易宪容：对国内房地产市场不要太乐观!

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年03月15日16:44北京楼市 易宪容
2005年同样国内房地产市场最为热闹及最为社会关注的一年。无论是年初上海房地产市场价格快速飚升，还是国八条后上海及长江三角洲不少城市房价下落和国内二线城市房地产市场的高歌猛进；无论是有国务院关于房地产宏观调控“新老八条”的出台，还是房贷利率调整；无论是以往几年盛行的“金九银十”不再灵光，还是想购买房子的民众不愿进入房地产市场等，这些都表明，房地产市场是2005年最为壮观的一道风景线。
对于这道风景线中，它的特点主要表现为以下几个方面。一是国内房地产宏观调控后尽管房地产开发投资增长比上一年有所放缓，如由2004年1-11月增长29.2%，下降到2005年1-11月增长22.2%，但是这种增长放缓表现为一个十分特别的现象，即国内房地产投资过热由东部转到中西部，如2005年国内房地产投资东部增长为17.8%，而中部与西部地区则增长加快两者分别32.9%和31.4%。也就是说，国内房地产市场的过热，由以往的局部漫延到全国。
据东北财大姜春海的研究表明，中国的房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。比如，2004年城镇居民的收入房价比，如果以户均75平方米计算为8.2倍(一般国际标准为3-6倍)，以户均100平方米计算为10.9倍，而上海及北京这样的大城市收入房价比在12倍以上。这些的比值超过国际惯例好几倍，如果仅是以中国特殊性视而不见，那么对国内房地产市场认识肯定不会清楚。
还有，姜春海的研究表明，中国的房地产泡沫，1991-2004年平均每年泡沫度40.6%，1999-2003年房地产泡沫度基本上保持在10%左右，但仍然高于国际警戒线(5%)，但是到2004年上升到13.9%，2005年将上升到14.9%。也就是说，目前全国的房地产泡沫已经十分严重了，而不是以往的局部过热了(上述2005年1-11月房地产开发投资的数据就有力地证明了这一点)。同时，根据他的研究，在其他条件不变的情况下(或以现在的这种态势发展)，2006年国内房地产泡沫度为26%，2007年为40.9%，2008年为59.4%。如果考察基本价值、泡沫与泡沫的修正值，2005年国内房地产泡沫度为22.1%，2006年为32.8%，2007年为48.5%，2008年将达到68%。也就是说，国内的房地产泡沫已经到了十分严重程度了，如果政府对此不采取严厉的措施调控，其后果不堪设想！
二是国内房地产市场的价格问题。房价是2005年宏观调控的中心。在政府稳定房价的指导思想下，2005年房价的增长速度有所放缓，但仍然表现在高位运行上。如2005年房屋销售价格指数一季度同比上涨9.8%，二季度上涨了8.0%，三季度上涨了6.1%，特别是在10、11月份同比分别上涨6.6%、6.8%，涨幅比9月份分别提高了1.1和1.3个百分点。11月份，新建商品住房销售价格同比上涨8.3%。也就是说，尽管国内的房地产市场进行了宏观调控，但其效果不十分明显。特别是如北京这样的城市，在连续多年快速增长的基础上，1-11月份房价的上涨幅度竟达到25%以上。
同时，我们也应该看到，城市间房屋销售价格走势差异较大。2005年环比销售价格下降的城市11月份有12个。也就是说，以往房地产开发商所称的中国土地稀缺、国内房价只涨不跌的神话已经被打破。更为重要的是，目前国内的房价为什么如此坚挺，并非是市场供求关系使然，而是非市场因素之结果。根据网上房地产数据，截至11月19日，上海全市住宅可售量为972.7万平方米，加上尾盘供应量55.4万平方米，共计1028万平方米。而目前成交量每周基本维持在21万平方米左右，按此计算，仅目前的供应量就需要将近1年左右的时间才能销售完。这还不算年内上市的动迁、配套商品房的可售量。也就是说，2005年不仅打破了近几年中国房价不跌的神话，也表明了这种价格不跌的神话完全是人为之结果。而任何人为地对房地产市场操纵，其后果可能比人们想象的更为严重。
三是以往几年房地产“金九银十”表示着房地产销售繁荣的季节到来。但是，2005年这种意象已经成为历史。因为，目前的购房者已经不是早几年房地产市场刚发展起来的购房者，现在的购房者不仅随着房地产市场的发展不断在增加关于房地产市场方面的知识，他们中不少人能够利用这些知识对扑面而来的房地产市场信息进行识别、选择及判断，房地产商试图臆造几个概念来欺骗广大的购房者早已成了历史。
这在于购房作为一般民众人生中的一件大事，在面对市场一系列的不确定性，在面对自己边上的同事“负翁”效应的示范下，任何一个民众进入房地产市场都采取十分谨慎的态度，都对个人购房决策反复征询意见与权衡。因此，对大多数购房者个人来说，像早几年民众一进入房地产市场很快进行决策购房早已成了历史，他们的购房决策肯定是一个较长的过程。再就是，目前进入房地产市场的购房者多数人并非是身无片瓦者，或等着购买房子急住之人(因为这些人早就进入了房地产市场)，而是不少人是有房子准备改善条件者，面对市场的不确定性、面对政策的不确定性，面对高得离谱房价，要想诱惑他们进入房地产市场并非易事，除非他们真正感觉到房价较为合理。有人曾把这种现象说成是民众持币待购、持币观望。但是，实际的情况下，莫说是高得离谱的房价国内广大民众没有购买力而无法承担，就是未来市场房价向低处走，民众手所持有的货币都是十分有限的，他们都得通过个人住房消费信贷来购房，国内大多数民众手中根本就没有多少币，哪来的持币待购呢？正是这意义上说，以往完全由房地产开发商主导的市场将逐渐转变为以消费者为主导的市场。