作者：罗燕红 来源：《钱经》杂志
Lydia是一家美国律师事务所的合伙人，她的办公地点base在中国北京，而她所在事务所一半以上的业务都与中国人的海外房地产投资有关。她说“我们发现全球的房地产业在中国升温，许多市场的估价很低，而中国的投资者们则手握重金，‘全球购买’。”
“美国购房获绿卡，加拿大买楼正是抄底时，孩子可免费读美加名校。”这些让人心动的广告你一定没少见。澳洲海湾的星级酒店、法国南部的酒庄别墅，泰国清迈的度假村……如今，境外房产项目的炫目早已超出了普通国人的想象空间。
正如美国ACE地产投资公司的销售总监张远宁所说：“中国人负责掏钱，我们负责帮他们全世界各地去买楼买屋。”
国人境外买房的确越来越常见。从2006年上半年开始，越来越多境外项目在国内有了固定代理机构。他们定期以国家或房屋类型为主题，举办专场说明会，推介具体楼盘。而在中国各地举办的住交会上，也总能看到来自许多境外地区的房产项目济济一堂。涉及这些房地产项目的除了代理商，还有中介经纪公司。经纪公司每单业务需提取总价2个点左右的佣金。
利弊预估
有楼有地，永久产权
监管严税费高，但安全透明
国外房产受欢迎不是没道理。相比国内，国外房产的确有诸多让人心动之处。譬如房子本身户型合理、建筑讲究，地广人稀，空气好，居住环境宜人，教育、医疗等福利更齐备；有些国家由于自身经济发展周期的原因，房价明显处在较低水平，尤其是在国内房价飙升的对照下；而在土地私有的国家，购买房产既能获得住宅永久产权，也能获得土地所有权。
在西方成熟国家，房地产买卖受到完善的法律监管，虽然对于行外人来说，这些管制繁复得像天书，但亦使得交易变得安全和透明。
樊雪小姐是本刊房产栏目的美国特约记者，从事的工作就是地产经纪。她介绍，国人赴美购房的条件并不苛刻：只要有签证，能支付50%以上首付(次贷危机前20%)即可。且美国房屋的面积，算法比中国实惠许多，他们不打“赠送”等扰人视听的旗号。一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房屋的销售总价内。
樊雪介绍，在美国，房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构，包括律师、经纪师、验房师等，交易从头到尾每一个环节都是在双方律师的监控下进行。这也意味着，交易有大量额外费用产生，不仅有交给国家的税费，也有交给服务机构的费用。买房，第一个环节是要请经纪人，由其根据客户需求寻找房源。待购房人相中满意的房屋后，再找有资质的验房师，针对房屋的地理位置、使用年限、完好程度等指标进行技术评估，鉴定完毕后请律师签署房屋买卖合同。“一个完整的购房程序走下来，可能需要好几个月。买房是一件很花时间的事情。”
买新楼盘的话，买家签订正式合同后，将首付款打入买家指定的律师信托账户，开发商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到房屋产权证、质检证、合格证全部办理完毕，开发商才能拿到房款。而当地的律师和验房师都是第三方，这些人如果出现偏袒或欺瞒，受到的惩罚是非常严厉的，有的甚至会吊销行业资格。这些都较好地保护了购房者的资金安全。
国外买房还有一种方式，跟国内农村的自建房屋类似，先买土地再请建筑商造房。律师在买地时就介入，办理土地登记、住房按揭贷款，协助向政府提供规划、住宅设计等材料审核，然后再动工，建造过程中，律师要参与监管工程款，最后还要协助做房产证等。
樊雪说，海外购房和国内购房的另一个不同点是，购房后还得学管理房产，这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭贷款等，屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责，如果做得不好，会受到了市政部门的警告、甚至罚款。
市政正是通过这些保证整体的自然环境和居民生活品质。美国也有专门管理房产的中介服务机构。
四大风险
政治、政策风险
汇率、信息不对称
