全面解读真实的房利美与房地美

全面解读真实的房利美与房地美

——是次贷危机的放大器还是替罪羊？

武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新（教授）

　　笔者按：房利美与房地美这对孪生兄弟现在成了难兄难弟。过去，它们曾因2000——2005年的房地产热或房市泡沫而有福同享，风光无限；可现如今却因2007年以来的次贷危机而有难同当，日子难熬。2007年8月——2008年7月，整整一年之间，房利美与房地美双双从六、七十元附近暴跌至10美元以内。它们会倒闭吗？它们的股价是如何狂跌下来的？

　　（一）房利美与房地美的历史由来及渊源

　　房利美是Fannie Mae的音译，它的法定名称是“美国联邦国民抵押协会”（Federal National Mortgage Association），一般也缩写为FNMA。

　　20世纪30年代，美国经济危机，世界性大萧条。当时，罗斯福实施“新政”，其中内容之一，便是让居者有其屋。正是基于这一目的，为了支持住房抵押贷款市场发展，并为抵押市场提供足够流动性，1938年，美国联邦政府发起设立了“美国联邦国民抵押协会”，这就是现在人们俗称的“房利美”的来由。

　　在创立后的30年（1938——1968）间，房利美以政府机构的身份逐渐取得了在美国抵押贷款二级市场的绝对垄断地位。为了平衡联邦预算，美国政府决定将房利美的财务活动从联邦预算中剥离出来。1968年，通过重组，房利美被改制成了一个私人持股的民营公司。从此，房利美不再是政府发行抵押的担保人，而作为政府发行抵押的担保人责职则被移交给新成立于1968年的基利美（Ginnie Mae），它的全称是政府全国抵押协会（Government National Mortgage Association，GNMA），它是一家隶属于美国住宅与城市开发部（HUD）的政府所有的全资子公司，它主要对联邦保险或担保的贷款所支持的MBS（抵押支持证券）提供担保。

　　与此同时，为了终止房利美的绝对垄断地位，以便在抵押贷款二级市场能够形成竞争的格局，1970年，国会通过立法《联邦住宅贷款抵押公司法》特许设立了另一家私人持股公司，即房地美。房地美是Freddie Mac的音译，它的正式名称为“美国联邦住宅贷款抵押公司”（Federal Home Loan Mortgage Corporation），一般缩写为FHLMC。

　　现在，房利美与房地美同样是由美国联邦政府发起设立的、全体股东（持股）所有的公众公司，其主要业务是提供贷款，并进行贷款担保，主要目的是为了进一步促进美国住宅抵押贷款二级市场的发展。

　　房利美与房地美是美国抵押信贷二级市场的最主要做市商，它帮助补充抵押资金的供给，并让购房者能够获得资金支持。它们经常出售股份给投资者，并借钱给银行或其他抵押放贷者。

　　房利美与房地美赚钱的主要方式是对已证券化为MBS债券的贷款收取担保费。与其他政府发起设立的企业一样，房利美与房地美通过在二级市场买入抵押贷款，做成贷款包，并将它们证券化，然后将这些证券化的“抵押支持证券”（MBS）在公开市场上转卖给投资者，从而为抵押放贷者提供资金，为新房购买者提供资金。每月本金和利息支付由房利美或房地美担保，而不由美国政府担保。

　　MBS的投资者或购买者乐于让房利美或房地美以此收费来代为承担信用风险，也就是说，如果借款人违约时，房利美或房地美将对基础贷款的本金和利息的担保将给予赔付。

　　（二）上市以来房利美与房地美始终坚持“按季分红”

　　房利美总部设在华盛顿，所属行业为信用服务业（抵押金融），主要产品或经营范围是金融服务。1970年8月31日，房利美在纽约证交所上市，股票代码为FNM。

　　上市以来，房利美曾进行了两次股份分拆：1989年10月17日，每股分拆为3股；1996年1月16日，每股分拆为4股。现行发行股本为9.8232亿股，流通股本基本相等，总市值约为131.7亿美元，现有雇员：5700人。

