中国楼市泡沫为什么会在2006年破灭？

2006-05-08 13:06:49 发表于焦点上海房地产网-谈房论市-上海业内论坛
中国楼市的红火令世人瞩目，中国楼价更令老百姓望楼兴叹。官员商人还有专家都在向我们灌输这样的信息：楼市形式大好，而且这大好的形式还将稳定地持续下去。可是，真是这样的吗？答案是否定的！也许，有人从房产中获益不少，可是，天上不会一直掉馅饼。大好的形势要有真实的支撑而不是什么有效需求，违背常识违背老百姓利益的楼市泡沫必将在2006年破灭。
一、土地：成也贪婪，败也贪婪土地为国家所有，人民是国家的主人，土地理应为人民服务，可是在实际操作中，人民被排除在外。土地实际上被地方政府控制着。由于土地被政府控制，由于政府希望楼市“百尺竿头，更进一步”，于是，看涨的人说：政府是站在我们这一边的，楼价只会升不会跌，楼价会创造一个又一个奇迹。看涨的人知道：开发商是贪婪的，不为百姓着想的地方政府必将也是贪婪的，可是他们不知道：贪婪的结果只有一个：撑死！许多百姓担心，政府控制土地供应，这样会导致地价高涨，这最终会反应到房价上。我们要说，这样的担心是多余的。对土地供应减少的担心，本人也曾经有过，可是，前些日子到外面走了一圈才发现情况却是相反。从汽车窗户向外望：一个又一个的开发区令人目不暇接，开发区内大量的土地被闲置更是令人瞠目结舌。于是，本人得出这样的结论：在楼市目前地价楼价均红火的大环境里，因为贪婪，地方政府想出售更多的土地，因为贪婪，开发商通过种种手段想得到更多的土地，这样，土地供应速度在贪婪的驱使下只会涨不会跌，即使中央有政策要减少土地供给，下面的政策也会让它得不到有效贯彻。所以，假使我们百姓想让土地供应减少可能都难以如愿。土地供应的增加必将使楼市供应量增加，一般而言：重大工程的建设周期为28个月，普通住宅也就2年的样子。前一两年因为看到楼市红火而搞到地皮的开发商必将在2006年底前向百姓推出楼盘大餐，到时，房价不跌才怪！
二、银行：2006年12月11日
2001年12月11日，中国正式成为世界贸易组织成员。央行公布了入世之后银行业对外开放的时间表，中国承诺将逐步取消对外资银行的限制。现在开放的速度是每年4个城市，2006年12月11日后人民币市场完全放开。2006年12月11日即将到来！2004年，中国银行业坏帐比例40％（数万亿元），其他方面同外资银行相比是不堪一比。
插曲：国外银行基本是私营的，他可以自行确定存贷款利率。例如，前不久央视说香港三个银行调低利率，可其他银行呢，没说（实际情况自己去问吧）。　　插曲：所谓到外资银行存款交费的情况是不存在的，所交的只是一些额外服务的手续费用，且费用低廉还可以取消（不申请该项服务不就得了），自己的存款利息还是很正常的拿到的。
根据中国政府与WTO签署的协议，中国人民币业务将在 2006年底向全球银行全面开放，一旦外资银行全面打进，中国银行界的存贷款利率必将跟着市场跑，现在这种负利率的情况将不再存在。存款是银行的生命，只有多吸收存款，才可能保持银行本身的金融稳定，也才有钱贷给客户（赚取存贷利率差）。而多吸收存款，则势必要有一个正常的存款利率，现在这种不顾百姓死活由央行说了算的负利率时代即将会改变。当然，人民币市场完全放开对中国的民营和私营企业是个天大的福音，因为他们求爹爹拜奶奶即使答应给银行20％贷款利率也贷不到款的情况将彻底消失（银行原则上只贷给国有企业，这是形成中国银行巨大怀帐的重要原因）－他们可以到花旗或法兰西银行的中国分行贷款了。
另外，一旦外资银行全面打进，人民币汇率也将增值到正常水平，毕竟银行市场向全球放开后人民币会值它该值的价值。现在的一个外国洗碗工的年收入等于15 个中国工程师的年收入的情况将会彻底改变。利率汇率的变化势必影响房市，影响有多大，多头们自己去猜吧，毕竟谁都不能未卜先知。
2006年，外资银行的全面进入对中国国有银行也许不是好事，对老百姓也许是天大的好事！毕竟钱聚到了该聚的地方，钱也会花到该花的地方。
