商品房销售管理办法

商品房销售管理办法
中华人民共和国建设部令
第88号

《商品房销售管理办法》已于2001年3月14日经建设部第38次部常委会议审议通过，现予发布，自2001年6月1日起施行。

部长：俞正声
二○○一年四月四日


商品房销售管理办法


总 则

　　第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

　　第二条　商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

　　第三条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

　　本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

　　本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

　　第四条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地（此处省略）销售条件

　　第六条　商品房预售实行预售许可制度。

　　商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

　　第七条　商品房现售,应当符合以下条件：

　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（四）已通过竣工验收；

　　（五）拆迁安置已经落实；

　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

　　（七）物业管理方案已经落实。

　　第八条　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

　　第九条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

　　第十条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

　　第十一条　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

　　房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　第十二条　商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

　　第十三条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。


广告与合同

　　第十四条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

　　第十五条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，　当事人应当在商品房买卖合同中约定。

　　第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　

　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

　　（一）当事人名称或者姓名和住所；

　　（二）商品房基本状况； 　　
　　
　　（三）商品房的销售方式；

　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

　　（五）交付使用条件及日期；

　　（六）装饰、设备标准承诺；

　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

　　（八）公共配套建筑的产权归属；

　　（九）面积差异的处理方式；

　　（十）办理产权登记有关事宜；

　　（十一）解决争议的方法；

　　（十二）违约责任；

　　（十三）双方约定的其他事项。

　　第十七条　商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

　　第十八条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　第十九条　按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

　　按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，　并约定误差范围。房屋交付时，　套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按以下原则处理：
　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

　　（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　　　　　　　产权登记面积－合同约定面积
　　面积误差比＝─────────────　×100%
　　　　　　　　　　　 合同约定面积

　　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

　　第二十一条　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

　　第二十二条　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
　　符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

　　第二十三条　房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

　　第二十四条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。


销售代理

　　第二十五条　房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

　　房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

　　第二十六条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　第二十七条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

　　受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

　　第二十八条　受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

　　第二十九条　商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。


交 付

　　第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

　　第三十一条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　第三十二条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

　　第三十四条　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

　　房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　第三十五条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。


法律责任

　　第三十六条　未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

　　第三十七条　未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

　　第三十八条　违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。

　　第三十九条　在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十条　房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

　　第四十一条　房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

　　第四十二条　房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

　　（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；

　　（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

　　（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；

　　（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

　　（五）分割拆零销售商品住宅的；

　　（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

　　（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

　　（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。

　　第四十三条　房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

　　第四十四条　国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


附 则

　　第四十五条　本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
　　本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

　　本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

　　本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

　　第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

　　第四十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

　　第四十八条　本办法自2001年6月1日起施行。

目 录

　1.总则
　　1.0.1示范工程总体目标与实施原则
　　1.0.2示范工程分类
　　1.0.3示范工程建设要求
　　1.0.4住宅规划设计要求
　　1.0.5住宅性能认定要求
　2.管理规定
　　2.0.1适用范围
　　2.0.2组织管理
　3.示范工程功能要求
　　3.0.1 一星级
　　3.0.2 二星级
　　3.0.3 三星级
　4.示范工程技术要求
　　4.0.1系统结构
　　4.0.2系统功能
　　4.0.3系统硬件
　　4.0.4系统软件
　5.示范工程实施细则
　　5.0.1安全防范子系统
　　5.0.2信息管理子系统
　　5.0.3信息网络子系统

附加说明

一、主编单位：建设部住宅产业化促进中心
二、参编单位：哈尔滨盛世电子公司
　　　　　　　北京盛世恒电子公司
　　　　　　　厦门市万安实业有限公司
三、主 编：聂梅生
四、副 主 编：童悦仲 俞德寅 方天培
五、汇总编写成员
　　负责人：俞德寅 方天培
　　参加人：刘晓胜 刘长松 秦 岩 杨柱勇 胡京飞
六、第一、二章起草成员：
　　负责人：俞德寅
　　参加人：张 鸣 娄乃琳 袁政宇
七、第三、四、五章起草成员：
　　负责人：刘晓胜 王忠信 于 凡
　　参加人：刘长松 梁国范 孙树生 秦 岩 杨柱勇 胡京飞

