房地产市场的价格真的不会调整吗

最近中国人民大学的《中国宏观经济分析与预测报告》(以下简称“人大报告”)报告预测，2011年中国的房价将下跌20%。该观点出台之后，立即受到了来自各个方面的质疑。多以认为该报告对房价下跌幅度的预期与估计并无实际意义。其理由是，只要政府“经营城市”的这种地方业绩观不改变，地方政府的财政收入与支出模式就不会有实质性改变，地方的土地财政就有动力让地方政府来推高房价。再加上低利率的货币政策及高通货膨胀、国外量化宽松的货币政策盛行、居民有进入房地产市场让其财产增值及保值的动力，因此未来房价上涨是必然的趋势。特别是还有人搬出以下的理由，今年1-10月份以来全国房地产投资占比全国固定资产投资总额的24.4%，房地产投资增量占比31.85%，贡献近三成。如果房地产价格下跌，中国的经济将面临巨大的下行风险，因此中央政府不愿看到这种情况发生等。

面对人大的报告，有媒体记者问我，我是如何来看这份报告，人大报告对房价预测有没有实际意义。可以说，对于中国房价，任何预测都是无法确定的。因为，中国房地产市场是一个政策市，房价的飚升是政府政策推高的结果，同样，房价能否调整同样在于政府房地产政策能够调控的广度与深度。但是房地产政策是什么？是管理层对房地产市场判断与决策，也就是说，即使房地产理论模式最精确，但它也是无法预测到管理层的脑袋是如何判断与决策的。因此，未来国内房地产市场的价格走势，并非是理论模型可预测到的，完全取决于政府的房地产政策。

既然未来国内房地产市场的价格无法用理论模式来预测，同样，有人认为国内房地产市场价格不会下跌的理由也是不成立的。因为，当前这些房价不下跌的理由之所以不成立。有一个政策的因素，也有一个房地产内在的原因。我们可以看到，从4月份的国十条以来，国内房地产市场发生的根本性变化，房地产市场发展宗旨、方向及功能都与以往的房地产市场有根本性差别。

可以说，早几年国内房地产市场之所以会问题众生，最主要的原因是一系列的错误的房地产政策所导致的结果。比如把房地产业作为GDP增长及宏观调控工具、把房地产市场当作个人投资赚钱的工具而不是增加居民住房福利的市场等，并通过政府公权力出台各种优惠政策（包括信贷政策及税收政策）让房地产业的GDP工具及赚钱工具发展到极致。在这样的情况下，房地产市场岂能不与该市场的原初居住功能相背离？岂能不与房地产的民生基本要义相背离？岂能不让房地产市场投机炒作盛行？房地产市场投机炒作盛行岂能不颠覆既有的社会基本的核心价值及阻碍整个社会经济协调发展？等等。不过，国十条的出台就是重新审视及改变了房地产市场的基本宗旨，让房地产重新回到它的基本功能上来。

可能有人会问，既然国十条重新颠覆了以往房地产市场发展的宗旨，让中国房地产市场重新回到居住的功能上来，那么为什么国十条出台了7－8个月了所取得的效果却不大，或所取得的效果与市场预期相去很远？要回答这个问题，有几个方面来分析。一就是国十条出台之后，尽管全国房价的调整没有如市场预期的那样大，但由于房地产是不动产，从而把全国的房地产市场分割为无数个不同的市场。在这些不同的市场，房价的波动永远是不相同的。因此，国十条出台之后，各地房价的调整也不可能完全是一样。不过，从小范围来看，一些地方房价大幅调整早就开始。比如河北的燕郊、海南的海口等，其房价的大幅下跌早就开始。而且房价一旦开始下跌，如果房地产政策不出现巨大调整，房价下跌的趋势想逆转是不可能的。二是从全国各地整体的情况来看，即使房价调整比市场预期有小得多，但是当一个地方的住房由住房销售旺盛突然销售快速收缩时，即使这些地方的房价仍然处于高位，但其下跌的趋势早就形成，只不过是时间问题。三是国十条出台之后，尽管房地产市场发展的宗旨发展了根本性变化，但是该宗旨要通过各种政策措施一条一条来落实的。如果某种房地产市场调整政策不落实及到位，那么，新的宗旨要达到并非容易。

