共同总结：房地产业的三十年

共同总结：房地产业的三十年

中国房地产及住宅研究会常务副会长 包宗华

报刊上许多总结房地产业30年的文章，有着多种不同的分段研究和功过评说。建议有关方面，发动更多的同仁来参加总结，各抒已见，畅所欲言。然后组织力量加以综合，取长补短，兼收并蓄，定能更准确、更精辟地总结经验教训，为今后房地产业的健康发展服务。为此，把我2008年底写的文稿简化发表，是为引玉之砖。由于住房投资在房地产投资中占有三分之二的比重，因而在研究房地产问题时，住房问题占有较大的比重。

从1949年至1978年，是我国房地产业发展处于一种特殊状态的29年。在这一阶段里，房地产(或不动产)这一词汇，在报刊和行文中“消失”了。在理论上，有一段时间不承认住房的商品属性，并实行公房低租金制度。在开发建设上，实行土地由政府无偿无期划拨，并规定建筑安装的法定利润为2.5%。在这一阶段里，虽然房地产的开发建设仍在进行，但没有了“名份”。特别是作为房地产业重要特征的商品经济活动，基本上处于停滞状态。因此，有些专家称之为房地产的“休眠”或“淡化”阶段。

从1978年末至2008年，是我国改革开放后房地产业逐步走向兴旺发展的30年，可以分为以下几个阶段：

房地产业发展的“复苏”阶段(1978年至1988年)

这一阶段的特点，是从理论到实践，把房地产业逐步地纳入商品经济的轨道。其中，带有重大变革意义的“事件”主要有：

(一)1980年4月邓小平同志提出了我国房改的总设计方案，明确了住房商品化的发展方向。

(二)1983年底国家统计局发布的1984年统计报表，第一次列入了房地产指标，房地产从此恢复了“名份”。

(三)1984年六届人大的《政府工作报告》指出：“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务”。

(四)1988年初颁布了我国的第一个房改文件，即《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。

(五)1988年七届人大通过的宪法修正草案中，明确了土地使用权可以依照法律规定有偿转让。

(六)改革开放初期建立的房地产企业，数量少，并主要是事业经营。从1986年至1988年的短时期内，房地产企业由400多个迅速地发展到3140个，而且开始大批量地转为企业经营。

第一次加快发展和“过热”发展阶段(1989至1993年)

1989年至1991年，我国的房地产业开始了加快发展的进程。不幸的是，1991年出现了超过50%的过快增长“苗头”； 1992年就进入了“过热”发展。其主要表现是：(一)1992年完成的房地产开发投资比1991年增长117%；(二)1992年出让土地的地块数和土地面积，分别是1991年以前全国出让地块和土地面积的3倍和11倍；(三)1992年底房地产企业达到17000家，是1991年3700家的4.5倍；(四)1992年底与年初相比，房价平均涨幅为51%。

房地产业的第一次宏观调控阶段(1993年至1996年)

面对1992年出现的过热发展，从1993年下半年开始，我国政府对房地产业开展了宏观调控，主要措施有：

(一)加强法制建设。以1994年7月人大常委会通过《中华人民共和国城市房地产管理法》及其配套规章为主要内容。

(二)合理使用经济手段和行政手段进行调控。例如，暂时停止房地产投资贷款，暂时不准房地产企业股票上市等。

(三)狠抓清理工作。包括对多占土地、乱设开发区、盲目成立房地产企业进行清理，使之大幅度缩减。

(四)在加强法制建设的同时，大力整顿和加强市场管理。

由于这次宏观调控是1993年下半年开始的，因而1993年的住宅投资仍比1992年增长87%。而受1993年“翘尾巴”的影响，1994年更比1993年增长170%。所以，这次宏观调控反映在投资规模上，到1995年才开始见成效，当年投资比1994年增长21%，1996年比1995年增长1.5%，1997年则与1996年持平。

房地产业第二次加快发展阶段(1997年至2008年)