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1.总则

1.0.1示范工程总体目标与实施原则
　　为促进住宅建设的科技进步，提高住宅功能质量，采用先进适用的高新技术推动住宅产业现代化进程，建设部在总结“2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目”工作经验的基础上，拟自2000年起，用五年左右的时间组织实施全国住宅小区智能化系统示范工程（以下简称示范工程）。其总体目标是：通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设和工程示范提高住宅高、新技术的含量和居住环境水平，以适应21世纪现代居住生活的需求。
　　示范工程建设实施原则如下：
　　1.必须符合国家信息化建设的方针、政策和地方总体规划建设的要求；
　　2.应在省级以上建设行政主管部门的指导和当地人民政府的领导下进行；
　　3.示范工程的等级标准应与拟建住宅小区的定位及住宅性能的等级标准基本适应；
　　4.示范工程的规划、设计、建设应与住宅小区规划、设计、建设同步进行；
　　5.示范工程的规划、设计、建设必须遵循国家和地方的统一标准、规范；
　　6.示范工程的部品应采用集约化生产的相互匹配的产品、设备进行现场精密组装；
　　7.示范工程必须实行严格的质量监控，并达到国家统一规定的验收标准。要提高工程优良品率，创优质工程；
　　8.成片开发建设的小区，智能化建设必须纳入住宅开发建设的全过程，实行统一规划、设计、建造；
　　9.示范工程建设应推广、应用适度超前的先进、适用、优化集成的成套技术体系和设备体系；
　　10.示范工程建设应推进信息资源共享，促进我国住宅信息设备、软件产业的发展。

1.0.2示范工程分类
　　为使不同类型、不同居住对象、不同建设标准的住宅小区，合理配置智能化系统建设,示范工程按其功能要求、技术含量、经济合理性等因素综合考虑，划分为：一星级（普及型，符号★，下同）、二星级（提高型，符号★★，下同）、三星级（超前型，符号★★★，下同）三种类型。

1.0.3示范工程建设要求
　　示范工程建设应符合“文明居住环境”的要求，采用先进、适用的智能化成套集成技术，提高居住区的安全性、适用性和物业管理水平。在建设主管部门的指导下，通过示范工程建设，鼓励住宅信息集成企业、产品与设备开发企业积极参与住宅产业现代化工作，发展新兴的住宅信息产业。
　　1.建立和完善住宅智能化工程质量保障体系
　　　1）住宅智能化技术、产品、设备和通过优化集成后的成套设备的质量审验；
　　　2）工程工业化、装配化作业的质量监控制度；
　　　3）工程质量综合评价制度。
　　2.实行住宅智能化工程与住宅小区建设工程同步建设
　　　1）住宅智能化工程与住宅小区建设实行统一规划、设计、建造；
　　　2）对住宅智能化工程实行材料、设备、产品集成化生产，发展我国住宅信息产业；
　　　3）实行智能化工程的工业化、装配化施工，减少现场加工。
　　3.智能化布线应符合开放性、兼容性、扩展性、多介质和大网络等要求，达到布线简化，安装方便，技术可靠，经济合理的目标。实现不同等级的高水平、高质量、高效益的住宅智能化技术系统。
　　4.积极推广应用国家和建设部正式推荐的住宅智能化新技术、新材料、新设备、新产品。
　　5.提前做好住宅物业智能化管理。示范工程在实施前应对未来物业智能化管理进行全面策划，在工程实施的适当时机超前介入，做好工程竣工后物业智能化管理的一切准备工作。工程交付使用前必须确保物业智能化管理安全、准确、可靠地运转。
　　6.建设三星级示范工程应将物业管理的智能化系统作为住宅现代信息集成建造系统（HI-CIMS）中的子系统，超前纳入住宅小区开发建设的统一规划、设计、施工和管理的总体目标中。

