曼哈顿业主告物业，一场有价值的博弈(转载)_

半岛晨报11月21日A17版
19日上午，一起业主状告物业公司的案件在中山区人民法院开庭审理，原告是曼哈顿大厦的一位业主，他请求判令被告公布历年的物业收支情况，此案还吸引了8位业主前来旁听。
记者调查发现，目前已有不少商务楼及住宅楼的业主认为物业管理存在糊涂账的情况，他们表示收益不应该被物业公司独占，但是真正通过法律维权的却少之又少。
庭审直击
原告质疑“物业费花哪了”
庭审开始后，原告曼哈顿大厦业主周先生的代理律师李智提出的诉讼请求简短得只有十几个字：请求判令被告公布历年的物业收支情况。被告方大连侨乐物业服务有限公司法律顾问的发言也很简短：物业公司的财务收支情况已经公布过了。
原告方指出，曼哈顿大厦只有一座，为什么总建筑面积却出现5个版本：2006年和2007年的财务收支情况报表上标注的总建筑面积是7万多平方米，2008年变成了15万多平方米，2009年1月该公司向中山区房屋主管部门提交的材料上标注的是17万多平方米……原告认为总建筑面积直接决定物业公司的收入情况，7万多平方米和17万多平方米的差别是巨大的，一年的差额将达到几百万元。
此外，原告代理律师李智提出财务收支表列明的各项营业支出动辄数十万元，缺乏基本合理性，希望看到更详尽、更准确的财务收支情况。
业主坚持
物业账目不透明，盼成立业委会
庭审结束后，原被告双方进行了调解，但双方未达成一致，法院没有当庭宣判。
随后，李智表示，周先生之所以提起诉讼，是因为从2004年开始就没有看到关于财务收支情况的公示，账目不透明。该大厦实行物业服务费用酬金制，预收的物业服务支出属于代管性质，盈余的部分应该归全体业主所有，而他入住6年来一直不知道这部分盈余到底有多少，也没有享受到这部分盈余带来的收益。
此案还吸引了8位曼哈顿大厦的业主来到现场旁听。一位业主表示，曼哈顿大厦由南塔公寓、北塔公寓、北塔写字间、商场及裙楼、停车场5部分组成，南塔公寓部分的物业费标准是3.5元/月/平方米，北塔公寓部分的物业费标准是3.8元/月/平方米，这在大连同类大厦中属于较高的，“这些费用都用在哪儿了呢？我们有这个知情权。 ”有的业主提出，有人将公寓改为办公用途，影响了公寓业主的利益，比如电梯使用量过大等等。
此外，一位业主还提到，开发商占整座大厦超过50%的房产，包括这位业主在内的600多户小业主仅占一小部分，“开发商缴纳物业费了吗？是按照什么比例缴纳的，这些也是我们想知道的。”记者了解到，该大厦业主委员会正在筹备当中，希望通过业主委员会来监督和管理，“我们3年前就开始筹备业委会了，遇到了一些困难，比如很难凑齐一半的业主等等。 ”
物业说法
无法公布比规定格式详细的情况
昨日，大连侨乐物业服务有限公司经理刘先生表示，“我们一直按照相关规定每年公布一次财务状况，可以说我们的财务没有黑幕，而且每年公司的账目都要通过审计的。 ”对于业主要求的公布更详尽的财务收支的情况，刘先生说：“我们之前公布的财务收支是按照国家规定的格式来做的，实在无法再公布更详细的财务收支情况，而且国家对财务收支应该公布到什么程度也没有明确的规定。 ”不过，他表示在业主的监督下，他们的财务公示工作会做得更详尽，比如2009年他们就将大厦每一个部分的收益进行了单独公示，更为清晰。
对于业主提出的开发商所持有部分是否缴纳了物业费，刘先生肯定地说：“开发商已经缴纳了，这一点也是毋庸置疑的，在财务收支上都有体现。 ”针对有的业主提出的有人将公寓改为办公用途，进而侵害公寓业主的利益的问题，刘先生表示很无奈：“公寓楼办公化的问题在大连应该说普遍存在，物业公司没有执法权，在这一点上希望职能部门能够加强审核监管。 ”