三、城市之间的竞争
房价房租的高昂不是一个城市是否现代化的标志，相反，这种局面的持续存在将影响一些公司和人才的进入。前些日子，本人的几个校友想在上海发展，可面对高昂的房价他们最终去了广州。所以，相对合理的城市房价比较高房价的城市而言会更加吸引人才。
四、民意不可违
“民为贵,社稷次之,君为轻。”几千年前孟子的话一直被历代统治者所深刻认识。而如今，房价高昂，民众无法安居乐业，由征地**引发的社会矛盾在一些地方发展到以死抗争的地步。本人有理由相信，中央领导人的桌子上摆着的房价问题、**问题一定会引起他们的重视，因为谁都明白：得民心者得天下！　　五、楼市的自我崩溃
没有应有的正义、没有起码的公平、没有牢固的根基，中国的楼市有的只有贪婪腐败加虚无。这样的楼市何来健康的发展，又怎会不轰然倒塌。孙子曰：不战而屈人之兵，通俗地说：不攻自破。楼市里虚高的房价，混乱的信息只能使楼市更加不健康的发展，一旦这只只知道往前狂奔的纸老虎碰到拦路的河流就只能一沉到底。
六、供给与需求
供给与需求是判断楼市走向的硬指标。如果大家稍稍注意一点的话就发现现不少建筑公司是24小时搞建设，这可能说明：房市前景堪忧，开发商抓紧建好房赶紧出手。胡说是没有用的，建设部不就讲2020年前需求如何强劲，一位姓龙的大人也讲中国房产会旺200年，另一位国务院的更讲中国房产仅占GDP1％（也就是800多亿），这些人已到了撒谎不打草稿的地步，姑且不谈。还是用数据说话吧，全国的我们不清楚，还是以上海为例吧，毕竟一滴水可以映出太阳的光辉。另外，我们也不想谈2020年如何，200年以后如何，那些太铉虚。（以下数据可以从一些报刊杂志了解到，由于是已经发生的事情的数据，应该有一定的可信度，另外本人就这些数据做了一点保守的推断。）
上海人口
人口是反映潜在的购买力的，上海常住人口1700万，流动人口400万，上海市人口1300万，远郊人口（如金山等地）人口起码300万，因此我们说上海市区人口最多1000万。
上海市新建房面积
国家从2000年1月1日正式实施房改，我们从2000年开始计算： 　　2000年新房上市800万平米在建无资料
2001年新房上市1100万平米在建无资料
2002年新房上市2000万平米在建无资料 　　2003年新房上市2500万平米在建约7500万平米
2004年新房已上市3000万平米在建约8900万平米
我们对2005、2006年做一个保守的预测并考虑到住宅建设周期一般不超过2年，也就是说2004年在建的房屋到2006年底肯定已建成，则：2005年新房上市4000万平米在建约9400万平米
2006年新房上市5000万平米在建约9900万平米
这样，我们得到这样的数据：
到2006年底，上海共新建房：18400万平米，在建9900万平米，由于在建的房子开发商多半也会为了尽快回笼资金而将其对外销售，则上海在 2006年底可供居住用的新房保守估计为：18400＋9900×80％（按20％的在建房的开发商不急于销售算）＝22640万平米。
假如在上海是三口之家80平米，且买房时都买新房不买旧房，则共需要1000万/3=333万套新房，而这22640万平米能提供283万套新房，也就是说上海85%的家庭都得在2006年底前去把这22640万平米的房子买了（还要买新房）才行。
问题是：
1、85％的家庭原有的房子怎么办？
2、上海在2000年时有约150万套的福利房怎么办？
3、上海还有约300万套的老房子怎么办？
另外，最新数据表明：二手房交易量超过新房，这只能说明房产投机成分远超过50％，也就是说真想改善居住用来自住的人并不多，在目前房价高企的情况下更是如此。
七、近郊
