神马文学网再点透一些：房地产又拿成本利润忽悠谁？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 18:51:33
京华时报消息，在北京开发过多个小户型项目的开发商“东亚新华地产”有关负责人自曝公司成本价，并声称公司利润率仅为5%。挑个别楼盘的未必可信的一组典型数字，拿房地产的建造成本和低额利润忽悠人，并不是什么高明之举。
按开发商说法，位于北京南部丰台区域2008年某成交项目，其楼面地价为6505元/平方米（含3%的契税），加上2300元的建设费用、500元的市政配套费用、500元的营销管理费用、300元的前期费用和1100元的各项税费，还有财务费用200元。其单位平方米的成本已达11405元，按照其市场12000元的销售均价，该项目一平方米所获利润595元，利润率仅为5%。本人没有从事过房地产，按照一般思维，这里提出几个疑问。
一个疑问是，单位平方米的成本已达11405元，能不能主要说明开发商经营不善、管理混乱、把成本压力转嫁业主了呢？可以提供一个比较可信的参考数字，大约是在五年前，国企内部的房屋总造价（主要不包括楼面地价、营销费用、有关税费等），大约为每平米700元上下，难道说市场化运作后，房屋商品的总造价就要提高10多倍？当然，这里提供的内部房屋造价是指普通砖混结构条型楼。由于商品房的总造价主要根据设计图纸和工程概预算确定，这里开发商给出的每平米2300元的建设费用暂不置疑，仅摊给用户的跟商品房总建筑面积有关的每平米“500元的市政配套费用、500元的营销管理费用”就分别接近了五年前的房屋总造价，另外还有每平米300元的前期费用，即市政配套、营销管理和前期费用总计达到1300元/平方米能不能列出清单来？开发商能不能理直气壮地给用户提供“单位平方米的成本已达11405元”的商品房？
另一个疑问是，超过总成本一半以上的“6505元/平方米（含3%的契税）”的楼面地价的天文数字有没有代表性？商品房的平均楼面地价究竟是多少？“东亚新华地产”的负责人对某报记者表示：“截至2008年9月份，北京市住宅用地地块的楼面均价为4334.84元/平方米”；之后他还举例说：“回龙观区域2007年成交的一个项目，其土地成本为3162元/平方米”；另有报道又是这样说的：“2006年1月到10月，北京市土地购置单价全国最高，达到13640.59元／平方米，上海为3526.26元／平方米，全国平均数字仅为1008.47元／平方米”；又有数据显示，“在2005年，北京市土地购置单价仅为3098.19元／平方米，上海为2258.59元／平方米。仅仅一年时间，北京市土地购置单价就上升了一万余元”。由此可见，北京房地产的楼面地价是个说不清的数字。比如开发商购买了10000平米的商品房建设土地，按购地单价15000元/平方米计算，相当于每亩地约1000万元，购地总价1.5亿元；假如用于建筑占地为2000平米的高层住宅，那么30层高的总建筑面积为60000平米，楼面地价则为2500元/平方米。购地单价只有土地管理部门能够说清楚；总建筑面积只有开发商能够说清楚，但“6505元/平方米（含3%的契税）”（注：契税要由用户承担）的楼面地价根本没有说服力。
再一个疑问是，开发商究竟有没有吃光用尽、空手套白狼的短期行为？开发商的财务费用达到每平米200元，总建筑面积60000平米所需用户承担的财务费用1200万元，这笔费用主要用于银行贷款利息。试问，开发商向银行贷款总额是多少？收取购房用户的预付费用是多少？投入的自有资金又是多少？这种一手拿着国家土地、一手拿着银行贷款、双手花着购房者预付款的行为，究竟属于怎样的市场行为？用自有资金计算“一平方米所获利润595元”的利润率到底又是多少？
针对常见的高层住宅，笔者粗略估算一笔账：在10000平米土地上，建设占地2000平米、30层高、总建筑面积60000平米的楼盘，考虑到开发商多数是在前几年大量囤地，如果按北京市2005年土地购置单价3098.19元／平方米计算，建筑楼面地价约为每平米500元；按建筑材料和人工成本比2003年前上涨100%计算，建设费用（含市政配套）通常不会超过每平米1500元；由于前期费用和营销管理费用的差异较大可变因素较多，仍然按照开发商“东亚新华地产”有关负责人给出的每平米300元的前期费用和每平米500元的营销管理费用标准；按照以上各项的10%测算各项税费，一般不会超过每平米300元；假如每平米摊薄财务费用200元保持不变；则以上各项累计的全成本约为每平米3300元左右！
按照以上估算，楼盘总造价约为2亿元左右，假如商品房销售价为每平米8000元，则即使按工程总投资（既不贷款也不预收款）计算的利润率大约有望达到150%上下。由于开发商“东亚新华地产”支付贷款利息的财务费用为每平米200元、共计1200元，若按建设周期三年、年贷款利率5%粗略计算，则开发商要从商业银行贷款8000万元；如果预收销售总价30%的用户预付款，则开发商得到预收款总计约为1.4亿元；以上贷款和预收款累计2.2亿元，已经超过了整个楼盘约2亿元左右的工程总投资！试问亲爱的开发商们，你们建楼的自有资金在哪里？！没有自有资金的投资利润率，是否可按无穷大计算了？
