中国不动产·大家沙龙之二：08不动产高端项目应对之路

直播实录：大家沙龙之08不动产高端项目应对之路 中国不动产杂志 2008年03月11日17:52焦点房地产网 向北http://house.focus.cn/news/2008-03-11/440527.html

2008中国地产行业的变革之年，在市场趋势逐渐趋于理性的时候，当国家宏观调控的措施趋于见效的时候；中国地产行业如何发展？中国高端物业如何提升竞争力？如何迎战2008年？将成为众多高端物业项目开发商的当务之急。
全国工商联房地产商会秉承服务企业，促进行业发展的宗旨；《中国不动产》杂志作为中国房地产行业的权威媒体，联合搜狐·焦点房地产网，于08年启动了“中国不动产·大家沙龙”活动，旨在促进行业的交流与合作，共享商业机会与智慧。焦点房地产网现场图文直播，敬请关注。
主办：全国工商联房地产商会传媒中心
承办：中国不动产杂志
时间：3月11日下午
本期主题：2008年中国不动产高端地产项目的应对之路
◆现场实录◆
【黄山岚】：今天下午的论坛现在开始，还有几位嘉宾路上，今天的时间也有一点紧张。我先介绍一下今天到会的嘉宾：新世界地产的陈总，新世界地产的营销总监王总，华盈置地的总经理张总，还有赵总。另外，今天还很荣幸了邀请到了一些各地方的代表，有黑龙江的房地产开发集团的龚总，有苏州市一家房地产开发公司的史总等等。
今天是“大家沙龙”的第二期，今天商会在这里做一个新春的答谢会，借这样一个机会，我们在会前开一个小型的沙龙。主要的题目是关于高端物业在2008年上的应对策略。
大家知道，2008年对于我们来说是特别意味深长的一年。第一，它是中国改革开放的30周年，第二也是中国房地产开发历史的20周年，第三也是完全商品房的十周年。那么，在这样一个历史的时间点上，恰逢我们经历这样一个历程之后，中国房地产遇到关键的时刻点，也就是自从去年开始，关于房地产进入了一个，或者说是部分城市进入了一个转型，或者说进入了一个拐点的讨论，在全国已经沸沸扬扬了。那么，在这样一个大背景下，我们尤其关注一些高端物业在今年的应对措施。

黄山岚
这里，我们先从北京谈起，然后再请一些各地区的代表谈谈当地的状况。北京这边，我先给大家提供一些数据。进入2008年以来，北京城在售高档公寓的均价超过25000元/平方米大约是36个。一月份高端楼盘的价格，实际上已经达到了34523元/平方米，同比07年增长了6%，2月份下降了2.9%。这是一组数据。
接下来，我们也看到在2007年的下半年，北京公寓类型住宅平均价格是18000元/平方米，在这个价位水平的高档公寓大概是46个，其中纯新盘是15个，老项目大概有31个，总的供应面积是135万平方米。2008年，北京的高档公寓现在存量也有所增加。
另外有一个迹象我们也看到，就是在这样一个历史背景下，北京目前售价最高端的一个楼盘报出了7万元/平方米，就是CBD的银泰中心。那么，究竟我们怎么看待今天北京一些高端物业市场的状况？这也是我们特别关注的，中国不动产杂志也对此也有一个研究的方案，主要是通过大家的交流，我们来感受一下市场上最新的反应。所以，我这里先从北京市场谈起，然后再看看全国市场的状况。
陈总你们的定价是基于什么考虑，你觉得这个价位在你这个区域价值的支撑是如何的呢？
【陈卫华】：这个价位是慢慢升起来的，最开始的时候，我记得是去年的这个时候吧，大概定的是22000—25000元/平方米，但是到今年开盘已经是42000元/平方米，实际上可能还要涨。因为，现在的房子现在都变成精装房了，当时是毛坯房。而且，现在还没有开盘的情况下就已经卖出好多套了，这个月底才算正式开盘。
【黄山岚】：您怎么看待今天的市场状况？

陈卫华
【陈卫华】：我们对这个项目比较了解，因为那个地方其实卖的就是地段。它的位置是时代广场的南侧，离天安门广场很近。高度在七层以上，就属于景观大宅了，可以看到天安门广场，可以看到紫禁城，可以看到国家大剧院。让我自己来买我肯定不买，但是现在买的人，有的人比如说买就是为了孩子。因为在西城区的教育资源非常好，没有开盘的侵略就已经有人买了。
【黄山岚】：是不是外地客户占得比例比较高？
【陈卫华】：这个我不太清楚，因为我不管这方面，要了解北京的人才会懂得这个地方的价值，还是有文化价值在里面的。
