莆田市2010年1～9月房地产市场运行形势分析

莆田市2010年1～9月房地产市场运行形势分析

　　今年前三季度，我市的房地产市场运行形势总体上较为平稳，其中4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）出台后，对第二季度的房地产市场产生一定的波动，但到了第三季度基本恢复了较快的发展轨道。现将我市2010年前三季度房地产市场运行形势分析如下：
   
　　一、房地产开发投资持续回升，市中心区约占三分之二：

　　今年1-9月份，全市房地产完成投资64.35亿元，较去年同期比增33.78%，其增幅较今年上半年（30.66%）上升3个百分点。从每个季度完成的投资额看，前三个季度基本相当，略显逐季度微增趋势（见图1）。

　　在房地产投资中，建安工程投资完成379698万元，占投资总额643451万元的59.01%，比增30.41%；土地购置费176943万元，占27.50%，比增15.01%。

　　按区域分，荔城区完成215466万元，占33.49%；城厢区完成209513万元，占32.56%；涵江区完成103050万元，占16.02%；秀屿区完成 33817万元，占5.26%；仙游县完成81605万元，占12.67%。其中市中心区的荔城、城厢两区完成的投资额占了全市的66%。

　　二、商品房供应面积同比增加，受新政影响二、三季度有所波动：

　　1-9月份全市各类商品房施工面积为801.59万m2，较去年同期比增17.17%，其中新开工商品房面积242.17万m2，同比上升116.75%（见表1）。

　　从去年至今年各季度的新开工面积看（见图2），今年前二个季度基本延续去年底的全面开工热潮，4月份房产新政出台后，由于其影响具有一定的滞后性，因此到第三季度全市新开工面积明显下降。

　　今年前三季度，全市共批准商品房预售面积165.74万m2，同比上升34.02%。其中第一季度58.45万m2，第二季度受“新国十条”房产政策影响出现下降，为45.86万m2，至第三季度政策预期稳定，开发商市场信心恢复，批准预售面积回升，达到61.43万m2（见图3）。

　　三、商品房销售面积总量上升，其中第二季度略有下降：

　　1-9月全市商品房合同销售登记备案面积112.11万M2，同比增加29.73%，其中第一季度为36.77万M2，第二季度受房产新政影响市场出现观望，销售量有所下降，为31.26万M2，第三季度对政策预期稳定，刚性需求逐步释放，出现了明显的回升，销售量达44.08万M2（见图4）。

　　在商品房买卖合同登记备案面积中，住宅商品房销售面积102.00万M2，占90.98%，比增25.12%。从区域划分看，设区市本级登记备案85.66万M2，占全市的76.41%，比增11.57%，其中住宅商品房登记备案79.00万M2，比增13.65%（见表2），显现仙游县房地产市场受政策影响较小，销量增幅比设区市本级还高。

　　四、商品房空置面积不断增加，全市可售房源较为充足：

　　1-9月份，全市竣工商品房面积74.66万M2，比增25.46%。随着近年施工面积及竣工面积的不断上升，历年来累积的空置商品房面积也不断递增，至9月末，全市空置商品房面积49.55万M2，比增66.78%（见图5）。按用途分，空置住宅面积28.41万M2，比增104.68%；商业营业用房10.85万M2，比增7.21%；办公用房0.97万M2，基本持平；其它房屋9.32万M2，比增96.62%。按期限分，空置1年以内34.01万M2，，比增66.39%；空置1-3年14.21万M2，比增60.75%；空置3年以上1.33万M2，比增202.27%。

　　据对全市所有房地产项目可售房源调查统计，到9月底，全市尚未销售的商品房面积共计240.25 万m 2，其中住宅商品房12847套142.04万m 2（见表3）。

　　
　　五、商品房销售价位波动较大，第三季度涨幅达20%以上：

　　据销售合同登记备案数据统计，今年1-9月全市商品房销售均价为4911元/㎡，比增12.90%（住宅商品房均价4534元/㎡，比增10.56%）。其中第一季度为4802元/㎡、比增11.93%（住宅为4288元/㎡、比增5.69%），第二季度为4492元/㎡、比降1.40%（住宅为4302元/㎡、比增1.92%），第三季度为5298元/㎡、比增25.75%（住宅为4902元/㎡、比增21.88%），详见表4。

　　另据对全市7个有代表性楼盘分期销售的价位变化情况调查，今年9月份住宅的销售价位与去年同期相比，7个代表性的楼盘中涨幅最高达到40%，最低约9%，平均为24.96%（见表5）。

　　六、存量房交易量同比下降，第三季度略有回升：

　　受存量房交易税费优惠政策取消的影响，存量房成交面积呈下降态势。1～9月份全市存量房买卖50.32万m2，比降4.70%，其中存量住宅买卖34.59万m2，比降21.05%。从各季度成交数量看，第二季度开始由于新的交易税费调整，成交量出现明显下降（见图6）。

　　七、经营性土地供应同比增加，设区市本级地价上升较大：

　　1～9月份全市国土部门通过招拍挂新供应经营性房地产项目用地25宗61.20公顷，折合918亩，与去年同期（21宗774.87亩）比增18.47%。其中莆田13宗40.90公顷，比增18.35%，成交总价款31亿元，平均每亩505万元，比增225.81%；仙游12宗20.30公顷，比增18.71%，成交总价款28.473亿元，平均每亩94万元，比降16.81%。莆田地价增幅较大，其原因是今年拍卖的地块大部分位于市区繁华地段，拍卖价位较高，特别年初拍卖的旧体育场片区地块，每亩达1982万元，较2007年上升26.74%。

　　八、房地产开发资金充盈，其中国内贷款上升明显：

　　本年房地产开发资金来源合计111.49亿元，同比增加40.70%，其中上年末结余资金15.53亿元，本年资金来源95.96亿元。在本年资金来源中，国内贷款15.40亿元，比增41.21%；利用外资0.14亿元，比增1173.63%；自筹资金44.94亿元，比增72.28%；其他资金来源（定金、预收款及个人按揭贷款等）35.49亿元，比增47.03%。

　　今年8月末全市商业银行房地产各项贷款余额为114.04亿元，占全市金融机构人民币各项贷款总额（581.09亿元）的19.63 %，与去年同期(19.67%)相比下降0.04个百分点。其中房地产开发类贷款余额为40.67亿元，比年初增加1.31亿元，同比多增0.25亿元；个人住房消费贷款余额为73.37亿元，比年初增加12.13亿元，同比多增6.30亿元。2010年8月末全市人民币各项存款余额为696.10亿元，比年初增加101.13亿元，同比少增21.29亿元，其中个人储蓄存款465.40亿元，比年初增加57.30亿元，同比少增7.55亿元。

　　总之，今年我市房地产市场第一季度基本延续去年的持续回升态势，到第二季度受国发10号文件出台的影响，各项指标出现波动，至第三季度市场各方对政策预期逐步稳定，投资、批准预售、销售等各项指标回升，房价也出现较大的涨幅，整个房地产市场呈现较快的发展趋势。（莆田市建设局 陈志强）