那么，拿每平米“成本已达11405元”、“利润率仅为5%”的数字到底是想忽悠谁？！
按开发商说法，位于北京南部丰台区域2008年某成交项目，其楼面地价为6505元/平方米（含3%的契税），加上2300元的建设费用、500元的市政配套费用、500元的营销管理费用、300元的前期费用和1100元的各项税费，还有财务费用200元。其单位平方米的成本已达11405元，按照其市场12000元的销售均价，该项目一平方米所获利润595元，利润率仅为5%。本人没有从事过房地产，按照一般思维，这里提出几个疑问。
一个疑问是，单位平方米的成本已达11405元，能不能主要说明开发商经营不善、管理混乱、把成本压力转嫁业主了呢？可以提供一个比较可信的参考数字，大约是在五年前，国企内部的房屋总造价（主要不包括楼面地价、营销费用、有关税费等），大约为每平米700元上下，难道说市场化运作后，房屋商品的总造价就要提高10多倍？当然，这里提供的内部房屋造价是指普通砖混结构条型楼。由于商品房的总造价主要根据设计图纸和工程概预算确定，这里开发商给出的每平米2300元的建设费用暂不置疑，仅摊给用户的跟商品房总建筑面积有关的每平米“500元的市政配套费用、500元的营销管理费用”就分别接近了五年前的房屋总造价，另外还有每平米300元的前期费用，即市政配套、营销管理和前期费用总计达到1300元/平方米能不能列出清单来？开发商能不能理直气壮地给用户提供“单位平方米的成本已达11405元”的商品房？
另一个疑问是，超过总成本一半以上的“6505元/平方米（含3%的契税）”的楼面地价的天文数字有没有代表性？商品房的平均楼面地价究竟是多少？“东亚新华地产”的负责人对某报记者表示：“截至2008年9月份，北京市住宅用地地块的楼面均价为4334.84元/平方米”；之后他还举例说：“回龙观区域2007年成交的一个项目，其土地成本为3162元/平方米”；另有报道又是这样说的：“2006年1月到10月，北京市土地购置单价全国最高，达到13640.59元／平方米，上海为3526.26元／平方米，全国平均数字仅为1008.47元／平方米”；又有数据显示，“在2005年，北京市土地购置单价仅为3098.19元／平方米，上海为2258.59元／平方米。仅仅一年时间，北京市土地购置单价就上升了一万余元”。由此可见，北京房地产的楼面地价是个说不清的数字。比如开发商购买了10000平米的商品房建设土地，按购地单价15000元/平方米计算，相当于每亩地约1000万元，购地总价1.5亿元；假如用于建筑占地为2000平米的高层住宅，那么30层高的总建筑面积为60000平米，楼面地价则为2500元/平方米。购地单价只有土地管理部门能够说清楚；总建筑面积只有开发商能够说清楚，但“6505元/平方米（含3%的契税）”（注：契税要由用户承担）的楼面地价根本没有说服力。
再一个疑问是，开发商究竟有没有吃光用尽、空手套白狼的短期行为？开发商的财务费用达到每平米200元，总建筑面积60000平米所需用户承担的财务费用1200万元，这笔费用主要用于银行贷款利息。试问，开发商向银行贷款总额是多少？收取购房用户的预付费用是多少？投入的自有资金又是多少？这种一手拿着国家土地、一手拿着银行贷款、双手花着购房者预付款的行为，究竟属于怎样的市场行为？用自有资金计算“一平方米所获利润595元”的利润率到底又是多少？
针对常见的高层住宅，笔者粗略估算一笔账：在10000平米土地上，建设占地2000平米、30层高、总建筑面积60000平米的楼盘，考虑到开发商多数是在前几年大量囤地，如果按北京市2005年土地购置单价3098.19元／平方米计算，建筑楼面地价约为每平米500元；按建筑材料和人工成本比2003年前上涨100%计算，建设费用（含市政配套）通常不会超过每平米1500元；由于前期费用和营销管理费用的差异较大可变因素较多，仍然按照开发商“东亚新华地产”有关负责人给出的每平米300元的前期费用和每平米500元的营销管理费用标准；按照以上各项的10%测算各项税费，一般不会超过每平米300元；假如每平米摊薄财务费用200元保持不变；则以上各项累计的全成本约为每平米3300元左右！
按照以上估算，楼盘总造价约为2亿元左右，假如商品房销售价为每平米8000元，则即使按工程总投资（既不贷款也不预收款）计算的利润率大约有望达到150%上下。由于开发商“东亚新华地产”支付贷款利息的财务费用为每平米200元、共计1200元，若按建设周期三年、年贷款利率5%粗略计算，则开发商要从商业银行贷款8000万元；如果预收销售总价30%的用户预付款，则开发商得到预收款总计约为1.4亿元；以上贷款和预收款累计2.2亿元，已经超过了整个楼盘约2亿元左右的工程总投资！试问亲爱的开发商们，你们建楼的自有资金在哪里？！没有自有资金的投资利润率，是否可按无穷大计算了？
那么，拿每平米“成本已达11405元”、“利润率仅为5%”的数字到底是想忽悠谁？！