【黄山岚】：有一个好的地段，有一个不可复制北京中心的价值点。但是，现在据我们看到的情况，从去年的下半年到现在为止，各个楼盘都采取了一些促销的策略。我想了解一下诸位在今年的市场当中，在春节前后这段时间有没有一些促销具体的执行方案？
【张科】：从价格来说，促销我们没做。有的楼盘做降价，我们应该还是没有的。我觉得现在这个市场，总的市场和区域市场和每个单体应该不是一个看法。所以，我们从去年开始10月份的情况，我们当时已经预计到了。实际上在7月份价格暴涨的时候我就跟投资人提出来了，感觉有一点不是很好，证券市场也有这样的经历，10月份感觉政策来得确实比较快。但是，有一点，如果大家都不好，那就不用说了，那就不是一个单体的事了。如果要是说有好，有不好，和和不好之间差很多，或者在一个区域，那可能是我自己的问题，不好的话要研究自己的产品，研究我的策略，研究我的宣传等其他方面的问题。但是，我觉得是都不好，不是说谁独家好，包括万科老大降价，又出现什么样的情况。我认为降价降一、两千块钱不足以满足大家。包括上午跟中国消费者协会做的一个讨论，我也说到，现在咱们做产品，是一个思想的问题。像我们这种企业，我们是用深耕的方法。什么叫深耕呢？就是说我有一个地块，有一个项目，从设计到推广，到细节，都会做得很深，因为我们也有商业和公寓，而且我们的商业是我们自持。

张科
从另一点来讲，包括总社会来说，包括甚至于到政府各个机构，到媒体，到我们自己，可能对市场还是相对有点国民。所以，我建议我们的体系，我们的团队，我说没有什么。你们自己认为是什么样子，销售的情况怎么样，对未来的预期怎么样，自己走自己的路，自己把自己的东西做好。所以，我们也没有采用其他机构的方法，因为我觉得这是各自的策略。深耕的企业，更重要的不是打价格战，而是做产品。
而且，从市场来说，去年北京有一个比较大的变化，存量房市场好像是超过了商品房市场，二手房交易，北京走得一直比较慢，上海的二手房交易比较活跃。所以，我觉得其实要看市场，包括我们在座很多做一级产品的这些，可能慢慢的会在市场当中逐渐减少，这是一个正常的过程。以后的房地产可能会像很多发达国家一样，是以存量房为主。在欧美很少见到全都买新房，这是挺恐怖的一件事情。
那么，如果是这样来看的话，我相信我和大多数的开发企业一样，我们都是这种产品的一个部分的供应方，我们和很多拥有房地产的老百姓、消费者，或者说供应者一样，都是一个供应。只不过我们是批量，我们是在一个地区有批量。所以，我们最后可能还是要响应这一点，就是响应市场自身定位。
再一个就是现在包括这次两会讨论的政府工作报告，很多人都在学习，我们也在学习。因为，里面有民生问题，也划分了界限。什么是由政府来做，什么是由政府来帮助，什么是由市场来解决？你做的这个东西，我觉得这个价格只要能卖掉，从经济学来说，只要有人买，那说明它就是一个市场的存在，只不过就是说在整个大的架构中，国家怎么用土地供应、规划、土地计划，两限房、经济适用房的供应计划来完善我们国家的金字塔。我们可能供应的是上面的小三角形，这是大家在市场当中的不同定位而已。
所以，我们对自己产品，包括地块，将来未来的价值，我们觉得也没有太大可调的余地。而且，没有很巨大的现金流的压力。所以，在这种情况下，我们没有采取敏感的做法。
【黄山岚】：那你判断今年的形势呢？
【张科】：各个地区不一样，各个产品也不一样，各家企业的需求也不一样，所以可能会有一个很纷杂的变化。但是，从总体来看，我觉得暴涨不太可能。今年起码我觉得上半年我个人认为暴涨不太可能。但是，像去年和前年，拿了比面包还贵的面粉它提供的产品是什么价格，我觉得挺值得期待的，是不是能够比现在的面包还便宜。我相信不应该是这样。所以，今年的涨幅不容易，但是去年、前年很昂贵的面粉导致的产品是什么样？它将来形成产品的价格，和现在的我们想稳定住，或者是大家预期的价格空间，怎么来解决，这个差额肯定是很大。我现在不太看得懂这件事情，可能会个别项目，个别企业应该是有亏损。因为，这个市场也是正常的，不可能所有的产业，所有的行业永远都挣钱。今年应该是比较平稳的。
【黄山岚】：你觉得今年的市场还会比较平稳？
【张科】：对。
