谁动了９亿元购房款

        ——“济南市第一个人居环境金牌建设试点项目”烂尾调查

    ９亿元购房款被担保３年之后，购房专项资金在建设主管部门监管之下被挪作他用。２４００亩１７年前联合开发的“高品质农业项目基地”，４年前变身为商品房开发土地后闲置至今。合约中的商品房交付逾期整整两年，项目建设至今遥遥无期。

    房地产预售制度明令禁止销售的“五证不全”的期房，山东三联集团有限责任公司（下称“三联集团”）却以“中国人居环境与新城镇发展推进工程金牌建设试点项目”的名义公开兜售，而金融机构却为之主动提供银行按揭贷款。请看中国经济时报记者的调查。

    ■每周调查■本报记者  火兴才

    中国经济新闻网讯：２０１０年１１月５日，济南市市民李为民（化名）决定继续断供齐鲁银行房贷，他是购买三联集团彩石山庄房产的第２８个断供者。齐鲁银行也成为三联集团彩石山庄购房者继向工商银行断供之后断供人数最多的银行。

    济南市彩石山庄的购房者集体断供的原因不是因为房价下跌财产缩水，而是因为他们按揭房贷两年之后，房屋建设依然遥遥无期。

  “我们被银行和开发商合伙骗了，断供实在是无奈之举。”济南彩石山庄的放贷断供者如是说，“两年以来我们不下２００次找过市建委、国土局，甚至到省委省政府上访，但这个有着‘济南市第一个人居环境金牌建设试点项目’的部分工程不但至今没有动工，而且我们的９亿元购房款也不翼而飞……”

      祸起彩石山庄

    ２００７年５月，７４岁的原济南蔬菜公司退休干部李家茂，终于凑足４０余万元现金，一次性付给三联集团，全额购买其“彩石山庄－水晶花苑”的一套尚未动工的期房。

    彩石山庄当时被中国房地产及住宅产业研究会人居环境委员会授予“中国人居环境金牌建设试点项目”，然而，从计划开发至今四年过去了，除了已经建设完成但尚未交工的“尚华居”（５栋）和“绿松苑”（４栋）小区，以及一些开工不久就停建的联排别墅烂尾楼以外，大量楼盘至今没有动工。

    “我就想晚年能生活在一个安静舒适的环境。但３年多时间过去了，房子至今不见影子，钱也退不回来了，女婿连命都搭进去了……”接受中国经济时报记者采访时，李家茂谈起这些经历，不禁潸然泪下。

    李家茂老人有三个女儿和一个儿子。因为大女儿和小女儿在青岛，儿子因脑梗半身不遂，所以照顾李家茂老人的担子自然而然落到了二女儿和二女婿韩振举身上。

    韩振举原为济南军区正团职干部，转业后在济南市趵突泉园林公司上班。据李家茂讲，韩振举由于工作的关系比较了解三联集团“彩石山庄”房地产开发项目，他自己花费４０余万元购买了一套房产后，又动员了自己和战友各买了一套。

    李家茂２００７年５月交了购房款，而三联集团开具票据的落款时间却是２００６年９月。“我们都是听信三联集团的工作人员说只有三联内部才能认购，也就没再追问原因。”李家茂这样解释。

    彩石山庄分为Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３区，分别命名为水晶花苑、尚华居、白领公寓。李家茂购买的正是彩石山庄Ｂ２区即“水晶花苑”一单元４０２房。

    彩石山庄的购房者们告诉中国经济时报记者：虽然当时尚未获得预售证，但三联集团早在２００５年就开始对内部职工开展认购，后扩大至社会认购，并以较低价格吸引购房户，价格也一路上涨，从一平方米２６００元一直到后期的４１００元，先后吸引了２０００余户购房者，签约款约９亿元。

