中国土地财政：“一寸河山一寸血”-

中国土地财政：“一寸河山一寸血”

颜昌海2010-12-19

中国指数研究院数据显示，今年中国各地土地出让均价暴涨，土地出让金大幅增加，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二。分析人士认为，政府卖地是高房价祸根。

今年楼市严厉调控，但楼价居高不下，原因如何？最近中国指数研究院数据可能告诉公众答案。据《第一财经日报》报道，“中指院”数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，比去年全年高350多亿元，北京也冲破千亿元，以1004.48亿元位列第二。在土地出让金高速增长的背后，上海土地供应量实际上并未有太大增长，仅为6%，但成交均价却猛增64%。成交均价猛增的幕后推手是商业用地价格的增长。数据显示，今年上海商业办公用地均价超过1.6万元，比去年7462元增长114%。

北京在今年11月19日首次突破千亿元，住宅用地、商业办公用地价格均大幅增长。其中住宅用地每平方米均价8559元，同比增长56%；商业办公用地均价9874元，同比增长100%。

尽管距年尾还有一个多月时间，大连、天津两地的土地收入已经不容小觑。数据显示，大连为893.1亿元，同比暴增297.66%，天津为866.8亿元，同比增长42.93%，紧紧跟随北京之后，有望在年底成为“千亿俱乐部”的新晋成员。

大连的土地价格今年以不可思议的速度一路飙升，住宅用地每平方米均价已达5698.41元，暴增237%；商业用地均价21105.17元，暴增314%。

有报道称，2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。据统计，在房地产企业开发总成本（直接成本和运营成本）构成中，向政府的支出大约达到44％，而在房企总支出（总成本和缴纳的总税收）中，流向政府的比例更是高达49.42％。2009年2月，全国工商联向全国“两会”递交的一份报告指出，在房企开发总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2％。这还只是政府卖地的显性收入。

分析人士认为，土地成本的不断提高，必然会导致房价的抬高。

虽然政府一直在调控房价，但有专家指出，不改革“土地财政”，房价大幅下跌的可能性不大。此次2010年的卖地收入大涨，反映目前调控房价的措施没有触及根本因素。

据广州日报报道，有开发商说，“现在人们老是觉得房价贵，是因为现在房价有50%是政府的土地出让金”。这个说法表明，现在一块土地被拍出，人们往往根据拍卖价格估计未来房屋的单价。2010年3月，北京一些高价地块催涨周边房价就是案例。所以，控制房价，必须从房屋价格的主要构成，即房屋价格上涨源头的土地出让金政策开始。

据搜狐财经报道，地方政府如此热衷卖地，归根结底是利益的诱惑，因为发展房地产，卖地收入基本全部归地方政府所有，这样来钱快，可在短期内解决地方财政收入严重不足的困难。有分析人士表示，对地方政府来讲，财政主要依靠土地。有的地方财政50-70%都依靠土地，这也是地方政府不断提高地价来增收的原因。

今年以来，一场让农民“上楼”的行动，在全国二十多个省市进行。拆村并居，无数村庄正从中国广袤的土地上消失，无数农民正在“被上楼”。各地目标相同：将农民的宅基地复垦，用增加的耕地，换取城镇建设用地指标。他们共同的政策依据是，城乡建设用地增减挂钩。地方政府利用这项政策作为以地生财的新途径。有的地方突破指标范围，甚至无指标而“挂钩”，违背农民意愿，强拆民居拿走宅基地。演变为一场新的圈地运动。