以案说法
业主有权知道物业收支情况
记者采访时发现，很多业主都表示从没看到过物业公司公布财务收支的情况。针对类似情况，张盈律师事务所大连分所律师李智以及北京市融商律师事务所大连分所律师马文龙指出，类似案例今年8月份在北京曾有一例，而在大连尚属首次。
针对物业账目是否公示、怎么公示的问题，两位律师指出，物业公司应当按照法律规定和服务协议，依法进行物业费收支，并将依法发生的物业费收支情况予以公布，并且，只有物业公司公布的物业费收支情况真实、准确、完整、合法有效，才能认定物业公司依法如约履行了物业费收支公布义务。业主享有法定的知情权和监督权，如物业公司不公布，业主有权诉请法院要求其公布。
“业主维权意识必须得提高，同时物业公司的规范化也应该加强。 ”马文龙提到，在深圳曾发生一起维权案例，一座商务大厦外墙上悬挂着多块广告牌，一年收入至少上百万元，为了拿回本该属于业主的权益，73位业主和开发商打起了“外墙使用权”官司，最终责令开发商将外墙使用权归还全体业主。 记者来庆新
半岛晨报11月10日A23版
大厦共有部分广告收益哪去了？
一位曼哈顿业主将物业公司以及开发商起诉到法院，要求物业公开将大厦内共有部分出租做广告所产生的广告收益情况。
昨日上午，大连市中山区人民法院开庭审理了这桩业主诉物业公司及开发商公布广告收益案。共有5位曼哈顿的业主参与了旁听。
业主要求公布广告收益
张盈律师事务所大连分所律师李智是原告的代理律师，他在庭审中表示，物业公司和开发商在明知建筑物外墙面、大堂及电梯属于曼哈顿全体业主共有的情况下，擅自将其出租用于广告经营活动，却从未向包括原告在内的业主公布这部分经营的收益情况，严重侵犯了包括原告在内的业主的合法权益。
“我们要求物业公司及开发商公布共有部分的广告经营收益情况，并返还该经营收益用于补充到专项维修资金中去。 ”李智说。
在法庭调查阶段，李智向法庭出示了房地产开发商与购房人签订的《前期物业管理服务协议》，“协议中曾提到‘不得占用本物业的共用部位、共用设施以及改变其使用功能。 ’”同时，李智还提供了在大厦内拍摄的广告照片。
被告律师辩称没有收益
被告代理律师则辩称，曼哈顿大厦是由两座塔楼以及周围的裙楼构成，塔楼的产权归业主所有，而地下三层至一层，以及裙楼的一至七层归开发商所有。被告律师还出示了相关的产权证明。
“原告律师提供的前四张照片，可以看出广告放置的位置在曼哈顿裙楼的外墙面底部，整个裙楼都是我们的专有部分。而拍摄于电梯内的两张，一张上面是《业主免费健身服务通知》，这个信息是为业主服务的，属于公益性的。另外一张楼盘信息是开发商自身的，这些广告都没有收取广告费。所以根本谈不上广告收益。 ”被告律师逐一反驳说。
共有部分范围双方存在争议
进入法庭辩论阶段后，双方对共有部分的范围界定展开了激烈交锋。
“被告不能混淆共有和专有部分的关系。外墙面是属于共有部分的。查询可知，曼哈顿大厦只有一个地理登记号码，因此塔楼和裙楼属于一体。 ”原告律师拿出一份业主与开发商签订的《前期物业管理服务协议》称，“协议中对房屋的共有部分进行了明确的划分，‘是指房屋主体承重墙结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等’。 ”
“我这有一份《管理公约》，上面对共有部分的界定中也明确规定了是电梯、公共卫生间等部分，其中还特别提到会所、停车场、外墙由开发商拥有独立所有权。 ”被告代理律师指着《管理公约》说道。
原告律师则认为，应当以《服务协议》为主，因为《管理公约》只是开发商自己的一个约定，与现有法规相冲突，是无效的。昨日，法庭并没有当庭作出宣判。见习记者杨德欢