    当时三联集团的承诺是，一年后交付使用。

    但迄今为止这２０００余户所谓内部职工及社会认购的彩石山庄“水晶花苑”和“白领公寓”，根本没有开工建设，更遑论如期交房。

    本来想着为岳父一家提供一个舒适的居住环境，也为以后方便照顾老人生活，最初的好心却成了韩振举内心的重负。他一直认为在买房这件事上有愧于妻女，尤其是愧对岳父和战友。这种愧疚感就像一块巨石一直压着他。到后来，购房户们开始维权，他心理负担更大了。

    “我们都在劝他别这样想，我们从来不怪他。”李家茂这样说，“但是，就这样也没能挽留女婿。”

    ２００９年４月１７日，为彩石山庄购房的事一直抑郁不振的韩振举，因突发性心肌梗塞撒手人寰，连新房的样子都未能看上一眼，就这样带着无尽的遗憾离别了家人和战友。

    原济南市出入境检验检疫局退休职工王秀云是家里的长女。父亲在她１９岁那年去世，姊妹六个都是母亲一人含辛茹苦拉扯成人。王秀云８０多岁的母亲脑梗瘫痪，为了让母亲常常出来晒晒太阳透透气，她毅然卖掉市内黄金地段４楼的住所，于２００６年９月购买了一套白领公寓一楼的期房，并且动员妹妹王秀环也在“水晶花苑”购买了一套期房。

    据王秀云讲，３２万元现金一次性交付三联集团后，王秀云一家租房过日子整整４年时间。她还说，妹妹王秀环是下岗工人，３８万元购房款全是靠卖鞋垫、袜子一点一点攒下的。

    中国经济时报记者在三联集团彩石山庄部分购房者提供的一份留有本人身份证号、手机号和指印的材料上看到：彩石山庄尚华居、白领公寓、水晶花苑和绿松苑四大功能区３０２户购房者中，购买了至今尚未开工建设的水晶花苑和白领公寓的就有２０５户，都是全额付款。

 “彩石山庄，可以说是三联集团倾２０年之力打造的房地产品牌，也是三联集团背水一战的谋局。”济南市政府部门一位要求隐去姓名的人士如是说。

    闲置的彩石山庄

    彩石山庄位于济南市东部高新区，项目占地约２４００亩，总建筑面积１８０万平方米，规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅等，其开发商为三联集团。

    ９月２４日，中国经济时报记者在距离济南市区约１０公里的地方走进这个曾经被誉为“济南第一个金牌人居项目”的烂尾工程现场。

    彩石山庄北门，“彩石山庄”的四个大字业已锈迹斑斑，隐藏在一排大树后边，高高的围墙里面荒芜的杂草有一人多高。驱车向西行驶约５分钟后，购房者“铁哥”指着山庄５栋已经建好的楼盘告诉记者，这就是“尚华居”，旁边的联排别墅是“绿松苑”。“尚华居”有“铁哥”全额购买的一套复式住房，现在正住着该楼盘建筑公司看守房子的工人。

    记者找到一位年已花甲的值班人员老田。老田告诉记者，他已经在这里看守３年多了。因为三联集团拖欠建设单位济南长兴建设集团公司巨额工程款，导致工程无法交工，他们留下５个人在这里轮流值班。

    老田介绍，尚华居西边的楼盘，开工修建了２－３层主体，现在已经停工３年多时间。工程也是济南长兴建设集团垫资施工建设的，都因为三联集团无法支付工程款停工了。

    在彩石山庄营销中心，记者只看到一位看守房子的女性工作人员。“铁哥”告诉记者，彩石山庄的购房款都是在这个营销中心交付的。而这位女性工作人员告诉记者：这里早已不售楼了。

    购房者们告诉中国经济时报记者，三联集团１７年前便与项目所在的彩石乡政府达成联营协议，对该地块进行成片开发。济南市政府在１９９３年的批复文件中要求，该地块中的２０００亩用于建设高品质农业项目基地，４００亩用于建设工商基地。联营期内，土地所有权性质不变，并且不得转让、出租、抵押。

