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钧策视野》55—一朝回暖,枯楼逢春,烂尾楼重生的启示阅读(74250) 评论(74) 发表时间：2009年12月29日 15:05

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相关搜索词: 张江开发商一朝视野林雯煊本文已被推荐到腾讯博客, 点击了解更多精彩内容 《钧策视野》本期要点：

高房价推动北京50个烂尾楼重生，

地产大王潘石屹开发的12个地块就有6个是烂尾楼，

开放商携烂尾楼淘金，该如何规避风险，淘到隐藏的巨大利润？

烂尾楼全面复活，预示着什么？


且看正略钧策首席合伙人张江燕携房地产专家林雯煊，为您评点烂尾楼回春的秘密！

敬请观看《钧策视野》第五十五期——《一朝回暖,枯楼逢春,烂尾楼重生的启示》

张江燕：各位网友大家好！今天我们又一次请到了我们公司的青年才俊林雯煊，跟我们聊聊房的事儿。雯煊，曾经有一个话题，我们网上有探讨，说北京这段时间房子，又创了新高了，有很多烂尾楼原来是破破烂烂扔在城市中间，现在梳妆打扮之后，又开始卖了，卖的价钱可能还更高，你怎么看这个问题？

林雯煊：我觉得这是个好事儿，因为烂尾楼，它一般来说怎么烂掉的呢？就比如说如果市场定位不清楚，卖不出去了，然后开发商资金链断了，就烂在那了，或者是比如说我看到最近媒体暴露出很多烂尾楼，原来是怎么通过虚假的购房人去银行骗贷，骗完了以后，把这个钱卷走了，或者收了一些预售款以后就不盖了，卷走了，就跑了。那么这个肯定是它负面的东西，而且当事人我觉得肯定都受到了法律的制裁，或者是如果当事人没有受到，那么我觉得天网恢恢疏而不漏，他早晚会受到法律的制裁。但是从现在的烂尾楼，我看到很多媒体用摇身一变这个词儿，这个词儿带有一点贬义的意思。

张江燕：贬义词。

林雯煊：但是我觉得从这个事儿本身来说，它是一个好事儿，因为你资源放在那，如果一直烂下去的话，是资源的浪费，那么相关的银行，它的资产，坏在账上了，就得不到盘活，那么对于市容市貌来说，也是一个不好的影响。所以我觉得这个东西是一个好事儿。另外，就是从这些做烂尾楼的这些企业，就是它通过拍卖的形式，从银行手里把这个工程给接下来，继续把它翻新，对这些企业来说，它是有动机这么做的，为什么？因为我们上次已经谈到了，就是说最近因为去年的投资非常的冷淡，所以今年的市场供应非常的少。那么谁能在这个时候，把一个在建工程我给它翻新了，给它出让，就能抓住最好的市场时机，因为现在市场上新房供应是很少的。那么我现在买地，然后挖坑盖楼，这个大概需要一年到一年半的时间，才能往外卖，但是我抓住一个在建工程，那么在建工程的话，我可能半年时间，我就能给它推出去，这个就抢占了一个很好的市场时机，那么另外就是说，现在的招拍挂市场是非常的火，看到今年出来很多地王，包括上个月顺义出了三万个农建地（音），当然那是个别墅用语了。就是说市场是非常火的，那么这个时候你通过去买这些烂尾楼，能够有效的规避一些招拍挂市场带来的这种房价过高的风险。

张江燕：对于开发商自身来说的话，也是一种投资的取向，这也是比较好的方向。

林雯煊：对！因为你说招拍挂，现在开发商他面临核心的问题是什么？很多开发商，我卖一平米房子，我能挣5000块钱，但是可能实际上里头有4000块钱来自于土地价格的增长，实际上就靠自己的开发建设，或者营销，或者它的理念的推广，它带来的溢价可能是很好的。大部分是来自于土地。那么开发商在持续经营的过程中，一方面今年我卖了房子挣了5000块钱，但是我新买的地，也比前几年贵了5000块钱，就等于说其实已经把他的利润都吃掉了。那么未来如果土地的价格下降的话，那么对他的风险是巨大的。那么他规避了招拍挂市场风险，去拿烂尾楼项目，我觉得是一种比较理性的选择。

张江燕：很多烂尾楼也有银行贷款，刚才你讲到，很多可能是别人都交了钱了，消费者都交了钱了，这些开发商揭牌烂尾楼，一个是银行的坏账率可能会下降。

林雯煊：对！

张江燕：然后本身的消费者也能得到，该补偿的也都补偿了。

林雯煊：另外一个就是，我还是先从开发商的角度讲，就是说他一个是市场时机的问题，一个是刚才说了规避招拍挂竞争激烈的问题，第三个我觉得从位置上讲，就是现在可能烂尾楼，可能有五年、十年的时间，它的位置都相对位于北京比较核心的地区，比较核心的地区，北京的城市在扩大是非常明显的，其实2000年左右可能四环就叫郊区了，那么现在地王都出在四环以外了，那么就是大家都在往五环走，明年几条地铁线一开通，大兴、亦庄、房山的房价肯定也会上去，都在往外走，这个时候开发商再想拿到市中心的地，已经拿不到了，那么拿的往往是一些在建工程。也就是说，当开发商有志于在市中心拿一些项目的时候，通过招拍挂的方式没有可拿的，那么比如说我想通过市中心的一些建筑，把我的品牌打出去，比如说建一个写字楼，然后上头盖上我公司的logo，什么什么大厦，这种项目他就没有机会了，那么这些烂尾楼，给他提供了这样一个机会，所以他们也可以去选择，是这样的。另外，他相应的也会承担一些风险，因为我刚才说了，它三个优点，时机的优点，成本的优点，还有位置的优点，但是它相应的风险就是说，这里头可能有一些盘根错节的历史遗留问题，跟政府相关的，跟法院相关的，银行相关的，跟债权人相关的，它也需要它去解决这些事情，所以它面临的，一方面是收益，一方面是风险，我觉得是对等的，这个是在市场经济环境下，作出的一个理性的选择，是这样的。

张江燕：所以开发商接烂尾楼，他有他市场的考量，使得这个烂尾楼重换新颜，也美丽了城市。

林雯煊：对！就是刚才说的银行这些资产盘活了，有些债权人，他可能得到一部分补偿，因为我通过拍卖的形式把这个钱已经送出去了，通过这个形式，另外城市美化了。所以我觉得媒体在报道这件事情的时候，用了很多负面的东西，摇身一变怎么样，就是说把原来的旧账都接下来，我觉得以原来的那个楼盖棺定论是后面的事情，没有人希望一直烂下去，现在我们老在批判说地王，大家拿地王，拿了地王让他晒太阳晒两年，那么闲置，这个是国家要重点打击的，如果大家都去做烂尾楼的话，那帮政府解决多大问题，那大家都去优先做烂尾楼，那就没有那么多闲置的土地了。我觉得这个是一个好事儿。

张江燕：大家知道土地闲置跟烂尾楼，本质也是一样的，它把那个地收回来，盖房子就不说了，但是这个烂尾楼本身的话，闲置之后，不盖的话，就是……

林雯煊：因为它闲置的东西，闲置的资产更多，因为土地它只是一个空地，它无非有一些其中运行的成本在里面。

张江燕：好！我想今天雯煊跟大家分享了关于烂尾楼的观点，开发商如果都能去关注这些烂尾楼，雯煊也讲了，这里有很大的价值和利益在这，但是也有很多的风险在这，但同时的话，我想也能够让城市更美丽。谢谢雯煊。