谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半

　　现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了，却尚未发觉。

　　今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。

　　中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。

　　工资与租金

　　为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。

　　在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。

　　1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。

　　逐渐泄气

　　房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。

　　1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。

　　现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。

　　“脱衣秀”

　　政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。

　　除了信贷政策，流动性也在收紧。人民币的汇率仿佛是一场“脱衣秀”。经过多年等待，都没有看到“真材实料”，对冲基金终于受够了，再也不想等下去了。尽管美国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了，但市场对此已经麻木了。人民币NDF市场并不指望人民币在明年会大幅升值。

　　这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像存款，但提供的利息却比央行规定的利息高得多。

　　经济衰退？

　　现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。

　　中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者那里买房的成本会降低。

　　为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年，情况可能刚好相反。

　　楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。■

谢国忠：中国房价已经见顶 下跌将是渐进式的

独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠（图片来源：搜狐财经 摄影：杜玮）

　　谢国忠：现在应该说在市场上大家对中国大部分还是很乐观的，还是认为持有观点就是房价不会掉的。我过去认为房价是泡沫，但是我从来没有写过什么时候会掉过，前几年写过，可能到2012年，因为房地产是一个比较长周期的市场。

　　可以看到美国、欧洲房地产的崩盘，在中国居然还有房价不会掉，这是一件非常惊人的事情，在美国几年前相信这个事情，到了这样，我们还信这些事。我觉得反映了中国对资产价格的一个预期，认为什么东西每天都要涨的心态。但是这种心态是一个力量，这个力量是一个向上的力量，如果其他的没有力量的话，跟它平衡的话，它就会向上。

　　我们看到了中国通胀起来以后，引起了货币政策需要紧缩。虽然美国在作QE2（搜狐财经注：第二轮定量宽松政策），又增加货币供应量，这对我们影响有多大？中国自己的货币供应量央行是能够控制，比如热钱进来的话，像周小川行长早上说的所谓造一个池子，把它攒起来，这是发票对冲的概念，还是有一个工具的话是能够控制货币供应量的。第二热钱流进来的时候，也可以加强资本流入的控制，我们看到巴西也在做这个事，韩国也在做这个事，中国本来资本不开放，更有条件做这个事。我认为在美国货币供应量上升的情况下，并不代表中国的货币量也会失控，你如果相信政府的力量，货币供应量是可以得到控制的。

　　但是背后主要的驱动力就是通胀的问题。中国过去十年，从1996年开始进入通缩经济，其原因是国企改革，引起大量的劳动力过剩，劳动力的过剩引起了一连串的反映就是中国进入了通缩时代。所以，这种情况下，货币大幅度上升也没有引起通胀，而且货币开始走进了土地市场。中国的通缩是一个实体经济的通缩，但在资产市场里面是一个非常通胀型的，而这个通胀是完全反映了货币供应量的上升，十年来中国货币供应量上升10.6倍。如果银行的表外资产的扩张和民间的一些资产扩张，加起来是5倍以上。我们看到土地价格上升是反映了货币供应上升幅度。因为过去没通胀可以放那么多货币，尤其是土地价格的上升。现在有了通胀，所以它对土地市场应该是压制型的。我们用通胀来说的话，对固定市场本身是利好的，因为以前是已经涨起来了，所以现在货币的控制就对他有压制的影响了。

　　房地产的调整，是由不同的形式的，一般股市的调整都是一下子倒下来，没有慢慢的倒的。中国6000点到1600点，在其他市场也是类似的，但是房地产市场调整的话不一样。香港1998年一年掉了50%，但这是特殊的，美国从2006年房地产见顶到现在掉了大概1/3，这是花了3年多的时间。所以，房地产的调整有可能会渐进的，原来我以为中国现在房地产水平就像股市在5000点一样，我原来以为在年底之前可能会放一放，放一放又会涨，暴涨到6000点的时候，然后就暴跌了。现在政府的政策是压制最后的爆发出来的上升，不让它涨了。所以，形成了市场下滑，形式也会不一样。

　　我觉得市场的下滑可能会渐进式的，会分好几年。第一个概念，房地产已经见顶了，为什么有这个说法呢？因为我们今年第一年是货币供应量低于GDP增长，今年可能是18%、19%，上半年名义经济涨了24%，下半年慢一些加起来也会有20%多。总的来说，货币是偏紧的。在货币偏紧的情况下，对资产市场就会有影响，特别是房地产市场是一个新房的市场，去年销售14%的GDP，需要很多新的钱。在货币供应量，如果低于GDP供应情况下，没有多余的钱，去把资产价格拖高。这是一个比较容易理解的一个因果关系。所以，为什么只要有通胀，政府坚持把货币的供应量增加的速度低于GDP增加的速度，房地产价格要大幅度上升的可能性非常小。但是股市不一样，股市需要的钱很少，股市一年融的钱非常有限，而且股市涨的时候股票卖给你，你再卖给我，不需要很多钱，就自己走上去。所以，对货币环境的敏感性不像房地产这么敏感。

　　现在如果同意见顶的观点，掉的话不一定是很快，因为我们的利息还是很低的。通胀是比较高，利息比较低，所以大家对房地产的预期还是很正面的。但如果利息上了3个百分点的，观点就会不一样了，暂时还看不到利息快速上升的趋势。明年利息也会慢慢的加，只有到了一个通胀，到了一个危机的感觉，一般的平民开始把银行里的钱拿出来，去买日常用品，囤积了，才会引起利息比较高速的上升。是这样一个关系。我们现在看到的是家庭的储蓄和家庭的借款增加的速度差不多，家庭对银行体系流通没有什么贡献。如果变成负了，家庭要借的钱超过要存款增加了，就是要把钱拿出来买大米、菜油，囤积了，这会引起利息大幅度的上升。这时候，楼市才会有比较明显大幅度的下降，我觉得这可能是两年以后的事。