　  　２００５年，随着第十一届全国运动会场馆开工建设，以及济南市政府东迁，济南东区的房地产市场迅速升温。三联集团决定在此地块进行商品房开发，以获得更多收益。

    于是，自２００５年底始，尽管尚未取得商品房预售相关证件，三联集团已经开始以内部认购名义向社会公开认购彩石山庄的房产，并在极短时间内完成高达９亿元的资金积累。

    圈钱质疑

    调查显示，早在２００４年，三联集团资金链就因房地产开发出现问题。

    ２００５年９月２０日，三联城市建设有限责任公司（下称三联城建）在《齐鲁晚报》刊登广告招募客户会员。２９日，召开会员项目推介会，客户与三联城建签订预定阳光舜城锦绣苑商品住宅协议书，并于当日交付了数量不等（１０万元、２０万元和３０万元）的权益保证金。协议书明确约定：三联城建阳光舜城锦绣苑项目预售许可证２００６年前办理完毕，２００７年１２月３１日将客户预定的房屋交付使用。

    但三联城建未能履行协议，项目一拖再拖。阳光舜城“锦绣苑”的２５６户准业主未能如约拿到房子。

    ２００６年６月，三联集团旗下山东三联房地产经纪有限公司（下称三联经纪）以同样名目向社会公开发售五证不全的彩石山庄房产。

    “说是在售房，其本质是在圈钱，蓄意诈骗……”３００余户按着手印上访近百次的彩石山庄部分准业主们对中国经济时报记者说，“９亿元售房款根本没有进入建设专项资金账户，监管部门严重失职，省市政府互相推诿。”

    “三联集团为了掩盖自己的违法事实，以三联经纪的名义让购房者与其签订，一旦出事便可以‘弃车保帅’。”业主们指出：“更具有欺诈性质的是，《协议上》强调准业主们不是购买三联集团的预售房，而是自愿加入三联经纪成立的所谓２１世纪不动产区域置家会会员后，由三联经纪委托三联集团开发彩石山庄。但之前业主们必须与三联集团员工签订一份以内部员工名义认购三联经纪开发建设的彩石山庄的协议。为了套取更多现金，还让三联城建进行担保。”

    记者从多位购房户两份协议书上得到证实，自２００６年９月，彩石山庄的购房者首先与三联集团员工签订一份以内部职工名义购房的协议，双方再与三联经纪签订委托三联集团代为开发彩石山庄的协议。购房款全额交付三联经纪后，由三联经纪开具盖有其财务专用章的收据。

    而彩石山庄的规划许可证，直到２００６年１２月７日才由济南市规划局予以批复，其白领公寓和水晶花苑的商品房预售许可证至今尚未批复，但彩石山庄商品房预售持续火爆上演３年之久，直到合同承诺的２００８年交房时间逾期。

    自２００８年逾期尚未交房以后，经购房者强烈要求，协议书加盖了三联集团的公章。

    即便三联集团在彩石山庄项目中存在诸多法律问题，但济南市建委与济南市房地产业协会，依然于２００８年２月为三联集团颁发了“２００７年度济南市房地产开发企业综合信用评定ＡＡＡ级企业”。

    ２００９年，彩石山庄依然被列为济南市重点房地产项目，尽管该项目已经停工两年有余。

      预售款担保制度失范

    ９亿元的预售款，到底如何监管？其监管背后的风险与责任到底由谁承担？

    ２００５年开始，济南市建委曾就商品房预售款监管问题提出多种方案。最终决定实施预售款担保制度，并制定《商品房预售款监管实施细则》，引入市场中介机构，通过担保公司、商业银行对商品房预售款进行监管。政府不再承担资金监管的风险和责任，政府管理部门只对参与的中介机构资格进行审核并监督实施。

    在这一基础上，形成了所谓的“济南模式”，当地主管官员当时称，新办法实施后，对商品房预售款监管达到了１００％，“济南模式”一度被看作商品房预售款监管市场化运作的创新，建设主管部门曾有意在全国推广。