1996年和1997年我国房地产和住宅建设投资规模，出现了过慢发展状况，引起了国务院的高度重视。1996年7月，时任总理的朱镕基同志在与房改领导小组成员谈话时，初步地提出了加快住宅建设，使之成为新的增长点和消费热点的要求。1997年下半年在与建设部领导谈话时，再次提出这一要求。

1997年全国各地在讨论这一要求时，一致认为：只有深化房改，才能加快住宅建设。因而许多城市当年就积极主动地推行了许多有创造性的房改措施，掀起了加快房改步伐的新高潮。在全国各地合力推动下，1998年颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23条)，决定推行住房商品化和住房社会保障相结合的新制度。主要包括停止住房实物分配、推行住房分类供应、推行住房公积金、发展住房金融、加强住房物业管理等重大改革措施。23条推行的全面改革，有力地推动住房“生产力”的大发展。从1999年至2007年，我国房地产和住房投资，以每年百分之十几至二十几的高速度增长。我国城镇住宅建设面积，1997年第一次超过4亿平方米，1999年超过5亿平方米，2001年超过6亿平方米，截止2007年，仍一直保持着高位运行。

这一阶段房地产和住房的迅猛发展，主要成绩有：(一)这些年我国的GDP每年增长8—11%，其中有1—2个百分点是房地产业做的贡献；(二)这些年来许多城市新建的房地产，比此前城市拥有的房地产总量要高出两三倍甚至更多，实现了城市“旧貌换新颜”；(三)这些年许多城市的财政收入，有40%甚至更多一些来自房地产，为增强城市的经济实力做了大贡献；(四)房地产业发展带动了几十个相关产业的发展，而且比较广泛地增加了就业；(五)城镇人均住房建筑面积，由1995年的17平方米增至2008年的28平方米，大幅度地提高了居住水平；(六)住宅建设较好地发挥了新的经济增长点和消费热点作用，成为名副其实的国民经济支柱产业。

对房地产业的第二次宏观调控阶段(2003至2008年)

对房地产业的第二次宏观调控阶段，是与房地产第二次加快发展阶段交叉、同步进行的。

在1997年开始的房地产业的迅猛发展中，陆续地产生了房价上涨过快(含房价过高)、大套型住房比重过大和投资增长过快(亦即建设规模过大)等三大突出问题。国务院及时地发现了问题，于2003年发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求各地大力解决三大突出问题。由于《通知》发出以后问题未得解决，国务院于2005年决定进一步对房地产业开展宏观调控，发布了《关于切实稳定住房价格的通知》，再一次要求各地认真解决三大突出问题。令人遗憾的是，在2005年以后实施宏观调控的过程中，这些突出问题仍然继续突出。例如，从 2005年至2007年，住房投资仍以每年20%以上的速度猛增。特别是不少城市的房价仍然“顶风”飞涨。到2008年初，有些城市的同质(指同地段同档次)房价，竟比2005年上涨1倍甚至更多。

应该看到，房价过高、大套型住房比重过大和建设规模过大是不符合可持续发展要求的，也是很难长期维持的。因此，2008年有些城市开始出现房市低迷和房价下降的问题，是多年来三大突出问题积累的结果，也是这些城市不认真执行国务院文件种出的“苦果”。有的专家说，2008年出现的问题是一种带有自发性的宏观调控现象，也可以说是受到了“经济规律”的惩罚。

对下一阶段的展望(2009年～)

中国房地产业30年的实践，取得了大量经验教训，是解决当前存在的问题，促进今后健康发展的一笔宝贵财富。其中，可以初步认定的基本经验有3条，即：必须摒弃市场“神话”，努力把市场自发调节与政府的调控管理有机地结合起来；必须深化改革，努力建立健全具有中国特色的住房分类供应制度；必须坚持住宅产业现代化，不断地提高住房质量和水平。

建议各地在2009年里，在全面实施2008年提出的各项措施和大幅度地增加保障性住房建设的同时，认真总结历史的经验教训，拿出一整套远近结合的、切合实际的，能够真正保证房地产业健康发展的措施并予以实施。做好以上工作，就有可能从2009年开始发生阶段性转变，促进房地产业进入一个新的发展阶段。