开发商的主业是剪径

    曹建海：社科院研究人员的工作状态是非常有弹性的，基本上由自己掌握工作时间。我们的作息虽然因人而异，除了外出调研、出席论坛、研讨会或学术讲座，其他绝大部分时间是在家工作的。这跟我们不坐班形成的习惯有关系。我们一般一周返所一次或两次。例如我所在的工业经济研究所每周二、周五返所；而和我们在一个办公楼办公的经济研究所和财贸经济研究所，每周只有周二返所，每周又比我们多了一天的自由安全机会。一般而言，返所是一个必要的工作程序。比如我们需要全所、中层以上经常性的集中开会，课题组成员需要进行小范围的讨论，接见国内外媒体、学术访问人员需要到所里来，此外我们还需要定期到所里报销课题经费，等等。除此之外，我们的时间完全是自由的，除非一些重大课题集中讨论、外出调研、评审活动外，我们的时间都是自主安排的，其中一个重要的内容是在家办公。一些不了解社科院工作性质的人，看到我在别人上班时间清闲自在，以为我是做生意的老板，甚至有的认为我没有工作、失业在家，想起来挺有趣的。

    我们知道机关工作人员，特别是从事综合政策制定和研究的人，他们的习惯是在办公室写作。这是因为他们的主要工作就是写文件，在办公室写作要比回家写更具有时效性，而且便于与同时交流。一些机关人员羡慕我们不坐办公室，其实坐办公室有他们自己的好处：其一是使用单位的电话、电脑等办公设施，长期算下来，可以较之在家办公的研究人员节省不小的一笔费用；其二，晚上的时间可以广交朋友，可以喝酒、娱乐，不到办公室就不用考虑工作；其三，有利于推卸做家务的责任。反过来看，社科院的很多学者就没有办公室人员的上述优势了，我们一个人在家办公，使用的是自己购买电脑、打印机，消耗的是自己的水电；我们晚上一般没有时间接见朋友，更没有时间参加娱乐活动，因为有很多的约稿、课题甚至明天早上就要交；很多著名学者经常被上班的配偶指派买菜、做饭、接孩子，而一旦写作太忙耽误了家务，可能受到披头盖脸的一顿指责。大学者成了做家务的主力，说起来也很令人难以置信吧。

    2.《环球财经》：你们的研究成果，对政府政策的制定会起到怎样的作用？能否给我们讲讲你的一些亲身的感受？

    曹建海：在我国，一项公认的研究结论要变成政府政策，一般需要2-3年的滞后期。当然，今年来随着国内外经济环境的急剧变化，学者对政府政策影响的周期被大大缩短了。

    由于经济问题的普遍性，很少有学者能够肯定政府采纳的某项政策观点属于哪一位的首创。一般而言，学者对政府政策制定的贡献，主要体现在政府政策文件对其观点引用和采纳的次数，但很难界定这些观点属于谁的，那些事后对政府政策进行解释的学者，由于媒体的渲染，通常被误认为能够影响政策制定的人；一些知名学者可以获得为中央高层讲课的机会，或参加中央、国务院政策研究部门主持的政策讨论会，承揽党中央、国务院委托的政策研究课题，这些学者对政府政策的印象是比较直接的；当然，通过公开媒体发表观点，或者通过内参的方式递交中央、国务院领导获得批复，历来被一些学者视为极为重要的荣誉，这也与我国学术界、官场分工清晰，学者进入政界存在较大鸿沟有重要关系。

    我本人对于经济政策的影响，主要是通过公开发表政策评论文章实现的。由于在文风上不原意受到过多约束，我本人很少写作内参，我的观点对政策形成影响，多为国家安全部、新华社、人民日报等部门根据公开发表的文章整理而成内参，报送中央和国务院后获得批示。据说，新华社内参室就摘录过我的观点不下20余次。例如，今年6月以来媒体集中关注的“热钱进入粮食领域”话题，就是由于中央高层批示了摘有我观点的内参，国家粮食局、新华社都组织了由我参加的座谈会，请我发表主题谈话，会议记录经整理后再次上递中央高层，引起了国家相关部门、新闻媒体对热钱和外资进入我国粮食领域的高度关注。此后，国家粮食主管部门开始限制外资进入粮食流通领域，黑龙江省也紧急叫停了外资曲线进入本省粮食购销领域，这是我作为学者积极预警、在较短的时期内形成对中央政策影响的一个重要的例子。

