神马文学网房价暴跌将成必然(图)
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 19:27:13
第一个繁荣期：1992年――1994年，房地产空前繁荣，房价和租金、地价暴涨，炒房、炒地风盛行，土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。
繁荣原因
邓小平同志的南巡讲话进一步鼓舞了人们对于改革开放的信心，中国经济开始复苏，西方国家逐渐解除了对于中国的制裁，海南建省并成为中国最大的特区、北海建大西南出海口，享有许多政策优惠，展示出美好前景，给了人们极大的想象空间，短时间内大量人员涌入沿海地区，造成了房荒，银行资金巨量进入房地产行业，参与炒房、炒地，危及金融稳定和安全，信托投资公司和信用等金融机构过多过滥，短期拆借利率高达60%也不罕见。
第一个衰退期：1994年-1998年
衰退原因
处于住房双轨制阶段，人们的购房意愿和购买力都不强，市场缺乏最终需求。政府出台严厉的打压政策“十六条”，要求国有银行限期撤回所贷出、拆借的资金，否则领导要被撤职、坐牢甚至杀头，在强大的政策压力下，短期内银行资金纷纷撤走，炒房炒地失去了资金来源和承接者，真正的开发商资金链断裂，项目销售几乎停止，工程停工。在住房双轨制时代，没有推行银行按揭，老百姓购买力极为有限，失去炒家之后，市场立即陷入萧条。许多投机者也离开了，租金也骤然下降，下降幅度达80%，许多写字楼甚至免收租金，只要交纳物业管理费和水电费即可。
第二个繁荣期：1998年―2007年，这是中国房地产业发展的黄金十年。
十年间，行业规模快速扩张，交易量成倍增加，房价与地价也成倍上涨，居民人均居住面积也增加了一倍有余，城市面貌发生了天翻地覆的变化，房地产业也成为国民经济的支柱产业，产生了一大批富豪和一大批积聚了相当实力的企业，政府、开发商和银行是主要的即得利益集团，老百姓分为两大集团，已经购房的也算是既得利益者，没有购房的显然是高房价和高地价的受害者。
繁荣原因
●停止实物分房，实行住房货币化，打破了老百姓指望国家分房的预期，给市场创造了巨大的潜在需求;
●银行开始实行个人购房贷款，放大了市场购买力;
●经济开始进入高速发展阶段，老百姓收入水平提高;
●快速城市化;
●较低的利率水平。
第二个调整期：2007年-2009年
调整原因
●房价、地价上涨过快，对资源消耗过大，投资过热，危及国民经济;
●银行一肩挑着开发商和购房者两头，扩张过快蕴藏着巨大的金融风险;
●制度缺陷导致房地产行业财富创造机制畸形，拉大了社会贫富差距，造成了代内和代际的不公平;
●房价过高抑制了一定的需求;
●社会舆论压力太大，迫使政府不得不加大干预力度，几年来政府不断地出台宏观调控措施，特别是2007年9月27日出台的《关于加强商业性住房贷款管理的通知》所规定的第二套房贷款提高首付和增加利息的措施犹为见效。
第三个繁荣期：2009年―今天
全球金融危机迫使中央于2008年11月9号祭出4万亿投资计划，各地政府纷纷抛出房地产救市措施，流动性极度加剧，不断攀升的成交量使房价开始飞涨，房地产再次空前繁荣，房价和租金、地价暴涨，地王再次频现。
房地产市场经过政府调控或市场自身的调整后，又迎来新一轮更大规模的上升浪潮，房价、地价上涨到新的高度。在这一个循环周期，往往呈现出上升期长、回调期短的特点。在上升浪中，房价上涨速度远远超过居民收入增长幅度，买不起房的居民比例越来越高。
案例：广州房地产周期与香港房地产周期27年相同时间轴对比
繁荣原因
邓小平同志的南巡讲话进一步鼓舞了人们对于改革开放的信心，中国经济开始复苏，西方国家逐渐解除了对于中国的制裁，海南建省并成为中国最大的特区、北海建大西南出海口，享有许多政策优惠，展示出美好前景，给了人们极大的想象空间，短时间内大量人员涌入沿海地区，造成了房荒，银行资金巨量进入房地产行业，参与炒房、炒地，危及金融稳定和安全，信托投资公司和信用等金融机构过多过滥，短期拆借利率高达60%也不罕见。
第一个衰退期：1994年-1998年
衰退原因
处于住房双轨制阶段，人们的购房意愿和购买力都不强，市场缺乏最终需求。政府出台严厉的打压政策“十六条”，要求国有银行限期撤回所贷出、拆借的资金，否则领导要被撤职、坐牢甚至杀头，在强大的政策压力下，短期内银行资金纷纷撤走，炒房炒地失去了资金来源和承接者，真正的开发商资金链断裂，项目销售几乎停止，工程停工。在住房双轨制时代，没有推行银行按揭，老百姓购买力极为有限，失去炒家之后，市场立即陷入萧条。许多投机者也离开了，租金也骤然下降，下降幅度达80%，许多写字楼甚至免收租金，只要交纳物业管理费和水电费即可。
第二个繁荣期：1998年―2007年，这是中国房地产业发展的黄金十年。
十年间，行业规模快速扩张，交易量成倍增加，房价与地价也成倍上涨，居民人均居住面积也增加了一倍有余，城市面貌发生了天翻地覆的变化，房地产业也成为国民经济的支柱产业，产生了一大批富豪和一大批积聚了相当实力的企业，政府、开发商和银行是主要的即得利益集团，老百姓分为两大集团，已经购房的也算是既得利益者，没有购房的显然是高房价和高地价的受害者。
繁荣原因
●停止实物分房，实行住房货币化，打破了老百姓指望国家分房的预期，给市场创造了巨大的潜在需求;
●银行开始实行个人购房贷款，放大了市场购买力;
●经济开始进入高速发展阶段，老百姓收入水平提高;
●快速城市化;
●较低的利率水平。
第二个调整期：2007年-2009年
调整原因
●房价、地价上涨过快，对资源消耗过大，投资过热，危及国民经济;
●银行一肩挑着开发商和购房者两头，扩张过快蕴藏着巨大的金融风险;
●制度缺陷导致房地产行业财富创造机制畸形，拉大了社会贫富差距，造成了代内和代际的不公平;
●房价过高抑制了一定的需求;
●社会舆论压力太大，迫使政府不得不加大干预力度，几年来政府不断地出台宏观调控措施，特别是2007年9月27日出台的《关于加强商业性住房贷款管理的通知》所规定的第二套房贷款提高首付和增加利息的措施犹为见效。
第三个繁荣期：2009年―今天
全球金融危机迫使中央于2008年11月9号祭出4万亿投资计划，各地政府纷纷抛出房地产救市措施，流动性极度加剧，不断攀升的成交量使房价开始飞涨，房地产再次空前繁荣，房价和租金、地价暴涨，地王再次频现。
房地产市场经过政府调控或市场自身的调整后，又迎来新一轮更大规模的上升浪潮，房价、地价上涨到新的高度。在这一个循环周期，往往呈现出上升期长、回调期短的特点。在上升浪中，房价上涨速度远远超过居民收入增长幅度，买不起房的居民比例越来越高。
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