”和这个总体规划所确定东部尤其以通州、顺义、亦庄为重点发展新城的方向，他们之间的关系是什么？这是一个很大的问题，因为当时做这个2005年版的总体的规划，是花了两年多的时间做了一个空间站的研究，又花了一年的时间去做这个总体规划的东西，是不是这个规划通过之后，就万事大吉了？大家就把他忘掉了？当时做这个规划时，这版规划正好是新一轮的总体规划修编时期，这一版规划是做到2020年。

在2004年时我做过一个调查，发现很多地方在规划的时候，全国很多城市就是要把2020年的人口指标给做大，所以在很多市长眼里，做规划不是为了马上实施掉，而是为了得到一些更多的建筑用地，就是能够得到更多建筑用地的指标，能够拿这个指标去征非农建设的用地，他征农村的地，里面的奥妙在哪里？就是要把规划期限的人口指标做大，因为每一个人口指标配套一百平米左右的建设用地指标，于是，各个城市就拼命地把规划做大，现在有些城市是300万人的，到2020年要达到一千万的人口，那么我们的建设部怎么处理这个事？这是一个大问题。我记得在九十年代的时候，也做了一个2010年的规划，那时全国的各个城市到2010年的规划人口相加是多少？去年是20个亿，目的就是能拿到更多的地，去征农村的地。在2004年的时候这个苗头出现了，当时我做了一个调查，后来温家宝总理非常重视，改造机制，那一年的规划会暂停，主要是来纠正这个问题。

关于北京这一块，北京做总体规划重点是发展新城，整体保护老城，调整城市结构，提出中心区的人口是870万，要减少几十万，把新城的人口做上去。比如说这三个重点发展的新城，远期要达到一百万，这样看起来逻辑上是成立的，但我说，如果把这个调整的结构当儿戏，而只顾把人口用地指标弄下来，做这个规划的动机在哪里？动机是拿用地指标还是为了调整结构。这个问题需要再讨论一下，这一版的规划是总结了半个世纪的经验教训。

（PPT）这边是东部的发展带，东部发展带里面很重要的一点：通州怎么办？亦庄和顺义这两个地方是有上班的地方，亦庄是一个经济开发区，顺义是一个空港，有现代的汽车。通州怎么办？通州的规划内容和中间的城市是同构的，比如行政用地，预留了，商务用地也预留了，他远期可以发展到一百万人口。我觉得，这是一个很大的问题，现在我们很多的基础设施都往这边冲，但是我现在看到的是一栋栋住宅小区在那边建。从通州进城的交通越来越拥堵，地铁只有上的，没有下的，通州的问题没有解决。我们突然就要去做，要投2900亿治房山、治大兴，要往这个方向去做，不知道这个城南规划和2005年版的总体规划是什么关系，我始终不太懂。我希望有一个合乎逻辑的解释，难道之前往东部发展方向的总体规划是错误的吗？如果要定对错的话，也需要一个合乎逻辑的解释。南部怎么发展？北京要发展南部没错，南部应该要发展的，但怎么发展，这是需要一个全市的统筹了。

全市一盘棋怎么来实现？更大的一张饼？

“城南计划”遇到很多相互掣肘的事情。比如说像最重要的CBD东扩，大家看到最左边的一张图（见上页），绿颜色的部分是东扩，这边有很多的老社区，这些人都要被迁走，迁到通州去，就跟把中关村的人迁移到回龙观一样，那他们就拥堵在交通里面。金融街西扩，拆了一些老房子，是把这些人不断地往外迁，迁到房山去，让他们拉动房山或者大兴的房地产，这些人是不愿意离开的，这就变成了一个很大的问题。各个城区都搞自己的诸侯经济，每个区都要搞自己的一片，搞自己的所谓增长点，但是每个增长都是同构的，都是以房地产开发为绝对导向。在“城南计划”里面，有多少是与其他区不同的东西？我没有看到，每个区都是搞自己的，全市没有形成全市一盘棋的局面，来把调整结构这个事情给做完，CBD的东扩和金融街西扩，他们仍然是在中心城区里面折腾，而且他们的拆迁我觉得不比拆四合院少，因为拆的都是老楼房，这带来很大的社会震荡。如果北京的每个城区都是村村点火，户户冒烟，这是很严重的问题。我觉得市一级的政府总是想把大家的积极性、区一级政府的力量积极调动起来，但市一级政府应该承担什么样的责任？好像没有太多人去想这个事情，所以我说，会摊一张更大的饼吗？

2005年的总体规划包括九十年代那一版规划都提出一个发展轴，提出一个发展轴的方向（PPT），但是，我们看到城市不断地往三环路、四环路、五环路、六环路外扩。城市往外扩的时候，会发现就业的地方不断地向核心区集中，居住的地方不断地往外，而且往外居住的过程不是大家自愿选择的过程。很多老百姓是因为拆迁，不得不出去；有很多城市的新增人口，因郊外房子较便宜，也不得不到外面去住；这样就导致这个城市的人“每天到郊区睡觉，到市中心上班”的问题。

我们现在看到的城南计划，实际上把这一大片给勾出来，如果这一块勾出来，而这个东部发展带做出来的话，你看，这张饼是不是越摊越大？在过程当中，我想问，CBD东扩这个事情，为什么不把这个劲使在通州呢？难道我们还要延续这种望京30万人社区的城市，居然没有一个上班的地方，我们还要延续这种痛苦吗？我们把因CBD东扩被迫外迁的人给迁到通州去，去拥堵通州和城区之间的交通？这样大家会很痛苦，消耗了生命，消耗了对这个城市的赞美。再看向城南发展的这个计划，崇文、宣武是不是还要继续地拆？崇文、宣武这边已经拆得很厉害了，特别是宣武这边，菜市口这一带现在还在大部面积的拆，这些被拆迁去的弱势人群让他们到房山、大兴去拉动那个地方的内需，让他们去负债，拥挤在一个郊区的地方？这是必须要提出来的问题，如果这个问题不解决的话，只是不断地用所谓的高档房地产项目拥挤在中心城区里，把这些人弱势的人群外迁，去带动郊区的房地产，这样的做法，只会是摊出更大的一张饼，看到最后大家都很痛苦地生活在这个城市里面，那整个城市的运营成本会很高，做什么事情的成本都会很高。北京虽然是在加快地铁的建设，这个非常好，奥运会带给北京最好的东西就是加快了地铁的建设。但是，如果结构出问题的话，靠地铁仍然很难解决这个问题，我看到有很多的地铁站在高峰期时根本挤不出去。记得13号线开通的时候，《北京晚报》有一些报道：回龙观的人是多么喜欢13号线啊，有的人的鞋都挤掉了（现场笑）。命没有挤掉就很好了！你想想这几十万的人在一个时间段里面要进城，这是非常严重的问题。我妹妹在回龙观住，她说“哥，我必须得买车了，你不知道那种挤是什么样的滋味，根本挤不上去”。难道我们的城市是要给我们这样的一个未来吗？我就觉得跟结构的调整有关系，而我们现在有这样的一个机会，我们已经做了很多年，做了这样的一个规划，我们不应该把它忘掉，所以要理解2005年版总体规划。

