不能让领导“不明真相”— “住房面积”问题有诸多谬误！

发表于 2009-08-14 11:43:32

不能让领导“不明真相”

 —          “住房面积”问题有诸多谬误！  

    王鍊利

文中的主要观点早在2007年夏天就在《香港传真》发表，并在我的个人博客中登载。坦白讲，我一直在等待“有关方面”的批驳.因为我指出：我是在 “搞笑”状态中计算出了与统计部门公布的一模一样的“上海城镇人均建筑面积”，这使得在2005年时，上海的城镇人均建筑面积要平添出13.33平方米。如果事实不是这样，那就是我在诽谤乃至"恶毒攻击"政府部门——我就触犯刑法了。

但两年了，我安然无事。这不是有关部门的“宽容”，这是他们无法回应我。

虽然我一直认为住房改革是失败的，但也不希望以“统计部门多算人均建筑面积13.33平方米”来作为佐证呀！

本文必须辅以数据表格才能读明白，但《凤凰博客》无法发表表格类文章。大家可以在下列网站见到本人制作的清晰完整的数据表格。

给大家添麻烦了！

http://www.wyzxsx.com/Article/Class4/200707/20844.html

http://203.208.37.132/search?q=cache:M81flrmAbKsJ:www.dajun.com.cn/shanghaizf.htm+%E4%B8%8A%E6%B5%B7%E7%9A%84%E5%B1%85%E6%B0%91%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%95%B0%E6%8D%AE%E5%BA%94%E8%AF%A5%E5%A6%82%E4%BD%95%E7%BB%9F%E8%AE%A1%E7%8E%8B%E7%82%BC%E5%88%A9&cd=28&hl=zh-CN&ct=clnk&gl=cn&st_usg=ALhdy2-6Puv4dr8DTikrTib0ayrk86H3uA（缓存快照）

我用“搞笑计算法”得出了上海“人均建筑面积”！

经常通过媒体看到和听到这样的说法：“居民人均住房面积提高了多少多少”，以此来证明住房改革 “是成功的”！

为了验证上海统计部门有关住房统计数据的准确性，笔者曾经历过了艰苦繁复的计算，但计算结果总与政府公布的数据大相径庭。2007年初夏，一个突发的奇想，使笔者在半个小时内就算出了与统计部门数据基本吻合的上海十年以来每年的“居民住房总建筑面积”以及相关的“人均建筑面积”。其计算结果， “居民住房总建筑面积”与各类统计年鉴公布的相应数据平均只相差3.6%，“人均建筑面积”与建设部在2003～2005年公布的《城镇房屋概况统计公报》中的相应数据百分之百相符。

是什么样的“突发奇想”有如此神奇的效果？笔者是这样“奇想”的：“如果我用最偷懒最不负责任的办法来计算呢？”鬼使神差，笔者信手将1995年以来每上一个年度的住宅建筑面积与当年竣工的商品住宅建筑面积简单相加，结果就与统计部门“统计”的“全部居民住房建筑面积”大致相符，但比统计部门公布的数据还略少些，多则少10个百分点，少则少5个百分点。于是，笔者再次“突发奇想”，“我如果把空置房、已拆迁房都拿来填空缺呢？”于是，“奇迹”再次出现——笔者“灵感”激发中计算得来的上海居民住房建筑面积就与政府部门的统计数据99%、100%地相符了！而由此再得出的“上海市人均住房建筑面积”，与建设部《城镇房屋概况统计公报》中的数据相比，精确到小数点后两位！

难道政府统计部门是在如此搞笑的状态下工作的吗？

笔者不愿相信。

如果需要计算的是上海全部居住房屋总面积，那可以把上年的居住房屋面积加上当年的竣工住宅面积——竣工住宅面积指“报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的房屋居住面积的总和”（此解释见由上海市房屋土地资源管理局和上海市统计局联合编辑出版的年鉴类刊物《上海市房地产市场》，下同），但必须减去已经拆迁了的住房面积。然而这样得出的全部居住房屋总面积数还是不能作为计算人均居住建筑面积的基数，因为当年和往年的竣工住宅中的没有实现销售的部分是不能按照已经移交使用的“人居房”来计算人均面积的。