中国是极少数存在户籍制度的国家之一，严酷的户籍制度导致城市居民有一种虚荣心里：越是城里的越有面子，越靠近市中心越有面子。明明知道中国人口多，可居民还是想往人口密集的市中心跑。　　可是，房子是用来住的不是用来凑热闹的。国外不少城市市郊住着富人，市中心住着穷人，我们却相反！　　在中国，市郊如果交通尚可的话，优美的环境，清新的空气，宁静的夜晚还有比市中心房价低得多的价格必将吸引越来越多的人们。
八、政府和银行真的担心楼市崩盘吗？楼市崩盘会导致经济崩溃吗？
不少对楼市看涨的人以为政府是他们的靠山，政府和银行担心楼市崩盘，而楼市崩盘会导致经济崩溃。　　有一点大家都知道的：那就是中国银行里的呆帐坏帐问题。国内银行的混乱以及呆帐坏帐问题的简单解决是其他国家望尘莫及的。每年千亿万亿的收不回来的坏帐要么轻轻一笔勾销要么用国库来填，大家何曾见过政府和银行担心过？在觥筹交错间，在谈笑间，银行坏帐已无。所以对政府和银行担心楼市崩盘的担心有点小瞧我国官员处理银行呆帐坏帐的能力了。　　楼市崩盘会导致经济崩溃吗？楼市崩盘，楼价下跌是众望所归，这是有民心基础的，很难相信得民心的事情会导致经济崩溃！更何况，民众希望的崩盘只是希望其价格回归理性回到百姓可承受的地步。这样的价格回落也许是市场的正常选择，何来经济崩溃呢？房价如果不马上下行而是仍旧一路疯狂上扬经济也许真的会崩溃。房地产业不会是一个大国的支柱产业。楼市崩盘，中国会有更多的资金投向比房产更重要也更需要钱的地方。国家经济结构会更好。在澳门，如果说旅游业和赌博业会影响其经济根基还有点道理，可是中国是个不折不扣的大国，楼市崩盘则经济崩溃的逻辑不知从何而来？历史上没有一个国家因为房地产价格高而强盛也没有一个国家因为房地产价格低而衰败。
九、通货膨胀？买房保值？
一个国家的纸币发行量应是随待售商品的总量增加相应增加，也就是说要跟上经济发展的速度。如果增加过多，就会引起通货膨胀。通货膨胀造成的危害是巨大的：会损害老百姓的利益，造成人心和社会不稳；导致经济关系混乱，价格信息失真；市场秩序被严重破坏；最为严重的是引起社会动荡和战争。所以一个政府也许会无意中造成通货膨胀或维持一段时间的低通货膨胀，但没有一个政府会愚蠢到故意制造通货膨胀的地步。一些对楼市看涨的人居然认为政府会放任通货膨胀以维持楼市的虚假繁荣是很可笑的想法。退一万步讲，政府放任通货膨胀而且将来（如10年后）有一天真的通货膨胀了，情况会怎样呢？较严重的通货膨胀几乎无可例外地会导致社会动荡，我们暂且再退一万步认为通货膨胀除了导致物价飞涨外别无其他。那么情况会怎样呢？
1、您的房产很“贵”，但也同其他东西一样不值钱了。
2、一般而言，通货膨胀最大的标志就是生活必需品昂贵，否则就不是通货膨胀了，例如那时大米是100元一斤，在那样的情况下，居住面积少一点不要紧，可是米缸里的米少一点就是一件非常严肃的事情了。　　3、真到那时，没有人会关心房价，多头不关心，空头也不关心了。
总之，我始终觉得把保值寄托在通货膨胀上是一件非常非常奇怪的事情！
十、坚持就是胜利！
1、不要相信一些所谓专家学者的言论，他们已被收买了，他们的目的是通过不断地制造谎言制造虚假数据混淆视听以便浑水摸鱼。
2、现在房价虚高，不到万不得已不要出手。
3、真要买房，不要求大，房子大小不是关键，生活快乐才是关键。
4、尽量少贷款，我看过不少贷款买房的普通百姓，那个生活，真叫惨啊！
5、2006年底前，我国银行不知是死是活，不要把定期存到2006年12月11日后。
6、坚持就是胜利！
附件：商品房的真实成本：
上海的高房价是很多人都知道的，然而，很多人头脑里没有其组成的较为准确的数字概念，本人请教了做工程预算的朋友后，才明白房价原来这么黑，举例如下：
高层（框架结构）真实成本为1000元/平米，加上正常情况下的利税一共约为1200元/平米。
为什么卖到12000元/平米？
答案：（单位：元/平米）
真实成本：1000
交给政府的土地出让金：6000
交给政府的另外费用（如人防费、支持教育费、政府人员进行技术指导费等）：2000
给一些人好处：1000
2.楼市崩盘，近在眼前??!!