1.0.4住宅规划设计要求
　　示范工程建设除遵守上述原则外，小区规划设计尚应符合建设“文明居住环境”总体目标和“五要一保”（即科技含量要确保、厨卫设备要配套、装修一次要完好、住房改革要兑现、物业管理要达标和标准灵活保适销）的实施原则。具体要求如下：
　　1.规划设计水平不得低于“国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程示范小区规划设计导则”（以下简称导则）的规定。
　　　1）一星级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审合格水平；
　　　2）二星级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审良好水平；
　　　3）三星级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审优秀水平。
　　2.工程综合验收标准不得低于“国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程综合成果验收量化指标体系”（以下简称指标体系）的规定。具体要求如下：
　　　1）一星级验收成果不得低于“指标体系”的合格标准；
　　　2）二星级验收成果不得低于“指标体系”的良好标准；
　　　3）三星级验收成果不得低于“指标体系”的优秀标准。

1.0.5住宅性能认定要求
　　示范工程竣工交付使用前必须进行商品住宅性能认定（以下简称性能认定）。性能认定必须执行建设部建住房[1999]114号文《商品住宅性能认定管理办法》（试行）和建设部住宅产业化办公室[1999]21号文“关于实施《商品住宅性能认定管理办法》（试行）的几点意见”和《商品住宅性能认定评价方法》等规定。并在规划设计和工程实施中贯彻。具体要求如下：
　　1.一星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定A级；
　　2.二星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AA级；
　　3.三星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AAA级。


2.管理规定

2.0.1 适用范围
　　“工程建设要点与技术导则”适用于被批准列入《全国住宅小区智能化技术示范工程》的住宅小区。凡批准列入“示范工程”的住宅小区，其规划、设计、建设和管理均应遵循“工程建设要点与技术导则”的各项规定。
　　住宅小区智能化系统及相关产品的设计、开发，除必须遵守“工程建设要点与技术导则”的 规定外，尚应符合国家现行有关法规、标准的规定。

2.0.2 组织管理
　　示范工程由建设部，有关省、自治区、直辖市建设主管部门指导，并在当地人民政府领导下，设立或指定专门机构负责跟踪管理，确保工程建设落实和高水平建成。建设部住宅产业化办公室（以下简称部住宅办）受全国住宅小区智能化领导小组（以下简称领导小组）的委托，按“工程建设要点与技术导则”的各项规定，负责组织实施，主要职责如下：
　　1.负责对申请报告的审查和立项审批以及实施过程中的组织协调管理工作。
　　2.方案设计阶段：组织专家对可行性研究报告和小区智能化工程规划设计方案进行评审，并提出评审意见，符合通过条件的报领导小组批准后，正式发文列为“全国住宅小区智能化系统示范工程×××智能化×星级示范小区”。
　　3.扩初设计阶段：组织专家参加地方建设主管部门主持召开的扩初设计方案审查会，以保证可研报告中技术方案的实施。
　　4.施工中期阶段：组织专家进行中期检查，重点保证智能化工程和小区环境、住宅工程科技含量落实和工程质量达标。
　　5.工程验收阶段：经地方建设主管部门和质检部门对智能化工程质量和住宅工程质量验收合格后，由开发建设单位报请部住宅办验收。部住宅办适时组织专家进行综合验收。并将验收成果报领导小组审批。


