鼓励和纵容炒房是抱着死尸跳舞

鼓励和纵容炒房是抱着死尸跳舞
——评二套房贷松动
          时寒冰

    12月17日，此前谣传的二套房贷可能松动的传闻变成现实。据报道，国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。出台了三项政策。现在逐条分析。

    （一）加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

    点评：保障性住房建设，是对10多年欠账的偿还。加大保障性住房的建设，是解决住房问题必走之路。理论上来看，中央对这一问题的重视及投资的加大，既有利于帮助部分住房困难家庭减轻忧虑，也有利于促使依然高高在上的房价下跌，积极意义不言而喻。
    但是，必须防止地方政府把保障性住房建设资金，用于购买开发商建造的商品房，目前这种做法非常普遍，倘若不及时刹住这股篡改中央保障性住房政策的歪风，保障性住房将被用于维护少数既得利益集团的私利，严重损害民生，严重损害政府的公信力，并使保障性住房的欠账越积越多，埋下无穷隐患。

    （二）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

    点评：二套房贷政策松动，意味着向房地产业的全面妥协。我怀疑这一政策出自少数既得利益集团之手，他们欺骗了党中央，欺骗了决策层。这一政策隐患巨大：
    【1】比照一套住房的优惠政策，可能被滥用，成为炒房者未来推高房价的工具。
    【2】对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，不仅大大减轻了炒房的税收负担，确保了其利益最大化，而且，5年改为2年的免征营业税规定，也大大节省了炒房的时间成本。
    【3】“将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”，对炒房者几乎是一种全面的鼓励和纵容，这将让短期炒房者欢欣鼓舞，喜极而泣！
    在中国房价处于历史高位，面临调整的情况下，任何违逆房地产运行规律的做法，都难以达到应有的效果。在目前的境况下，即使有上述优惠措施，也不足以激活房地产市场，因为，这个市场的泡沫实在太大了。东莞市一些楼盘跌幅超过60%后还难以止跌，就是中国房地产泡沫极端严重的一个缩影。
    2008年9月24日，国内头号财险商中国人保旗下的中国人保资产管理公司发出了迄今为止最为悲观的一个断言：国内住宅价格会一跌10年，缩水50％是完全可能的。中国人保资产高级研究员凌秀丽所在的团队认为：“在整个世界经济史上找不到比目前中国更高的房价收入比，中国的房价泡沫已经居于巅峰状态。”以北京为例，2007年每个家庭可支配的收入是6.6万元，而四环内房子均价是每平方米1.84万元，房价收入比是27.8倍，即便是六环外的房价，也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。而联合国和世界银行所认为的房价收入比在3倍到6倍是合理水平，如此“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。
    试图依托炒房者维持高房价不仅是徒劳的，更可能因为迫使金融机构在历史高位处与房价泡沫捆绑在一起，而将我国金融安全置于高度危险的境地。美国次贷危机爆发的导火索就是楼市中累积的巨大泡沫突然破灭，我们不接受这一教训，反而继续与危险捆绑在一起，这样的政策选择让我困惑和心痛！中国经济要想保持可持续发展，必须给楼市自我挤压泡沫的机会，如果仅仅为了维护炒房者（以贪官污吏及爆富商人为主体）及开发商等利益群体的利益，而让楼市错过这次调整的机会，中国经济将来打算承受多大的代价，民生又要承受多大的压力呢？
    银行在房价处于历史高位时被要求放贷，有可能被炒房者、开发商等群体通过假按揭、房屋高估值等方式，套现逃离，因成交低迷受困于中国楼市的热钱，也可能乘机出逃，留给中国的将是一地鸡毛，将是痛苦和眼泪。而这些，都将由金融机构承担，而最终还将由全体民众埋单：一方面，国有商业银行大都已经上市，无数股东将被迫承担风险。另一方面，银行因执行政策而导致的坏账，有可能通过财政注资等方式来解决。由全体纳税人为少数既得利益集团埋单，是否公平？
    目前，许多地方政府都在拼命阻止房价下跌。比如，最近被炒得沸沸扬扬的南京市江宁