    3.《环球财经》：翻看你这些年的著述，多是集中在房地产领域，你还能记得最初让你对房地产领域产生浓厚兴趣的起因是什么？你为何会耗费如此之多的精力在房地产的研究？

    曹建海：这主要与我的学习背景有关系。我大学时期学的是商业经济专业，大学毕业后留校任教工业经济学（1986-1988年），两年后（1988年）考入中国人民大学工业经济系。不过我被调整到该系的基本建设经济专业，不久该专业从工业经济系独立出来，成立了投资经济系，一时成为大学生、研究生入学的热门专业。基本建设经济学主要研究固定资产扩大再生产领域的经济问题，研究新增固定资产建设的内在规律。它是与建筑经济学有密切关系的一门学科，它的研究涉及基本建设的整个过程，除了有关投资的各种问题之外，也从建设的角度讨论工程设计与施工的经济问题。

    从通俗的意义上说，基本建设经济学就是建设单位（也称甲方）运用建设资金，通过对建筑设计、施工、安装的财务、技术、质量控制，有效地形成固定资产和生产能力。从传统的意义上上，基建微观单位多为建设单位临时设立的一个内部部门，基本建设管理主要以自建为主，带有自给、非盈利的特征，目的在于保证有限资金的使用效率；至于房地产开发经营业，本质上是把从事住宅、商业设施建设管理的基建部门独立出来、从事有偿建设管理的一项业务。在我读书的期间，房地产开发公司开始在国内主要城市设立，主要从事城市的成片开发，收取少量的代建费，然后将房屋移交给使用单位。从这个意义上说，基本建设项目管理特别是住宅项目的基本建设管理，与后来出现的房地产开发经营业，从性质上说从事的是相同的工作。

研究生毕业以后我重新从事工业经济学的教学研究工作，直到1998年我从中国社会科学院研究生院工业经济系工业经济专业博士研究生毕业，获得经济学博士学位。1998-2000年我在北京师范大学资源科学研究所做博士后，研究方向是中国城市土地高效利用。这段经历使我掌握了土地空间价格、土地产权、土地资源利用等土地经济理论，为房地产经济理论研究奠定了基础。

    我把工业经济研究中的价值链概念移植到房地产开发建设活动，发现开发商的劳动几乎没有多少部分能够创造价值，大部门业务通过外包的方式分给专业公司了。不过，房地产开发公司为显示自己的实力和必要劳动，通常雇佣大量的员工，冒充房屋建设者，而媒体和公众竟然不知情，甚至房地产企业的社会贡献与他们从工农群众手中掠夺的巨额财富挂起钩来。我认为这种认识上的错位需要得到纠正。考虑到房价上涨对公众的普遍影响，以及2002年下半年以来国内高耗能、高排放的重化工业增长，主要是为房地产业服务的；而房地产企业开发出来的房子老百姓又住不起，多数处于空置状态，供投机集团套取巨额银行贷款投机获利。作为一名特殊学术背景和视角的学者，我认为我有必要站出来，澄清环绕在房地产领域的一些错误理论和认识，推动社会实现政通人和、市场繁荣、人民安居乐业的目标。这是历史赋予学者的社会责任。

    4.《环球财经》：我们知道，你是国内首个提出，并一直坚持“取消房地产开发商”的学者，而且在社会各个领域引起了强烈的争论，那究竟是什么原因让你对开发商如此“恨之入骨”？取消开发商真的能够解决房价的困局吗？取消开发商后怎么办？国外的情况是怎样的？

