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未来住宅房价受到政府700万套保障房的压力巨大

发表时间： 2008年11月20日 15时00分         评论/阅读(32/5852)本文地址： http://qzone.qq.com/blog/622006039-1227166319本文已被推荐到腾讯博客, 点击了解更多精彩内容
住宅房价面临巨大降价压力

——昨天下午和网友聊天的记录

　　能否救过来，要看经济危机和救市谁的力量大
　　京华时报
肖宾：中国出台总投资4万亿的扩大内需十大举措，其中有三条举措直接涉及房地产，对于救经济就等于救房地产和救房地产才能救经济这两种观点，您认可那一种？
　　潘石屹：这两种观点不矛盾。经济是一个整体，房地产行业只是其中一部分。如同看病，无论是治疗心脏、胃、肺等都是为了机体整体的健康。如果机体任何一部分病了，全身就会病，任何一个器官死亡了，身体就会死亡。现在常有这种讨论，救房地产还是救经济，救消费者还是救开发商，其实都是一样的，我们的经济是一个整体，一个不可分割的整体。

　　第一财经日报
郝倩：国际金融危机已加速向实体经济蔓延，中国经济也受到严重冲击，一些主要经济指标下行趋势明显。您认为当前政府的救市举措能否真正扩大内需？如果能的话，经济形势何时能有好转？
　　潘石屹：可以延续上一个问题来回答，中国救市，是救中国经济，同样也会救到全世界的经济。因为全世界的经济是一个整体，谁也离不开谁。中国投入4万亿人民币进行基础设施建设，需要钢材、铜材、铝材等等，原材料市场和价格都是国际化的市场和价格。如果中国有需求，全世界市场都会恢复。至于能不能救得过来，要看全球经济危机破坏力和救市力量谁大了。

　　第一财经日报
郝倩：对于政府出台4万亿政策，国内外有很多持怀疑态度的人群，认为是新瓶装旧酒，潘总怎么看待这个问题？
　　潘石屹：最近，许多国外分析员、经济学家等待中国政府4万亿人民币的清单和细则，《华尔街日报》上有“新瓶装旧酒”的说法。但只要中央下了决心，统一了认识，中央政府有投入，地方政府的积极性会更大。因为地方政府在经济衰退时，是很难受的，他们直接面对着的是：学生教育、病人治疗，低收入人群扶助……所有这些都是刚性的，必须面对和解决的。

　　第一财经日报
郝倩：拉动内需的4万亿投资，不知道向能源行业投入的比例占多少？全行业原材料价格是否就此得到有效控制？房地产受到影响会有多大？
　　潘石屹：能源、原材料是被动的行业，把4万亿投入基础设施建设，就会带动其它行业。如果没有最终需求，只对能源和原材料投入，为投资而投资，为就业而投资，就会形成产能过剩、重复建设的错误。

能否救过来，要看经济危机和救市谁的力量大

　　住宅房价面临巨大降价压力
　　上海证券报
于兵兵：政府表示，未来三年将投入9000亿元加大保障性住房建设，这对房地产市场和开发商的影响到底有多大？
　　潘石屹：影响非常大。9000亿元的投入，700万套保障房，这是巨大的供应。普通住宅市场基本被保障房占领了，仅存的普通住宅在成本方面也无法与保障房站在同一起跑线上。我也看到和听到许多人，如高盛分析师王逸就持这样的观点：地方政府有能力和财力在未来的三年时间建700万套保障房吗？即使500万套，300万套也是很巨大的数字。

　　北京晨报
王丽娅：近来政府连日推出一系列投资计划，其中就包括建设保障性住房。您认为这一次的力度如何？北京明年的房价走势如何？
　　潘石屹：北京从现在开始，普通住宅，尤其是地理位置、档次与保障房相近的普通住宅，面临着巨大降价压力。降价到什么程度？也就略比周边保障房高一点。但普通住宅在产权上无任何限制。

　　中房报
张杰：北京市房地产交易管理网显示：目前可售住宅期房11万套，未签约现房住宅为3.32万套，按照目前的销售速度，消化全部的存货可能需要数年时间，潘总怎么看待这个事情？
　　潘石屹：这是一个正常的库存数量，去年北京成交一手商品房14.9万套。从房地产交易网的数据来看，在过去几年时间库存消化期基本都在一年左右。但如果政府再每年推出10万套保障房，市场供求关系的平衡就被打破了，不仅是数量上，还会在房价上反映出来。但这仅限于普通住宅。

　　北京晨报
邢飞：消息显示中央将进一步出台稳定房市具体化政策,您认为还有哪些具体政策能真的带来效果？
　　潘石屹：税收和第二套住房政策都还没有出台，尤其是第二套住房的贷款政策。中国城市住房自有率已经超过了80%。而其他20%，保障房就可以将其覆盖了。如果再限制家庭购买第二套住房，不仅居住条件无法得到改善，而且需求得到抑制，市场就会持续萎缩，就会影响社会稳定。

　　北京晨报
邢飞：在市场观望气氛浓厚的情况下,有人建议应该效仿1998年至2003年的上海，实施购房退个人所得税的政策,您如何看?
　　潘石屹：昨天参加了一个聚会，跟许多其他行业的朋友一起，大家说实施购房退个人所得税是个好办法。但我们不能说，因为我们是开发商，有瓜田李下之嫌。

　　京华时报
肖宾：住房和城乡建设部部长姜伟新表示要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，你是否认为降价是唯一有效的措施？
　　潘石屹：市场的力量是巨大的，不能适应市场变化的开发商将被淘汰。目前住宅市场将出现巨大变化，这个变化主要是来自于政府大量保障性住房的供应。

