奧克蘭每區房產走勢分析

有關房地產價格的消息每每都是報章的頭號新聞。紐西蘭英文先驅報(NZ Herald)在2006年六月二十日刊登一篇文章，是關於五月份的房產市塲狀況。文章報導說全國及奥克蘭全市，整體而言，在銷售數量及中位價格都呈現強勁返彈。奥克蘭的地產市塲，以中線及短線來說，在微觀層面來看，究竟發生過什麽異動？在資本增值方面，那些區份最强？那些區份最弱？投資在那些區份最易賺錢？
筆者現在以Auckland, North Shore, Waitakere 和 Manukau City 等四大區域內的119個區份的情况去解答上面的間題和其他有關的問題。把排名最高的區份(最好和最差)以五大主要組別去排列和比較，這五大組別就是：
(一) 最高交易價(2005年十二月份)、
(二) 中線投資，最高的資本增值、
(三) 中線投資，最慢的資本增值、
(四) 2005年十二月份的最高租值回報、
(五) 短線投資，最高的資本增值。
以下列出在這五個組別內，排行榜首的二十個區份。(註﹕整份報告包含全奧119區份﹐欲查閱未有在此刊出的區份﹐請到房屋買家www.nzhomebuyer.com 瀏覽)。
(一) 最貴價的區份 (2005年十二月份) [更多區份]
區份
平均價
Herne Bay
$ 1,267,697
Coastal Milford/Takapuna
$ 1,070,568
Orakei
$ 971,691
Remuera
$ 938,384
Devonport Central/Cheltenham
$ 918,234
Epsom
$ 916,754
Coastal Campbells/Mairangi/Murray
$ 877,860
Kohi/Mission Bay
$ 855,417
Parnell
$ 840,970
Bucklands Beach
$ 808,601
Castor Bay
$ 794,506
Ponsonby
$ 757,684
Okura
$ 714,125
Coastal Torbay/Browns/Rothesay
$ 709,916
Grey Lynn
$ 675,199
Mt Eden
$ 674,940
Newmarket
$ 670,193
Somerville/Dannemora
$ 669,552
One Tree Hill
$ 646,350
Greenhithe
$ 646,167
這些貴價區都有好幾個共通點：座落海旁、有海景、鄰近市中心、一個有派頭的區份或是早期身家豐厚之人的聚居地、不久之前曾經是個很抵買和物有所值的區份、房屋有翻新潛力﹐建築物保持着該區份的特色或該區份發展的年代。
(二) 中線投資增值最高的區份(2000-2005) [更多區份]
區份
%
Westgate Residential
57.1%
Okura
38.2%
Bethell/ARC
32.7%
Waiheke Is
31.8%
Great Barrier
28.0%
Orakei
27.3%
Herne Bay
22.5%
Whitford/Clevedon
21.8%
Mangere Ascot Park
21.6%
Grey Lynn
20.1%
Coastal Campbells/Mairangi/Murray
19.7%
Ponsonby
18.9%
Castor Bay
18.5%
Beachlands/Maraetai
17.9%
Point Chev
17.3%
Birdwood
16.9%
Epsom
16.3%
Paremoremo Wainoni
16.1%
Te Atatu North
16.1%
One Tree Hill
15.9%
為什麽這些區份會有最高的增值？原因就和上面所說的最貴區份相同。不過最吸引筆者的注意力是﹕Whitford/Clevedon, Orakei, Mangere Ascot Park和Paremoremo。可能有些人仕響往郊區生活，擁有一個類似農莊的居所，佔有多些空間和土地，這可能就推高了Whitford, Bethell 和 Paremoremo這幾處地方的價格。
Orakei 這個區份曾經停滯不前，因為它既居住着不少富戶但又滲雜了很多以前建成的公共房屋(state houses)。房地產在2001年開始興旺，在這之前，鄰近區份的房子物有所值，很抵買，而有意在Orakei置業的人仕曾經因公共房屋的存在而卻步。不過，Orakei俱備一些條件，足以使優皮仕一族(yuppies)趨之若鶩，這些條件包括：可享Rangitoto的海境(特別是沿着Coates Avenue一帶)、離市中心不遠、靠近Mission Bay、又與Remuera為鄰。至於Mangere Ascot Park的冒升可能是因為價格平宜，置業者能够負担得起。當房價不斷攀高，達到人們沒有能力負担的水平時，很多人便會降低選擇的條件，Mangere Ascot Park 就使他們能够踏足奧克蘭的房產市場。