    曹建海：自古以来，由于社会分工、新的行业出现并发展壮大的，一定是能给公众带来利益、并能推动社会进步的。中国的房地产开发业从职能上看，是介于建筑生产企业与公众之间的一个中间环节。作为中间环节行业能够迅速壮大的，主要包括各类服务业。例如律师事务所、会计师事务所、咨询公司、第三方物流公司、旅行社等。其中，旅行社作为生产者与公众之间的资源整合商，与当前的房地产开发经营企业在功能上具有相当的相似性。不同的是，前者通过资源整合为公众提供了比自助旅游便宜得多的旅游产品；而后者通过资源整合为公众提供比自己建房高得多的房屋产品，从而顺理成章成为诞生超级富豪的摇篮。

    从历史上看，中国房地产开发行业出现于1981年。其主体就是最早成立的中国房地产开发总公司，以及在各地省会成立的分公司。之所以当时以公司的形式设立，目的在于解决当时机关严重的推诿低效的官僚主义弊病。所以说，这个公司实际上是政府组织房屋开发建设的一个公司性的办事机构，是政府机构的一个组成部分。只是后来随着企业改革的推进，房地产业也开始搞经济改革，大量国有房地产开发公司私有化和私有公司的不断进入，使房地产开发逐步变成了一个完全以盈利为目标的商业行业。这些私人企业承接了原来国有房地产开发公司所拥有的政府权利：土地征用、房屋拆迁、房地产统一开发和期房预售等政策支持，逐渐成了改革开放以来我国城市开发运营的主导者。在1998年以前，由于各个单位自主建房还是城市住房供给的主体，房地产开发商面对如此的对手，不得不把商品房销售价格定在一个较低的水平，多数房地产商的第一桶金来自低价甚至免费获得土地上，对城市公众的掠夺还处在一个初级水平。

    房地产业的真正拐点出现在2003年8月31日。这天国务院出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并将“经济适用房”界定为“保障房”，从住房供给主体中剥离出来。由此，政府开始限制单位自主建房，房地产开发商成了住房市场的最主要提供者。面临被释放的住房需求，自主定价、追求利润最大化的房地产开发业开始成为我国有史以来最赚钱的行当。于是，各行各业、有一定背景的人纷纷投入这个领域，由于征用土地、拆迁安置涉及大量城乡群体，房屋建设也需要大量银行贷款，为了获得最大的利润，房地产开发商过程中整合了各种腐败关系，成为损害社会公众利益最深、官商勾结最严重的领域，对社会的作用基本上被各种负面影响所覆盖。

    一个基本上不具备生产和服务功能的行业，凭借政府赋予的对城市房屋开发的垄断地位，居然获得了比包括建筑业在内的整个产业链高得多的利润，实在是令人吃惊！事实证明，中国的房地产开发商已经蜕变为以“剪径”为主业的高危行业。虽然我们经常听到，一些开发商标榜自己的房子比之过去好得多了，但这完全是居民收入提高、建筑技术发展的结果，与所谓的“出资者”没有多大关系；而以上缴税收多炫耀的商人实际上非常可耻，不仅房地产开发商偷税漏税的事例十分普遍，而且像这种以掠夺财富为主要“功绩”的行业上缴的税越多，说明他们对社会的掠夺就越深重！