【黄山岚】：刚才到的这位陈顺(陈顺博客,陈顺新闻,陈顺说吧)是中体奥林匹克花园的陈总。刚才我提了一点，截至到今年为止我们发现高端物业的成交量随着整个市场的成交量也在减少，大家明显感觉到现在售楼处的人气淡下来了。第二点，北京已经出现了大规模的超值的赠送计划，或者是促销策略，买别墅赠宝马，打9.0折的，还有打到8.8折的，这么大规模的促销显然不同于已往。过去在淡季的时候大家采取一些优惠政策是正常的，但是今年的幅度比较大。但是另外一个方面，也同样存在一个现象，今年打折比较狠的项目在去年年底已经完成了一轮快速的增长。所以，现在有一种声音，就是说北京并没有降价，就看怎么看待这个问题。那么，这个问题就讨论到什么问题呢？就是价格到底有没有泡沫。比如说大家能够承受的价格，但是今天价格涨了，再打一个9折下来，其实还要高，那这部分是不是泡沫？

陈顺
【陈顺】：我觉得我们地处北京，我觉得北京的房地产确实还有它很强的特殊性。我和很多的开发商一直在强调它的刚性需求。那么，现在我们确实也在反思这个问题。原来在城里有一套，现在又到五环买一套，由于第二套房贷的问题，可能就不买了，那么这种是不是就是刚性需求降低了，或者说这不属于刚性的需求。不管是拐没拐，但是我在一线做，确实是售楼处的人很市了。费城打8.8折，万科打9.1折，我们也去了，还是有条件限制的。并不是说完全都打折了，费城对外说得很清楚，就是30套房子8.8折，万科9.1折是二、三、四层打9.1折，据我们观察打折之前还有上浮。我觉得应该说打折，现在目前这种状态，这两家，我个人认为是属于非常态的做法。那么，实际上也并没有起到根本的作用。我们去的时候，业务员说是一共30套就剩3套，实际上到底剩多少套我们也说不清楚。另外，有可能卖出去，撤回来，再上去都有可能。但是，我觉得不管怎么说，理论上来说二手房的交易会更真实一些，因为没有开发商的营销手段，没有其他方面的广告。我们看到的二手房，实际上买的人少了，但是据我知道，卖得人更少。那也就是说卖房的人的心态是希望别卖太低了，觉得以后会更好，所以现在才犹豫。
【张科】：一月份二手房北京市场是16%，去年一月份是18%。
【陈顺】：对于卖房的人来说，还相信今后能有更高的价格。所以，我觉得这样一买一卖还是存在一些很重要的关系的。但是翻过来说，在2005年或者2006年的年初，以及2007年的年初，当时都迎来很多政策，在冬天的时候都引来房地产的冬天，很多人都说冬天不好过。当时包括8.31大限等等，实际上当时的元旦，或者是春节也是很冷的。但是，似乎比现在人们所谓说的拐点论而引起的一系列问题似乎没有想象中的那么重。但是，我说感冒也是病，其他的也是病，只不过表现的形式不一样。我觉得拐点不拐点，我们现在来看，包括万科也在讲这个事情，说中国的房地产还是要发展的，包括两会期间等等，我觉得实际上拐点论应该说还是没有形成一个很强的效应。刚才主持人说的泡沫问题，类似于价格向价值回归的问题。从整体来说，我个人觉得北京的房地产和外地的房地产还是有特殊性的。当时上海在两年前出现跌幅的时候，后来我们真正问了上海的情况，实际上是涨幅很厉害的跌下来，最低的时候跌了百分之十几。涨幅不太高跌得并不厉害。我觉得北京去年应该说涨幅的速度超出了人们的预想，所以我个人看，2008年，我觉得这个市场将会越来越规范，因为政府也会给压力。另外供应的结构，产品的结构将越来越清晰。也就是说增加了新几类的产品，就跟电视似的，原来就是高清晰度的，现在又出现了等离子，还有液晶电视。原来没有廉租房，原来只有经济适用房，现在还有双限房。所以我说市场将会越来越规范，产品的结构将会出现新的部分。我个人觉得涨幅将会越来越有限，北京不会大幅度降下来的。我记得前些日子说降价这种理论是很多人的希望，希望出现大跌。但是，实际上目前来看所有的舆论，包括行业协会，包括政府主管部门，包括一些社会的调查机构等等，都没有出现这样的情况。所以，我对北京的市场整体来说还是有信心的。
最近我们看售楼处的情况要比两、三个礼拜要好一些，我觉得随着天气的回暖，人们的心情也会改变的。因为它不像其他的商品，房子就是要么去买，要么去租。随着北京天气的转暖，人们的心态也会放得平和一些，也会根据个人的需求，要么去买限价房，要么买经济适用房，要么买商品房。我们现在看到了限价房，也是七千多块，如果不相价房增长20%是很正常的。