目前，就楼市是否降价，争论越来越激烈，乱花渐欲迷人眼，众多消费者无所适从。 　　本人也是一名普通的购房者，只不过从事市场营销、品牌传播等理论与实战多年，房地产市场之所以成为市场，就是离不开市场规律的，我对楼市的看法谨代表我的个人意见，与大家讨论。
收入房价比在六倍时才能购房买房再受打击
目前，持房地产价格必将继续上涨的阵营主要理由无非以下几点：
1、8．31大限，土地供应紧张，价格高昂，建房成本大涨
2、为迎接奥运会，2006年后，就不允许新建项目开工，没有新盘上市，而消费需求是一样的，当然供不应求，楼价必得大涨
3、北京是首都，人口那么多，每年需要购买新房的人就足以满足巨大的供应量，不会出现供过于求，楼价还得上涨
……………………
这些理由是现实吗？是
是楼价稳定增长的理由吗？当然不是！！！
我说楼价必将大降，为什么？
第一，投资大量进入，供应量大增已经近在眼前
自从2002年开始，地产热逐渐升温，不仅仅是华远、万科等专业地产商增大投资，新开项目无数。就是很多其他传统行业的巨头也纷纷进入地产“捞”金，像卖电器的国美、卖牛奶的太子奶、卖饲料的新希望等等，这些还都是知名企业，不太知名的中型企业作房地产的更是多如牛毛。
在短短的一两年内，房地产投资额新增达100%以上，直接带动钢材、水泥等大幅涨价，老百姓别的不知道，建材的大幅涨价可是都知道的吧，为什么，原因非常明白了。
但是目前市场没有太多的显现，为什么，因为一个项目的开发，从前期准备、政府审批、项目论证、设计等等，到真正的开盘销售前是有相当长的一段运作时间的，所以，房地产市场有一个最大的特征，叫做“迟滞效应”，一般时间是2年左右。
所以，到2005年，将是项目爆发上市年
第二，8．31大限，不但不会造成楼市供应紧张，反倒会造成供应量大增
我们知道，之所以称为“大限”，就是政府给房地产开发商一个最后的期限，在此日期之前必须将土地转让金等各种费用完全交清，几个月以前纷乱还记忆犹新，前几天刚刚报道，有几百块土地最终没有“闯关”成功，所有权重新收归国有。
这个事情说明什么，就是在8．31大限之前，众多开发商“集中时间”将大量的资金交给政府，已取得合法的土地经营权。
这里就出现了一个问题，想象一下，上亿甚至几亿的资金，别说做别的投资，就是存在银行，每年还有相当可观的一笔收入，而交给政府后，如果不开发这块土地，意味着这笔巨资将闲置着，不仅每年损失巨额收入，而且还面临着未来地价波动的风险。
做过经营的人都知道，如果账面上有几亿现金趴着，这时的企业家真的是睡不着觉的，因为光每年的通货膨胀率就会使你的资产缩水，所以一定要投资，要钱生钱，更何况是被不产生任何收入的土地压着。　　所以，他们一定要将土地开发、售楼，才能收回投资，产生利润。
于是，地产界就出现了这样的情景：小地产商凑够资金取得开发权后抵价抛售（以能把前期投资收回来）或抓紧找外地有实力公司合作开发；大开发商开始紧锣密鼓的筹划项目的调研、准备。可以注意到，这样的报道最近多了起来，当然了，8．31大限过去之后，最重要的，就是如何尽快的收回缴纳土地转让金等费用的巨额资金了（要知道，有很多开发商的资金都是借的啊，搜索一下9月份以前关于8．31大限的文章就会非常清楚）