　　每日经济新闻 李丽：在4万亿救市计划中，有人担心腐败问题会加重，您怎么看这个问题？
　　潘石屹：在公共资源的分配中，最容易出现腐败，如土地出让过程，最后中央政府一定要实施公开“招拍挂”的方式。但这几年来一直是公开出让的方式进行招标，大家看一看标书，真是五花八门，都在为搞猫腻而进行大比赛，有些标书附加的限制条件就像是为一家公司而写的。任志强曾在许多会上发牢骚，说他2007年投标十几次，仅利息花了几千万元，无一块土地中标，最高价中不了标，最低价中不了标，中间价也中不了标。我私下对他说：你敢学别的公司搞猫腻的话，那先抓起来的就是你了，你受到全国网民的监督，也可以说是保护，保护你不犯错误。
　　同样，在4万亿元投入后，一定要加强监管。最好的监管是公开、透明，让媒体和老百姓一起来监管。把招标、中标过程，包括评委都放阳光下，而不是暗室操作。

　　观点地产
王小明：年底应该会有越来越多的开发商面临资金上的巨大压力，您预计这些房企将可能采取一些怎样的措施缓解这种压力？
　　潘石屹：前天，有位朋友问我，政府出台了如此有巨大影响的政策，在未来有700万套保障性住宅上市，而房地产商资金又很紧张，怎么最近听不到他们的叫声了？我说，没有力气叫了。同时，他们看到不仅是房地产行业日子不好过，其它行业日子也不好过。

SOHO尚都夜景

　　SOHO中国的商业模式在危机面前显示出生命力
　　北京商报
潘建：9000亿元保障性住房计划的话题最近很热，这个举措对你们公司来说意味着什么？你打算如何应对？
　　潘石屹：政府宣布的9000亿元人民币，700万套保障房的投放政策，对SOHO中国公司没有负面的影响，因为SOHO中国不是开发住宅的开发商。SOHO中国的商业模式在面对危机时更显示出了它的生命力，同时，SOHO中国已经实践证明的成功商业模式是不会改变的。

　　观点地产
王小明：市场传闻很多房地产开发商项目面临停工危机，接下来是房企的普遍裁员，请问SOHO
中国下一年度是否也有准备调整开工和经营计划？
　　潘石屹：SOHO中国没有因经济危机而停工和大规模裁员。目前，我们正在编制明年的计划。

　　网友
笑面桃花：在目前中国房地产低迷的状态下，听说你们三里屯SOHO的销售一直挺不错，你认为是什么原因？
　　潘石屹：三里屯SOHO项目在2008年北京房地产市场中取得了让人意想不到的业绩，有以下几个原因：一，地段好；二，设计有创意；三，是商业地产；四，无竞争对手。

　　网友
虎三少：按照SOHO中国的商业模式，出租销售是一切项目成功的最终出口，目前SOHO几个项目的出租情况如何？
　　潘石屹：公司是否成功，公司商业模式是否成功，完全取决于市场，而不是办公室逻辑的推导。近几个月以来，市场处在大起大伏的跌荡中，但SOHO中国开发的项目出租率一直很高，这种势头在近几个星期也没减少。销售情况也很好。这就是市场给我们的答案，我们公司的定位和商业模式是正确的。

　　地产中国
余钟斌：2008年第四季度以来，高档写字楼市场租金有下行趋势，大量租赁客户在减少租金支出和面积，租赁市场上降价的呼声很高，对此SOHO中国有什么具体的措施来应对？
　　潘石屹：正如您了解的那样，近两个月以来市场上写字楼出租率在下降，我们也分析了我们租户的来源，发现有相当一部分是从最高档写字楼搬来的，他们为了降低成本选择了更实惠的办公空间，而我们项目的租金一般是相邻位置最高档写字楼的70%—80%水平，而且空间也更灵活，富于创意。

　　地产中国
余钟斌：SOHO中国的销售和出租模式在行业内都是最成功和独特的，但您最近还在试验通过互联网的渠道进行项目的销售与出租，您认为这是SOHO未来的出路吗？
　　潘石屹：Internet对我们的影响是无孔不入的。我们通过互联网进行租务的试验，效果不错。我们还在不断调整，争取在12月份形成比较固定的模式，吸引更多的资源和客户来。

竣工的光华路SOHO

　　SOHO中国捐助的学校不会出现质量问题
　　每日经济新闻 李丽：日前杭州地铁坍陷事故凸现了公共设施安全的重要性，您在捐助建设教学楼和学校卫生间等等公共工程上，又是如何保证工程质量，施工安全的？
　　潘石屹：SOHO中国捐助的学校和卫生间，当地政府很重视，我们公司也派出志愿者去监督，资金又是足额到位，不会出现质量安全问题。

　　网友
心在南洋：您在阳光学子项目投入了很大的精力，每个学校都和学生都安排互动。请问您对这些受助大学生有什么要求或期望？
　　潘石屹：阳光学子项目是今年SOHO中国基金会服务项目之一，现在基本已经完成了。今年捐助了1200名贫困大学生，在与这些大学生交流的过程中，我也学到了许多。今天，年轻大学生们通过互联网掌握到的知识是我们同样年龄时的几倍、十几倍，这就是未来，是希望。

　　网友
天下第一书虫：听说您的自传《我用一生去寻找》要在海外出版，请问打算请谁来翻译？
　　潘石屹：有两家国外出版社准备出版这本书，翻译我们已经开始在译言网上用“维基”方式来进行了，让所有有兴趣的网友都参与进来进行翻译，这个过程本身就是一次广泛的磋商。