2005年版总体规划的重要性

2001年4月份的时候，新华社对这个城市总体的规划做了一个调查，当时北京说要2800个亿投进去。我记得北京申办奥运会成功的那一天，新华社发出去的通讯是我写的，写完之后，满大街的狂欢。我也激动，觉得奥运会给中国带来最好的是：让我们的开放变得不可阻挡，这个打开的大门就不可能再关上了。这是非常好的事情，这是中国人跟全世界的一个大PARTY，中间肯定有很多的摩擦，但没有关系，这个PARTY一定要开，但同时内心也充满了很深的忧虑。这2800亿怎么投下去？那个时候我刚刚完成了《城记》这本书的书写，因为写了那本书，就更深地体会到城市结构的问题在哪里。所以当时我花了几个月的时间做了一个调查，在这个调查里面，我写了很多的东西，为了举办奥运会，北京投入了2800个亿，但是北京在快速发展的过程中，已经显现出了城市化的模式和他的建设机制在许多方面已经不能适应大发展的要求。首先一条就是市中心的这个结越来越紧，1993年总体规划主要任务是改变人口过度集中在市区的状况，大力向新区疏散人口，可这个规划提出的目标和执行的结果出现反差。北京市中心已经集中了全市50%以上商业和交通。我在2001年做调查时发现，中心各个区都在加快商业区的改革步伐，东城区要搞一个中央的商业区，这完全是这个区自己要搞的一个概念，中央商业区？一个一千多万人口的城市怎么会有一个中央商业区呢？如果他是个县级城市，也许是这样的；“现代化中心城区”，这些口号的背后都是大规模的房地产开发；西城区搞金融街，把这一带的人口都迁到西三旗去非常大规模；崇文区搞崇外的商业街；宣武区是菜市口的商业区，每个区都再搞一遍。这样做了以后中心区的作用越来越强，就业的人口和交通方面负担就越来越重。中关村西区，就是现在中关村的商务区也面临这样的一个问题，大量的房地产挤入也已较为完善的文教区。中关村的文教区，那个地方经过一百多年的发展是非常好的一个文教区，那么得体地和颐和园、圆明园交融，现在却变成这个样子，我觉得上帝跑在那里去也会发晕。

旧城的改造引发了中关村人口的大迁移，拆的都是老楼房，拆迁的矛盾日益加重，群体性冲突事件持续不断，而且这个新旧城市的重建，还加剧了保护和发展的两难，当时是在2002年4月份。

这张图，在老城上面建新城，周围的新楼房全部起来了，红色的老城越来越少了。长安街120米宽，可以说是世界上最宽的一条城市干道，但他仍然拥堵得很“严实”。老城区不断地被蚕食掉，这是2003年的分布图（PPT），红颜色部分是老城区还在的地方，现在恐怕比2003年更少了。我觉得即便北京没有一个老城，没有这么一个伟大的文化遗产，他就是一块空地，按照我们现在的方法来规划城市，也是很麻烦的。

我在2004年的时候写过一篇文章，说城市问题的解决不仅仅是靠一个方案就是万事大吉，一蹴而就，我们必须要重温历史。1958年的北京是分散集团式，中心区是一个大的中央集团，周围有10个边缘的集团。比如说东边是定福庄，西边是石景山，北边北沿，南边是南沿。十个边缘集团和中心区大盘有绿化带隔离，那么边缘集团安排的就业的主要是一些工业区，当时有考虑到边缘集团的就业问题。1993年的规划也是确定东南方向是城市的发展主轴，望京新城也有这方面的考虑。我很遗憾这些东西没有得到很好的实现。十年发展下来，城市定位在东南方向得到扩大，但是这个力量是不够的。相反，在城市西北及北部，比如说中关村、回龙观为代表的各项建设如火如荼，疏散城市人口的计划实际上是越疏越密。把望京建设成商贸性新城的设想，没有得到实现，实际上是建设成30万人口睡觉的地方，巨量的人口每天进城上下班画。如果不把这个问题搞清楚，2005年的总体规划也难免只是纸上画。

2005年的总体规划提出要大力发展新城，推动新城的发展，加强新城间的分工和联系，必须通过建立新的发展机制，将新城建设的中心城的优化和调整、旧城整体的保护有机的联系在一起，我觉得这标识得挺好，但怎么样来实现它呢？怎么样做到各城区的新城与新城之间有一个分工呢？而不是一把胡椒面撒下去，每个城区都占一点，结局就是每个城区都膨胀，最后就是整个城市的膨胀。整个城市的膨胀就使在座的各位包括我在内，每天在城市里面很难受地生活与出行。怎么样避免这样的情况？最近我写了一篇文章《“城南计划”须与大局合拍》，这个大局就是城市的总体规划。这个总体规划指出的方向，整体保护旧城和重点建设新城是相辅相成的。前者意味着大规模地开发建设必须被转移出去，不能在旧城里面折腾，旧城里面建筑建设量应该零增长甚至是负增长。有了这个转移之后，新城的建设才能获得更大的增量。所以城南的五个城区也存在的这个结构调整的问题。旧城里面的崇文、宣武，应该立即停止对历史街区的继续拆除，立足于发展和保护自身的文化资源，扩大发展机遇，与此同时向丰台、房山、大兴转移开发的力量，为新城的发展注入活力。必须避免的情况是，以2900亿元刺激拆迁改造，将崇文、宣武区的文化资源“扫荡”成孤立的文物点或保护区，并将当地的居民不断地外迁，继续加重“单中心”的城市弊病。这是必须要解决的问题。在城市的发展当中，任何计划都不能独善其身，必须与大局合拍。所以我说金融街的西扩，CBD的东扩，仍是在老路上徘徊，继续强化了单中心城市的格局。如何避免各自为政、粗放发展，如何加强市级政府调控职能，使区级政府的积极性服务于城市发展的大局，北京还有很多的工作可做。我们的市长别一着急就搞群众运动，实际上这恐怕只是在短期内，在今年能够把GDP的指标往上拱一拱。但是，我们生活的这个城市，需要有人去考虑一些更长远的事情。

有这么一个难题，怎么来施工，怎样实现？在2004年写的这篇文章里，我说问题在于总体的规划缺乏施工手段。自1992年北京市房地产开发对外开放、建立土地批租制度以来，土地供应一直处于分散状态。在90年代时，大家呼吁更多的是政府应该把一级土地开发垄断经营，尤其由市政府来垄断经营，如果这样我们可以通过新区的开发来弥补旧城区的保护问题，而不是简单的一个就地平衡。对于区域是这这样，旧城里面四个区的保护，应该通过市一级的开发，得到新区开发的补偿，所以我觉得市级政府的调控作用，应该通过土地一级开发的市场来调控。国外很多地方都是这样做的，土地的供应是作为一个宏观的调控手段，而不是各个城区自己撒开手自己招商引资，最后所谓的批租、招拍挂变成一个手续。而应该把招拍挂这些东西变成一个施工的手段，把中心区的开发量转移到外面去，由于你有所控制，新区开发的土地价格不会降低。现在我们是每个区都去招商，各自为政，相互杀价，弊端丛生。

大改造之弊，这是我在《城记》这本书里面写的。城市里的弱势人口不断地被外迁。比如官园这一带人，外迁到石景山、清河，他们原本是市中心区弱势人口，被强迫外迁。我做调查时，一些老百姓对我哭诉说，我在住西单，卖碗凉水还能养活家人，你把我轰到石景山来，我怎么办？我觉得这是非常值得考虑的事情，如果我们就是为了把GDP的数据做漂亮一点，恐怕还会不断地重复十年前的事情。因为十年前做的事情已经积累了太多的社会矛盾，如果我们还要不断地恶化这种矛盾，这种矛盾会导致城市的贫富差距越来越大，越拆越大。现在的拆迁，是按面积给你钱，在老城区里面住老房子的这些人，他的房子面积很少，给的钱不是市场的价格，现在放开了一点，可以讨价还价，这是一个残酷的过程。有些人住的就是十平米，给那么一点钱就把你轰到市场上去，有人说这样的被拆迁是第二次插队。