所以，8．31大限造成众多开发商在极短的时间内巨额资金投入，必将直接引发短时间内的新项目集中立项、开发、上市，因为他们等不起，所以05年、06年两年上市新盘供应量必将大增。
第三，06年以后不允许新开工项目，更将促使楼市供应量激增
为了在08年的时候还北京绿水蓝天，06年后不允许新开工任何项目，政府的规定我双手赞成，但众多售楼处就说，06年以后就没有房子可卖了，而需求一直都有，房价当然会大涨。
我想问一句，政府说06年后不允许新开工项目，为什么不说07年，不说08年，请注意，这里面有个关键词，就是“新开工”，也就是说，这两年还是可以继续建设06年前的项目（一般楼盘的建设周期是两年左右），但新开工的不允许。
再让我们假设我们自己是开发商，我们需要养着几百甚至上千号的员工，你能在06-08年把他们全都辞退吗？我们能在这两年闲着什么都不干吗（或者去卖茶叶蛋）？我能让我的企业停止发展吗？我能让我的资金流陷入停顿吗？……
所有的答案都是不可能。
那该怎么办？
很简单，争取在06年前将项目立起来，开了工，然后，这两年就可以继续建设、继续销售，企业也就继续的正常运转了。
这种想法没有错，也很正常，但关键的就是，北京的几百家地产商都面临这个问题，也都会用这样的方法解决，而06年前只有明年一年了，05年会怎么样？当然是一个项目集中上马、集中开工、集中销售的一年了。
这一切直接的结果就是，05年（因为有项目筹备期，最晚到06年）将会是楼盘项目集中出现高峰时期。 　　第四，当今的国际背景将促成最近两年房价大跌
从去年起，国际上（包括美国和世界货币基金组织）一直在给中国施加压力，强烈要求中国人民币升值，我强烈支持中国政府的做法，因为这对中国经济的影响太大了。
但是国际社会不这么看，几百亿美金的国际游资赌中国人民币升值，大量进入中国，国内（尤其是上海和北京）的房地产成为他们主要目标，也是造成房价飙升的一个重要因素。
他们的手法是用美元购买不动产（所以高价外销房最先涨价，直接拉动整体房价上涨），即可出租又可保值，等待一旦人民币升值，抛售后兑换成美元赚取暴利。
他们的投资期一般最长不超过2年，所以，几乎可以说他们是稳赚不赔的。
-外国投资者趁火打劫？四大因素影响未来房价涨跌
-中国房价不能跌!全球最大楼市泡沫是否会再现？ 　　在这2年的时间里，如果人民币没有升值，国际游资的巨大拉动已经造成房价飙升，他们将抛售房产后撤资而去，赚取了涨价而带来的巨大差价。
如果人民币升值，他们更将大量抛售房产，取得升值后的人民币，换取美元，赚取巨大利润（按目前汇率和国际上预估可能升值额，利润可达20%以上），这个时候，外资抛房，将不考虑是否升值，甚至赔钱都卖，因为，真正的利润大头不在这里，这也就是为什么一直高调扬言中国地产泡沫论的美国某着名投资银行，今年仍旧在国内地产界投入十几亿巨资的缘故（看看最近的报道，尤其是说上海楼市的报道就很清楚）。　　所以说，不论人民币是否升值，巨大的国际游资所购买的巨量房产都将在明后两年放量抛售，直接带来的结果就是房价大跌。