【黄山岚】：陈总，假如如你所说，在春暖花开之后，售楼处的人气上来了，自然就没有问题，那万一成交量没有上来的情况下，不知道作为你们有没有考虑过应对的方案？
【陈顺】：作为我来说，第一我不是股东，我是经营者，只要资金链不断，在销售的时候要不要挺一下，要不要降价是需要考虑的。作为房地产行业很多人把降价或者打折作为应对一个做法。就像一场感冒，或者说流感来了以后，有的人穿羽绒服，有的人穿军大衣，有的人身体条件差一些，所以各种情况都会有。所以，我觉得所有的开发商在2008年的时候，现金流的问题可能会显得更重要一些。在大年三十的时候有人发一个信息给我，大概的意思就是说2008年叫楼市非大拐，要开拓创新，心不乱，誓死捍卫资金量，大概就是这个意思。我相信由于货币的从紧政策，那么市场这块第二套住宅认定的问题又统一了口径，贷款的利率又提高了。一方面开发贷的这块可能会导致开发商确实很难，我个人觉得，不会出现暴跌的情况，该买的还会买。如果涨幅我个人觉得还是非常有限的。我觉得2008年，每个企业可能现金流的问题是最主要的问题。
【黄山岚】：说到这一点，新世界是一个非常有实力的港资企业。你们在今年的计划当中，现金流算是你们要完成的第一任务吗？

陈子荣
【陈子荣】：现金流是一个企业生存很重要的一个方面，就像血液循环一样，不能断，要维持一个现金链的循环。我们的情况是这样的，我们在北京是我们公司其中一个主要的市场，我们是全国范围的。所以，从资金来讲，我们不光看北京，从过去一年的情况来看，我们去年的交易量和交易均价都是非常好的。所以，资金回笼还是比较满意的。今年我们还有2—3个项目要开盘了，从价钱来讲，从定价来讲，我们会保守一点，让销售量、客户接受的情况会比较可以。我的关键是这样的，北京市场有各方面的原因。但是，结果我觉得应该是平稳的，市场通常是商品市场有夸大化，波动比较强烈。但是，在大家理性的基础上，它会有一些波动，最后需求或者供应平衡下来，我觉得北京的情况是平稳的。需求方面还是很大，供应方面，刚才讲了，去年有些人已经买到了。另外从发展商的角度来讲，发展商的实力，在今天还在运作的发展商应该算是比较稳健的企业了。它们有必要大甩卖一样，不计较成本的卖掉吗？没有必要，市场还在。所以，要是真的出现现金链，或者是资金回笼有问题的话，可以通过其他的一些办法。当然，银行贷款是最容易的办法了，那银行贷款有问题了，可能会通过其他企业，找一家比它大的房地产发展商，或者一些投资者来帮助一下，渡过这个难关。或者在定价的时候把价格定得稍微低一点。所以，我觉得北京从发展商的角度，经营一个项目，周期在两年半以上。
我觉得从现在的市场架构来讲，从投资者，从银行，或者是企业本身的资金来讲，这一类的情况不多。出现了，可以找到比如说黑龙江，或者是哈尔滨的一个发展商安排一个短时间的贷款，或者是参股，渡过这个难关。一个市场要崩溃，还要看另外一方面的原因，就是买家方面。买家通常的实力是要比发展商要差一点，因为是个人嘛。因为，国内的二手房市场不是很活跃，套现是有困难的。所以，我自己判断，国内的炒家不多，投资人很多。投资的人买了可以自己用，市场崩溃有一个触动点，就是炒家大量的投放存量在市场上，股票可以这样做，房子不能这样做。因为，房子投出来没有人要，所以很难说便宜就可以卖得掉。炒家可能有资金链的问题，他是贷款的，原来希望一时间内把房子卖掉，这要求市场非常活跃。要是没有大量的炒家，房地产要崩溃的话很难，要出现泡沫也很难。所以去年的涨价，我觉得应该是投资的人推动的，当中有快的速度。跟炒家短时间炒作，三天、两天就转手的情况不一样，所以觉得北京还是比较健康的。
【黄山岚】：许总这边是开发别墅，我们看到去年别墅的涨幅也是比较快的。其主要原因是别墅的供应量在减少。尤其别墅成为稀缺产品了，因为政府的规定别墅已经不准再盖了。那么，从您这边来看，怎么看待现在的市场？

许晓军