郊区会发生类似巴黎的骚乱吗？

巴黎之痛，在19世纪的时候，这个叫HAUSSMANN的人，把巴黎拆了17年，1852年的时候，拆了17年，把整个巴黎中心区给改造好了。把巴黎贫苦的人全部迁移到郊区去了，贫困就在郊区世袭下来。所以说巴黎的骚乱是HAUSSMANN留给巴黎的遗产。我给《巴黎，现代性之都》写了一个推荐意见，我写了这么几句话 “持续17年的巴黎大改造，把贫苦的老巴黎人驱赶到郊区，换来一个光鲜的现代化之都，随后巴黎公社革命爆发。这个大改造是在1870年结束的，第二年巴黎公社，巴黎公社和法国战败割地有关系，但是我相信，他的17年拆迁积聚的社会矛盾，是一个不可忽略的问题。这两者有什么联系呢？当贫困在郊区被世袭下来后，2005年巴黎北郊的穷孩子走向街头焚烧富人的汽车，2007年巴黎的郊区青年再次暴动，甚至端起了猎枪——“巴黎骚乱”这场现代巴黎的“样板戏”一次次上演的时候，我脑海里浮现的还是那次延续了17年的大改造的影子。”

一百多年前，让巴黎天翻地覆的铁铲，所制造的贫富分区的“遗产”对今日城市的动荡，负有怎样的责任？我想，在这本书里面找到答案，就是HAUSSMANN他的铁铲，让整个巴黎天翻地覆。”

中国人去巴黎一定要去看拉雪兹神父，（PPT），巴黎公社墙也应该去看看，HAUSSMANN就是埋在这个地方的。我到那里首先是找HAUSSMANN是埋在哪里。到那里一看，有巴黎公社墙，如果我对巴黎公社墙了解更深，一定要写一本HAUSSMANN和巴黎公社墙这样的一本书，这一定非常有意思。中国的城市包括北京，要怎么样才能不重复别人的这些问题？

巴黎后来反省了，做了一个拉德方斯的计划。他们做了一个新城（下图），我这是在埃菲尔铁塔上拍的，中间有绿化带，这就是巴黎做的“梁陈方案”。

二十世纪五十年代以来的城市结构之争，我们可以做一个历史的回顾。

这就是梁思成和陈占祥的方案，1950年提出来的（见上图）。这个地方是公主坟，这个地方是玉渊潭，在这个之间，以木樨地为中心，有一个轴线，故宫、与城区的轴线平行的一条轴线，把玉渊潭做成像老城区的中南海的样子，安排六平方公里的用地，他当时的想法刚才我已经介绍了，说白了，希望大家能够不用跑远路上班，就近居住就近就业。

这个方案的灵感从哪里来？从伦敦的经验教训中来。

二战快结束的时，伦敦的市中心拥堵着一千多万的人口，大城市的很多弊病都出现了：拥堵、出现了几次的烟雾事件，伦敦被称为雾都等等这些问题，其工业区搀杂在市区里面。战后要重建这些问题该怎么办？陈占祥先生的导师，他是现代城市规划的一个伟大学者，他在四十年代的时候就展开了一个规模浩大的伦敦规划，这个规划实施的结果是什么呢？用了半个世纪的时间，把市中心区的人减少了将近一半，他在郊区规划了十多个新城，他的郊区离中心区大概有50—60公里距离，规划了一系列的新城。

（PPT）大家可以看到有很多的绿带，他的成功在哪里？他不是把十多个新城变成望京、回龙观、通州一样仅仅睡觉的地方，而是把中心区就业的东西全搬了过去，把CBD搬过去。而不是像北京用东方广场把人都轰了出去，他不是这样的，他把中心区降下来，把新城发展上去。当时梁思成和陈占祥做这个方案的时候，抗战结束了，北京市的市政府邀请他来做战后的北京市规划，他硕士、博士学位都不要了，执意回来，又赶上内战，就在上海滞留。1949年之后，他给梁思成写了一封信，梁思成知道，特别高兴，立马把他请来，做了“梁陈方案”，可惜这个方案没有得到很好的理解。

陈占祥先生是一个才华横溢的学者，后来被打成右派，比较惨。“大赫尔辛基计划”是“梁陈方案”的精髓，这个方案大家可以看到，各个城区，都像人体的细胞一样，有独立的细胞核，核就是他就业的地方。他认为，一个城市应该是各个细胞的联盟，与人的生命一样，不要隔得太远，有几公里的格，每个格装满了跳出去，再建一个新的格。

梁思成与陈占祥先生的方案的理论来源与“大赫尔辛基”的规划有关系，中心区就是三个格，老城区、西郊的中央行政区和南边CBD是三个格，他们是这么来做的。

他们遇到的对手是来自苏联的专家巴尔尼夫，他提出的方案，是单中心的结构，这是从哪里来的？是莫斯科城的方案，莫斯科是在1930年的时候搞了一个城市总体规划的招标，全世界很多很著名的规划设计师都去投标，其中有的方案要把莫斯科的老城给保护下来，建设新城，这个方案遭到了斯大林的批判，斯大林说这是一个资产阶级的思想。所以说，苏联专家在1949年的时候受中国政府的邀请来北京做城市规划方案时，毫无疑问是带着莫斯科方案这么一个脑袋瓜来的。到了这个地方（PPT图）一看，这外面是之前与使馆区之间拆除的一个缓冲地带，里面有一个练操场，正好是空着的。在解放军包围北平的时候，国民党在东单的这个地方做了一个飞机场，胡适他们是从这里飞出去的。苏联专家就说有这块空地不错啊，正好在这里可以盖中央的一些行政机构，然后慢慢地再做其他的方案。当时梁思成担心，觉得如果按照你这样来做的话，北京的交通出了的问题这就是祸根。（PPT）这是莫斯科城市规划图，这是莫斯科的中心区，周围是被包围着的。大家看到这个方案还好，他是在1960年代的时候经过了一次修正，苏联人帮着北京做的这个方案之后。他们发现了单中心城市的问题，于是在1960年代对莫斯科的方案做了一次重大的改正，很重要的一点把郊区绿地往里面延伸，来稀释中心城区的压力，但尽管这样，中心区的压力还是很大。

我记得是在2002年时，俄罗斯建筑科学院有个代表团带来莫斯科的城市设计方案在亚运村展览，我采访了这活动。他们到中国工程院和院士座谈，一块吃饭，吃饭的时候，我专门坐在俄罗斯建筑科学院副院长的身边，向他提问， “北京的城市规划是苏联专家帮助来做的。”这句话刚说完，有人就拽我的袖子，因为大家都知道这不是一个好事。我继续问，“看了这个展览，发现莫斯科的方案和北京的方案非常相似，这种单中心的结构在你们国家有没有遇到中心区非常拥堵的情况？”这位副院长就说：“这种单中心的结构一定会很拥挤的。”我说“那怎么办？”他说“这种局面一旦形成就很难改变。”是啊，你说你还把二环路和三环路给拆了？不可能。很难改变，但是应该要想一个办法。俄罗斯就想了一个办法，他说“我们把CBD建到外面去。”我当天就写了一篇文章《有感于俄罗斯学者的诚实》。当时我的情况不是很好，调查报告之后，不被北京市一些官员理解。他们就有一场大论战，吵得很厉害。在2002年5月的时候，是公开论战。我当时的心情很衰，感觉提出一点合理化的建议都非常艰难。所以在那个时候写了《有感于俄罗斯学者的诚实》，他们知道了自己的错误，而我们呢？

（PPT）这是在苏联专家指导下做的一版规划，这版规划大家可以看到这是二环路。一圈圈地往外扩，1958年规划在做的时候同时提出了十年完成北京旧城改造，甚至那会还提出要改变故宫。大家可以看到，《城记》、《采访本上的城市》这两本书，专门有调查改建故宫这件事。实际上我们今天的生活是继承了这个遗产，是1958年规划的一个遗产，我们就是一个单中心，不断地去做，去拆老城，老城的人口不断的外迁，城市里的人不断到外面去睡觉，不断地去跑到中心区上班，这是我们今天这个城市面临的最根本的困境。