    在发达国家，由于房地产开发方式是多元化的，一个自己没有自有资金、不会规划、不会建筑生产的企业，如果完全采取市场化的方式借贷资金、委托规划设计、委托建筑施工之后，以一个很大的加价把土地或房地产兜售出去。根据我的研究，美国的房地产开发有三种模式：一是消费者在自己的土地上建设房屋，可以是自己早就拥有的土地，可以到市场上购买土地，然后委托设计商、建筑商开发建设，这是一种最自然意义上的自助经济，是绝大多数国家从来没有限制过的居民基本权利。第二种是由建筑商构成的开发商，后来又从中分化出土地开发商，在土地开发和房屋建设之间进行社会分工，土地开发商的土地可以卖给个人，也可以卖给用作固定资产的各类企业，也可以卖给建筑开发公司，由建筑开发建成房屋后销售，当然建筑开发过程也可以通过分析细分，如设计、标准制定、施工、房屋销售等，值得注意的是，国外的大型建筑开发公司一般都同时经营不动产信贷业务，这显然是一种为了促进房屋销售的消费信贷业务，是一种自然的选择。第三种是由不动产信托投资公司通过运用不动产基金投资房地产。注意这里不动产基金从事的是不动产投资，包括委托房地产开发和购买房地产资产两种方式。委托房地产开发是通过基金出资购买土地、委托建筑开发、销售房屋或租赁经营房屋获取回报；购买房地产资产既包括购买可以直接用于租赁经营的房地产，也包括购买银行不动产信贷资产的经营管理。这两种方式的房地产投资，在本质上没有什么区别。关键是这种所谓的基金“开发”只是一种委托开发，基金只是经历而不是“参与”了房地产开发过程，与购买现成房屋等待升值没有任何区别，基金获得回报的依据是因为它的出资，是资金的机会成本。 

    在上面三种意义的房地产形成模式并存的条件下，一个资金靠贷款、建设靠委托的不劳动的“开发商”，或者顶多提供了较低水平的咨询劳动（与麦肯锡相比）的企业，如何能通过大幅度加价把产品顺利地卖出去呢？显然除了用武力或欺骗，别无他途！估计这种开发商在欧美只能存在于“黑社会”当中。

    那么，什么是开发商呢，就是通过商业模式的规划、建设和销售房地产的企业模式。至于不动产信托投资公司、不动产基金、不动产抵押银行等，都属于以不动产为经营对象的房地产服务企业，不是什么“开发商”！中国的房地产开发商显然只是一种“房地产投资商”，而且是一个没有自有资金的房地产投资商，要命的是这个“什么也没有”、“什么也不会做”的“皮包公司”，其利润回报之丰厚，在世界历史上也是绝无仅有的。事实证明，中国的房地产开发商是一个基本上不具价值增值功能的多余环节，是错误政策设计的产物，完全可以取消，没有什么副作用。

    5. 《环球财经》：在众多的房地产研究学者当中，你的朋友易宪容早在2003年就开始唱衰楼市，易老师这些年也一直奋战在房地产研究的一线，但是由于其当年的房价论点，很多购房人因此将错失低价购房的时机归咎于易宪容老师，你怎么看待这些人的苛责？作为公开场合发言的学者，如何注意其言论的社会影响力,以避免成为民众炮轰的靶子？

    曹建海：很显然，易宪容先生是敏锐的，他看到了房地产泡沫对国民经济和人民生活的危害，是国内最早提出“房地产绑架中国经济”的学者。但是，由于过低地估计了房地产投机力量对房价上涨的支撑作用，易宪容过早地预测房价大幅度回落的趋势，并称房价将在2005年大幅度回落。真实的情况是，房地产价格在2007年底才开始出现了松动的迹象，而在2005年持币待购的消费者和投资者，无不遭受了房价难以追涨的痛苦。于是，他们将经济损失归结到听了易宪容的预言上，对易宪容先生竭尽攻击和咒骂之辞。这也从另外一个方面教育我们，作为一名学者，提出的问题和做出的选择一定要经过深思熟虑、认真调研，使结论建立在扎实的基础之上。

    几年来的亲身经历和他人的教训教育了我，让我深知名誉是一把双刃剑，可以令你成名，也可以令你名声不佳。作为学者，一定要珍惜自己的荣誉，没有把握的东西，一定要理性研究各种结果发生的概率，据此推测未来时期的发展趋势，则可以尽可能地减少错误。

    6. 《环球财经》：现在就有人将中国当代经济学家戏称为“国际主义者”和“民族主义者”两派，认为前一类人在思考、分析、判断问题时候，更多喜欢套用所谓的国际规则、全球价值和国际通用的经济学理论。后者则更多地是站在中国立场、中国价值观、中国利益的角度上看待问题。您是否认同这种划分？