【许晓军】：要说2008年，还要说2007年。因为，2007年刚过，我们07年的时候除了北京有别墅项目，下半年我们在外地的商业项目都在10、11月份开盘，量很大，正好赶上了这一刀。去年的价格的确是涨得挺快，特别是5—9月份，我举一个例子，我们别墅项目大概可能涨了50—60%。我们在成都的一个项目涨了35%，在南京的项目涨了80%，在长春的项目也涨了50%。等到9月份的时候就下来了，或者说稳住了，有些地方还在涨，有些地方就是一刀下去了。回到北京来说的话，我觉得别墅项目如果讨论它的话，肯定比较有特殊性。因为，别墅项目不是大众的人群，特别是在北京这个区域，因为我们开发都是独栋别墅，一套房子最便宜也是700万，都是上千万。对于这一类的客户来讲，按我的理解，对价格的抗性不是很大，跟政策的变化关系不是很大。因为，能买得起别墅的人，肯定都是千万、亿万富翁。可以一次买几套，我们大部分业主都是一次买几套。
【黄山岚】：是投资吗？
【许晓军】：有自住，有投资。我们有一次性买四套的业主。要问我们有什么应对措施？我觉得第一点，对2008年的市场来看应该是不涨不跌的态势，肯定不会大涨，大跌我也看不出来相关的迹象。至少我们的项目定价不是很高，作为开发商心态也很重要，如果一定要追求暴利，那有可能会摔死。如果从开发商的角度来看这个问题，我们觉得最重要还是要把每个项目的客群找对了，把产品的差异化做好了，另外把服务做好了。我们的物业公司就很有意思，我们有金钥匙管家，我们已经被选为奥运会唯一指定的服务商了。奥运会指定了金钥匙，46个金钥匙提供物业服务。别墅这么高端的产品，如果要是做的话，还是要抓住客户，把产品、服务做好。在价格这个概念上我认为不能追求暴利。至少我们从来没有说今天是一万，明天变成三万、五万。从我们定价策略来说，我们是稳步在往上提升。要跟我们的成本相对应的话，其实我们的利润并不好。因为我们有200多栋的独栋别墅，还要分期推向市场。
第二，因为，正好和外地的朋友在一起，我年前、年后在外地跑了一圈回来，我看了一下，一、二月销售不怎么样。特别是在成都，成都这个地方非常有意思，我们10月份开盘的，政策一出来，跑了100多个客户，这是很厉害的。一个信贷政策比 都厉害，跑了以后，最有意思的是，我们周边的一些项目，在成都有一个阳光地产，它有一个项目，从五千三、四，直线降到四千一。我们给它算过一笔账，从地加上所有的成本，四千一肯定是亏本的，行内的万科也拿出一些特价来销售，等于春节的期间成都的市场是一片惨淡，只有它们两家在销售。
【黄山岚】：那肯定是万科闹的？
【许晓军】：如果说从价格判断肯定有拐点，但是其他发展商没有人跟进，因为这等于是自杀行为。因为，成都的房价卖五千、六千是泡沫吗？是已经到了大家买不起房子了吗？我看未必。所以，这个市场供求关系，可能有些发展商有资金链的问题。我上上周从成都回来，我看了一下，他们又把价格回调上来了。在我看来，成都这个市场，可能上半年经过这么一个波折以后，还是会回归理性的。像去年那样暴涨，我觉得不太可能。南京也是很有意思，南京也是11月份开盘，南京除了价格微涨以外，我们回款不错。说拐点论，我觉得这个问题应该怎么看，在我看来可能在深圳、广州这些地方泡沫太多了，是应该挤掉一些，因为普通的老百姓没有办法买房子。我们的长春项目也是，等我们想调一下价格，最后不用调了。那边天寒地冻的，居然也一样成交。我们是双拼的，一天能够成交三套，我们没有任何广告。所以，我对这个拐点论的看法，我觉得这个问题，也可能是炒作，也是需要，但是局部可能是出现了。
对我们来说，结果是信贷政策打击投资客户更厉害，打击第二次、第三次购房更厉害，很多客户就持观望态度了。你提的这个问题也是公司一直在讨论的问题，就是今年该怎么办？还好我们公司还比较稳健。今年我们继续拿地，如果想要拿地的话，现在是比较适合的。我想对我们来讲，的确我们是放慢了我们的开发规模。我们对价格的预期也比较理性了，不要追求暴利。另外，自己的产品也要做好。我们也会把品牌建设，把客户服务提出来，把真正好的东西体现出来。
其次，就是房地产还是要上市，我们现在正在做这方面的工作。今年我们会动工一些比如说酒店这样的一些项目，就是商业地产这块。这样的话，公司会更稳健一些，不会因为销售的问题，短期的问题，而影响公司的发展。这也是跟大家一个交流，我相信08年，做好打持久战的准备。
【黄山岚】：谢谢，咱们北京的市场，对今年的形势的判断，到目前为止，据我看到的情况，大家基本上还保持一个稳健乐观的态度，很多的项目其实可能是把预期做了一个调整。杨总你们开发的项目也比较特殊，开发了一个仿造北京城的天下第一城。你们今年是有一些四合院的产品，这也是一种别墅类的产品，您对今年的市场怎么看？