（ppt）赵燕菁，是中国规划院的副总规划师，是我非常敬佩的一个学者。这是他提出来一个新的中央行政区的方案，由于成功申办奥运，当时大家认为要调整城市的结构了，我们新华社进行的调查，引起了一次大论战，论战的最后结果：新的总体规划开始运行了。有了一个战略的研究，全部认可了我们在新华社做的调查报告的一切内容，提出要调整结构，怎么调整结构呢？

赵燕菁先生在2004年的时候公开发表文章，认为要调整结构最重要的是调整中央行政区的结构，四环路以里，公园、绿地、道路一半多的用地全是中央机构，占着的时候还老扩张，2004年中央机构要地是四平方公里，这是什么概念？就是CBD这么一个规划区的面积，北京市哪里扛得住啊！北京市得为中央行政区做好服务。北京市曾经想过：我们市政府是不是搬出去，带动新城的建设。很多学者就说，市政府出去反而无助于改善情况，因为市一级的机构只是中央机构的十分之一，根本起不了决定性的作用。所以赵燕菁就提出这样一个方案，他认为新的首都区应该以通州为核心的区域，那么老城区中间是一个CBD（PPT）。他们应该是以这样的一种方式来开展，那么他同时做了一个分析，他说举办奥运会不在于把鸟巢的顶砍掉，真正的是城市结构的调整。我觉得他讲得很对，因为当时正要控制房价，宏观调控，但是房价的问题和城市的结构是有关系的，凡是单中心的城市，房价都是高的，多中心的城市结构房价都是偏低的。比如武汉，有汉口、武昌、汉阳三个区，武汉不怎么堵车，房价不高。巴黎有两个中心，所以巴黎能够在很短的时间里面，把拉德芳斯建成最大商务区。

而北京就一个中心，中心区大家都在竞争，地价也非常高，同时把整个城市的地价全拉上去，如果有多个中心，土地的供应量是一个比较充足的状况，整个城市的地价就不会那么高。赵燕菁先生也说，大钱在这里，你这个城市还有一定的增量。反过头来看很多的城市，比如说东京、首尔都是单中心的城市结构，房价很快就上去了。两个地方都在闹迁都，东京的迁都议案国会在1990年就批准了，首尔前几年也闹得很凶，但是，都一直没有迁，为什么？是因为它的房价涨到了顶点，涨到顶点之后，你迁都可能导致房价大缩水，大缩水之后，房地产行业的信用会遇到大的挑战，弄不好就雪崩，所以说这是一个非常大的问题，这两个城市已经是被房价给绑架了。

那么中国现在是不是有机会？至少2004年绝对是一次机会，因为我们还有增量。有些城市像美国的很多城市，比如费城，在费城修一座桥，费城对面的城市就完蛋了。他们没有增量，如果有，就不会是这样。所以现在中国的城市化，我估计还有20年的机遇，我觉得我们应该给后代留下一个非常好的城市结构。而不是像汉城、首尔那样很麻烦的一个城市结构，和很麻烦的高房价，这个事是需要来考虑，所以说这个城市的调整不仅仅是交通的问题，与房价、经济安全都是有很深的联系。

2004年我做了一个调查，中央机构有四个平方公里的用地，这些年他们一直在原地扩建。比如说最高人民检察院是在皇城里面扩建，而且还突破了皇城的高度等等。这些事情是需我们认真考虑的。

大家看到的这张图就是2005年一月份过国务院批准的（PPT），大家可以清楚地看到，通州、亦庄、顺义的位置，这是这版规划确立的一个发展和重点建设的方向。我们也可以看到大兴、房山、丰台的位置，这是奥运会之后的大手笔，这个问题还是要决策部门提出来。

小结：以创新思维，认真执行凝聚半个多世纪北京城市发展经验教训的2005年版城市总体规划。我写的这两本书，如果说这两本书有一个现实意义，就是在于这一句话，我的第一本书，是参照半个多世纪以来的教诲；第二本书写了关于中央行政区大论战背后的东西，和他所需要的战略工具在哪里？所以我用这样的一句话来结束我的演讲。谢谢大家。

互动交流阶段

主持人：非常感谢。我听完后感触非常多，一个城市的结构问题，与很多问题相关联。我最近在关注12月7号举行的哥本哈根气候峰会，讲到气候问题，我们很多人首先会觉得与自己没有关系。但是我发现，跟我们这个城市的结构调整有重大的关系，我们周边建立了一个个睡城，每个人在上下班往返的路上不仅消耗了时间，碳排放也非常多。坐地铁，可能会好一点，但是挤得像一张饼，如果开车。能源的消耗，这是全人类的危机。如果说从一些小的事来改进，城市的合理规划以及城市建筑的材质的改变等都可以优先去做的。在王军老师这本书里，梁思成先生逝世前曾说过这么一段话：“现在这城市只是小伤风感冒，以后就会患上高血压。”可以说，我们现在正是处在这样的危难状况之中。

剩下是互动交流时间，请每一位朋友能够比较简短的提问，阐述观点不超过三分钟。

提问1：王先生您好，听了您的报告，感触很深，感到北京没救了。是不是迁都会好一点?

王军：不能说没救，永远有救，就像我们会永远遇到问题一样。国民史就是不断的遇到问题，不断地去解决问题的历史，没有问题是不可能的，这是我一个很深的体会。我们还生活在这个城市里面，我们今天还有机会来讨论这个问题，这是未来的希望，包括你的忧心忡忡。也许我今天谈的东西不对，但是我愿意提供一次正视的机会，而且我觉得我们这个社会需要这么一种东西，我不敢说我今天讲得都对，但是我今天提出一个问题来，大家都来面临这个问题，用科学的精神去怀疑，然后用实证的方式来解决它，大家都用这种方法来面对的话，我相信不仅是北京的问题，很多的问题都是用这种方式得到解决的。另外我觉得迁都也不是办法，不能说这个地方有问题就逃避去迁都，包括像东京、首尔为什么要提出这些议案呢？他们提出的议案不是为了逃避，而是想创造机会。为什么？他们想整个国家的竞争成本往下压，因为单中心的结构不断地强化的话，会带来非常严重的问题，首先不动产的价格下不来，不动产价格下不来的话，你周边区域的竞争，比如说中国的改革开放，对日本的竞争压力是非常大的。中国的成本比较低，所有的资本都会跑到中国来，即便这个老板很讨厌中国，但对手都跑到中国来了，你不来不行，所以这是一个全球化的问题。在这个情况下，我们一定要把我们的竞争成本变得很低，我相信东京、首尔，他们提出这样的想法，绝对不是简单的情绪在起作用，而是有一种战略思考，而且这种战略的思考是和全球化的战略思考相关。北京的城市结构调整也应该是这样，比如说中国的上海，上海在1990年代大发展，为什么发展这么快？老天爷赏给上海一块地就是浦东，浦东这个地方实际上就是市中心，但所有的上海人都不愿意去。我们修好地下通道、多修几座桥，它就变成了市中心。所以浦东大开发给上海带来了机会。我记得在90年代相当长的一段时间，上海房子的均价才3000多块，为什么？就是它城市中心区持续地萎缩，等浦东的供应满了，供完了，上海的房价一下子就上去了。上海是一个单中心的城市结构，中国的核心城市的竞争力和他的城市结构是有关系的。我们应该去追求低成本的城市结构，而不是高成本。看一看其他国家在这方面的考虑，我们需要深思熟虑，而不是简单的是呆在这里不爽。

