未导致合同目的无法实现，所以无法解除合同。

广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2010)深中法民五终字第1138号

上诉人（原审原告）张××。
委托代理人张××，广东××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赖××。
被上诉人（原审被告）李××。
委托代理人蔡××，广东××律师事务所律师。
上诉人张××与被上诉人赖××、李××因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2009）深福法民三初字第2286号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年6月6日，张××与赖××之间签订了一份《房产买卖合同》，约定张××将其所有的位于深圳市××区××花园×-×栋×栋××号房转让给赖××，转让价格为1285000元。张××通过委托担保公司赎楼的方式办理赎楼手续，应在签订合同后5个工作日内签署委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书。该房产为带租约转让，张××应在签订本合同后5日内将承租人放弃优先购买权的书面承诺交付赖××或第三方。购房定金50000元，赖××应于签订合同之日支付20000元，签订合同后办理首期款资金监管之日补交定金30000元。定金以外的购房款1235000元通过首期款及按揭贷款方式办理，赖××应于2009年6月26日前支付首期款200000元，该款项到买方贷款银行作资金监管，买方应于办理首期款监管当日向银行提交按揭贷款申请的相关资料。在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起2个工作日内，买卖双方需签订《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续。任何一方不履行合同义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付转让价10％的违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价10％违约金。合同备注栏注明：1、该房产尚在抵押状态中，卖方全权委托担保公司赎楼，并于签订合同之日起2个工作日内办理全权委托公证给担保公司；2、卖方保证供楼记录无逾期状况，如有逾期产生的赎楼费用由卖方自行承担。合同签订当日，赖××支付了定金20000元。该笔定金由中介方深圳市××房地产企业发展有限公司进行监管。2009年6月8日，张××签署《委托书》并办理了公证，委托担保中介方办理赎楼、过户等手续。2009年6月22日，张××、赖××与案外人中国工商银行股份有限公司××市分行××支行签订了一份《二手楼交易资金委托代保管协议》，约定买卖双方将首期款105000元委托该行进行监管。2009年6月24日，张××与赖××、李××签订了一份《主体变更确认书》，约定买卖双方协商一致对涉案合同作如下变更：张××同意在办理产权过户时将该房屋产权过户给赖××指定人即李××（被指定人）。被指定人确认，已全部通读并完全理解原合同全文，并承诺完全按照合同的约定履行合同中的买方义务，承担合同中买方应承担之责任。由被指定人造成合同不能顺利履行的，卖方及经纪方均可按合同的约定追究原买方或被指定人之违约责任。原买方对被指定人承担连带责任保证。2009年6月24日，李××向首期款资金监管账户存入首期款105000元。2009年6月30日，中国工商银行股份有限公司××支行向李××出具了一份《二手楼按揭贷款确认书》，同意为李××购买涉案房产提供贷款1160000元。张××要求赖××、李××依约补足定金及首期款，赖××、李××认为贷款金额已足以支付购房款，无需补足，双方遂起争议。2009年7月8日，张××诉至本院。2009年7月15日，张××向赖××、李××发出《关于解除房产买卖合同的函》。另查：张××没有依照合同的约定，在合同签订之日起5日内将承租人放弃优先购买权的书面承诺交付赖××或第三方。以上事实，《房产买卖合同》、收款收据、《委托书》及《公证书》、《资金委托监管协议》、《二手楼交易资金委托代保管协议》、《主体变更确认书》、《二手楼按揭贷款确认书》、《关于解除房产买卖合同的函》、《房地产证》、庭审笔录等证据证实。
张××在原审中诉请：1、解除张××与赖××于2009年6月6日签订的《房产买卖合同》及张××与赖××、李××于2009年6月24日签订的《主体变更确认书》；2、赖××、李××连带支付张××违约金128500元；3、赖××、李××承担本案诉讼费。
原审法院认为：张××与赖××之间签订的《房产买卖合同》以及张××与赖××、李××之间签订的《主体变更确认书》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应严格履行各自的义务，任何未依照合同条款履行的行为均构成违约。虽然根据银行出具的贷款承诺，李××在未补足定金及首期款的情况下，也有付清全部购房款的能力，但定金毕竟带有履约担保的性质，而首期款作为一种履约方式，其变更也应当得到合同相对方的同意，故，李××未经张××同意，不严格依照合同条款履行义务，已构成违约。然而，上述行为虽然构成违约，但毕竟仅仅是对合同部分义务履行方式、履行期限的变更，并未导致合同目的无法实现，不构成根本违约，根据合同法的规定，张××仅得追究李××擅自变更履行方式的违约责任，但无权解除合同，相应的也不符合合同第十二条关于合同解除后根本违约方需按照总价款10％支付违约金的适用条件。故，张××上述两项诉讼请求依法不予支持。赖××经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第七十九条、第九十四条第（四）项之规定，判决如下：驳回张××的诉讼请求。本案案件受理费2870元（已由张××预交），因适用简易程序审理，按规定减半收取1435元，由张××负担。