如果需要计算的是上海已经实现了“人居”的全部住房面积，那么在每个年度的竣工住宅中必须扣除还没有发生“人居”的面积，并减去已经拆迁了的住房面积。1995年到2005年，上海市区住宅拆迁面积相当于住宅竣工面积的四分之一，达4401万平方米。请注意，如果已经扣除了每个年度竣工住宅中的没有发生“人居”的面积，就不会发生“空置房”——空置房指“销售物业报告年度内某类物业经初始登记一年后未售出的数量”，也就是说，房屋造好并经物业登记后，如一年未售出，才能算作“空置房”。

笔者“第一次奇想”时的计算方法谬误在于：如果是计算全部居住房屋总面积，其没有减去已拆迁房的面积；如果是计算实现了“人居”的全部房屋总面积，其一没有减去已拆迁房的面积，其二没有减去以往年度积存的空置房面积，其三没有减去当年竣工住宅面积中没有实现销售的部分。

照笔者“第一次奇想”时的计算方法来计算“人均住房面积”，那是偷换了“人均住房面积”的概念——虽然统计部门没有对“人均住房面积”的计算方法作出定论，但是，作为体现住房条件改善的最重要指标，人们对“人均住房面积”的约定俗成的理解就是已经实现了“人居”的房屋的人均住房面积！

笔者“第二次奇想”时的计算方法谬误更是显而易见——那是明知故犯了——不但不将这些没有发生的、不存在的因素做减法，相反还把这些因素又做了一次加法！每一个按常规思维的人会为此感到不可思议。笔者同样不信政府部门工作人员会故意这么做。

这么做的后果是严重的，这使得上海在2005年时的人均住房建筑面积平添了13.33平方米——在把2005年全部竣工住宅作为已经实现了“人居”的前提下！ 1999年到2004年，上海城市的拆迁面积总和加上每年空置住宅面积的累计数是5520万平方米，这些数字不扣除，就是多计算了5520万平方米未实现“人居” 的住房面积和已经灭失了的住房面积，这些数字还要再加一次，就是将未实现“人居” 的住房面积和已经灭失了的住房面积在原有基础上再扩大一倍，扩大到11040万平方米（5520×2）！

同样，在1996年~1998年以及2005年的住房面积中，也因为没有扣除拆迁面积和空置住宅面积，导致多计算了4278万平方米的未实现“人居”和已经灭失了的住房面积，只不过没有再重复加一次而已。这样，1996年到2005年每年多计算的“人居”住房面积累计一共是11040万+4278万=15318万平方米——其中2005年竣工面积中的未实现销售部分还未加以扣除！2005年上海的非农业人口是1148.94 万，15318÷1148.94=13.33，这13.33平方米就是按照笔者“搞笑计算法”计算出来的属于“多算”的人均建筑面积！

而建设部公布的上海市2005年城镇人均建筑面积是33.07平方米（2007年的上海城镇人均建筑面积“下降”到32.2平方米，2008年是33.4平方米）。

笔者相信政府工作人员不会这么搞笑，笔者同时也认为，计算结果一样不等于计算过程一样，但是，由于政府部门对住房面积的计算过程不见公布，作为上海市民，希望能看到政府统计部门对于上海住房面积的计算过程。

需要指出，笔者曾经在有关投资建设统计年鉴（可能是《上海投资建设统计年鉴》？）中见过1994年~1999年的上海市区建筑面积、居住面积、市区人口统计数（见表五），不管数据是否准确，起码，此表将人均居住水平指标是如何计算的过程透明化了。而如今的统计数据对于公众来说，是从根本上缺乏透明度的。此次笔者能把上海的住宅建筑面积和人均住宅建筑面积算到与统计数据差不离，不过是击中了目前一些政府职能人员的软肋而已。