    根据新办法，开发商预售商品房时，应向购房人提供由担保公司出具的《商品房预售款监管责任担保书》，担保公司有权对其担保的预售款使用进行监管。

    在预售款监管期间，如出现开发商未按《济南市商品房预售款监管实施细则》规定使用预售款，而造成预购人损失（实际缴纳的房价款）的，预购人有权要求担保公司承担担保责任。

    此外，开发商应当在商业银行开立商品房预售款专用账户，将预售款全部存入银行监管专用账户，委托开户银行为预售款监管银行，由开发商、预售款监管商业银行和担保公司三方签订监管协议书，并将商品房开发项目工程施工合同建设投资上限的１２０％作为重点监管资金。

    本报记者从购房者提供的《商品房预售款使用责任担保书上》看到，由三联集团与济南置业担保、山东明基担保股份有限公司、山东中和投资担保有限公司共同签署的担保书明确：在预售款监管期间，如出现开发商未按规定使用预售款，造成购房人损失的，购房人有权要求担保公司承担责任。这意味着，担保公司有责任向购房者退还数亿元的购房款。但为彩石山庄提供担保的三家公司中，济南市置业担保有限责任公司的注册资金有３０００万元，明基担保股份有限公司、山东中和投资担保有限公司的注册资金分别为５０００万元和８０００万元。

 “三联集团的彩石山庄彻底让济南的商品房担保制度成为笑柄，监管者们与被监管者之间到底达成什么样的默契只有他们自己心里清楚。”“铁哥”告诉本报记者，“我们多次到市建委要求担保公司按照合同行事，但至今没有任何结果。”

      购房者维权

      自２００８年１０月３１日按照合同三联集团交房的日子逾期以来，彩石山庄的购房者们无数次找到三联集团进行维权活动。

      无数个彩石山庄购房者从不认识到认识，后来大家自发成立维权委员会。２００８年底，维权委员会成立起初，三联集团还向准业主们承诺交房的日期。

    但随着时间的推移，彩石山庄建设没有任何动向，业主们的反映和诉求逐渐发生改变。一些人要三联集团按照合同退回房款，并赔偿违约金，也有人敦促三联集团抓紧时间交房。

    而在业主们追问９亿元购房款的真正流向时，三联集团不是以“投到地里去了”推诿，就是以“被银行扣去了”搪塞，或者以无钱盖房也无钱退款予以拒绝。到后来，三联集团以“商业秘密”为由拒绝向这些准业主们透露９亿元购房款的去向。

    业主们不禁发出这样的疑问，“无钱盖房”的三联集团，从哪儿来的钱在被国美收购的老三联家电旁边，又开了一个规模更大的新三联家电？

    记者多次前往三联集团总部联系采访时，也看到这个颇具规模的新三联。尤其是新三联更具创意的广告词，“这，才是真正的三联。”

    购房者讲：２００９年５月２０日，准业主们终于在三联大厦见到三联集团的总裁张继升等人，因双方分歧较大，结果是问题不但未得到妥善解决，反而发生肢体冲突。

    “我们无法理解，我们的合法权益得不到保护，政府部门有严重失职行为，我们需要政府出面解决问题，维护法律尊严，维护社会稳定。无论是济南市还是山东省政府都没有正面答复。”业主们告诉中国经济时报记者，“但在我们的维权活动中，无论我们到济南市市委市政府还是到山东省委省政府，都会遇到维护稳定的人民警察。就连曾经到北京国家信访局上访者也遭到警察的调查，一些维权委员会的成员向警察写下‘保证书’后才予以释放。”

    ２０１０年以来，这些购房者每周一周二不约而同到山东省委省政府上访，但“省上至今没有任何正面答复”。

    “我们在维权，政府在维稳。”购房者如是说，“我们的每一次上访都会有警察到场，但政府却不履行自己的行政职责，更奢谈服务性政府的职能转变。”

    监管真空

    ９月２８日，中国经济时报记者就济南２０００余户购房者９亿元商品房预售款专用账户监管问题，以及专用账户本身等诸多问题专此采访了济南市城乡建设委员会副主任武兆军。

    “三联的事，省、市政府已经介入，详细情况说不清楚。”武兆军说。

    而当记者提及担保模式和职能部门的监管等问题时，武兆军回答：“这个问题要建委主管业务部门回答。”随后，武兆军借接电话的缘由，与建委办公室副主任关学军先后离开办公室。