杨晓航
【杨晓航】：总的来说，别墅这一块，还是属于稀缺产品。现在很大一块就是土地这块，现在的供求关系，需求还是很稳定的，还有大量的需求。包括现在的成交，包括07年，咱们现在看08年的成交量少了，基本上现在的情况就是量降了，价涨了。但是，潜在的客户还是有的。由于国家的政策，包括奥运会的契机，北京市的基础设施几千亿的投入，可能是政策市，短期的利好全部释放了，未来我个人认为是稳健的。因为，北京这个市场很特殊。现在我们这个公司也在外地谈了一些项目，在三、四线城市我们也谈了一些土地储备。大家不可能都用自己的钱，用自己的钱干的事是非常有限的，还是用上市公司的钱，通过银行的钱，因为银行的钱需要时间，借了一年，好歹得还。而现在银行的政策，得先还后贷，后续。国家的调控现在越来越专业了，不像一前那样盲目了。在政策的前后，包括国家调整第二条房利率的解释，都感觉到对房屋销售的影响还是明显的。第二次解释以后，所有的第二套房，不管是还没还，不管是以户单位，不考虑以前还没还房，都按第二套房，都上浮10%，有些客户还是马上就流失了。但是，这种政策应该说对高端的产品，对别墅的影响还是很小的。很多越是高端的项目，更多是依靠自有的资金，大概有50%的比例都是自有资金。所以，对于高端客户来说我觉得影响不是很大。
现在，以前我们的一些项目，开发的四合院等等项目，准备在08年推向市场，我们也做了调查，我们觉得对市场还是很乐观的，不是很悲观的。当然客户群是很窄的，这是跟很多业内朋友探讨过。大家都在这里，也希望大家有机会到我们那里参观一下，看一下北京的四合院。因为，北京的很多四合院产品我也看过，就是买第，说穿了拆迁，拆迁价一平方米土地也就是四、五万，整个就是以这个价钱卖了。这个客群相当一部分是投资的，应该不是投机的。部分是用来办公的，部分是买地以后就盖四合院出售了，获取利益差。这块的成交，北京目前也在逐渐上涨。我们一城总的来说产品数量非常少，所以我们对市场的销售压力我们感觉不到。包括我们的公馆总共就是两栋楼，130多套房子，因为房子比较说，位置又非常少，户型套数比较少，所以基本上没有压力。像刚才有一位先生说的，有一个合理的期望，不能背离市场了。还有一个东亚尚北的项目，现在开发商为了回笼资金，送20年的物业税，送契税，送维修基金，这都有一点离谱。我们对市场应该有理性的认识，06、07年的风光应该一去不复返了。
再说远一点，老说开发商暴利，这个观点我就不承认。其实，政府才是暴利，最大获利者政府，开发商就是给政府打工的，政府头走了百分之五十、六十。政府永远是做好人，政府要站在人民一边。所以，有些情况也是中国市场发展的阶段，但是对这个市场还是看好的。谢谢。
【黄山岚】：赵总最近的市场如何？售楼处的人气有没有起来？

赵宏伟
【赵宏伟】：我们这个项目占了地形的优势，因为正好在陶然亭公园的东北角，所以我们这个项目是镶嵌在公园里面的一个项目。我们年前的开盘价是23500元/平方米。当时没有出现拐点说法的时候，应该说销势可喜。还没有开盘的时候，头三天的时候，所有的房子就订了80%，到我们开盘那天的时候，当时也接近冬天了，整个售楼处里面人都是满满的。但是，出现了降价的说法以后，有一些客户就出现了动摇，大概退了有十几套、二十套的样子。那么，紧接着下来就是年底的时候，确实就开始受社会政策的影响非常厉害。我们9号楼在上个月开盘的时候，销售应该说，跟各位刚才的说法，我想是统一的。就是说目前的状态确实是处于一种稳步的情况，不像去年的情况。我觉得去年我们刚一开盘，和现在刚好是两个形势的对比。今年确实是稳步的在发展，现在的销售基本上平均有两、三天一套，开盘也不是来势那么凶猛。像我们年前的11、12月份的时候，来势就非常凶猛。但是，现在来讲，我想应该是跟几位先生说的是一致的，属于稳步的发展。
而且，也是同意刚才杨总的说法，像这种高端的楼盘，像这种有特色的楼盘，占尽地理优势的楼盘，我想它在价格上应该是不会有很大浮动的。而且作为北京来讲，是我们国家的首都，从地的需求量来讲，就是这么多的地，要降价也不太可能。另外，房地产的大起大落关系到国家其他链条的情况，可能会影响整个社会经济的发展。所以，我想房地产真正的降是不可能的。