提问2：您好，听王老师的讲座我很有感触，中关村在1990年代的时候感觉很好，但是现在很糟糕，乌烟瘴气，上下班时特别拥堵。但就个案来说，旧建筑完全保护是否会丧失老城区的生命力？我昨天去张自忠路三号院，现在是文物保护单位，我在里面看了一下，总体的感觉是箫瑟、箫条、冷清，地上的水泥板显得非常破旧，有很多流浪猫。这是不是带有很普遍性的矛盾？如果老城区因为文物保护而变得很箫条，跟我们现在蓬勃发展的经济，跟城市的发展是一个矛盾的现象。

王军：我觉得你提到的不是那个地方怎么发展的问题，而是一个公共服务怎么供应的问题。比如一些单位占着文物的院子，按照文物法他们应该很好的利用，应该按照文物建筑的要求来进行很好保护和修缮，他们也应该遵守城市规划的一些法规，不能在里面搞太多的违法建设，我觉得这个东西都是管理方面的问题。不是说把老城区保护下来就是萧条的意思，如果这种逻辑成立的话，我们就无法理解巴黎的老城为什么这么有魅力。

这里面还有一个问题就是一个老城区怎么复兴。我写过一篇文章，说北京的老城是在黄金宝地上面萧条，不仅仅是北京的老城，中国所有的老城区就是您所描述的状况，烂在那里，没有人去爱惜他，为什么会变成这样？为什么没有人敢去修？没有人敢去买？他实际上是一个黄金宝地上的价值。现在问所有的中国老板说“你的钱摆在哪里合适？”那么多的热钱，那么多的流动性，放在股票里安全吗？这一轮炒房地产炒得多凶啊，这些制造业的老板们发现这些钱要投放到制造业很不安全，因为金融危机把我们的外需市场搞没了。他们跑到深圳买豪宅，深圳的豪宅是卖得最多的。他们期望能够在北京的故宫边上买一座四合院，但是谁敢去买呢？如若买了，被哪个开发商看中之后，又强制性的搬迁。我们的旧城的保护是保护什么东西？只是一个设计的问题吗？我们要知道我们老城区为什么会衰败，我们要能够理解为什么中国古代能够出现那么多伟大的私家园林。我相信如果园林的主人公他知道，如果我请贝聿铭来给我做个设计，被哪个开发商看中之后，我可能就会被迫拆迁，他敢去请贝聿铭去造这个园林吗？我觉得我们现在遇到的问题就是这个问题，文化的产生需要以财产权的稳定为基础，而我们现在的老城区一直在动荡当中。老城区的房子市场需求量是非常大的，但是谁敢轻易地下这个单子呢？中国有句老话“富贵不过三”，这些话你要解释一个院子是最恰当的，如果我要买一个四合院，我有三个孩子，三个孩子也有三个孩子，他就过不了三。这么多的孩子怎么来分这个四合院啊!分不了，因为人口多或者其他什么，我们就变成了大杂院.为什么古代没有变成这种情况呢？这些孩子他们可以在一块讨论，把这个房子给卖了，分得钱各买各的四合院，你看中国古代的城市哪个皇帝让改造呢？他有市场和产权的关系，来使城市不断地生长，修复城市的细胞。很少像我们这样的情况，这么多黄金宝地上面的房子全部烂在那里。我相信CBD东扩之后，会给全社会传递一个概念，五六十年代甚至七八十年代的房子，也没有安全感。我有一个朋友，住在蓟门桥那里一栋80年代的房子里，就给打电话说“王军，我能装修吗？你给我看看这个楼是不是危改区啊”。我觉得这是一个非常大的问题，财产权很重要，英文的财产权是“Property”，他的词根是“Proper”，是“正当性”，如果没有财产权他怎么可能正当地产生文化呢？产生大家对这个社区的爱呢？你看到这种情况，是因为他们对这栋建筑是没有爱的，如果这是我的家，我会让他荒芜吗？如果我对这个社区有爱，是因为我相信这是我的家。

主持人：王老师讲了一个非常本质的问题，我们有一句话叫“有恒产者有恒心”。比如现在老城区的胡同，如果说是属于自己家的，他肯定会修缮它，好好保护它，不会让它受到破坏。为什么现在老城在保护下也是荒城，而且胡同里很杂乱，就是因为都不是自己的。我看王老师的书，看到悲凉一幕：蔡元培的子女回到蔡元培的故居前，想进去看一眼，多次请求都不能进门，最终他们只能在门口照一张照片。我们对个人财产权利的漠视，可能正是我们这种老城虽然保护但很荒凉的的症结所在。

王军：对，我想说一说财产权利的重要性在哪里？我到美国去参加他们的规划大会，他们很关心开发权的贸易，美国他们在做开发权贸易。开发权的贸易怎么理解？每个人都有土地、拥有地权的人，他可能盖同样多的房子，拥有同样多开发权，同样多的容积率，比如说北京所有的人都商量好，可以盖50米高的房子，但是故宫在边上，那对不起，你只能盖九米高，四十余米就扣除掉，怎么办？这个问题在我们的城市里面就没法办，就去想办法规划、找关系把楼盖上去。但如果建立一个市场，开发权的贸易，如果你跑到远郊区去，拿一块地，对不起，你也只能盖50米高，你想往上面盖，你要跑到故宫周围去购买这些被限制掉的开发权，国外的土地银行买卖是从这里来，而平等的权利可以通过贸易来获得，在我们的实际经济发展当中，很少有让人感到非常愉快的事情。

对自由平等的追求带来了利润，带来了贸易，推进了城市的理性发展，如果这种技术能够到北京来，崇文就不会仇恨“天坛”了、宣武也就不用拆掉那么多老房子，他可以向房山那些地方出售我的开发权就可以了。如果我们建立这样的一种金融经济，多好啊。有时候，我的朋友就说我，“哎呀，你这个太浪漫了，”我说“是啊，人类需要浪漫，就像人类需要理想、需要爱情一样”。我们往有爱的地方使劲，去想象，至少有人来做这种事情，这是一个比较重要的。

2005规划是被抛弃了吗？物业税一定要开征

提问3：王老师您好，今天的讲座您提到您的一个困惑，关于北京的城南计划和2005版总体规划的相互关系，看似是背道而驰的，您提到这样的一个困惑，我觉得有这种困惑的前提是在这两个规划中都是有效的情况下，他们之间的关系确实是让人困惑。但是我有一个感觉，我认为2005年总体规划实际上已经被完全地放弃了，因为看商务区是城南计划中比较重要的一块，很多商务区的建设，尤其在谈到丽泽路为什么要建设商务区时，谈到了一句话，“因为丽泽路这一带是三环之内最后一块成片的待开发的土地”。这个理由是非常有利的证据，我就在想他为什么要说这样的一句话，实际上他有一个非常强的观念，三环之内还有这样的一块地非常可惜，三环之内一定要开发，不允许这种待开发的状态，这种观念和当时2005年的规划完全相反，按2005规划的思路，我们应该把他绿化，现在是不允许这种待开发的状态出现，2005规划是被抛弃了吗？

