神马文学网地王冒头摁不住 明年或成房产资金链断裂拐点
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 02:27:57
前不久，国土资源部下发通知要求抑制少数城市地价过快上涨的趋势，针对的就是近一个月来不断出现的天价“地王”。
房地产企业仍然财大气粗不差钱。然而，随着国内流动性居高不下及热钱涌入，货币政策日益趋紧，房产商“不差钱”状态还能撑多久？
今年钱多掏不完
11月29日，置信房地产开发公司以37亿元的价格，竞拍拿下温州市区中心地段学院中路一个地块，计算下来，该地块楼面价每平方米达3．7万元，成为浙江新“地王”，溢价率近100％。
“开发商口袋里的钱好像掏不完似的。”在一家机关单位工作的小张回忆温州新“地王”产生的拍卖现场时说。当时，三家公司竞拍这一起步价不到20亿元的地块，第六轮有人报出31亿元价位，而这并不是结束，剩下两家公司继续叫价，直至第33轮以37．02亿元终结。业内人士认为，目前整个房地产市场的资金依然充足。
中国人民大学经济研究所调查发现，今年前10个月房地产资金来源增速达到32％，处于历史高位。同时，从企业流动性来看，目前资金流动性指标虽然较去年有所恶化，但依然远远高于2008年房地产降价销售时的水平。
房地产上市企业浙江广厦董事长彭涛认为，国内流动性高居不下的同时，国外热钱的涌入起到推波助澜的作用，加速现有资金向资本市场、房地产市场、农产品市场的涌入。中国人民大学经济研究所调查，今年1至10月间，房地产开发投资资金来源中外商投资的增速达到34．8％，完全逆转了去年全面退出的格局。
明年可能“很差钱”
多项数据显示，由于目前资金仍然比较充足，很多房地产企业底气十足，依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。
“这种局面将在明年第二季度全面改变。”中国人民大学经济研究所近期报告中指出。首先，从12月起，房地产企业逐次进入还款高峰，应付款累计增速将超过30％；其次，由于销售下滑、贷款条件提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素，房地产资金来源将进一步恶化，预计到明年第一季度会出现大幅负增长；再次，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的各类杠杆率都将出现下降。
与此同时，房地产开发投资和新上马项目大量增加，同样导致未来资金需求压力加大。全国前10个月住宅新开工面积累计同比增长60．8％，比前年和去年同期分别高出53．9个和60．4个百分点。
“资金压力增大，将导致市场供给放量。”一位业内人士指出，“如果按照建设周期为一年进行测算，明年3月份左右的住宅供给将大幅度放量，从而改变目前房地产供给偏紧的局面，这也与房地产资金全面紧张的时间段一致。因此，明年第二季度可能是房地产市场进行全面调整的"节点"。”
调控寻找平衡点
房地产与中国经济关联度极高。长期关注房地产的财经专家丁建刚认为，未来房地产市场的治理面临双向风险：短期简单推行目前房地产调控措施，很难从根本上改变价格上扬的预期和压力，可能出现报复性上涨；如果出台更严厉措施，政策持续加码，则容易导致行业资金链断裂、投资下滑、房地产价格大幅度下跌，继而带来整体宏观经济的下滑。
有研究机构测算过，房地产价格如果下跌30％，必将导致房地产投资增速回落25个百分点，全社会投资增速回落约6个百分点，ＧＤＰ约回落2．5个百分点，地方财政增速下降约15个百分点。此外，在房地产新政加码作用下，大量资金可能开始向其他投资品市场转移和释放，直接导致贵金属、收藏品、个别农产品价格出现轮番急剧上涨。