张××不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市福田区人民法院(2009)深福法民三初字第2286号民事判决书；2、支持上诉人的一审诉讼请求；3、两被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：一、被上诉人的行为已构成根本违约。根据上诉人与被上诉人签订的《房产买卖合同》的约定，被上诉人应于签订合同当天支付定金人民币20000元，于签订合同后办理首期款监管之日补交定金人民币30000元，并于6月26日前支付首期款人民币200000元。然而，合同签订后，俩被上诉人仅付购房定金20000元及首期款105000元，尚欠定金和首期款人民币125000元至今未付。由于支付首期款的条款是房屋买卖合同的主要条款，也是核心条款，且该合同对首期款的履行期限有明确的约定。因此，根据有关合同法理论，被上诉人违反该条款约定的行为，应为根本违约。二、被上诉人理应按合同约定承担违约责任。《房产买卖合同》第十二条明确约定："如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价的百分之十的违约金。"因此，上诉人根据该条款的约定要求解除合同和支付百分之十的违约金的诉讼请求应予成立。退一步说，即使被上诉人未按合同的约定支付首期款的行为不构成根本违约，上诉人也有权提出上述诉请，因为根据合同第十二条的约定，只要被上诉人的行为构成违约，而不是所谓的根本违约，即应承担上述违约责任。根据合同自治原则，上诉人按合同的约定要求被上诉人承担违约责任，是符合合同法的精神的。再退一步说，即使被上诉人行为不构成根本违约，上诉人也无权解除合同的认定成立的话，上诉人也有权依据合同第十二条的约定要求被上诉人承担支付百分之十的违约金的责任。因为根据该条约定，即便是在合同不解除的前提下，仍可要求支付违约金。
被上诉人赖××未到庭答辩。
被上诉人李××口头答辩称：一、原审判决结果正确，但在事实认定和适用法律上略有欠缺。1、卖方单方终止并解除合同的原因是房价上涨，房价从1285000元上涨到159万元。2、卖方单方终止并解除合同的理由是买方未按约定支付首期款，这个理由是不成立的。（1）首期款约定的支付方式是双方在银行作资金监管，卖方签署了金额为105000元的首期款资金监管协议，说明卖方同意对首期款金额的变更。（2）在卖方签订的《二手楼转按揭贷款担保服务合同》以及《贷款审批表》中，双方认同买方的贷款为116万元。（3）合同约定贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，银行批准了买方的116万元的贷款申请。在《二手楼转按揭贷款担保服务合同》中对这116万元的处理进行了约定，该116万元除偿还卖方的贷款本息649800元以外，剩余的转入卖方的指定帐户，这样定金加首期款加贷款金额与合同价款1285000元相等，不存在需要补足首期款的问题。买方也从未收到卖方要求补足首期款的请求，只收到解除合同的通知。综上，买方李××完全按双方约定的方式履行合同，没有违约之处。二、原审判决在程序上有错误。1、原买方赖××已将购买权转给新买方李××，这是合同权利义务的整体转让，该转让行为取得了卖方的认可。2、上诉人起诉后，作为合同权利义务关系的受让人李××在举证期限内提出了反诉，原审法院未予受理，致使李××丧失了最佳的诉讼和保全机会。请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。
本院经审理查明，原审已查明的事实正确，本院予以确认。
另查，2009年6月22日，张××作为卖方、李××作为买方、深圳市××房地产企业发展有限公司作为担保人，就涉案房产签订了《二手楼转按揭贷款担保服务合同》，合同约定李××一项按揭银行申请按揭贷款，贷款金额为人民币1160000元。
再查，2009年12月8日，涉案房产被转移登记至案外人许×名下。
本院认为，上诉人张××与被上诉人赖××签订的《房产买卖合同》以及上诉人张××与被上诉人赖××、李××签订的《主体变更确认书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按约定全面履行自己的义务。《房产买卖合同》约定，购房定金50000元，赖××应于签订合同之日支付20000元，签订合同后办理首期款资金监管之日补交定金30000元。定金以外的购房款1235000元通过首期款及按揭贷款方式办理，赖××应于2009年6月26日前支付首期款200000元。关于定金的支付，赖×平虽然仅支付了20000元定金，但定金合同为实践性合同，定金的数额应以实际交付的数额为限，赖×平未另行补交合同约定的30000元定金并不构成违约。关于首期款，2009年6月22日，上诉人与被上诉人赖××与案外人中国工商银行股份有限公司××市分行××支行签订了一份《二手楼交易资金委托代保管协议》，约定买卖双方将首期款105000元委托该行进行监管。且2009年6月24日，被上诉人李××向首期款资金监管账户存入首期款105000元，上诉人也未提出异议。关于按揭贷款的数额，从张××与李××于2009年6月22日签订的《二手楼转按揭贷款担保服务合同》来看，张××已同意李××变更按揭贷款的数额为1160000元，上述合同签订后，银行亦向李××出具了《二手楼按揭贷款确认书》，同意为李××购买涉案房产提供贷款1160000元。由上可见，双方当事人在履行涉案合同的过程中已通过协商对合同中购房款的履行方式、期限、数额予以了变更。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，当事人协商一致的，可以变更合同。变更后的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应全面履行。原审认为被上诉人变更购房款的履行方式构成违约的认定不当，本院予以纠正。被上诉人已按变更后的合同履行了自己的义务，上诉人无权解除合同并要求被上诉人支付违约金，原审驳回张××的诉讼请求正确，本院予以维持。
综上，上诉人张××的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律虽有不当但最终处理结果并无不妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2870元，由上诉人张××负担。
本判决为终审判决。
审  判  长       钟  波
审  判  员       俞  红
代理审判员       聂  效
二○一○年五月十七日
书  记  员       陈晓莹