王军：我很难正面回答你这个问题，是不是抛弃了，只能请他们来回答，但我还是想说一个东西，总体规划的施工手段在哪里，一级土地开发权的垄断能不能通过在总区城市里面来弥补，用新区的开发来弥补老城区保护上的费用；第二，开发权的转移；第三，在某种程度上，对于北京市一些官员包括区政府的一些官员拆迁卖地的行为我又抱有某种理解，为什么？因为这和他的财税来源有关，1994年，中央和地方的分税制，中央的目标是增长60%，差不多接近这个目标了。中央政府把钱往地方是一级一级地分，而基层政府的财权一级一级往上走，事权与财政权很不对称，财权往上集中，事权往下集中。像北京市和区政府也是这样的，也是两极财政分灶吃饭，市政府收入达到一万，区政府的问题就出来了，区政府收入来源在哪里？卖地是最重要的一块。工业的增值税是中国城市税收最重要的一大块，所以他们很多地方招商，地方政府为什么愿意做这个买卖，因为地方的工业增值税是每天都给的，他找到了每年的收入来源。卖地是一次性的，比如说卖商业设施、住宅设施是一次性的，但这一块呢？跟做房地产开发是有关系的，在浙江的一带，60%的收入是靠这一块来的。我曾经跟我老城区的政府工作人员谈，我说，我很能理解你们为什么急着要搞房地产开发。崇文区的干部甚至认为是天坛把它给弄得够呛，天坛往那里一摆，周围的开发都受限制，楼也盖不高，所以有很多的干部觉得天坛把他们的崇文区给弄惨了。我说我能够理解，为什么？在这样的意义之下，大家都想卖地，我王军当区长了，也许我也想这个事，市里面有很多的公共支出由我来完成，我还要给工作人员发工资，那么唯一的办法是卖地，然后仇恨天坛（现场笑）。但我就说，“你们不要着急，新的利益机制正形成，比如说开征物业税，这些东西正在决策，什么时候来执行是有一个过程。”我觉得机制很重要，从卖地到开征物业税，或者要不动产、财产税。美国的城市最重要的税收是靠不动产税，一半是靠这个。他们的市长跟我们的市长就不一样，我们的市长与开发商差不多，天天要想招商引资。他们的市长整天打扫卫生，生怕城市河流变臭，生怕出现像厦门PX的项目，哪里能理解厦门的PX项目，这样一个项目会把他的不动产给搞贬值了。但咱们的市长还要上这个项目，为什么？就是因为他要靠工业的税收，靠他们获取税收收入。而美国为什么不会呢？就是说，他不动产的价值是他税收的来源，他不会去搞别的事情，他要让这个城市适合居住，公共设施变好，不动产不贬值，这样才好征税。所以，我们的不动产税和物业税快征，但怎么快征，需要认真地去考量，因为有很多我们不知道的税在等着我们。我们买了房子 ，事实上我们成了房奴。所以这个可能要经历我们一代人的过渡。也许现在第二套房子才能收物业税，或者多少价值之内的不收，这个可以考虑，但以后一定有办法过渡到所有的不动产、非公益的不动产都应该缴纳不动产税。

怎么理解？我买一个房子，这个房子就跟存钱罐一样，往里面扔钱的是谁？是政府的公共服务，我把这个房子摆在这里，地铁通了我这房子的就升值了；等北京把空气的质量搞好了，我这里就值钱了；把周边的医院、学校弄好了，我这个房子就更值钱了，我们可以把它变成我个人的收入。所以，这个物业税是一定要交的，不交这个税咱们的市政府就会想：这个公共财政的投入我没法回收啊。没法回收只能把地铁两边的房子再拆一遍，再拆一遍，不会按市场价给你不动产的补偿，我只能按照拆迁之前，地铁修好之前的价位给你。所以这个矛盾又会出现。有了物业税之后，我相信市长的想法和现在的不一样了，他只要到那里一看，这是我们没有开发的一块地，我们好好地把他弄成一个公园，老人家、孩子们可以在这里玩，周围社区的老百姓定会很高兴，这样我们这个公园一定会带动周边社区的不动产价值保值和增值，这样政府的税收就有保证。而我们现在没有这个东西，政府就总有卖地的冲动，中国社会转型现在到了一个最微妙的时候，有《物权法》，物业税一定得收，但是怎么收？一定要认真地考虑，政府的公共投入是所有纳税人的钱，纳税人的钱不会均等地恢复，像王府井那个地方分得可能会多一点，所以你的钱会赚得多一点，但是你的物业税交得高一点，我住在通州那么远，我享受到政府的公共服务少，我的房子价格会低，物业税就交得少一点，是这样的一个关系。

主持人：征物业税还有一个最根本的问题是财产权的明晰和确认。

王军：对。

提问4：谢谢王老师精彩的演讲，我有两个问题想问您，第一，我看了您的两本书，您遇到最大的困难是什么，你是如何度过的？第二，城市的问题非常复杂，城市的结构问题涉及到方方面面利益关系，你的切入点是什么？

王军：我遇到最大困难是我不断地挑战我的自制力，这是最大的困难，其他的困难都会有，记者的工作会遇到很多挑战，这就是记者必须要遇到的情况，比如说你要去现场，老百姓的家里出了问题，你去现场之后，你就会做工作，工作的时候，会遇到很多复杂的事情，我觉得这些都是记者工作当中必然会遇到的，包括来自各方面的压力。

我觉得这里面很重要的就是我的好奇心不能磨损掉，一个记者最重要的天赋是他的好奇心，好奇这个城市，好奇这个城市里面人和人之间是一种什么样的交往方式，为什么有些人看到别人活得很痛苦他是那么高兴，我很好奇。这可能是人类的一个现象，但是人类直到今天还往前走，恐怕人类还有另外的一种现象，能够让我们安全的一种力量，需要我们去发现。有时候到现场看到一些痛苦的故事时，在我的脑海里就会一直想这个事情。人类是这样一种能够如此残酷地对地自己同类的一种动物。但是，我们还得往前走，我对人类很好奇。如果哪一天我没有这种好奇，我就没法工作了，因为这是最重要的力量来源。

城市是非常复杂的，有些学者说它是一个巨系统，陈先生用控制论系统论来解剖城市，我自己在我的第二本书里面专门写到认识城市的方法。我把城市比喻成一个人，他长什么样，他的布局，他的城市结构，他在城区部位之间的关系。像巴黎有两个中心，武汉有三个中心，而北京只有一个中心——天安门广场，仅仅一个中心，这是宏观层面的东西；到中观层面的话，就像一个人的骨骼一样。我到很多的城市去，首先看他的街，看地图，基本上能够看出这个城市的人是怎么交往的。比如说有些城街的地图，街道之间的间距是那么大，那你知道个地方的城市的人一般是开车。而你到欧洲的某些城市，一定是走路的，因为他街道的尺度是人的尺度，他街道很多很密，人在街道上走是最喜欢十字路口的。就跟读者看我们的文章一样，最需要看到有一些悬念。十字路口在城市里面就是悬念。如果你要知道你前面两公里才有一个十字路口，你是不敢去逛的，因为知道自己要走回头路。我看路的尺度，看他街区的尺度，宽和窄，疏与密，这是我看城市的一个方式；在微观层面就是它的细胞。看它的房子，它的细胞核，它的财产权和它的税收这些方面。我是这么来看城市，而且我觉得这种看法对于我来说是非常方便，我到国内、国外的城市去。我对城市的采访永远是这三个层面，非常有效。在这三个体系里面，这个城市有很多的变化无穷，但是，每一种变化都可以有这种方式来解读，这样是我们对城市有逻辑的解读，不用去制造一些妖怪，而是用逻辑的方式来解读城市的任何一种状况。

提问5：王老师您好，对您的演讲我用四个字概括：融会贯通。我们在讨论求解北京城市的结构问题，希望您给一个解答，就是包括您推崇的一个建设方案，对旧城的保护，新城的建设，这些方案中，跟我们之前讨论最主要的是把中央的行政区搬到通州去的方案是不同的，既然您提出的这个问题，希望您进一步进行解答，包括您对现状我们有哪些方面可以改造？