专家指出，这是一次对农村的掠夺，强迫农民上楼并大规模取消自然村，不仅与法治精神相违背，对农村社会也将带来巨大负面影响。

而在此之前，尝到土地财政甜头的地方政府，都在辛苦地“寻找”土地。“增减挂钩”一经出台，立即成为各地破解土地瓶颈的“金钥匙”。如今，各地规模浩大的拆村运动，打着各种旗号，例如城乡统筹、新农村建设、旧村改造、小城镇化等。也有对应政策推出，诸如“村改社”、“宅基地换房”、“土地换社保”等等。各地都在规划着，要在一个很短的期限内，将域内农村“大变样”，民居改楼房。中国社科院劳动与社会保障研究中心今年5月份对中国流动人口的生存状况进行了一次大范围调查。调查结果显示，有80%接受调查的农民工表示，他们不愿放弃自己的承包地，不愿意转为非农业户口。

对于各地圈走农民宅基地、大拆民居的做法，中央农村工作领导小组副组长陈锡文在今年3月两会时就疾呼要“急刹车”。但各地“圈地”行动不但不停止，反而越演越烈。

依据土地出让金来源的不同，法律上作了两个不同的规定。依照《土地管理法》第55条的规定，新增建设用地的土地有偿使用费“30%上缴中央财政，70%留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发”。对于存量的建设用地，《城市房地产管理法》第18条规定：“土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。”然而，现实情况却是，因为没有明确和权威的信息，土地用途多年来犹如一张“谜团”，人们根本不能确定土地出让金到底用在何方。今年5月份，国家审计署发布了对11个省区的各级政府2007年至2008年征收、管理、使用土地专项资金的情况进行审计调查的结果。审计结果显示，11个市的674.81亿元土地出让收入管理不规范，未按规定纳入基金预算管理，占征收总额的20.1％。

中国人民大学最新发布的研究报告表示，全国楼价将暴跌两成，立即遭到多位“专家”反对，他们认为，房价涨幅应该同CPI（消费者物价指数）同步。此前社科院发布报告称，一线城市房价从今年第四季度起要下降20%，而中国人民大学最新发布的研究报告表示，全国楼市价格明年将整体暴跌20%。研究报告负责人中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来。房地产投资增速将出现大幅下滑，同时在部份房地产企业抛售的压力下，房地产价格将出现接20%的下滑。

据大洋网报道，中国人民大学研究报告的结论立即遭到不少“专家”学者的反对。与刘元春同在中国人民大学的经济研究所联席所长毛振华认为，在过去经济增长里面，房地产和汽车是国内需求量大的主要的投资领域和消费领域，“中国的房价如果真的出现了20%或者20%以上的价格降幅，那不是成功了，而是出了大的问题。”央行货币政策委员会委员李稻葵认为，这种大跌的可能性并不是很大，“因为今天房地产价格不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的”；在一年左右或者半年左右的时间出现房地产价格增速下降到和CPI或者和GDP缩减指数基本同步的水平，基本上就达到了房地产调控的目标。

虽然中国房价调控政策超过60条，但近期房价仍呈上涨趋势。当前CPI不断上涨，民众深有怨言，兼之房价过高，民众期望房价下降，对“专家”言论表示不满，称此类“专家”或为开发商爪牙。

据了解，重庆当地十几个楼盘近期房价仍持续上涨，涨幅10－25%不等，东原黄山大道东楼盘涨幅22.22%，金科VISAR皇家码头11月价格均价12500元/平方米，比10月价格均价上涨25%。而广州最近楼盘均价也创出新高，统计显示，十区一手住宅均价突破15000元大关，创下历史新高，同比上升49.6%，环比上升29.8%。

国家统计局数据显示，10月份全国70个大中城市房价环比上涨0.2%，同比涨幅为8.6%。满堂红地产研究部周峰分析指出，限购政策在压抑有效需求的同时，也间接打压了有效供应，市场上的供需矛盾并没有得到实质性解决，在通胀压力的作用下，即使缺少了带投机性质的客户入市，二手楼价还是会继续维持高位振荡。