区房产局局长周久耕，他公开表示：“对于开发商低于成本价销售楼盘，下一步将和物价部门一起对其进行查处，以防止烂尾楼的出现。”他所说的成本价是多少呢？周久耕说：目前江宁多数楼盘是在2006年、2007年拿的土地，楼面地价都在2800元—3200元/平方米之间，加上建安、财务以及营销等各类成本，5500元/平方米左右应该是个保本价。现在售价不到5000元/平方米，就意味着开发商贴钱给老百姓盖房子。周久耕掷地有声地问：“房产开发商是慈善家吗？当然不是！”
    而周久耕接下来提供的数据显示：江宁今年综合房价销售均价是5435元/平方米，比去年上涨11.79%；单纯的住宅均价为4913元/平方米，上涨了12.8%；二手房销售均价为4353元/平方米，上涨13.74%。
    所谓的“5500元/平方米左右的保本价”，其实是一个上涨了11%以上的价格，如此明目张胆地维持高房价的行为，竟然

不受到任何问责，不能不令人震惊！而且，根据周久耕所说的数据，土地价格在房价中的成本，已经占到60%，怪不得他们如此维护高房价！然后，2008年12月16日的成都晚报等媒体又披露，周久耕局长抽的烟每条竟达1500元！对于这种明显的异常线索，建议中纪委全力介入！（图片来自国内媒体的公开报道）
    目前，南京市物价部门已经对万科在南京降价售楼事件下发《价格行政处罚预先告知书》。恒大绿洲花园，也被南京市江宁区房管局局长周久耕称为“低于成本价格销售，属于不正当竞争”，表示将联合有关部门对其进行查处。
    公权力赤裸裸地干预企业降价，是对市场经济准则的严重破坏，它剥夺了企业对价格的选择权。如果企业看好后市，他们会选

择降价吗？万科去年年底率先降价之举，已经被证明是非常明智和有远见的做法。公权力干预企业的正常经营，违逆市场经济规律，违逆住房民生的要求，必将受到市场的诅咒。房价在步入下跌周期的情况下，是任何力量都难以阻止的。地方政府这种赤裸裸的托市行为，必将以失败而告终，而留给企业的，则是失去的良机，那么，这些愚蠢而自私的官员是否要为企业的损失承担责任？

    （三）引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

    点评：要“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”，就应该鼓励开发商降价，这是激活成交的唯一方式。除此之外的任何措施都是徒劳的。“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”，对于这句话，有个插曲。报社负责编辑这则新闻的一个女孩找我，说按照以往的政策表述，比较规范的说法是“符合条件的房地产开发企业”，而现在直接说“有实力有信誉的房地产开发企业”，非常口语化，她分析可能是出台政策太急了，没有顾得上用语的讲究。姑且把这句话作为解读吧。

    总之：我认为，房价在远远偏离民众购买力以后，下跌是必然的。二套房贷松动对高房价的维持，只能是短暂的，长远来看，不会有任何效果。就好比抱着一具美女尸体跳舞，短暂的快乐之后，就是冰冷和恐惧。但是，现在，抱着尸体跳舞者众，他们以为对方像自己一样快乐，而不知道对方只剩下冰冷的躯壳。经济规律应该受到遵守。放卫星、大跃进给我们这个民族带来的痛楚尚痛于心。在面对经济危机的时候，中国应该沉着、冷静，而不应慌不择路，自乱阵脚，以赌博的心态对待经济。
    通过大量的研究和阅读，我发现，中国经济的根本问题是民穷——这是中国内需不振的根本原因，应该在国民收入分配和再分配过程中，向居民倾斜，而现在，从央企整体上市计划，到现在对高房价的维持，仍然在做着相反的努力。这样做是危险的。我深知，唱赞歌不仅没有任何风险，还会得到很多奖赏。但是，作为一个有责任感的公民，应该直言不讳地说出自己的担忧，这一切，都是出于善意，出于对民族的大爱，出于对执政党长治久安和社会稳定的大局考虑。在当下多位媒体从业人员相继失踪或以受贿之名被以一些地方以近乎绑架的方式秘密羁押的大背景下，我坚持认为，良知者仍然必须讲真话，也许，我的看法是错误的，是对决策层高瞻远瞩思路的误读——我宁愿如此，并且，愿意为自己认识的错误和政治上的不成熟接受批评和写检查。我只是提醒并恳请有关部门：在一片赞歌声中，倾听一下不同的声音，多一面镜子，只会对正确决策有帮助。当不同的声音相继消失，对这个国家绝非好事。
    良知者的苦心，苍天可鉴！呼吁全社会关注系列记者“失踪”案！
                 2008年12月17日