笔者纵观历年的住房统计数据，发现有的年份以“市区人口数”为人口计算基数（1994~1999），有的年份则以“非农业人口”为计算基数 （2003~2005），而更多年份的人口计算基数还无从核对无从查找。这样，上海的人均住房统计指标光是因为“人口数的统计口径不同”，就已经没有可比性了。

还有必要认真对待“人均居住面积”、“人均建筑面积”吗？

作为一个公民，笔者提请政府部门将“城镇住房面积”和“人均住房面积”的统计方法，作为“政府信息公开”的内容公开出来！

由于凤凰网博客还不能登载数字表格，笔者计算的详细过程和表格请见以下网站：

http://www.wyzxsx.com/Article/Class4/200707/20844.html

http://203.208.37.132/search?q=cache:M81flrmAbKsJ:www.dajun.com.cn/shanghaizf.htm+%E4%B8%8A%E6%B5%B7%E7%9A%84%E5%B1%85%E6%B0%91%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%95%B0%E6%8D%AE%E5%BA%94%E8%AF%A5%E5%A6%82%E4%BD%95%E7%BB%9F%E8%AE%A1%E7%8E%8B%E7%82%BC%E5%88%A9&cd=28&hl=zh-CN&ct=clnk&gl=cn&st_usg=ALhdy2-6Puv4dr8DTikrTib0ayrk86H3uA（缓存快照）

“住房面积增加”为何不是"居民生活水平提高"的标志？

上海市区居住房屋面积增长由多种因素造成，并非所有的增长因素都是“住房改革的成果”，有些增长甚至还是住房改革导致的“后果”。因此，不论是住房总面积增加还是人均住房面积增加，并非都能为之歌颂的。

一、撤县改区后，原郊区农村居民“带来”的住房面积，不能当作 “居民居住水平提高”来计算。这部分住房建筑面积约有2600万平方米。

1991年浦东新区成立前，上海市区区域面积是745平方公里，九个郊县的面积是5590.5平方公里，到2005年，上海市区区域面积是5155平方公里，余下唯一一个郊县（崇明县）的面积是1185.49平方公里；1991年时市区户口数是269万，郊县户口数是167万，当2005年，市区户口数是468.1万，郊县户口数28.6万。这样的变动当然会对市区住房总面积产生影响——光从1997年金山撤县改区起算，到2002年上海先后有松江、青浦、奉贤、南汇等整区建制的2000多万平方米的原县属城镇居民住宅面积并入了市区居民住宅面积，而崇明县的镇建制住房也有305万平方米在2003年并入市区住宅面积。上海2002年的居住房屋总面积比1997年多了12677万平方米，减去5434万平方米的空置住宅、拆迁住宅面积，余下的住宅增加面积是7243万平方米，这其中22% 是原县属镇居民住房划并为城区居民住房所致。显然，这些因行政区划变动带来的城区住房面积增加不能视作“住房改革的成果”，不能视作“居民居住水平提高”的佐证。

二、1998年到2001年，少部分家庭挤上了“单位分房末班车”引起的上海居民住房面积激增，不能作为“居民居住水平提高”的例证。

在“住房商品化”前后拥有权力资源的家庭集中挤上了“单位分房末班车”，这是导致1998年到2001时上海居民住房面积激增的原因之一。在这个时期，商品住宅还轮不到普通市民来“商品化”——那时普通市民接受的“商品化”，不过是在1998年~2001年逐年“差价换房”5000户、10694户、16941户、10888户；在1998年和1999年，出售自己购买下来的原住房2.99万套，再“吸纳新建商品房总建筑面积达250万平方米”，也就是相当于购买80平方米的房子3.125万套。（数据见年鉴刊物《上海市房地产市场》）

1999年以后不见普通居民“吸纳新建商品房总建筑面积”统计数了。不过，根据2000年和2001年居民出售已购公有住房560万平方米、合4.34万套、6.98万套的信息，可以知道居民出售公房的平均面积是50平方米，他们出售了4.34＋6.98＝11.2万套房，总归要再购进相应的套数，最多12万套吧——2001年，上海城市居民中等收入家庭的人均可支配收入是11155元，月均930元，恩格尔系数是47！。（数据见年鉴刊物《上海市房地产市场》）