房利美近五年来的盈利能力及分红水平统计

日历年度

2007

2006

2005

2004

2003

净利润（亿美元）

-20.5

40.6

63.5

49.7

80.8

每股收益（美元）

-2.63

3.65

6.01

4.94

8.08

净资产收益率（%）

-8.3

11.3

19.5

16.6

27.6

现金红利（美元）

19

11.8

10.4

20.8

16.8

派息率（%）

——

32.4

17.2

42.1

20.8

注：现金红利是指每10股派现金额；派息率=普通股年度红利/年度净利润。

　　房地美总部设在维吉尼亚，所属行业为信用服务业（抵押金融），主要产品或经营范围是金融服务。1988年12月2日，房地美在纽约证交所上市，股票代码为FRE。

　　上市以来，房地美曾进行了两次股份分拆：1992年4月9日，每股分拆为3股；1997年1月13日，每股分拆为4股。现行发行股本为6.9198亿股，流通股本基本相同。总市值约为67.1亿美元，现有雇员：5281人。

房地美近五年来盈利能力及分红水平统计

日历年度

2007

2006

2005

2004

2003

净利润（亿美元）

-30.94

23.27

21.13

26.03

48.09

每股收益（美元）

-5.37

3.00

2.73

3.46

6.67

净资产收益率（%）

-21

9.8

8.1

9.4

17.7

现金红利（美元）

17.5

19.1

15.2

12.0

10.4

派息率（%）

——

63.9

56.9

34.9

15.6

注：现金红利是指每10股派现金额；派息率=普通股年度红利/年度净利润。

    自上市以来，房利美与房地美始终坚持“按季分红”的原则，而且分红水平逐年不断提高。特别是自1999年以来，房利美每年分红水平都保持在每10股派现10美元以上，即便是在严重亏损的2007年，房利美也保持了每10股派现19美元的分红水平。2008年第一季度，房利美严重亏损21.86亿美元，但它仍向普通股股东实施了第一季度的分红方案：每10股派现3.5美元。房地美也是同样如此。

　　（三）房利美与房地美的股价是如何狂跌下来的？

　　2008年第一季度末，房利美与房地美拥有或担保了美国抵押市场12万亿总价值的一半，即6万亿美元。同样，房利美与房地美在2007年末至2008年期间也遭受了美国次贷危机的重大打击。受此影响，两房公司股价发生了剧烈动荡。

房利美与房地美2008年第一季度报告数据

2008年第一季度

房利美

房地美

净利润（亿美元）

-21.86

-4.24

每股收益（美元）

-2.57

-0.66

净资产收益率（%）

-40.9

不详

现金红利（美元）

3.5

2.5

注：现金红利是指每10股派现金额。

　　2007年8月，房利美与房地美的最高股价分别为70.57美元和67.2美元，然而，一年后的今天，2008年7月10日，房利美低收于13.20美元；同一天，房地美收于8.00美元。

　　2008年7月11日，星期五，纽约时代周刊报道：美国政府官员正在考虑一个计划，即美国政府准备接管房利美和房地美，以拯救因美国次贷危机而可能导致融资形势的进一步恶化。因投资者怀疑两房公司的资本充足性，市场投机力量乘机发难。

　　当天，房利美股价最低下探至6.68美元，收于10.25美元，这是近24年来股利美股价首次跌破10美元。同日，房地美股价最低下探至3.89美元，当天收于7.75美元。按当天最低价计算，房利美与房地美分别比一年前的最高价累计下跌了90.5%和94.2%！

　　7月13日，星期天，财政部长亨利保罗在鼓励普通持股人信心时指出：“房利美与房地美在我们的住房融资体系中发挥着重要作用，因此，我们不会允许它们倒闭”。财政部与美联储将采取多个措施来稳定两家公司的信心，包括提高信用额度，由美联储提供低利率贷款（类似于商业银行利率），废除对财政部拥有股份的禁令等。

　　虽然，这只不过是一个“表态”或“设想”，但随后房利美与房地美的股价快速反弹回升。截止2008年7月23日，星期三，房利美与房地美分别收于15.0美元和10.8美元。

　　近52周房利美的股价波动区间：最高收盘价为2007年8月22日70.57美元；最低收盘价为2008年7月11日6.68美元。

　　近52周房地美的股价波动区间：最高收盘价为2007年8月17日67.2美元；最低收盘价为2008年7月11日3.89美元。

　　最后提示：《房利美与房地美不会倒闭的理由》，请看笔者的下篇文章。