3.示范工程功能要求

　　住宅小区智能化系统示范工程功能要求，按不同星级，应分别符合下列要求：

3.0.1 一星级
　　1.安全防范子系统
　　（1）出入口管理及周界防越报警
　　（2）闭路电视监控
　　（3）对讲与防盗门控
　　（4）住户报警
　　（5）巡更管理
　　2.信息管理子系统
　　（1）对安全防范系统实行监控
　　（2）远程抄收与管理或IC卡
　　（3）车辆出入与停车管理
　　（4）供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理
　　（5）紧急广播与背景音乐系统
　　（6）物业管理计算机系统
　　3.信息网络子系统
　　（1）为实现上述功能科学合理布线
　　（2）每户不少于两对电话线和两个有线电视插座
　　（3）建立有线电视网

3.0.2 二星级
　　二星级除应具备一星级的全部功能之外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。

3.0.3 三星级
　　三星级应具备二星级的全部功能。其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS系统要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。
　　注：以上智能化系统有关防火及煤气泄漏等涉及消防、安全的问题应遵守国家有关法规、标准、规范的规定。


4.示范工程技术要求

4.0.1系统结构
　　小区物业管理智能化系统是以信息传输通道（可采用电话线、有线电视网、高速宽带数据网、宽带光纤用户接入网、现场总线或RS485总线等）为物理集成平台的多功能管理与监控的综合性系统，并与CATV、公共交换网互联网等联网使用。小区内部可以采用多种网络拓扑结构（如树型结构、星形结构或混合形结构）。小区物业管理智能化系统的总体框图如图1所示。



图1住宅小区物业管理智能化系统总体框图

4.0.2系统功能
　　小区物业管理智能化系统由安全防范子系统、信息管理子系统和信息网络子系统组成,系统功能框图如图2所示。



图2住宅小区物业管理智能化系统功能框图

4.0.3系统硬件
　　1.小区物业管理智能化系统的硬件有信息网络、计算机、公用设备、计量仪表和电子器材等。系统硬件应具有先进性，避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高和过早淘汰。
　　2.在充分考虑先进性的同时，硬件系统应立足于用户对整个系统的具体需求。应优先选择先进、适用、成熟技术。最大限度地发挥投资效益。
　　3.无论是系统设备还是网络拓扑结构，都应具有良好的开放性。网络化的目的是实现设备资源和信息资源的共享，因此，计算机网络本身应具有开放性，并应提供标准接口。用户可根据需求，对系统进行拓展或升级。
　　4.计算机网络选择和相关产品的选择要以先进性和适用性为基础，同时考虑兼容性。系统设备应优先选择根据已有国际标准设计、生产的标准化设备，避免因兼容性差造成系统难以升级或拓展。
　　5.随着社会的不断发展和进步，住宅小区物业管理智能化系统的规模、自动化程 度会不断扩大和提高，用户的需求会不断变化。因此，系统的硬件应充分考虑未来可升级性。

4.0.4系统软件
　　系统软件是小区物业管理智能化系统的核心，它的功能好坏直接关系到整个系统的水平。系统软件包括：计算机及网络操作系统、应用软件及实时监控软件等。
　　1.系统软件应具有很高的可靠性和安全性。
　　2.系统软件应操作方便，采用中文图形界面，采用多媒体技术，使系统具有处理声音及图象的能力。用机环境要适应不同层次住户及物业公司人员的素质。
　　3.系统软件应符合国家、行业标准以及国际标准，便于多次升级和支持新硬件产品。
　　4.系统软件应具有可扩充性。