但是，这个时期内销商品房（包括住宅、办公楼、商业用房，住宅面积平均占95%）的出售情况是：1997年出售3.76万套，1998年7.46万套，1999年11.95万套，2000年16.16万套， 2001年20.01万套，1997年到2001年，上海一共出售商品房59.36万套。其中外地个人购买6.61万套，本地单位购买4.27万套，本地个人购买48万套，其中本地个人购买的商品住宅是40万套（见年鉴刊物《上海市房地产市场》）。这就要引起疑问了：1998年到2001年，上海普通居民通过“卖掉旧房住新房”得到的房即使全部是新建商品住宅，充其量也只能消化15万套新建商品房，而事实上这根本就不可能——卖掉旧房买二手房绝不是少数。为了能看清问题实质，现在我们假设普通居民“卖掉旧房住新房”消化掉了10万套新建住宅，那么， 1997年到2001年，这40万套本地个人购买的房减去居民“卖旧买新”的10万套，这30万套房给是给哪些人谁买去了呢？这30万套房是否真是 “本地个人”在购买，还是由“个人”在购买、由单位在全部报销或部分报销？根据第五次人口普查资料，上海有12.5％的家庭人均建筑面积在40平方米以上，7.5％的家庭人均建筑面积在50平方米以上，这些家庭的户主绝大部分为国家机关、党群机关、企业事业单位负责人。这些40平方米以上、50平方米以上的“人均建筑面积”，是否与这30万套房子的出售有关？

到2000年底，上海化20万元以上购房的户数（包括购自住公房），只占购房总户数的9.3%，其中化30-50万元购房的，占购房总户数的3.2%，化50万以上的更是只占区区1.6%。（本数据来自上海第五次人口普查资料），也就是说，2000年拥有上海市区人均建筑面积40平方米以上的占市区总户数12.5％的家庭户虽然占了上海30%的住房，但付的购房费用与其住的房极不相称。这说明国家机关、党群机关、企用事业单位负责人不但用成本价购买公房的真实单价就其房屋地段质量而言“很便宜”，就是用“市场价”购买商品房，实际掏的钱也比真实的市场价便宜得多。

举个例子：上海浦东洋泾、花木的商品房在1998年就要卖到每平方米3500元了！即使位于偏僻的金桥开发区华高苑的房价，也要每平方米2580～2800元，按每套房100平方米算，这样地段的一套房1998年需要26万。将此房价与1998年上海中等收入家庭的年可支配收入8132元、就业人口1.58人相比，“房价收入比”是20.24（[260000元÷（8132元×1.58）=20.24]）！显然这样的房不是普通工薪阶层购买的，1998年的《解放日报》公布的在华高苑签约购房的 100多人身份构成证实了这点：“内资企业中层干部占25％，三资企业职员占23％，总经理占21％，教授、医生、律师占16％，文艺工作者占5％，其他人员占5％，公务员占 1％。”现在的问题就是：现在看来“这样便宜”的房，当初这100多人都是完全由自己掏钱购来的吗?以此类推，当时响应建设部号召去买房的人，是否都是“很市场化”地在买?（1998年建设部部某司长说：“买不买得起房，不是看你有多少存款，而是看你能不能通过借钱去买。” 某副司长说：“居民一旦从等靠要住房福利分配观念下解放出来， 住房消费的活力将呈几何级数激发出来。因此推行住房货币分配已在理论和实践上都已没有问题”）

我不得不发出这样的疑问。因为从1999年“住房商品化”政策起步开始，就有不少有“实力”有“势力”的单位以事实上的单位出资来为少部分个人购置房产；而各级党政企事业单位负责人，也在此时加紧让自己的住房面积“达标”、“超标”，“达标”、“超标”的标准，是1995年颁布的沪房地改（1995）767号文件《职工家庭购买公有住房建筑面积控制标准》（见我在《凤凰博报》上发表的《房改方案为何都讨论不到点子上》）。在“达标”过程中，不少掌握权力资源者趁机将自己的住房面积大大地上了几个台阶，以此“带高”了上海城镇的人均住房面积。