    约１０分钟后，两人回到办公室。针对记者“三联集团彩石山庄的购房者将商品房预售款打入的‘山东泉港文化教育发展有限公司’的账户是否是三联集团的商品房预售款专用账户”的疑问，武兆军依然说：“这个不清楚。但可以采访具体业务部门”。于是，两人再次离开办公室，并称联系业务部门。

    １０分钟后，两人再次返回并告诉记者，就记者采访的相关问题，他们与市委领导沟通后得到答复：在接受三联集团的相关事宜采访中，要求统一口径。并让记者先到市委大院宣传部新闻处联系后再进行采访。

    记者多次前往济南市委宣传部新闻处，该处处长展宝贞称：“省上和市里都很关心三联集团和彩石山庄一事，希望记者从正面多做宣传。”直到３０日上午，展处长告诉记者，“市政府分管领导和市建委相关领导都出国考察。”

    截至９月３０日下午６时整整３天时间，由济南市委宣传部出面后，济南市政府各相关部门均未出面接受记者采访。

    期间，三联集团企划部经理张宏也回应本报记者：“没有合适的人接受采访，自己也联系不上总裁张继升”。

    本报记者致电负责彩石山庄项目经理张兴柱，张以“现在不是时候”为由予以拒绝。本报记者根据彩石山庄购房者提供的三联集团总裁张继升的电话，多次拨打一直无人接听。

（本版照片均由本报记者火兴才摄）

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  “三联”危局

    创建于１９８５年的三联集团，从亏损４６０万元濒临破产的济南市无线电厂起步，发展成净资产３０亿元、山东省政府重点培植的特大型集团公司，到两年前被迫卖掉上市公司三联商社偿还债务，再到不断传出的破产消息，三联集团正在预演着另一个轮回。

    鼎盛时期的三联集团，涉足商贸物流、房地产、电子信息、旅游、传媒和金融投资六大产业，拥有１７０多家企业。

    三联集团１９９８年成立三联城市建设有限责任公司（下称三联城建）形成了“连片综合开发”的模式，就是将城乡村庄建制并入三联集团，村民全部农转非，享受三联员工待遇，公司为村民提供住房，然后对村庄原有土地进行连片开发。

    三联集团首个“造城梦”工程位于济南千佛山下，占地８．７１平方公里的“阳光舜城”项目，使原本与市区封闭隔离的“城中村”变为济南乃至山东的标杆社区。

    ２００３年１月，正当三联集团投入巨资的“凤凰城”造城运动如火如荼上演时，国务院要求对各地以各种名目非法占用、转让土地的行为进行严肃查处，国土资源部、山东省政府随后组成联合调查组，对济南市土地管理问题开展全面调查。凤凰城项目成为济南市大量土地非法入市、严重干扰土地市场秩序的典型。

    ２００３年５月２７日，历城区政府发文宣布撤销２０００年３月２２日和４月７日的批复，恢复四村建制。

    前置审批撤销，凤凰城项目成为空中楼阁，三联集团早期的巨额投资无法回收，对村民的后期补偿也成泡影。

    凤凰城的失败并没有阻止三联集团的地产扩展。２００６年，三联集团开始彩石山庄项目的开发。

    ２００６年６月，在土地手续不齐全的情况下，三联集团以“超值低价”为吸引进行内部认购和社会认购，先后约有２０００户签订认购协议书，并缴纳约９亿元购房款。

    迄今为止，为了追索三联集团及其关联公司贷款和欠款的诉讼远远超过４０起，涉诉金额更被指为天文数字。２００８年，三联集团旗下上市公司三联商社被国美收购，三联集团失去了最后一个“融资平台”。

    “商业银行债务危机、彩石山庄诚信危机以及融资危机已经将三联集团拖入前所未有的危局”。济南市金融业界一位不愿透露姓名的人士如是说。