上述四条理由，任何一条都足以造成市场上供应量大增，而目前今年1-9月份，北京商品房空置面积近1000多万平方米，空置率也高达26.8%左右，远远超过了国际公认的警戒线10%，供应量短时间内大幅增量，降价将是一个无法避免的结果
很多开发商都说北京是首都，人口那么多，每年需要购买新房的人就足以满足巨大的供应量，不会出现供过于求，楼价还得上涨。
是不是这样呢？
让我们看看最近两年的车市就非常明白了。
老百姓都有一种心理，就是买涨不买跌，当市场价格节节攀升的时候，大家都抢着买，生怕买完了更贵了，而一点出现跌价的苗头，消费者的观望心理将占据主导，都想再等等，没准还会跌，这就是车市的写照，以前降价是灵丹妙药，但现在市，越降价，消费者越不买，越不买，厂家只有再降价，而消费者就更不买，厂家承诺决不降价的诺言一次次的被自己的行为戳穿。
楼市的情况呢？
我承认，北京有1000多万人口，对房屋的需求量确实非常大，但是别忘了，中国和美国的体制不一样，福利分房曾经是中国人拥有住房的最主要手段，而购买商品房，仅仅是最近几年才逐渐成为主流的。　　这样的北京意味着，北京人有70%以上的人是拥有自己的住房的，他们确实有购房需求，但是更明确的应该说是有改善自己现有住房条件的需求，并不是无片瓦蔽体急需买房的，当现在的楼市价格走向不足以让他们清晰的下判断的时候，等待、观望对他们来说完全等得起，就像车市，消费者完全可以挤挤地铁、坐坐公车，等价格降到底限的时候再买也不迟。
央行的加息，清晰的点燃了购房消费者等待、观望的导火索，加息才一个多月，带给楼市的影响已经清晰的显现出来（关心楼市价格走向及加息影响的朋友自然知道），现在一切才刚刚开始短短的一个来月，随着楼价涨跌与否的争论越激烈，市场观望的气氛将越浓郁。
而现在市场上不论开发商还是消费者全是一种脆弱的边缘心态，央行的第二次加息只是时间早晚的问题（请参考进入加息周期的报道），一旦央行二次加息，将真的像对市场的枪声，楼价将应声而泻，泡沫破裂。
说了这么多，其实真的是对市场上的争论有些厌倦了，刚开始，我也很紧张，想再买一户，但这都是舆论把人影响的，冷静下来一想，实际事情已经很明白，就像股市大跌之前，车市转冷之时，彷徨犹豫在所难免，但回头看来，一切都是有很清晰的迹象的。
楼市大跌已经是近在眼前，06年将是一切见分晓的时候，不着急的消费者应该把心沉一沉，当然，如果像结婚需要买房，该买就买，毕竟自己住了，就像车市再冷，需要买的也。
3、亚东公寓，位于中华门地铁站，传统价格7000，现价4800；紫金公寓，位于紫金山下、孝陵卫五路终点站，传统价格6000，现价3800！而且还未见底！
近城板块价格降幅已达每平米2200元，而且以此所谓“低价”仍然销售困难，KFS举步维艰，已承认不排除进一步降价促销的可能！这将直接带动主城降价城郊暴跌！按此降幅可估计南京房价未来三年降幅：一向坚挺的主城区将首次降价，降幅应在1500左右，而河西、江宁、东郊、江北等偏远郊区则有崩盘趋势！
可预见的将来，新街口会在5500左右徘徊，河西在2000以下，江宁千元左右，东郊、仙林将跌破千元大关，江北在500上下还半卖半送！尽管低价，但由于南京市民绝大多数已有多套住房在手,刚性需求严重不足，加之买涨不买跌的心理，楼市仍将持续低迷盘整，3年之中将持续刷新新低，5年之内不会见底！