(三) 增值最慢的區份(2000-2005) [更多區份]
區份
%
Remuera
7.1%
St John/GI/M‘Bank/Pt Eng
8.4%
Coastal Milford/Takapuna
9.3%
Titirangi East
9.4%
Lincoln
10.1%
Glen Eden West
10.1%
Manurewa, Hill Park
10.3%
Titirangi North
10.3%
West Harbour
10.3%
Massey East
10.3%
Kelston
10.8%
Glen Eden East
10.9%
Green Bay South
10.9%
Coastal Mt Roskill
10.9%
Ellerslie
11.0%
Glen Eden Central
11.0%
New Lynn West
11.0%
Otahuhu
11.0%
Green Bay North
11.0%
Torbay Inland
11.1%
Remuera增值最慢，不足為奇。這個老牌區份的增長已過了成熟期。曾經有過太多人追捧。在南坡(southern slope)的房屋質素又不太令人滿意，以前一塊地只建築一、兩所房子，現在同一塊地卻新落成了好幾間。筆者認為，就像在一間有氣派舊式的百貨公司(如Smith and Caughey)購物，這個區份的房價實在被過份高估了。放下Remuera不談，在這個組別內的有些區份已一早被發掘﹐或是較低階層的區份，或是沒有合適條件實行市區重建計劃或翻新。
(四) 短線投資，增值最高的區份(2004-2005) [更多區份]
區份
%
Okura
58.2%
Massey
49.1%
Newmarket
42.8%
Bethell/ARC
42.5%
Grey Lynn
40.3%
Herne Bay
37.6%
Paremoremo Wainoni
36.3%
Orakei
33.5%
Lainghoml/Huia
32.6%
Otara/Dingwall
32.5%
Oratia
28.6%
Airport/Wiri
27.9%
Coastal Campbells/Mairangi/Murray
27.5%
Manurewa Sth of Weymouth
27.5%
Parnell
25.2%
Otahuhu
24.3%
Weymouth
23.5%
Whitford/Clevedon
22.2%
Whenuapai
22.0%
Manurewa Nth of Weymouth
21.5%
大多數的短線高增值區份出現在Waitakere和Manukau這兩個市域。原因可能是這兩個地方的房價一直以來比較偏低，現在來個急起直追。
(五) 最高租值回報的區份(2005年十二月份) [更多區份]
區份
%
CBD East
7.6%
Great Barrier
7.1%
Arch Hill
6.6%
Otara
6.5%
Kelston
6.5%
Manurewa Nth of Weymouth
6.2%
Henderson West
6.2%
Swanson/Ranui
6.2%
Mangere East
6.1%
Mangere
6.1%
Massey
5.8%
Lincoln
5.7%
Meadowood
5.7%
Massey North
5.6%
Otahuhu
5.6%
Glen Eden West
5.6%
New Lynn South
5.6%
CBD West,Freemans Bay
5.6%
New Lynn West
5.5%
Alfriston/Shifnal
5.5%
很多高回報的區份都是屬較低階層的區域，這些地區的房產的購入價比較低，而收取的租金又高，所以高租值回報是可以理解的。至於市中心東部(CBD East)有較高租金回報，原因是這裡有密集的學生住宿樓宇和廉價的公寓式住宅。
究竟會否有一個”完美”的區份，一個有最高房價、最高資本增值又提供最高租值回報的區份？最精簡的答案是：沒有。不過，Grey Lynn, Herne Bay, Okura和Orakei都頗為接近”完美”，因為這幾個區份在最高房價組別、中線和短線最高增值組別都排在榜首二十名以內。Manurewa也在短線資產增值及最高租值回報兩組別得分很高。
以上文章由 i-deal Financial Services Peter Wu 撰寫 28/7/2006