5.示范工程实施细则

5.0.1安全防范子系统
　　1.出入口管理及周界防越报警系统
　　建立封闭式的小区，加强出入口管理，防范区外闲杂人员进入，同时防范非法翻越围墙或栅栏。示范工程应建立周界防越报警系统，在小区内安装探测器。当发生非法翻越时，探测器可立即将警情传送到智能化管理中心，中心将在电子地图上显示出翻越区域，以利于保安人员及时准确地处理。其功能要求如下：
　　（1）周界须全面设防，无盲区和死角；
　　（2）探测器抗不良天气环境干扰能力强；
　　（3）防区划分适于报警时准确定位；
　　（4）报警中心具备语音/警笛/警灯提示；
　　（5）中心通过显示屏或电子地图识别报警区域；
　　（6）翻越区域现场报警，同时发出语音/警笛/警灯、警告；
　　（7）报警中心可控制前端设备状态的恢复；
　　（8）夜间与周界探照灯联动，报警时，警情发生区域的探照灯自动开启；
　　（9）与闭路电视监控系统联动，报警时，警情发生区域的图像自动在监控中心监视器中弹出；
　　（10）进行报警中心报警状态、报警时间记录。
　　2.闭路电视监控系统
　　闭路电视监控系统是在小区主要通道、重要公建及周界设置前端摄像机，将图像传送到管理中心。中心对整个小区进行实时监控和记录，使中心管理人员充分了解小区的动态。功能要求如下：
　　（1）对小区主要出入口、主干道、周界围墙或栅栏、停车场出入口及其它重要区域进行监视；
　　（2）中心监视系统应采用多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录；
　　（3）报警信号与摄像机联锁控制，录像机与摄像机联锁控制；
　　（4）系统可与周界防越报警系统联动进行图像跟踪及记录，当监控中心接到报 警时，监控中心图像视屏上立即弹出与报警相关的摄像机图像信号；
　　（5）视频失落及设备故障报警；
　　（6）图像自动/手动切换、云台及镜头的遥控；
　　（7）报警时，报警类别、时间，确认时间及相关信息的显示、存储、查询及打印。
　　3.对讲防盗门系统
　　对讲系统是在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户对讲/可视对讲。住户可遥控开启防盗门，有效地防止非法人员进入住宅楼内。功能要求如下：
　　（1）可实现住户、访客语音（或语音图象）传输；
　　（2）通过室内分机可遥控开启防盗门电控锁；
　　（3）门口主机可利用密码、钥匙或感应卡开启防盗门锁；
　　（4）高层住宅在火灾报警情况下可自动开启楼梯门锁；
　　（5）高层住宅具有群呼功能，一旦灾情发生，可向所有住户发出报警信号。
　　4.住户报警系统
　　住户报警系统是为了保证住户在住宅内的人身财产安全。通过在住宅内门窗及室内其它部位安装各种探测器进行昼夜监控。当监测到警情时通过住宅内的报警主机传输至智能化管理中心的报警接收计算机。接收机将准确显示警情发生的住户名称、地址和所遭受的入侵方式等，提示保安人员迅速确认警情，及时赶赴现场，以确保住户人身和财产安全。同时住户也可通过固定式紧急呼救报警系统或便携式报警装置，在住宅内发生抢劫案件和病人突发疾病时，向智能化管理中心呼救报警，中心可根据情况迅速处警。功能要求如下；
　　（1）报警接收管理中心部分，该中心可实现：
　　　　——监视和记录入网用户向中心发送的各种事件，如：报警事件、开关机报告、故障报告、测试报告等；
　　　　——同步地图显示：在防范地区地图上实时显示发生事件的用户区域位置。
　　（2）处警功能：
　　　　——记录报警发生的时间、地点、探头报警原因；
　　　　——记录处警过程并录音；
　　　　——向上一级处警单位转发警情。
　　（3）信息管理：
　　　　——录入、修改、打印用户信息，统计查询用户信息，建立用户医疗档案；
　　　　——实时维护用户的撤布防信息、测试信息；
　　　　——按接警、处警方法、警情性质查找统计各种警情信息。直方图统计显示各种报警及误报原因，自动计算误报率，辅助中心管理，降低误报。
　　（4）住户报警器：
　　　　——需适合于住宅使用，性能可靠；
　　　　——布撤防方法简单；
　　　　——支持主要的通讯格式；
　　　　——电池欠压后自动现场语音提示或向中心报告；
　　　　——自动向中心发送布防/撤防报告。
　　（5）探测器：
　　　　——需适合于住宅使用，性能可靠；
　　　　——防范布置合理，有效；
　　　　——安装隐蔽性强，不影响住宅环境；
　　　　——同时，可在住宅安装医疗求助按钮及紧急安全求救按钮，与报警系统相结合建立医疗看护求助系统及紧急安全求救系统。
　　5.保安巡更管理系统
　　保安巡更管理系统是在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点。保安巡更人员携带巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况，加强保安人员的管理，从而实现人防和技防的结合。功能要求如下：
　　（1）实现巡更路线的设定、修改；
　　（2）实现巡更时间的设定、修改；
　　（3）在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点；
　　（4）中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作情况；
　　（5）巡更违规记录提示。