这样增加的住房面积，也能算作是“广大居民居住水平提高”吗？

第三，大拆迁导致的住房面积增加，不能简单看作是“居民生活水平提高”。

我已经指出过，大动迁是政府一手制造了供应，又一手制造了需求。掌控这只手的，是政府和房地产商共同赚取级差地租、从级差地租中得益的动机。这样的动迁，从动机上就不是为了人民利益。

而大动迁带动的住房消费实质上大大降低了居民生活水平提高的幅度。就恩格尔系数即食品消费在消费性支出中的比重而言， 1997年，上海城市居民的恩格尔系数是51.7，到2004年，上海中等收入家庭的恩格尔系数是41.7，2008年是39.5。如果没有大动迁造成的巨量的购房费用发生，应该说居民的生活水平是有着”显著提高”的条件的。然而从1999年开始住房商品化了，大动迁加速了住房商品化进程，也使居民住房支出大大增加，从而严重影响了居民生活水平提高。

根据统计规则，我国的“居民支出”包括消费性支出和非消费性支出，“消费性支出”包括食品、衣着、家庭设备、通讯交通、医疗、教育、文娱、服务性支出、水电燃料支出和租房支出，“非消费性支出”包括购房建房费用和个人所得税、其他税、非储蓄性保险、赡养支出、赠送支出。我国在1999年前，非消费性支出占整个居民支出的比重很少，象上海这样的城市，1997年、1998年的非消费性支出只占居民支出的7%~~9%。

1999年，由于住房商品化的开始，非消费性支出比重因此一跃而上，占到21.2%，比1998年提高12.5个百分点。

1997年时居民食品消费支出占全部消费支出比重是47.8%，购房支出加上食品消费支出占全部消费支出比重是48%，到了2004年，中等收入家庭食品消费支出占全部消费支出的比重减少到27.8%，但购房支出加上食品消费支出占全部消费支出比重是47.5%，比起 1997等于没有提高生活水平——在食品支出中减少的消费都增加到住房支出上了； 2008年中等收入家庭食品消费支出占全部消费支出是26.9%，购房支出加上食品消费支出占全部消费支出比重是44.5%，也只能算略微提高些生活水平。这样我们就明白近年来居民人均居住面积的增加原来是以居民总体生活质量的不提高、少提高为代价的！这种性质的“住房面积提高”，又有什么值得炫耀的呢？

2008年9月，我给温家宝总理写信。信中写道：“温总理，我是社会主义中国的公民。我热爱这块土地，我就是这块土地上的一星泥。在这块土地上，无论是普通百姓还是国家领导，我们共同播种着希望，共同播种着未来，共同期待着迎接沉甸甸的收获季节。无论是人民，还是国家领导，我们都对我们热爱的这块土地负有责任。因此，我认为社会主义国家的人民当家作主，应该体现在能对政府职能部门的工作提出专业性的有深度的批评建议、能对政府实行切实而不是走过场的监督上。1949年以来的实践告诉我们，工人农民当上人民代表并不意味着人民就在当家作主了，人民必须学会监督政府，人民能够熟练自如地监督政府，那才是真正体现了人民当家作主。新华门前的‘为人民服务’五个大字是共产党交给人民手中的一把尺子，她给人民传递着这样的信息：政府应该是为人民服务的，但决不意味着政府官员的行为都天然、必然是在为人民服务，当政府官员的行为不在为人民服务时，人民要接过共产党递给人民的这把尺子，以当家作主的主人翁的姿态站出来，帮助政府改进工作，帮助政府官员改正错误。”

