2.5亿豪宅的秘密——外行人说几句内行话

秘密一：按揭篇
据说北京已经推出了2.5亿的豪宅。豪宅的开价现在越来越创出新高，已经不稀奇了。
但是我们用正常的头脑想一想，一个正常人，会花掉2.5个亿在中国买一套房子给自己住吗？有这个钱恐怕也没这个胆，这可是在中国，全世界哪里不可以买呢？
或者说买来打算出租赚钱！或者打算炒作等楼价升到3亿再卖掉。这可能吗？有这个钱的人还会做这种生意吗？只有毛泽东时代的人才会相信吧。
那么地产商为什么还会推出呢？秘密就在按揭！！！2.5亿，7成按揭的话，这套房子其实是1.75亿卖给了银行。
地产商找一个同伙来买下这套房子，首付三成——这是自己付给自己，按揭7成，就是同伙以购房者名义用这套房子做抵押，向银行申请7成贷款，这笔钱由银行付给地产商，那可是真金白银。这样，房产商就可以从银行拿到1.75亿真金白银，然后走路，房子归那个同伙。那个同伙每月供按揭，比如每月80万，供一段时间，比如一年半载后，这个同伙找到银行说，现在因为种种原因，没有能力继续供楼了，可能还会一把眼泪一把鼻涕做痛不欲生状。于是银行说，对不起，既然你供不起了，我们就要按照合同规定把房子收走，你请便吧，于是银行把房子收走，这个同伙被“扫地出门”，一切结束了。三天后，美国洛杉矶某大酒店内，人们发现两个中国模样的人在开香槟庆祝，认识的人一看，正是那个地产商和他的客户。。。
那么银行拿到这套房子后出去拍卖，能卖到多少钱呢？那就是银行的事情了，是国家机密。也许能卖到5000万，也许只能卖到500万吧，因为这套房子本来就是个骗钱的道具而已。
其中也许一些高明的房产商不会那么快断供，也许会多供一点时间，比如供个两三年甚至三四年，那样更加隐蔽，再拍拍屁股走人，不用再管身后洪水滔天。
这就是开发商为什么多高的房价也敢开，多贵的豪宅也敢喊。因为那是卖给银行呢！有多少可以卖多少。这就是财富神话阿。
这也是为什么炒家多高的房价也敢炒上去，因为有银行接盘呢？怕什么啊。
也许有小弟弟小妹妹要问：不是要开个人收入证明、房产评估证明什么的吗？
哈哈，告诉你，你要多少，我这里就可以开给你。上市公司的账目都可以造假，按揭证明又算得了什么。
何况，现在的市场价本来就高得离奇，只要心不太黑，就算按照现有市场价评估已经暴利了，还不犯法，是不是。
大家看，是不是这样。这叫虚构交易。
秘密二：抵押篇
我们知道，按揭专指购房贷款，专用针对购房业务。
银行还有另一种业务，就是单纯的贷款业务，这种贷款通常需要抵押，而通常房产是最好的抵押品。你做生意一下子周转不开，于是用自己家的房子向银行抵押贷点款周转，或者工厂用自己的厂房什么的抵押一下。通常最多可按照房屋估价的70%发放贷款额。
这就是豪宅的另一用处：充当高值抵押物，从银行骗取贷款。
现在房产商推出了号称2.5亿的豪宅，他让自己一个同伙买下，不过这次不是用按揭买了，而是全额现金买下（当然也是表面，帐上走一下而已），这样，这套房子就成为实实在在价值2.5亿的硬通货了，因为有房产证，还有当初购房的付款凭证，清楚说明实付了2.5亿真金白银。半年以后，甚至不用半年，就可以拿这套房子去银行抵押贷款了，评估下来当然值2.5亿，依据充分阿，不但现在市面上是这个价，而且人家确实是2.5亿钱买下来的阿。于是银行认可，大笔一挥，同意贷款1.75亿！！！
您瞧......