比如说，全面取消住房按揭贷款非常时期的非常政策，国十条中写得清清楚楚，但是到目前为止，仅是对新进入者执行，而对已经进入者就没有执行；还比如，住房税收政策，国十条写得也很清楚，要求通过房地产税收政策来遏制房地产投机炒作。但是，国十条写得十分清楚的东西，到目前仍然还有讨论中而不出台政策。比如住房交易所税，如果能够严厉的税收政策就能够把住房投机炒作赶出市场。没有住房投机炒作，住房价格岂能不下跌？但是到目前为止，该税收政策仍然在纸上。不过，我们可以看，为了打击房地产投机炒作，香港最近出台了严厉的房地产交易所得税（即有现有房地产印花税4.25%的基础上，对6个月之内交易的住房再加征15%印花税，一年之内交易的住房再加征10%印花税，二年之内交易的住房再加征5%印花税），该住房交易所得税一出台，手起刀落，整个香港的房地产投机炒作就闻风丧胆，落荒而逃，房价立即就开始下跌。

香港是一个十分自由的市场经济地区，香港政府都能对房地产投机炒作祭起房地产交易所得税大旗，为何中国政府就不能？可以说，当前国内房地产市场最大问题就在于政府的严重错误的房地产政策导致房地产投机炒作十分盛行。从当前房地产的情况来看，国内房地产市场炒作到无可复加的地步。有人问我，中国房地产有没有泡沫，如果有房地产泡沫，其泡沫又有多大？你判断中国的房地产泡沫的依据在哪里？其实这个问题早就不需要讨论了。只要看到中国全民在投机炒作住房（世界上找不到任何一个国家或地区会有中国房地产投机炒作更严重的），只要看看不少人手持有几套、十套住房，就知道中国住房投机炒作有多么严重（比如上海浦东区的一个副区长手有十几套住房，最近查出的江苏财政厅的贪官手上就有住房七套等）。国内房地产投机炒作如此严重，问题并在于这些人贪婪，而在于投机炒作住房不需要交多少税或有税收优惠。可以说，如果国内不采取严厉的住房税收政策把住房投机炒作挤出市场，如果不采取严厉的税收政策去除房地产的赚钱效应（在世界上任何一个发达的市场经济国家对房地产投机炒作都有严格的限制，特别是德国，为何在土地为国有的中国就不能呢），那么国内房地产市场要回到居住功能是不可能的，国十条的宗旨也只能是一句空话。现在我要问的是，为什么在香港这个十分自由市场能够做的事情，中国政府却做不了？

不过，当房地产市场投机炒作到了昏天动地，即全民炒作住房，当国内房地产市场完全成了一个赚钱的工具时，当房地产完全成了地方政府的增长GDP工具时，那么这个住房市场泡沫不吹大是不可能了。这里不仅在于国内住房市场这个泡沫已经吹得巨大，而且更为严重的是社会上的大多数人都认为这个吹大的房地产泡沫可以永远这样的吹大下去而不会破灭，即曾有人所鼓吹的“永动机”一样，其动力完全与能量守恒定律不相关。但是，在世界上找不到任何一个房地产泡沫吹大之后不破灭，也找不到任何一个房地产泡沫破灭不摧毁其国的金融及经济。难道中国住房市场泡沫能够脱离地球上的一般规律或房地产内在性？正是这意义上，吹大的房地产泡沫破灭是必然，这是谁也无法抗拒的事情（早些美国的金融危机是这样，最近迪拜和爱尔兰金融危机也是如此），只不过是时间问题。到那时，即使政府的政策想救之也会晚矣。这就是房地产市场的内在性与必然。当房地产泡沫破灭时，住房的价格岂能不跌？这时，中国住房市场的疯狂只能自食其果。只不过，是谁来接住房投机炒作的最后一棒！