Lydia律师提醒，一些中介公司喜欢夸大其词，投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、信息不对称等。例如，第一步选择国家和地区，就应着重考虑该国政策的稳定程度，是否存在排华情绪。各国的购房政策不断变化，因此，了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做，既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者做特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%，才准境外人士购房；在东南亚国家如泰国，不允许海外投资人拥有土地，即不能购买别墅，只能购买公寓楼，新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序，聘请当地经纪师、律师前，就了解和思考清楚。
选定有购买意向的和地区后，开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司，他们熟悉该国法规、风俗和市场，有较多交易经验，有些甚至是一些楼盘的一级代理商，在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。
跟本国买房一样，项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素，涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低，经济发展快或复苏前景明确，房价上涨趋势明显的国家应作为首选。
相比于国内购房，汇率的波动也成为一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产，如果澳元汇率跌30%，这就相当于同一套房子，即使房价不跌，现在买相比汇率跌之前，价格打了7折。
受买房赠送户口的国内做法的影响，有人对境外买房存在一个误解，以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目，一般并不与移民挂钩，不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如，美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房，但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做移民的公司，他们的美加移民顾问金洁介绍说，“美国的投资移民，要求至少拿出50万美元进行特定项目投资，此项目由美国政府选择。各州情况有不同，以加州为例，申请投资移民的人士需要投资至少100万美元，并雇佣3——5名当地公民工作，而且绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额，才能达到基本条件。”
成本的计算
税费体系复杂
持有成本较高
浙商投资团的邱尚（化名）说，其实购买海外房产在国际上很普遍，但中国人却投机居多。他归纳浙商海外购房的目的主要有三种：为方便子女留学“买房代租”、为日后移民做准备、意图清晰的投资者大概占总人数的20%——30%。而由于目的不一样，他们所买房产的类型也有差别。自住者，一般都倾向于买house，相当于国内说的别墅，而奔着投资目的的则大多选择会购买城市中心的apartment，condo，flat，即国内说的公寓。
投资者海外买房如果套用国内买房的思路，那么就有过于简单之嫌了。ACE地产投资公司的销售总监张远宁说，“除了购买成本，高额管理成本对购房人也是不小的负担，且各地的税费体系一般都比较复杂。在悉尼，首次购房须缴纳的税费约有20种，不是专业的人员很难理清。” 一般房地产投资成本可以分为起始成本和持有成本两部分。相对而言，起始成本不高，如在美国买房，起始成本仅占总成本的30%。起始成本除房款，还包括土地税、契税、印花税以及增值税，文件费、房屋经纪人代理费、律师费、技术评估费、过户公证费等，此类的各种相关费用约占总房价的1%，不算高。但持有成本相当高，每年要交房产税、物业费，白蚁检查费、房屋保修费等。
以上各税各国开征情况不一样。其中契税只是部分国家征收，如美国纽约州税率一般在1%——2%；而新加坡则高达4%。不论在何地买房，印花税都是必须缴纳的。而发生买卖等有偿转移时，大多数国家要对转让收益即增值部分课税，在美国，房屋出租，房租的20%——30%要作为税收上缴；在澳洲，增值税最高会达到增值部分的45%。房产税部分，税率为1%——6%，每年政府会来估价，然后根据估价缴纳房产税，房子升值，税基变大，例如当年买来的房屋是100万美元，如果政府今年估价是120万美元，就以120万美元为税基收税。纯粹做投资的时候，必须把上文所列税费、以及付给中间机构如地产经纪、律师的费用都考虑进去，另外，还有交通成本、人力成本、交际成本等，只有这样，才能准确估算投资收益率。