这叫虚构资产。
秘密三：造势篇
这个就是正当的商业营销手段了，一个有实力的地产商，为了提高自己知名度，推出号称2.5亿的房子，其实并不是真的值2.5个亿，也没打算真卖掉，只是为了树立一个参照物，好使自己的其他房产提高档次。并制造一个轰动效应，提高名气。
所以，到现在为止虽然推出了很多上亿过亿的顶级豪宅，但是到底有没有成交过，是不是真的值那么多，不得而知。
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第一个例子：炒家对倒
现在一个热钱炒家进场了，他先用30万美金买下一套市值100万美金的房子，手中留70万美金作流动资金，然后虚构交易，加价到120万美元卖给一个同伙，这位同伙要向银行贷款共84万，这84万是银行要用现金付给这个炒家的，于是炒家收回了84万现金，他只是在成交的时候用流动资金把贷款还清，转一下手而以。下一步继续虚构交易，这个同伙再加价到140万卖给第三个同伙，同样办理7成按揭，于是可以收回98万美金，同时也欠银行98万美金，这个时候就已经保本了，如果此时人民币升值，他就套现离场。如果不升值，就要通货膨胀，房价就要不断升高，于是他就把房子不断加价在自己人之间卖来卖去比如160万卖给第四个同伙，于是可得到112万美金，再加到180万卖给第五个同伙，可得到126万美金。也就是说，这套房子其实是在反复加价后不断地7折卖给银行。到后来他的钱早已收回，就全部是银行的钱在滚动了。如果是大数额资金的话，获利10%就不得了了。最后如果炒不下去了，就停止每月供按揭，把房子让银行收走就是。
第二个例子：伙同地产商骗贷
上面例子的改进版，现在我要把生意做大，所以和地产商合作。我找到一个地产商，要买他一幢楼，先谈一个合理的底价，比如1万每平米，然后提出来，开盘价为1万8千每平米（开盘高走容易掩人耳目），虚构交易，打七折卖给银行，每平方可以拿到1万2千6百，每个平方多赚2千6百，大家说这个利润是不是吓死人！然后这2千6百我和地产商私下里分掉，地产商圆满完成一个楼盘的开发和销售，拍屁股走人了，干干净净。而我呢，一分钱没有出，还分到每平米1千6的利润（由于我来处理后事，所以多分一点）。如果我买了1万平米（也就50套房吧），那么就赚到了1千6百万。当然，我还欠银行1亿2千6百万，每个月要供50万，但这个债务随时可以赖掉。其实这个时候我就可以断供走人，把房子留给银行了，可是我还想玩下去。于是下面我找一个同伙，把这些房子加价20%卖给他，经过几次以后，一年后房价又上涨了1倍。这个游戏可以一直玩下去，最后无法继续的时候，我断掉按揭，让银行把房子收走，然后拍拍屁股走人。
大家看到了，在这个过程中，由于人为加价，也由于通货膨胀，房价将一路上扬，同时交易量也是不断放大，因为随着房价不断上扬，炒家之间就要不断转手，才能把升值部分从银行变现。到最后，其实所有炒家手里的房子都是银行背起来的，炒家随时可以走路不会有任何损失。
如果我是一个有背景的人的话，我就可以把多出来的钱全部拿走，地产商也无话可说，因为他已经赚得盘满钵满，而我帮他迅速变现楼盘，要打通多少关系阿，所以拿走差价也是应该的，估计这就是很多地产销售大发的奥秘吧。
第三个例子：地产商直接骗贷
还是上面的例子，这次地产商亲自操作，好处自己全得。一个楼盘建好后，比如合理价位是1万每平米，现在地产商脑筋活，银行里面有关系，于是找来一帮人，制造虚假购房合同把房子全卖给这些人，然后以这些人名义到银行按揭，楼盘开价1万8每平米，按揭7成，地产商每平米可以拿到1万2千6，真金白银从银行拿出来！相不相信这样的财富神话？
然后房子过户给那些不相干的人，这些人装模作样每月供按揭，过个一年半载后，这些人纷纷到银行表示还不起按揭了，要求银行把楼收走，然后拍屁股走人。当然，这些人都可以从地产商那里得到一笔可观的好处费。
第四个例子：从通货膨胀赚钱
我是热钱炒家，现在花100万美金兑换成800万人民币，首付3成，用其中240万买下一套800万的房子，按揭7成。现在战斗开始了，如果人民币不升值，那么通货就要膨胀，比方经过1年后房价飞涨到1500万，这个时候，如果能在市场上把房子卖掉，那最好，我800万变成1500万，换成美金走人。如果市场上买不掉呢？那也没关系，我可以虚构交易，找一个同伙来把房子卖给他，以他的名义到银行申请7成按揭，于是银行要付我1050万，我账面赚到人民币250万，然后兑换美元离场，结算下来赚到美元30万，扣除费用，还剩20万美金。当然，因为要先付清贷款才能转卖，当中需要周转资金560万人民币，不过我前面已准备好了。这里面，我在银行里有内部人，办事效率会很快，时间差风险很小。我当天560万周转资金进去还清前面贷款，银行第二天就付1050万给我了。然后我那个同伙拿到房子以后，供上三两个月后，就没钱供楼，让银行把楼拿走，拍屁股走人。当然也可以继续玩下去，这个时候已经没有风险了。比如2年后，楼价飞涨到了3000万，这时候再卖给一个同伙，用1000万流动资金付清前面贷款，然后从银行拿出2100万走人。
现在的楼价和4年前比已经飞涨了3-4倍不止。而一个新进场的炒家，房价保本的涨幅是50%，所以房价一定要不断疯长才行。
从上面例子大家可以看出来，关键问题在哪里，就在按揭和虚构交易上面。由于腐败，由于内外勾结，由于监管不完善种种原因，使得炒家可以虚构交易，利用按揭从银行套取贷款，然后还可以合法赖账！！！