调控时期如何买房？选房选时都有技巧！

调控时期如何买房?对于刚性需求的购房者来说，可以择机入市；对于投资者来说，由于后市政策存在着巨大的不确定性，所以应该采取规避观望的策略，等待政策的进一步明朗，而不要盲目入市。
楼市调控不会放松，对于购房者来说，何时才会迎来最佳购房时机呢?是否还需要等待观望?专家表示，应根据不同的需求来做决定。
因人而异做决定
对于刚性需求自住购房者而言，现阶段讲究的是择机入市。刚性需求购房者需要关心的是自身，如经济实力是否达到了置业标准，是否能够买到合适的住房，满足自身居住需求，因此建议刚性购房者不要纠缠于房价的细微变化。当然，如果经济实力方面尚有欠缺，建议不要“霸王硬上弓”，以免因买房而让自己背上沉重的债务。
但对于投资者来说，我们建议观望等待。由于政策指向非常明确，即抑制投资，而与此同时，在未来很长一段时间内，转让环节的税费成本可能大增，持有环节也会开始征税，各种不确定因素导致投资房产不再合乎市场实情。因此，建议投资者观望等待下一个机会。
而且投资的终极目标是追求价差收益，或者获取更好的投资回报。而在目前住宅投资回报极低的前提下(部分公寓的长期投资回报率不及银行存款)，如果房价难以上涨，则无法产生价差收益，投资注定失败。
刚性需求购房讲技巧
对于刚性需求购房者来说，可以在调整期择机入市。不过专家也提醒说，在调控时期买房，还是应该注意购房的技巧，包括人市时机的选择，尽量用足优惠政策，以及学会挑选房源等。
时机选择很重要
最佳时机何时出现?
专家解释说，几乎所有人都希望花最少的钱来完成置业计划。但现实情况是，就如同谁也无法预测股市的底部在哪里一样，楼市阶段性底部同样也不可捉摸。因此与其等待虚无缥缈的底部，还不如根据市场变化，选择合适的时机入市。
根据此前的经验，大凡市场出现大面积促销时，即对资金需求不是很大的开发商如果也加入到促销大军，说明市场观望气氛已到最浓时。之后经过一段时间观望之后，刚性需求会重新释放，进而导致市场回暖。所以，刚性需求购房者可根据这个现象，来判断买房时机。
优惠政策要用足
目前国家仍然鼓励自住消费，因此对于刚性需求购房者来说，一定要尽可能用足优惠政策，以降低购房成本。
据了解，能否享受优惠政策，其差别不小。就拿贷款来说，如果是购买90平方米的普通住宅，仍能享受到较大折扣的优惠房贷利率。虽然目前已经不太可能申请到最低7折的优惠幅度，但对于首次购买普通住宅的，仍可申请到7.5—8折的优惠利率。
此外，未来会否加息目前还不得而知。如果加息，购房成本将会上升。因此，专家建议购房者尽量多用公积金贷款。公积金贷款利率相对较低，即使其利率标准也会随着加息而提高。但相对商业贷款来说，还是要实惠得多。
挑拣房源应慎重
不管是买新房，还是买二手房，都要学会挑拣房源。
从价格方面考量，选择低于市场平均水平的住宅无疑是最佳方式。有两个途径可以挑到这种住宅。其一是真正打折促销的楼盘，可以跟前期销售价格做对比，或者跟周边相同品质在售楼盘的前期价格进行比较。
另外就是选择二手房市场上的“急抛房”。由于各种各样的原因，比如急需周转资金、移民海外等，有少数房东为了让房子尽快脱手，从而以低于市场价10％的水平挂牌急售。不可否认，如果碰到这种二手房，可谓是买到就赚。
虚假实惠须当心
在调控期，开发商为了加快销售节奏，往往会采取各种各样手段进行促销。
需要提醒的是，在这之前曾出现过花样百出的促销活动，这种促销手段虽然看起来非常诱人。但实际上并无多少实惠。比较常见的有首付分期支付、“保价”促销，以及提价之后再降价等。
因此建议购房者看到各种促销广告之后，应认真研究促销活动究竟给自己能够带来多少好处。比较常见的是一些小恩小惠，如买房送物业费、送装修基金等，相比房价来说少之又少；而诸如前面提到的首付分期支付等促销活动，则毫无实惠可言。最实用的促销是在原价基础上给予相应的折扣，确实能让购房者减少购房开支。
等待观望有讲究
对于投资者来说，由于后市政策存在着巨大的不确定性，所以应该采取规避观望的策略，等待政策明朗，而不要盲目入市。
陈晟表示，就目前情况来看，市场存在诸多不确定因素，如中央政府可能会加大对楼市调控力度，或者持有、转让等环节税负有可能增加等，都会引发恐慌性抛售，从而导致房价回调，这对投资者来说是极为不利的。
专家建议，目前要做的就是采取规避观望策略，等待政策进一步明朗之后再做决定。当然，本刊在此建议投资者观望，并非从此远离楼市，消极观望，而是在观望中重新寻找新的机会。
在专家看来，一线城市的住宅价位已经涨到阶段性的高位，而二、三线城市房价在这之前并未出现大幅上涨行情，在未来可能会出现补涨行情，投资者不妨将目光投向这些城市。不少地区出台了区域振兴规划，如重庆的两江新区、福建的海峡西岸经济区等，随着规划的实施，区域经济快速发展，自然会带动房价上涨。因此在目前开始关注这些区域，一旦市场趋于好转并出现机会，可考虑出手。
商业地产也是投资者可以关注的一个领域。目前商、住价格倒挂现象仍然存在，商业项目售价低于同板块的住宅，这种反常的现象在未来会反转过来。因此，现在选择有潜力的项目进行投资，无疑能够获得不错的回报。
在此值得一提的是，目前有一些来自二、三线城市的商业地产，其投资回报率可达6％以上，这相当于上海市中心区域高档住宅的两倍，无疑值得投资。如来自江苏太仓市的太仓发展大厦，地处新兴的高档商务住宅板块，目前租金水平为1.1元/平方米/天，相对目前6000元，平方米的售价，年投资回报率可达6.6％。上海市中心高档住宅的投资回报率远低于此水平。