王军：实际上，在一个城市高增长时，把行政区外迁有很多在做，例如西安市政府的外迁，包括深圳、成都前段时间也在弄这个事。成都后来因为汶川地震，大家对它的豪华设施进行批评，现在已经卡在那里了。政府机构占的地皮是最值钱的，但是他本身不产生收益。这是一个问题，在一个高增长的时期，结构调整他能够带来比较少的成本。你可以算一算，我在通州盖一个房子，同时我把长安街上的某一块地给批租出去，他们的之间的成本是怎么样的？所以我觉得他们愿意在这个时候调整结构，自有他的道理，他本身是赚钱的，他这个“赚”第一本身资金的平衡能够做得到；第二个把新区的机会带过去，对他来说，新区的开发成本比较低，没有那么大的拆迁量，所以他可以比较快的发展。这个时候，中国的工业化做得差不多了，现在中国就是城市化，而中国的城市化还有20年的机会，这个是越往前赶越好。至于以后发展的机会，可以看一看他们的总体规划和他之前做的战略研究，有一些非常丰富的论述。我认为北京的发展的方向还是应该由东南朝着天津的这个方向发展，但现在遇到的问题。因为我们的税收问题导致我们现在所有的地方都在同构，北京和天津在同构，天津小型的产业，北京也搞，我们的税收就是从这里来的。我们没有建立在不动产基础之上的地方税收，如果有这种地方税收，我想各个地方区域之间的一种水平分工就能实现，我们现在做不到水平分工，为什么？我们政府的收入一是靠卖地，二是靠工业的税收，在北京还有好一点，有点营业税收。这样的一种税收导致城市之间永远都是同构的。北京的各个区之间也都是同构，如果我们能够把不动产税这个系统建立起来，也许我们的北京就没有必要搞那么多的工业。就让天津好好地搞工业，搞汽车，北京就把故宫搞好一点，市政府就有取之不尽的收入，靠他的不动产税；把颐和园周边的文区搞好一点，周边的不动产税就能够提供很好的收入；而现在恰恰是不断搞工业，搞一些汽车，最后，北京和天津的一些关系，非常恶化。我每次从天津开车回来时，我从没有找到过北京的方向在哪里。天津人永远不会给你标出北京的方向（现场笑），我觉得这真是一个问题。这个不动产税的基础要有，有了这个基础之后，我们就能够水平分工了，我们再探讨这个问题就比较好探讨了。我现在探讨的问题总是觉得有点纸上画画的感觉，每个地方的优势变成这个地方的政府收入。这个问题是一定要解决，为什么我们有很多的想法，但是在这个层面的问题上没有解决。市长的心思不会往这方面来走，市长的心思：就是我能不能把指标做大一点，多拿一点用地指标，多去圈一些地，存在那里再来卖。如果我们的规划最后的落脚点是这样的情况，那我们连个基础都没有，我们现在要建立一个非常好的利益机制，让城市管理者的想法给我们走在一起。谢谢。

《土地管理法》关于征收的第二条一定要去掉

提问6：王老师您好，你说的城南计划，我想问的是现在北城和南城的发展不协调，在南城的发展有必要，但有一个拆迁的问题，我想请问王老师如何完善拆迁制度，有力地推动城乡结构的调整？

王军：你说的拆迁是比较值得讨论的问题，我们《物权法》通过的时候，有对土地管理法的修订。我们的土地管理法有一个很值得关注的东西，他规定在几种情况之下，能够把土地使用权给收回；第一种情况，公共利益，全世界都是这样，因为公共利益要收回就得收回。日本的成田机场，几个钉子户不走，使他们的机场的跑道修不起来，好像就是说土地私有制之后，就导致政府什么事也做不了，这是一个很大误读，这个事只是因为那些老百姓在那里抗议，变成一个很大的社会事件，政府就暂停使用征收权，你不能说政府连征收权都没有，我们土地管理法规定的征收事项第一条是这样，为了公共利益要征收；第二，为了实施城市规划进行旧城的改造，要收回；第二条不是公共利益，是非公共利益、商业利益，也可以收回。这会演变成一场对所有人的战争。你们家可能在不知不觉间就被规划了。这会带来非常大的问题，找我反映问题的人，他们的级别是越来越高。我知道这一条很麻烦，我有一次跟区里面的干部开会，他们跟我讨论，我就说你们买房子没有，他们都说买了，我说好，我也买了，我们以后全完蛋。我们处在我们不知道的时候家就有可能被拆掉的一种游戏规则中，今天我们在游戏别人，以后我们可能被别人游戏。我到南方的一个城市，见了一个局长，我就说，我们以后都倒霉，他就说，我们上一任局长他们家就要被规划了（现场笑）。北京市规划展览馆卖票的窗口那里有一行字“本展览的内容与拆迁无关，请慎重购票。”老百姓怕自己的家被规划，被规划就意味着要拆迁，所以买票去看，什么都看不懂，闹着要退票。所以这是很大的一个尴尬，这个所谓优化的拆迁政策一定要回到《物权法》。我建议《土地管理法》一定要把征收的条件第二条给删掉，删掉之后，就要通过物业税来弥补这一项给地方政府带来的损失。你把这条删掉之后，可能政府就会说我什么事都干不了，为什么？如果有这第二条的话，政府没有钱可以找开发商帮我做，让我去卖，找一个平衡，他说我还可以做公共服务。但第二条删掉之后也是有条件的，就是我们要建立一个以物业税为前提的体制。如果这条路修通了过去，导致两边的不动产价值上升的，政府可以通过这个物业税来回收。这样建立一种弥补公共服务的投入的机制。我们所谓旧城改造、实施规划也可以收回，这一条就可以删掉了。完全是物业公共服务，指的是这样的一种情况，如果有了这样的一种改变，我相信政府，他想的不是我怎么拆迁，而是想谁到我这个区里面捣乱，我就赶走它。我相信征收物业税的政府是痛恨这种事情的，如果这个城市经常有野蛮拆迁，这个城市的不动产就没有价值，那这个地方政府就没有收入。我到美国的很多城区去看，华盛顿的国会前面有一个地方让大家游行、抗议的，我们中国很多官员会想：这不是很傻吗？专门搞一个地方让他们来抗议，为什么？他们这么做不仅仅是有先进的理念，而且利益是一样的，他们这帮人来闹，是因为他们的房子变得不值钱了，只有让他的房子值钱，财政收入才有保障，我们是利益共同体。所以我觉得这是西方社会很重要的一个思维方式，背后是跟税收有关系的。英国有一句话“税收是代议制之母”，我觉得我们现在是处在这么一个阶段，我们现在的物权和税收，税收是一个契约，一个最基本的契约，这对我们中国民主法治进程的建设，会有一个非常真实的推进。

要控制住中心城的增量，让新城能够发展

提问者7：我有两个问题，第一您可否预测一下四年之后，四环之内城市规划会怎么样？

王军：这个东西太难预测，我觉得你看看那个规划吧。

提问者7：如果十年之内还是这样的话，我肯定会离开。（现场笑）

王军：我希望我们的市长听到我们的这个讨论之后，他们会认真考虑2005年的规划是多么的重要，这一版的规划来之不易，不要轻易的放弃，如果是这样的话，你就可以住下来了。

提问者7：第二个问题，您说建立一个城市中心，像回龙观，我们能不能先在那里发展企业，这样可以减轻中心的压力。

王军：对。他们的规划对新城的发展有这个考虑，每个新城都有具体的考虑，但是我觉得这种考虑的前提是怎么实施，就是要把中心城的竞争成本给降下来。降下来之后，增量会自然而然地跑到新城去。如果我们在中心城里面，一会来个东扩，一会来个西扩，一会来个城南应该怎么着，那我觉得我就看不到新城的增量从哪里来。我们不能搞得大树下面不长草吧，一个中心城就跟黑洞一样，把周围新城所有发展的力量全部给吞在里面，这是一个很大的问题，很重要的把中心城的增量一定要控制住。

要找准全市一盘棋的机制

提问者8：您好，王先生，我想问一个问题，2005年的规划，到了今年的城南计划为什么会这样一个变故？2005年是一个战略，现在却变成战术，为什么出现这样的一个转变？请您从高层的角度来说一下。与此同时，这几年变化的过程当中，会有高学历和低学历的年轻人在这样的一个趋势当中，他们应该何去何从。

