北京将替代上海　成地产业下一轮"领头羊"？

北京将替代上海　成地产业下一轮"领头羊"？
[作者]姜洪桥　[选稿]吴晓岚　[来源]经济观察报　2006-03-06 12:32:43
“要不要马上买房，我也很头疼啊”，尽管已经发表过多篇在全国影响较大的房地产分析文章，清华大学房地产研究所的博士生谢岳来也会像普通购房者一样为是否应该现在出手在北京买房犹豫不决。惟一和普通购房者不同的是影响谢岳来决策的不是缺乏信息来源，而是信息太多，考虑因素更复杂。“大家都认为北京房价今年会持续上涨，但是不知道会不会在明后年出现盘整。”谢岳来说。
北京将会替代上海成为房地产业的下一轮领头羊，这几乎已经是一个业内的默默共识，很多人都在如此预测，开发商似乎也在纷纷跟进从
上海转战北京。这个相当肯定的预测从2005年年底开始流行但是缺乏证据，人们所能做的只是耐心等待。现在，证据似乎真的来了。
3年来的第一次
当北京新房日成交量连续两周多超越上海之后，虎杰投资顾问公司首席分析师张寅给记者打来电话提醒注意，“这可是三年来的第一次啊”。“每日成交量超越上海并不能说明全部，而且持续性还有待观察，但是一般情况下房价和人气虽有滞后，应该随同成交量变化”，虽然保持着分析师的冷静，张寅多少还是有点兴奋。
在相当容易理解的逻辑之下，成交量的增长意味着市场交易开始活跃，活跃的市场交易将拉动人气和购房者心理预期的提高，并有可能吸引更多的投机者的到来进一步促进房价的抬高。还没有证据显示有大量房地产投机资金进入北京，北京内部消费力量已经有所躁动。“好多人都在考虑买房啊，包括大学生”，谢岳来对根本没有收入的大学生被父母督促着在北京买房感受甚多，甚至他自己也是一个例子。“去年已经涨了20%了，大家都觉得应该赶紧买，以免吃亏”。
来自官方的统计数据显示，北京新房日成交量已经稳定在每日550套左右，超过上海，并日益呈稳定增长的现象。这的确是三年来的第一次，从2003年上海反超北京开始，上海的房价和成交量都保持高于北京的态势，这一状况在2005年初达到了顶峰。
也许压抑过久就要爆发，人们总是期待世界的变化。这种期待在惟恐天下不乱的媒体上表现得更加明显，仅仅在上一周，上海的一家媒体宣称2005年北京的房价就已经反超上海，不过引用数据失误，用北京的商品住宅期房价格均价和上海商品住宅均价相比较，概念有所不同，但迫切心情可见一斑。
当我们回顾三年来的情况，事情就显得更加有趣。2003年和2004年正是北京申办奥运成功热潮的年份，但是北京的楼市并没有得到奥运的实惠，反而是上海的世博会概念被炒得如火如荼。2004年，一份认定上海将继续超越北京房地产的分析报告甚至认为，北京房地产界的奥运概念楼盘造成了楼市结构不良，“离奥运会毕竟还有4年，因此并没有受到市场的追捧”，颇有胜者为王败者寇的意味。另外，该报告认为，上海二手房市场成熟交易量大，反映了真实的市场需求，所以比北京更可靠。而在现在看来，上海的二手房市场作为双刃剑在一定程度上成为了投机市场出口，未必比北京真实多少。
那个年份，北京楼市理应火爆，但被上海遮住了光芒。“奥运概念终究会发酵，要不然中国就成了独此一家了”，张寅指的是全世界没有哪个城市不因为举办奥运会而拉动城市经济和房产增长的。
风水轮转
作为房地产业的龙头，它的效能能有多大？邓智仁即是很好的诠释。2003年上海楼市初见端倪的时候，号称中国地产教父并在北京成名的邓智仁匆匆抛弃北京直奔上海，留下一篇《暂别了北京，HELLO上海》。在这篇文章中，邓智仁把他的失败归结于对北京的误判，归结于北京市场环境，“真是颠倒是非，黑白不分”。直至今天，邓智仁仍然坚持他的意见，“北京不可能超越上海，情况下半年就会改变”。在他今年1月份撰写的《又再见了北京》中他说：“这趟回来，感觉北京比过去更糟糕，更退步。”
在邓智仁HELLO上海的时候尚有很多人跟随，不过，他的《又再见了北京》却鲜有人追捧。华高莱斯地产顾问总经理李忠多年来坚持不肯进入上海，现在他更加相信他判断的准确，“北京的首位度在增强，而上海却受到打压，彼消此涨，北京的上升是肯定的”。李忠的信心是毫无疑问的，因为有越来越多的开发商都把重心转移到北京，甚至《华尔街日报》和《联合早报》都在撰文批评上海的城市金融中心定位有问题，越来越多的跨国企业开始转向北京。
在对上海和北京地产市场的比较中，除了政策，有三个因素被关注，它们是土地、周边经济发展水平和二手房市场。在这些问题上，上海似乎正在耗尽它的优势。李忠认为，在土地上，上海历来是强区弱市，各区都力争把自己手中的土地资源发挥到最大效能，这是上海房价高涨的不可磨灭的因素。而北京正好相反，在周边经济发展水平上，全国的高利润中心因能源和电力的紧张向北部转移，长三角的制造业利润在下降。二手房交易规范的失控更是被大家认为上海楼市投机盛行的出口。
对任何城市而言，优势地位的获得总是要以资源和财富为代价，这也许就是风水轮流转的根据，更何况在资源被过度支出的情况下。“无论是土地还是财富，它的支出总要有间歇，不可能无穷无尽吧”，张寅说。