据中国人民大学研究报告预计，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题。有专家表示，目前超过8000亿元的短期借贷将使明年三成左右的开发商受到威胁。即使是房贷大户的四大国有银行，四季度可用的信贷额度仅剩2900亿元左右。据业内人士透露，目前国内开发商已经开始出现资金问题，一些房地产商不得不在市场上以较高的利率寻求短期过桥贷款资金。数据显示，今年前9个月2.8万亿元信托规模中，有13.4%约3800亿元流入到房地产行业。另外，11月份的房地产信托融资就达到74亿元。专家表示，开发商明年将面临集体性“缺粮”，而且大规模的短期贷款更让开发商资金链雪上加霜。但是，在国家的严厉楼市调控下，土地交易市场依然活跃,对此深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁认为，虽然今年楼市调控强化，但适度宽松的货币政策并没有取消，市场流动性今年逼近8万亿元，加上热钱、外资等相比去年的9万亿元并没有减少。而在另一方面，各大房地产企业因为去年良好的销售实际上并不缺钱，即使在银行信贷方面遭遇阻力，却可通过信托方式解决融资问题。“通过信托的形式获得的资金已经超过2万亿。”

对于“专家”反对房价会下跌20%，声称增速应与CPI同步的言论，一些民众难以接受，纷纷在网上留言批驳。烟台市酒清华郎表示，当房价涨幅超过CPI时，没听说专家说应与CPI同步，现在国家调控刚要显现效果了，就有专家起来维护开发商和投机客的利益！！况且专家怎么不说工资增速应该与CPI同步啊?宁波市网民fxfjqhy说，老百姓总希望房价多降点，而所为的专家为什么总是大造舆论，说房价降不下来呢？台州市网民奋斗表示，这些专家是何许人也？房价一年涨50%-100%时，你们为什么不出来说要求房价不要涨，要与CPI同步。现在涨到天上去了，又不让降，说什么与CPI同步增长。都是开发商的爪牙吧？！

网民凌霜不屈表示，别国的房价是当地民众年收入中位数的3到5倍，而我国居然是30到50倍，是别国的10倍之巨，那些所谓专家在房价疯长时从来不说增速应该和GDP同步，现在听说房价可能要降，就立即跳出来说房价应该和GDP同步了，这是什么狗屁专家？他们到底是专家还是叭儿狗？我说和GDP增速同步可以，但必须先将房价降到中国民众年收入中位数的3到5年后再来谈和GDP同步的问题，在没有降到位之前你们给我闭嘴，不要脸的东西！

然而，骂这些砖家叫兽以及开发商，都是无济于事的。中国政府的财政由三个部分组成，税收、国有企业盈利、土地出让费用。土地是稀缺资源，即使政府拥有所有权，也应该在法制的基础上遵守信约。但这只是人们以为应该的情况，在中国，这种道理并不“国情”。

实际上，中国政府财政连续以高于经济增长的速度增长，土地财政是主要的原因。这里的计算单位以亿计算，涉及巨额的金钱利益。中国政府以极低的价格强迫征收和强迫拆迁夺来，再以高价出售，每一寸土地都有血泪。因此中国近年政府的财政增长，被有些中国人形容成为“一寸河山一寸血”，大有和当年对日抗战的规模和架势。

其实，这本质上确实没什么不同。比如2010年春节前，江苏常熟湖苑五区的居民们忽然获得通告，他们住房的国有土地使用权将在15天内被政府收回。因为政府对这片土地“另有他用”。中国房地产开发商与当地国土局之间签订的土地使用权合同期限应该是70年。可是，这里的房龄还未满10年，有的住户搬进去只有4年。旅美经济学家何清涟把这称为“一女再嫁”。何女士用了温情的比喻。如果用更为真实的说法，这其实不过是“再次抢劫”。有了这样的先例，土地的收入，便会源源不断永远不竭地流入政府和官员们的腰包。

因此，抢完城市可以用“被上楼”抢农村，循环往复，近10年的土地财政奇迹，完全可以依葫芦画瓢重新再来N次。至于老百姓如何生计，那就不是“和谐”们考虑的问题了，因为“谁让你生在中国了？”。