神马文学网房地产救市政策该终止的没终止
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 18:16:28
崔宇
12月9日，中国国务院常务会议决定，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。但正如坊间所说的，该来的没来，不该来的却来了。个人住房转让营业税优惠政策其实是一项不该终止的救市政策，而那些为房地产泡沫推波助澜的救市政策却没有终止。可见，中国并没有下决心抑制房地产市场的投机行为。
个人住房转让营业税优惠政策的终止意味着个人转让购买不足2年的普通住房时将按全额而非差额征收5.5%的营业税；个人转让购买3-5年的普通住房时将按全额征收营业税，而非免征；个人转让购买3-5年的非普通住房时将按照全额而非差额征收营业税。总体来看，营业税优惠政策的终止将使购买时间在3-5年的二手房的交易成本显著增加，按照政策初衷，这可能会增加投机者的“快进快出”成本，从而遏制二手房市场的投机需求。
但从实践来看，营业税并不能有效抑制投机需求，也不会抑制房价，反而可能会助推一、二手房市场的房价，在流通环节征税抑制投机可能是一个馊主意。2006年6月个人转让住房营业税新政实施后（当时将免征时限由2年提高到5年），已经证明了这一点。在新政初期，二手房市场出现了量跌价增的现象，市场在观望了一段时间后又恢复了量价齐增的常态，新房市场也是节节高升，政府倒是由此增加了不少税收。
实践之所以与政策初衷背道而驰，主要是因为中国的房地产市场还是处在供不应求的卖方市场。即使营业税是由卖方缴纳，但卖方可以轻松地将其转嫁给买方，自己并不承担炒房投机的交易成本和风险。特别是在一些卖方占主导地位的大中城市，包括营业税在内的税收成本实际上都是由购房人承担，这等于让购房人承担更高的房价。而且，如果征税导致卖方产生惜售行为，这会减少二手房市场的供应，并推高二手房的房价；如果购房者转而涌向新房市场，则会推高新房的房价。
如果买方也是出于炒房目的，这就会形成一个“击鼓传花”的游戏：投机者可以将税收成本转嫁给下一个接手者。但这一游戏并不会因为税收成本的增加而终结，主要还是要看买卖双方的力量博弈，只要房价在不断上涨，卖方就占据主导地位。在这过程中，出于自住需求的购房者无疑将受连累，他们要承担从卖方转嫁而来的税收，并最终把税收交给政府。
要想打击房地产市场投机需求，最核心的是要改变供求的失衡。首先，政府必须加大土地供应；其次，要减少对房地产商的无谓资金支持，让其没有能力囤地或囤房。比如，去年底出台的救市政策中“支持房地产开发企业合理的融资需求”的表态就应该收回，今年5月把住房项目资本金比例从35%降至20%的做法也应该终止；最后，要增加投机者购买和持有住房的成本，增加购买成本会将一部分投机者剔除出需求队伍，增加持有成本会让一部分投机者加入到供给队伍，这样房地产市场的供求力量才会更加平衡，房价也自然会趋向理性。
这就要求中央政府应该迅速叫停各地或明或暗的有关二套房和多套房的首付和利率优惠政策，以增加投机者的购买成本，而且，应该适时开征物业税，增加投机者的持有成本。
另外要注意的是，在打击投机需求的同时不能伤害到自住需求。既然在流通环节征税不会抑制投机反而会加剧自住需求购房者的压力，去年实施的房地产优惠政策中关于契税、土地增值税和营业税减免的优惠政策就应该继续保留。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）
12月9日，中国国务院常务会议决定，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。但正如坊间所说的，该来的没来，不该来的却来了。个人住房转让营业税优惠政策其实是一项不该终止的救市政策，而那些为房地产泡沫推波助澜的救市政策却没有终止。可见，中国并没有下决心抑制房地产市场的投机行为。
个人住房转让营业税优惠政策的终止意味着个人转让购买不足2年的普通住房时将按全额而非差额征收5.5%的营业税；个人转让购买3-5年的普通住房时将按全额征收营业税，而非免征；个人转让购买3-5年的非普通住房时将按照全额而非差额征收营业税。总体来看，营业税优惠政策的终止将使购买时间在3-5年的二手房的交易成本显著增加，按照政策初衷，这可能会增加投机者的“快进快出”成本，从而遏制二手房市场的投机需求。
但从实践来看，营业税并不能有效抑制投机需求，也不会抑制房价，反而可能会助推一、二手房市场的房价，在流通环节征税抑制投机可能是一个馊主意。2006年6月个人转让住房营业税新政实施后（当时将免征时限由2年提高到5年），已经证明了这一点。在新政初期，二手房市场出现了量跌价增的现象，市场在观望了一段时间后又恢复了量价齐增的常态，新房市场也是节节高升，政府倒是由此增加了不少税收。
实践之所以与政策初衷背道而驰，主要是因为中国的房地产市场还是处在供不应求的卖方市场。即使营业税是由卖方缴纳，但卖方可以轻松地将其转嫁给买方，自己并不承担炒房投机的交易成本和风险。特别是在一些卖方占主导地位的大中城市，包括营业税在内的税收成本实际上都是由购房人承担，这等于让购房人承担更高的房价。而且，如果征税导致卖方产生惜售行为，这会减少二手房市场的供应，并推高二手房的房价；如果购房者转而涌向新房市场，则会推高新房的房价。
如果买方也是出于炒房目的，这就会形成一个“击鼓传花”的游戏：投机者可以将税收成本转嫁给下一个接手者。但这一游戏并不会因为税收成本的增加而终结，主要还是要看买卖双方的力量博弈，只要房价在不断上涨，卖方就占据主导地位。在这过程中，出于自住需求的购房者无疑将受连累，他们要承担从卖方转嫁而来的税收，并最终把税收交给政府。
要想打击房地产市场投机需求，最核心的是要改变供求的失衡。首先，政府必须加大土地供应；其次，要减少对房地产商的无谓资金支持，让其没有能力囤地或囤房。比如，去年底出台的救市政策中“支持房地产开发企业合理的融资需求”的表态就应该收回，今年5月把住房项目资本金比例从35%降至20%的做法也应该终止；最后，要增加投机者购买和持有住房的成本，增加购买成本会将一部分投机者剔除出需求队伍，增加持有成本会让一部分投机者加入到供给队伍，这样房地产市场的供求力量才会更加平衡，房价也自然会趋向理性。
这就要求中央政府应该迅速叫停各地或明或暗的有关二套房和多套房的首付和利率优惠政策，以增加投机者的购买成本，而且，应该适时开征物业税，增加投机者的持有成本。
另外要注意的是，在打击投机需求的同时不能伤害到自住需求。既然在流通环节征税不会抑制投机反而会加剧自住需求购房者的压力，去年实施的房地产优惠政策中关于契税、土地增值税和营业税减免的优惠政策就应该继续保留。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）
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