5.0.2信息管理子系统
　　1.水、电、气、热等表具远程抄收计量
　　水、电、气、热等表远程抄收系统是通过采集抄收各表数据传送到智能化物业管理中心，实现各户各表数据的录入、费用计算并打印收费帐单，将相关数据传送到相应的职能部门，避免入户抄表扰民和人为读数误差。IC卡计量系统是通过使用IC卡表具，实现住户买卡后的水电气表具自动计量并能扣除卡中金额，从而达到计量和收费的目的。功能要求如下：
　　（1）水、电、气、热等表具采用IC 卡电子计量，必须计量准确，管理可靠；
　　（2）水、电、气、热等表具远传自动抄收的各种数据，应可随时查询、统计，打印整个小区各表读数并计费。远传抄收系统中心可实时检测系统运行状况，并进行故障报警。
　　2.供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理
　　对小区内给排水、变配电系统以及电梯等进行工作状态的实时监测和控制，从而实现公共设备的最优化管理并降低故障率。同时，利用传感器技术和网络通讯控制技术，根据自然光亮度和使用要求，采用智能开关方式和定时自动控制方式实现公共照明及环境灯光的自动控制。从而达到优化整个小区灯光照明，延长灯具寿命和节约能源的目的。功能要求如下：
　　（1）给排水设备（水泵、电控阀等相关设备）运行状态显示控制、查询 、故障报警；
　　（2）蓄水池（含消防水池）、污水池的水位高低检测；
　　（3）饮用蓄水池过滤、杀菌设备控制监视；
　　（4）变配电设备状态显示、控制、查询 、故障报警;
　　（5）电梯运行状态显示、控制、查询 、故障报警及停电时的紧急状况处理；
　　（6）公共照明开启、关闭时间的设定；
　　（7）公共照明控制回路的开启设定；
　　（8）灯光场景的设定及照度的调整。
　　3.车辆出入/停车管理系统
　　通过对小区停车场出入口的控制，完成对车辆进出及收费的有效管理。功能要求如下：
　　（1）车辆进出及存放时间的记录、查询；
　　（2）外来车辆收费的管理；
　　（3）区内车辆存放的管理。
　　 4.紧急广播与背景音乐
　　在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱，音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。同时，在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。功能要求如下：
　　（1）平时播放音乐节目，在特定分区可插入业务广播、会议广播和通知等；
　　（2）当火灾及其它紧急事件发生时，可切换至火灾报警广播或紧急广播。
　　5.物业计算机管理系统
　　硬件部分采用计算机或计算机局域网组成。
　　软件部分以高效、便捷的软件体系来协调小区居民、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状况。软件结构应以网络为基础，实现信息共享，方便物业公司和住户信息沟通。应含有如下功能：
　　（1）房产管理；
　　（2）住户信息管理与查询；
　　（3）设备管理；
　　（4）维修管理；
　　（5）住户投诉管理；
　　（6）保安管理；
　　（7）收费管理；
　　（8）物业公司内部管理。