【黄山岚】：刚才，我们讨论了一下大家对于今年市场的看法，今天有一些外地的开发企业，王总是在威海有一些旅游地产的项目，我想旅游地产跟全国的市场还是紧密相关联的，请王总谈一下。

王明建
【王明建】：我们是一个山东企业，本部在山东的淄博。03年进入了威海市场，现在目前在威海的文登。当时我们进入那个市场的时候，地价很便宜。对旅游地产来说，实际上浪费了大量的资源。从去年开始，文登的市场因为是92、97年把土地卖出去，但是政府强势的把土地全部收回来了。如果没有大量基础设施配套的话，那些买地的人一定没有作为。所以整个对规划进行了调整，我们去年6月14日，那块地挂牌的时候，拍到了38万。企业竞争力是什么？就是产品，我们要对得起客户。我们当时产品的定位，就是把产品定位成纳入一次性装修，品牌化装修，达到外地客户到异地买房，减少他们的麻烦。我们从05年开始卖，从1800块，一直卖到07年8月份的时候卖到3000多块。从市场的房价来看，整个是总一千四、五这是03年的情况，到07年涨到了三千，基本上涨到了一倍。文登基于这种状态，我们现在又做了一个项目，这个产品得到政府的高度重视，我们拍了当时是地王。现在起家是41.8万，我们看中这个问题，对于我们来说，对于一个企业来说，对于一个市场的把握能力，关键是能不能吸引外地的客户。所以我们就把我们文登这个项目拿到北京来销售，因为我们设计在北京。我们就利用这种资源，把这个产品包装好。关键是价格，我们目前心里价位肯定是在3300元/平方米以上了。房价的涨幅实际上就是客户的接受心里。在拍卖的过程中，互动性非常强。实际上已经到了远远超过底价的时候，还远远在往上上。在04年的时候我们拍了一块地，周边的地价只有18万，我们拍出了80多万。另外是政府找托，托这个市场，拉动市场上升。
对我们来讲，我们看到这个问题以后，有的时候是没有办法。在威海和淄博这两个市场，房价基本上是很稳定的。是根据产品的品质决定了产品的价格。另外，消费者不会像过去那样那么冲动。现在价格高了，就有一个性价比的衡量，这样的话消化速度肯定会减慢，但是一定是平稳的。
【黄山岚】：史总，您是在苏州一个知名的企业，也开发过非常成功的产品，今年二、三线城市的市场是不是还处于价格的攀升当中？

史建华
【史建华】：今天非常高兴来到这里。刚才听的大家的讲话，我想分为两个方面，一个方面是市场，一个方面是社会。从市场的方面来讲，我们二、三线城市对高端物业一个状态。苏州这个城市是比较稳定的城市，在历史上来讲，苏州是一个比较富裕的地方，房价都是比较稳定的增长，高端的楼盘在苏州比较少，比较好的也不说，但是不像北京和其他一些城市一下子卖五、六万，还有十几万的状态。
从我们公司来讲，我们也是一个小公司。但是，我们在苏州周围也搞了一个高端的盘子，有20多套，是苏式园林别墅。我们当时的想法就是要把它做成是一个有影响力的产品。这个盘子我们搞了两、三年的时间，从现在市场的接受程度来讲，我们是在两千到三千万左右，速度不是太快，但是还是有比较好的市场。从我们市场的预计分析来讲，由于宏观形势的发展和影响，对房地产肯定有影响。从目前的情况来讲，尤其是对高端的物业有一定的影响。但是，从整体上来讲，我们中国的房地产业还是会稳定的上去。因为，土地的资源越来越少，人们的生活水平越来越高，需求量也越来越大。所以，从这个角度的分析来说，房地产业还是会上去的。所以，我个人对于拐点的看法和大家是一样的，我感觉到在中国目前讨论拐点，我认为这种可能性在局部地区可能会出现，但是从总体来讲，还是比较稳健的。这是从市场方面来讲。
另外，今天我们讨论的是高端物业，从社会意义层面来说，我感觉到它的意义就更大了。因为，从来没有或者是在公开的场合我们在讨论高端物业。现在国家都是在讨论普通老百姓的住房问题。因此，对于发展高端物业，对于这个问题，我认为首先我们在认识上，我们是不是要应该更加的提升，包括开发商，包括政府。就是不要把高端物业看成是一个是一小部分人的产品，从我个人的理解来说，高端物业直说存在三个方面的意义，一个是满足社会不同层次需求的产品，就像我们抽烟，必须有各种产品的需求。第二个方面，高端物业是反应城市生活和发展水平的一种产品。如果到了一个地方，全部是经济房，全部是低价房这个城市的品质肯定不会上去。第三，高端物业是引领行业的一种产品，做到高端物业，都是具有在技术上，在材料上，在设计上都是走前端的。所以，高端物业不像人说的那样，可有、可无，而是社会发展的一种选择。