为具体说明税费，以下tips部分以澳洲情况为例，以管中窥豹。
TIPS
在澳洲买房可能需要的税费
银行贷款申请及相关费用、房屋估价费、登记费、土地税调整、房屋勘查费、产权保险、房屋检查费、物业管理费、律师费
以在墨尔本购房为例，购买一处物业的费用可分为直接费用和间接费用两块：
直接费用
通常指政府的费用，包括购房印花税（即契税）和地契管理局所征收的地契登记及转让费用。其中印花税根据房价分为四个档次：房价在20000澳元以下，按1.4%征收；在20001～115000澳元，按2.4%，再减去200澳元征收；房价115001澳元～870000澳元，按6%，再减去4340澳元征收；房价超过870001澳元，按5.5%征收。其中地契管理局的地契转让登记费为1323澳元，贷款登记费为92澳元。
间接费用
也就是非政府费用，比如律师费、贷款费用、房屋保险、贷款保险等。这些费用视各公司收费情况不同而定，大致如下：律师费650澳元；贷款费用600澳元；房屋保险350澳元；其他调整费用300澳元。
如果物业价值50万澳元，那么按照以上费率，购买将产生约28975澳元的费用。费率为5.8%左右。
售价约150万澳元到200万澳元，其保养成本，包括每月的物业管理费、房地产税等需要1500澳元～2000澳元。尽管这样的公寓月租金高达3500澳元～4000澳元，但扣掉税费和支付给房产经纪人的佣金等，估计每月纯收入仅2000美元左右，少了50%。
资金
贷款较难、
现汇最快捷！
“境外购房最快捷的方式还是依照购买地当地法律，使用自有外汇资金在国外直接购房。”ACE地产的张远宁称。但是中国居民换汇以及外汇的汇出存在较大限制怎么办？业内人士透露，专业代理公司会有多种途径供投资者选择。
买房时不同国家的贷款政策不一样，中国公民在海外购房申请按揭贷款难度比较大。在法国、马来西亚，必须出具相应的资产证明或当地的收入证明，银行才会放贷。在泰国，不长期再当地居住、工作的外国人买房需付全款。在美国，对贷款也在收紧，之前可申请到8成贷款，但现在已经缩减至5成。当然也有例外，例如阿联酋的迪拜，目前当地银行依然提供高达9成的按揭贷款。如果购房者无法全额付清房款，向开发商申请贷款的话，贷款的年利率约为7.95%，不仅高于国内同期水准，也高于当地的贷款利率。
一位南加州的华人房产经纪说，如果是投资为目的的话，没有几千万元以上的资产就不应该奢望投资美国楼市。海外买房最好要和自己家庭未来的长远规划结合起来，比如考虑未来子女的留学、海外工作以及自己的移民等。只有综合考虑了这些问题之后，才能较好地作出决策。
瑞亚、新通、环宇是长三角一带做得比较大的海外投资服务机构。新通的咨询顾问王茜介绍，目前，浙江人海外购房，最热门的地方是澳洲，其次是加拿大、新加坡，去欧洲买房的人非常少。因为跟当地的经济一样，欧洲的房地产市场已经过了高速发展的阶段、进入相当稳定的时期，有些还在负增长，而且这些国家的移民条件相对都比较苛刻。
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德国：房价持续下跌，投资不合算
张瑞喜是旅居德国的华人，目前在德从事贸易与国际文化传播行业。她介绍，目前在德国投资房产不太合算。20世纪90年代初后，德国房地产价格持续走低，15年来累计降幅已超过30%。5年前德国媒体就称房地产已到最低点，而5年后的今天又比5年前低了许多，这好比下跌通道中的股市看不到底一样。张瑞喜介绍了个例子。他的邻居马克，房子是20年前以约60万马克（合30万欧）的价格买入的。每月仅水、电、气、垃圾、保险、税等费用就达700欧。如果租房，他用这700欧就可让全家住的很舒服。更不必说每月还贷1000多欧。另外，德国的人工费昂贵，他花在维护住房上的精力和金钱也是一大笔。至于房产保值更谈不上，他的房现在出售最多能卖20万欧。
大部分德国的房产投资者靠房屋出租收益，一般的回报率约为8%左右。然而德国人口持续下降，外国人流入少于流出。只有少数大城市，大学城周边存在租房紧俏情行。而对于海外投资而言，出租房的管理也是件比较复杂的事情。
德国政府一直通过对自有房产采用重税手段压缩炒房者利润，加大房地产投机炒作的成本，而且他们的文化并不像中国这样看重买房，也不像其他西方国家把“租房”等同于“贫穷”，其国家总理默克尔就在在博物馆岛对面租了一套公寓。
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