    曹建海：这种划分有一定的道理。国际派主要以从海外学成回国学者，在国内经济学界占据了主流地位，国内一大半批领导干部也都以他们的观点为至理，对其高度推崇，使这些人的观点得到了广泛推广。这些人动辄以“自由经济”、“经济学范式”、“华盛顿共识”、“全球化”等为标准，在推进中国的私有化、全球化、请进来、走出去等方面发挥了非常重要的作用。现在全球化的推进在全球遭受了挫折，以自由市场为基础的经济学理论遭到了包括美国政府和公众在内的普遍质疑，原来被国内主流学派排斥的“非主流”经济学家也开始频频出席各种高端论坛，都预示着国际学派所控制的主流经济学理论的破产。现在，主流经济学家在中国老百姓中的名声仍然很大，但只要一提到他们，老百姓几乎都是叫骂的，几乎没有一个受到赞扬的。这也从另外一个方面让我们反思，从薛暮桥、孙冶方、蒋一苇的那一代经济学家之后，经济学的主导地位是怎样被海外回归的西方经济学家接过来了。这既有原有经济理论的贫乏、缺乏创新的原因，更有我国的改革开放“试错”方式给了西方理论更多解释机会的原因，于是在不知不觉之间，西方经济学理论占据了主流，而马克思经济学则逐步沦为末流，反映政府观点的各级《政府工作报告》也越来越“西方经济学化”，马克思经济学家屡有跟不上节奏的感觉。

    不过，从郎咸平开始，代表公众利益的经济学家开始叫板主流经济理论，受到了全国大多数人的支持，郎也在国内一炮走红；房地产理论从2004年开始，就存在着代表开发商利益和公众利益的激烈观点之争，吸引着更多的学者加入西方经济理论的反思队伍。如今，反思、反对西方经济学的声音在中国越来越大，掌声也越来越多，加上美国金融危机引起的美国公众对传统自由经济学理论的反思，适合中国国情马克思主义经济学迎来了新的生机。

    在我看来，无论是资本主义社会，还是社会主义社会，自由、民主、公平都是人们追求的理想和目标，只不过西方国家是以私有制和市场竞争的方式为主实现上述理想，社会主义国家则以人民当家作主和公共分配为主要方式实现理想。两种理论的价值观不同，但也开始出现了趋同的倾向。目前在全球已经形成了一个共识：自由经济不是万能的，政府干预可以避免市场的失败；政府干预容易受到腐败的侵蚀，透明的、公平的市场放权可以净化政府作风。

    7.《环球财经》：你的观点大多符合广大民众的利益，有人将你称之为当代鲁迅，并将你的言论在网上整理成“曹建海文集”，对于广大粉丝的追捧，你是怎么看待的？

    曹建海：老百姓的支持是我前进的一个重要动力，督促我要更加严谨、不谋私利，为老百姓发出更强的声音。鲁迅先生是我的楷模，现在和鲁迅生生相比我的差距仍然太大。

    我最近做了几次讲座，其中大学生、领导干部、驻华使馆外国人，另外还与利用参加社会活动的机会与国内一些知名教授面对面交流我的观点，绝大多数人的是支持的，还有不少人是感动的。由此我也认识到，主流经济学理论之所以在中国破产，主要是其将人的自私本性上升到了宗教信仰的高度。而自私是不需要提倡的，因为人是很容易自私的。如果要比赛自私，并以此推动经济社会发展，那么这个社会发展的前景就会非常危险；只有提倡无私奉献、友爱互助，人类才会相互包容，面临困难才能共渡难关。所以我认为，目前我的经济观点已经不再是“非主流”的，而是反映绝大多数人民群众呼声的绝对主流观点。

今后我会做更深入的经济学思考，努力完善、创新中国经济学理论，使其跟得上时代前进的步伐，并对未来进行深刻的预见。这需要我们一大批人的共同努力。所以，如果将来有机会，我愿意到大学工作，通过建立一个理论学派，引导更多的人投身符合中国国情的经济理论研究当中。