所以，研究、发展高端物业我认为也是我们社会健康发展的一种需要，所以今天大家谈得很多，我感觉到比较多从社会的角度进行分析。但是从社会意义来讲，我认为高端物业还是有意义的。
但是，在这个层面上，我们更多的需要研究高端物业的健康发展。现在，我们有一些高端物业，房价满天飞，破坏了整个城市，整个行业的民声。现在我看一些高端物业并不高端，但是房价很高，出现了一些不正常的现象，导致了现在这种产品在社会中的地位受到影响。为什么劳斯莱斯开价600万，这是没有争议的。因为它代表了一种品质，代表的一种形象。我看了很多房地产企业，这种楼盘做出来是代表行业的骄傲，是值得敬仰的。外国人来一看，你们的产品超过了我们的国家。我们到先进的发达国家去看，我们现在做出来的盘子，做出来的产品，做出来的小区，从规划上，设计上，材料上，都达到了世界的先进水平。因此，像这些楼盘价格卖得高一点，我认为完全可以接受的。在这方面，媒体应该做一些正面的引导
所以，在这个方面怎么使高端的物业健康的发展，我们讨论一下是非常有意义的。所以，今天我是由感而发。我们讨论高端物业，也不是讲一般的产品马马虎虎，我相信很多做高端楼盘的企业，做普通楼盘也是做得非常好的。这就是我们开发商的形象，也感谢今天有这样的机会使我们进行交流和学习。最后希望大家能够到苏州来，看看我们这个城市的特色，很可能大家已经看到了都是苏州现代化的发展，工业园区，现代化的城市。而老苏州的形象到哪里去了？实际我们苏州还在小桥流水，还有值得大家回味的地方，也有一些地方可以和大家相互探讨，相互合作。谢谢。
【黄山岚】：谢谢史总，失从刚才谈到从市场之外的社会意义，高端物业的定位问题，说得非常好。事实上高端物业在有些城市代表一个风向标，就是社会发展的进步。这次在两会期间也强调房地产市场还是要健康、稳健的发展。崔总作为你们在全国也有很多项目，而且开发的项目也是以高端为主，请崔总谈一谈您对今年和未来的发展战略有什么样的考虑？
【崔国宏】：非常巧，我今天给北京公司总工程师打电话，我说能不能让我参观一下星河湾。星河湾是在全国都很有影响的一个楼盘，特别是它的装修是有口皆碑，我就一直没有来。其实我从技术角度来说，我本人一直认为，房地产公司，或者说大多数房地产公司应该致力于开发普通住宅，我们认为这是跟政府的主流是一致的。经过一段时间以后，从技术角度来说，也有一些体会。因为，说起高端楼盘，首先从技术上来说，有难度。因为做装修的时候，600块钱的装修很好做，一千块钱到一千二也是类似，把标准再提高一点，不管任何楼盘套上去都差不多，操作起来也比较简单。但是，真做到现在所提的高端物业，我想应该不可能不提高品质。所以，做到高品质，高标准，就给技术上带来了难度。所以说，任何一个企业，不能放弃要跟政府一致，就认为从这个角度出发就不考虑高端的物业，高标准的装修。在上海大家也知道中环凯旋宫，它的装修标准非常高。我感觉这种情况，后来上海市政府有关部门也非常鼓励这个楼盘，很多干部都去参观。所以，今天有这样的机会说一下个人的观点，我认为做高端物业，从技术来说是提高企业技术水平和管理水平一个很好的机会。高端的物业给房地产企业，给整个房地产的产业链一个机会去练兵，真正使这个产业，至少总整个的管理水平、技术水平，还有社会形象来说，都会应该有所收获。所以，我们现在也致力于，除了坚持以前的广夏的计划以外，也在一些位置上做一些高品质、高标准的住宅。在天津也做一些超五星级的酒店，我的体会，因为我是技术人员，我有技术背景，我的体会，做一些高端，除了大家所提到的那些意义以外，首先它总技术上是非常有意义的，谢谢我说完了。
【黄山岚】：今天我非常感谢诸位在百忙之中，参与我们今天的“大家沙龙”，也感谢大家对中国不动产杂志的支持，正如大家所看到中国不动产杂志是面向全国房地产企业服务的专业媒体，今年我们有大的改版计划，也希望能够得到诸位更多的支持。今天我们的“大家沙龙”，经过大家的讨论，使我们能够更加明确的看到市场的问题和境界。我们要致力于这样一个交流的平台，致力于中国房地产健康、稳健的发展，谢谢大家！