全国首个限价房因何被拒绝收楼

    在广州房价最高的时候推出的全国首个限价房，从当初的万人抢购，到如今以各种理由遭人弃购、拒住，限价房成为了购房者、开发商，甚至是政府有关部门的心病。

    限价房失去价格优势

    2006年11月，保利地产在广州白云区金沙洲竞得一块地皮。2008年初，我国首个限价房——广州保利西子湾以一口价6500元／平方米，正式对外销售。首批843套限价房吸引了8426人申请购买，经过严格的抽签有1400多位中签者获准选房，在开盘当日就有700多套限价房被抢购一空。

    当去年12月底交楼时，不少业主发现“货不对版”，但当时广州保利西子湾也无法提供竣工验收备案表。因此，很多业主认为不具备交楼条件，拒绝收楼，开发商还要承担违约交楼的责任。

    “不能因为是‘限价房’，房子的质量也同样要‘限品质’对待。”该楼盘1栋的部分业主说起房子的质量仍旧情绪激动。保利地产对外回应说，西子湾的交楼手续完善，具备交楼条件，不存在延期交楼问题，只要业主提出整改意见，公司马上跟进。

    经过4个月的整改，仍有部分业主认为房子质量未达标而拒收楼，也有一些业主怕折腾而选择收楼。尽管如此，他们表示仍要继续通过法律途径维护自己的权益。

    据业主的委托律师、广东格林律师事务所张旭锋律师介绍，目前部分限价房业主的主要诉求为：要求对房屋出现的质量问题进行整改、修缮；要求保利赔偿逾期交房违约金。

    “事实上，造成这一结局很大程度是因为2008年房价的暴跌，限价房已经失去了价格优势。”一位不愿意透露姓名的业内人士分析，2006年建设限价房的时候，广州房价处于上涨态势。2007年10月，广州保利西子湾所在的金沙洲房价已达到最高点——超过12000元／平方米。2008年底收楼时，房价回落至8000元／平方米。今年年初，房价已暴跌至6000元左右。

    限价房存在制度缺陷？

    据了解，限价房最初是政府为解决社会“夹心”人士的购房需求而设计的，在销售对象上设置了严格的界限，在广州有条件购买限价房的必须具有广州市户口、无房产、年收入不超过12万元。

    按照广州限价房销售政策，限价房交楼后5年内不能流通，同时在5年到期后转手，购楼者还需要弥补地价差额。补偿额按转手时评估价格与限价房开盘销售时价格差额的70％征收。“也就是说，限价房基本上剥夺了房价升值给购房者带来的收益。”该业内人士透露，遭受了跌价损失，将来升值了，大头还要给政府，房价低迷时期的限价房，不可避免地成为市场各方矛盾的冲突点。

    广州合富辉煌首席分析师黎文江认为，从表面来看，限价房质量问题是业主拒收的主要理由，而实际上深层次的原因却在质量之外。在楼市低迷的情况下，限价房中存在的制度缺陷等一系列隐藏的礁石，开始浮出水面，这才是矛盾根源。

    不仅限价房，由于房价的暴跌造成购房者与开发商对簿公堂的案件，从去年下半年起明显增多，特别是在房价下降幅度较大的广州花都区、白云区、黄埔区等，这些案件大多涉及购房者拒绝收房。而在几年前，当地法院的房地产庭受理的案件，大多是开发商拖延交楼。

    在全国楼市一片大好并持续上涨的形势下，开发商大多按照限价房的销售上限价格来测定土地竞拍价格，因此在限价房的价格上，房地产商并没有太多回旋的余地。

    保利地产总经理宋广菊接受媒体采访时透露，被哄抢一空，无任何营销费用的西子湾项目，利润率是3％。“与此同时，开发商建设限价房以微利支持政府住房保障建设，产品不能顺利卖出去，占压了企业的资金，也让企业陷入困境。”

    广州市今年不再推出限价房用地

    据了解，广州10个限价房项目的用地中，已经推售产品的有5块，动工但未上市的有两块，还有3块分别位于花都、番禺和金沙洲的地块尚未开发。目前，广州批准预售5300多套限价房，但限价房楼盘最低认购率仅有51％，而广州10个限价房项目总供应量为3万多套。

    面对限价房困局，广州目前已经停止出让限价房用地，并开始减少限价房供应，然而北京、天津等不少城市的限价房仍在建设当中。有专家认为，“限价房作为政府调节楼市的手段，也起到了一定的作用，现在重要的是政府应该准确划分政府职责和市场调节间的分界线。”

    广州市房管局房地产市场管理处处长陈大旺表示，广州市政府今年将不再推出限价房用地，而已推出的限价房用地尚未动工的地块可能被收回，并可能转化为保障性住房用地或者作为拆迁安置房用地，同时也不排除将其转化为商品房用地。除此之外，广州还将扩大限价房申购对象，城市扩建改建中的拆迁户和海外归国高层次人才将有望可以申购限价房。

    “除非房价回暖，高于限价房的价格，否则将依然无人问津，甚至会引发一些不必要的矛盾。”同样处在限价房困局的另一开发商表示，市场经济条件下，任何人最终都要为自己的经济行为负责。“没卖掉的限价房自然由开发商承担损失，购房者也只能接受跌价的事实。”

    广州市房管局有关负责人认为，限价房作为一种新生事物，在探索过程中不可避免地出现问题，而且限价房目前出现的问题都可以通过调整销售范围、灵活掌握用地供应规模来解决，因此广州限价房的政策是一个比较稳定的政策，仍将坚持限价房政策，调控楼市。

    “政府保障群众‘居有其所’，不一定要让其拥有产权。”广东省房地产协会会长蔡穗生认为，在楼价高涨的情况下，政府出台限价房政策是及时、有效的，是有作为、负责任的表现。但是，在当前保障性住房体系尚未完善的情况下，政府应该加大保障性住房建设，把有限的资金投入到更需要帮助的最低收入群体，尤其是廉租房的建设。

    本报广州4月9日电

 http://zqb.cyol.com/content/2009-04/10/content_2617151.htm