    8. 《环球财经》：中国的商品房价格目前整体呈现下降的态势，你认为未来中国的房价将怎样？对于购房者，你有怎样的建议？

    曹建海：我在2006年初的时候，根据中国的政府拍卖土地、开发商垄断房地产开发、炒房集团的参与、银行的深度介入情况，提出了“现行体制和政策不能抑制房价上升趋势”。同时，考虑到房价越来越高，越来越脱离老百姓的收入水平，依靠炒作推高房价的市场，是必然要出现反转甚至崩盘的，因此我在2006年9月提出了“北京房价将在后奥运会时期理性回归”的大胆预测，中央电视台《经济信息联播》节目播放了我的观点，引起了巨大的社会反响。今年奥运会临近，我在中央电视台《经济半小时》和其他媒体再次预测北京和全国房价将在奥运会之后出现大幅度回落。事实验证了我的判断，也使更加坚定我的经济理论观点。针对政府救市的举措，我预测“任何人都改变不了房价大幅度回归的趋势，房价将在三年内、在现有价格基础上至少再降50%”，我认为只有这样，中国经济才能摆脱炮沫经济的危害，将工作重点转移到扩大就业、促进民生的实体经济上来，这也代表了我对中国经济未来发展的良好愿望。

    我建议三年之内，老百姓不要购买商品房，应多在吃、穿、用、旅游等丰富生活内容的层面消费，因为以后有更便宜的房屋等着他们购买；如果要买房，就买经济适用房，租赁也是一种不错的选择。

    9.《环球财经》：目前金融风暴肆虐全球，你怎么评价世界各国的联合救市行动？降息和注入流动性，能挽大厦于即倾吗？

    曹建海：我的观点和谢国忠的看法很接近：你过去犯下的错误，今天想一清了之是不可能的。就像是人患了重病，接受药物治疗，而药物本身也有副作用，所以即使病好了，在很长的时期也很难恢复到病前健康的样子。

    我觉得欧美国家由于其消费动力仍然充分，经济基础特别是制造业基础扎实（虽然近年来热衷于发展金融业了），他们在这轮危机之后，只要注意发展实体经济，经济完全有可能实现康复；我最担心的还是中国经济，我们的发展靠投资和出口，消费动力趋于枯竭，经济基础如此薄弱且被严重泡沫化，一旦发生经济危机，将在很长的时间陷入大萧条。所以我认为，中国经济发展需要启动绝大多数老百姓的消费能力，以消费带动内需，带动实体经济的健康发展；舍此没有任何出路。

    10.《环球财经》：一年一度的诺贝尔经济学奖揭晓，克鲁克曼夺得桂冠，再次勾起国人的诺奖情结，在你看来中国离这个奖项还有多远？中国的经济学术界和欧美的差距主要在哪？

    曹建海：克鲁克曼是一位现实主义经济学家，他的获奖提醒我们，经济学应该而且必须回到现实中来。克鲁克曼曾经准确地预见了东亚金融危机和美国金融危机，表明他的经济学研究已经达到很高的境界。相反，其他包括一些诺贝尔经济学奖获得者在内的经济学者，过分沉迷于自己不符合实际的理论世界，用经济模型简单模拟人类社会异常复杂的经济社会活动，并据此想当然地得出一些结论，只能落得可笑的结局。

    克鲁克曼获奖提醒我们，中国的经济学必须扎根于中国的国情，能够促进中国民生水平的提高；反过来那种幻想引进西方经济理论实现诺贝尔经济学奖梦想，其想法不仅是荒唐的，也是一种个人主义自私自利的一种表现。作为一名合格的经济学家，最重要的是开启民智、发现经济规律，预见未来经济走势，为人民过上幸福生活贡献力量，而不应整天做着诺贝尔经济学的美梦游历于现实之外。我想，如果你的理论被证明在世界上人口最多的国家切实可行，并且为国家带来了持续发展的结果，类似诺贝尔经济学奖的浆项，自然会降落到中国这片神奇的土地上。不过，比起好的理论对社会的实实在在的贡献，奖项不过是一个文字符号而已。