王军：我觉得导致这样一种状况，我们一直没有找到一种机制，就是我说的全市一盘棋的机制，我们缺乏很多的战略工具来做它。我们现在事实上把每个区的积极性调动起来，这个东西是对的，但是你得把他调到城市大方向的地方去，我觉得在这个层面上很少有人去研究、决策或者没有太多的人去关注他。特别是负有责任的人，这个东西还是走在老路上。就像我讲的1994年的规划，是要往东南方向发展，结果是往西北方向发展。包括这一次我们要搞东部的城市发展，结果我们搞的一个南部甚至偏西的一个方案，我觉得这些东西暴露出我们现在没有一种很好的调控能力，我们的调控能力是多么的脆弱，这是一个很大的问题。

提问者8：他们关注的地方是什么呢？

王军：他们关注的地方，比如说每一年我们社会资产的投资，房地产的投资是50%多，GDP有一半以上是靠这个东西撑着。我相信所有的官员太关心这个事情，于是就这边一个计划，那边一个计划，这样的话就可以把这个数值搞上去，最后的结果也可能就是为了GDP而GDP，那么遇到问题怎么办？以后的成本有多高，能不能买得起一套房子，或者有没有一套房子，就会变成这样一个问题。这个问题说开去就跟住房的保障有关系，这些年我也呼吁这件事情：政府怎么样把住房保障做好。其实大学生，不见得一毕业之后就要买房子。但肯定是20年之后最棒的购买力。现在没有力量来供应这种购买，但我20年之后是非常好的，怎么样把20年之后的购买力借到今天来用，这需要一个经济的政策和工具去做。我看到像英国的做法，先是由政府提供信用，把银行钱吸引到保障住房这里面来，把房子盖出，大学生也好，或者经过很好的职业教育的农民工也好，他们可以在城市里面先租住下来，等15—20年之后再把它私有化。英国就是这样，先租后售，把银行的钱也还了，而且自己在那个时候有了不动产。这非常重要，因为这意味着你可以有尊严地死去。我可以把房子抵押给中介公司，他可以把它送到上帝那里去，所以他这个养老产业不得了。欧美的养老产业非常大，养老产业的秘密在于有一个不动产的市场，政府通过这个力量把养老产业给定下来，也可以说，政府把这个负担转移给市场，然后银行有了一笔大买卖---一个中长期的投资平台。

伦敦在2004年的规划提出了2016年他们理想的目标一半人达到保障的程度，现实目标是35%，一个穷人或者一个大学生刚毕业，他在伦敦这个城市可以居住得很舒服的，有这种可负担的住宅来为他们提供这样的一种服务。而我们中国城镇的住房是80%左右，如果加上农村是90%多，我们可以想想我们的住房有多少，美国两年前是70%，30%是保障机制，伦敦希望是50%，但他们这种想法，背后是一种赚钱的想法。我相信，当年布莱尔上台之后，在他的任期内希望50%是可负担住宅的一个伦敦规划，他实际上是给银行找了一个事做，给银行找了一个中长期的投资平台。到15—20年之后，再把他给私有化，其实一个社会是需要这样一种中长期的产业。中国的热钱现在这么多，流动性过剩，有那么多的外汇储备，我们能够去买美国的债，为什么不去买为人民服务的债，我觉得应该把这个钱变成中长期的投资，我们需要设计这么一个产品，能够最大规模的吸纳这些流动性，能够提供稳定的回报，那么在我们这个时期，最好的产品就是保障性的住房。有了这个东西之后，大家跟税收都有关系。比如说伦敦，任何的一个开发项目，都有四分之一或者三分之一的房子是保障性的住房，他们要负担住宅，贫富强制性混杂在一起，城市的公共服务主要是靠这些富人的不动产税来供应，让富人帮助穷人。巴黎就不行，贫富分区之后，郊区全是穷人集中的地方，没有很好的税收，于是郊区公共服务就一塌糊涂，教育永远不好，所以这帮孩子永远打不了翻身仗。而伦敦就好一些，这个和他们的税收、不动产的状况有很大关系，为什么这些富人愿意政府去做这些保障性的东西呢？因为整个社会安全之后，不动产的价值才会上升，他们愿意为此支付一些东西，所以我觉得整个社会是慢慢地累积起来，我们现在的央企也跟着炒地，我觉得这个问题太严重了，我就不展开说了。

提问者8：如果说我们按这种思路的话，会怎么样？

王军：中央的战略是有的，比如说物业税好多年前就已经提出来了，保障性的住房这些政策也有，但中央政府不要光喊口号。为什么？因为这些东西是地方政府去做，地方政府因为分税制，对地方财政的约束很硬。我们中国的GDP，去年我们奥运金牌是世界第一的时候，我们中国的经济也登上了世界的领奖台，我们的GDP是世界第三，也许今年是世界第二，超过日本。但我们基层政府的地方财政是一塌糊涂，就是分税制给闹的。我并不是说分税制是错的，他把地方变成一个能够独立核算的经济体，有一定的自主权，但是地方政府没有非常好的稳定收入。那么这个稳定的收入是什么呢？是物业税，慢慢有了这个稳定的收入之后，他可能会考虑保障性住房的建设，而不是想要拆掉多少房子，中国政府实际上已经提出来了。

我特别希望咱们建设部的部长能够与银行行长、央行行长一起讨论：保障住房应该用什么样的经济政策，我们怎么把它变成一个买卖，而不要老想它是一个地方政府的负担。今年全国人大的统计，保障性住房的资金和投入，前三个季度完成还不到四分之一，我看之后，觉得很沮丧，因为在1998年租房制度改革时，中央的文件是，要建设以经济适用房为主体的住房供应体系，这口号是喊出来了，但最后搞出什么结果？是以商品房为主要的供应。为什么这个以经济适用房为主要的体系没有建立起来，我觉得跟财政有关系，也跟他背后的金融工具有关系。所以我觉得这个东西一定是要中央政府给一个战略的思考，要有一个经济的政策来推动。

主持人：非常感谢，因为时间的关系，今天的燕山大讲堂到了结束的时间，欢迎有问题的私下再找王老师交流。

今天王老师讲这样的一个主题：求解北京城市结构调整，背后一个深邃的问题就是我们的财产权和公共政策设计的问题。在这样一个背景下，我们有比照，王老师讲的给我带来非常多的启发。当你一个政府靠出让土地带来收益时，他的行为就是把房子拆掉，把地卖掉。我去过美国的小镇，他们这样的小镇是靠政府提供的公共服务越好，来收取更高的不动产税。比如说，因为道路越好、学校越好、交通设施越好、其他的配套设施越好，会有更多的有钱人住过去，可以收更多的钱，这样是一种建设者的角度，政府所有的作为都是一种加分的工作；而我们现在的地方政府，为了他的经济增长、为了GDP、为了发工资，要把你这个地方拆掉，他才有土地卖钱，而且土地越卖越少，他们也很焦虑。所以，我们看到中国人，很少有人有心思把家里搞得多么精致，多么好，因为说不定哪天又被拆掉了。这就牵涉到一个财产权的问题，所以我们今天讲城市结构调整这样的一个话题，背后牵涉到的是财产权等基本权益是否得以确认的问题。也是政府如何找到一些好的政策工具把这些死结解开的问题。正如王老师所说，我们的城市化进程大约还有20多年的时间才能完成，所以，现在还有机会做好这些东西。谢谢王军老师。

下一期12月5日，请来的是赵章元老师，他讲的主题是：垃圾危机的出路，这也是一个很值得关切的问题，全民生产垃圾，但是垃圾怎么解决，我们被垃圾包围了。现在的解决方案，建垃圾焚烧场来发电，焚烧真是个好办法吗？我希望这个问题有更多的人关心。

谢谢大家的参与燕山大讲堂，谢谢王老师。