我就是本着这一精神，在凤凰网上将我过去无法放大的声音放了出来！

谢谢凤凰网！

谢谢互联网！

本人发表过的有关房地产方面的文章：

1998年 ，写《用数字说话——对住房问题的几点思考》  《上海建设动态》98年3、4期。当时的总理朱镕基先生作了批示。

2002年11月，写《希望与危机共存的上海房地产业》。当时笔者还没有学会在网上发表文章，但将文章用电邮寄给香港卓凌地产分析公司总裁钟维杰先生，钟维杰来信评价：“相当仔细及有见地，使我们更认识上海房地产住宅市场。至于香港的资料，大体亦反映本地情况。”同时也寄给香港大学中国金融研究中心主任宋敏先生（FLANK SONG）, 宋敏先生回信：“I have read your paper on Shanghai real estate market with interest and enjoyed reading it very mach. You have indeed provided much data and insight into the important market. I hope you can publish it in influential papers in china. Good luck.”用特快专递寄给刘姝威女士，刘女士转给了中央电视台焦点访谈的庄永志先生，庄永志分别于2003年1月9日和2003年7月来电，表示要根据此内容做节目，后因周正毅事件戏剧性收场而收场。

2004年2月，写了专业论文《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》，上网发表后引起轰动，英国《卫报》记者前来采访。考虑到本文不可能在平面媒体发表，就给南方报系、财经杂志、经济观察报、央视焦点访谈电邮过去，并写了这样一封信：“这是一篇不可能发表的文章。虽然文章引用的数据全部来自国家统计局。不可能发表并不意味着我们就不能交流，更不意味着我们就不能思考。”文章于2004年夏天被高层内参《香港内参》收录全文刊登。

2004年6月写了2.6万字的《尊重常识，走近常识，回归常识——谈上海市民收入、支出和住房问题兼论宏观调控》，发表于网站和高层内参《香港内参》。

2005年和2006年，在网络发表《公民，你未必知道，你家的房子坐落在谁家的地盘上》、《住房改革，大多数人受益还是大多数人受损》、《住房公积金制度在为谁服务》、《请问政府，难道能这样计算居民住房面积？》。后两篇被高层内参《香港传真》全文收录。

2006年6月，在《南方人物周刊》发表《房奴是小问题，大问题被遮盖着》。

2006年9月，《经济观察报》刊登《影响房价的真正原因》。

2006年夏，在《香港传真》发表四万字的《弊病丛生的土地出让权制度和土地储备制度——解剖上海土地“麻雀”》，当年秋天，应某著名经济报刊要求分成六篇准备分期刊登，后被告知“很遗憾，不能登载了”。2007年春天，央视《新闻调查》栏目就上海陆家嘴中央公寓做深度调查时采访笔者，到4月21日《新闻调查》播报此新闻的当天早晨，被电话告知“您的镜头讲话全部被删除”。

2007年，在《香港传真》发表《就业难是房地产业非正常发展的必然结局》。

其他已发表的重要文章：

2004年秋，发表四万字的《关于工业企业改制中若干问题的审视》，先由中国人民大学内部刊物《公共经济评论》全文转载，后由高层内参《香港传真》全文收录，2005年，在复旦百年校庆活动上，此文摘要参与了《国企产权改革的战略选择与和谐社会的发展国际研讨会》的研讨发言。

2007年春，在《香港传真》发表四万字的《论中国第三产业的发展得失》，《税务杂志》全文转载，得到当时国家财政部长的高度重视。2008年9月，全国人大财经委员会李命志先生向笔者索要了电子版。

2007年，在《香港传真》发表《提高劳动报酬，着力于初次分配——剖析制造业的劳动报酬问题》、在网络发表《我来为“工资的两位数增长”解惑！》，被一些杂志转载。

2008年，《我们离资本主义有多远》在经济观察报网《观察家》论坛被推荐

2009年4月，在《中国商界》发表《城市建筑、城市精神与城市文化》，引起有关方面对相关问题的重视。

2009年1月，应《商务周刊》约稿发表《图钉型社会得不了M型富贵病》。

2009年春天，《我们为什么会助纣为虐——纪念文革发动四十周年》在天益网站上头条。