5.0.3信息网络子系统
　　信息网络子系统提供小区的信息传输通道，是目前发展最为迅速的高科技领域之一。
　　1.一星级要求：
　　可采用多种布线，但要求科学合理，经济适用。
　　2.二星级要求：
　　（1）建立通达每户的小区宽带数据接入网络，网络类型可采用以下所列类型之一或其组合：光缆同轴网（HFC）、FTTx（x 可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户）、高速数字用户环路Xdsl（X可为A、V等）或其它类型的数据网络。
　　（2）通过上述宽带数据接入网络支持50%以上的住户以每户300Kbps以上的下行速率同时高速接入本地骨干IP网，具有独立的网络计费系统；小区与外界具有64Kbps以上的数据专线连接。
　　（3）基于IP协议的物业信息管理，提供许可住户访问的小区Web站点。
　　3.三星级要求：
　　住宅小区开发建设和物业管理实施现代信息集成技术（HI-CIMS）的基本要求。
　　（1）建立通达每户的小区宽带光纤用户接入网络，向住户综合提供2种以上的基本业务（普通电话、高速数据、有线电视）。网络类型可采用以下三种类型之一或其组合：光缆同轴电缆网（HFC）、FTTx（x可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户）、高速数字用户环路Xdsl（X可为A、V等）。
　　（2）基于上述宽带光纤用户接入网，提供业务质量（QoS）合格的基于MPEG-2的交互式数字视频业务，支持数字视频广播、按次付费数字电视、电子节目指南（EPG）等高级数字视频应用。
　　（3）住宅小区智能化系统作为HI-CIMS的一个重要组成部分和动态联盟的一个企业，必须符合HI-CIMS的信息标准体系和信息交换技术。对小区智能化系统开发过程建模、质量、进度和成本控制进行研究。确定其分解方法、控制方法和控制点。控制信息的提取和分析实现业主对智能化系统开发过程中的质量、进度和成本有效监督与控制。
　　（4）实现以住宅开发建设企业（住宅开发建设创新体系、住宅工业化开发建设创新体系）为主体，达到动态联盟企业群及有关政府部门之间实现基于互联网的异地信息交换和集成，分系统中各专业间的信息数据共享和统一管理，住宅建设各环节与住宅产品供配网、住宅产品数据库之间实现信息的网络查询。
　　（5）采用符合住宅信息集成系统要求的商品化软件，包括住宅建设动态联盟软件、住宅建设方案及施工图CAD软件、住宅预售三维动画系统、结构、给排水、电气、采暖通风、概预算等专业的CAD软件和施工质量保证信息系统、施工现场组织与施工技术软件，为住宅开发建设提供支持。
　　（6）实现开发建设企业为主体，在住宅产品供配系统和住宅产品数据库的支撑下完成住宅开发建设从立项→勘察设计→施工（包括施工组织、质量控制等）→性能认定→房屋销售→物业管理等住宅开发建设全过程的信息化管理。
　　（7）建设和联接四个系统（HI-CIMS）
　　　　1）计算机平台：包括计算机、网络硬件、操作系统软件；
　　　　2）软件支撑平台：包括数据库、网络支撑软件和应用系统开发工具；
　　　　3）应用分系统：包括开发建设单位分系统、住宅设计分系统、住宅施工分系统、性能认定分系统、物业管理分系统；
　　　　4）住宅产品信息支撑：包括住宅产品数据库、住宅产品供配系统。
　　（8）系统建设三项要求：
　　　　——系统覆盖面要求。应保证信息管理、信息集成和各种专业应用软件和工具覆盖住宅开发建设全生命周期，为各个环节提供技术支持。
　　　　——系统集成度要求。信息集成性方面应满足两个层次的要求，各个业务环节内部（如住宅设计、物业管理等分系统）应实现统一的信息管理和数据完全共享；各个业务环节之间应实现信息相互传递，并保持数据的一致性。
　　　　——系统易构性要求。应确保信息系统具有动态构造的特点，适应住宅开发建设动态联盟企业的实施方式，使不同住宅开发建设的项目，可根据不同企业的对象来构造不同的系统。