莫斯科房市调查：房价狂跌6成了吗

这几天一则题为“普京一句话，莫斯科房价狂跌60%”的新闻引起了中国人的强烈关注，网上转载率很高。尽管文中并没有列出狂跌前后的具体房价，但在被高房价困扰的中国老百姓眼中，这则来自邻国俄罗斯的消息似乎给了他们急需的安慰，也使他们对政府调控房价有了更多期望。《环球时报》记者通过多方调查发现，莫斯科的房价确实比最高点时有所回落，但下跌幅度没那么大，今年以来又有回涨，如今莫斯科平均房价仍然比北京高很多。而把莫斯科房价下跌归功于“普京一句话”，有些夸张，因为下跌最大的原因还是受金融危机冲击。不过，俄政府近年来确实出台了一些调控房价和让居民“买得起房”的措施，对中国不乏借鉴意义。
降是降过，又开始重新涨了
网上流传的这则新闻大意是：普京2009年在一次政府会议上强调，房价应该至少让40%的民众能够负担得起，于是俄罗斯政府采取各种措施降价，包括建经济适用房、打击开发商捂盘等，效果显著。据英国《泰晤士报》2009年8月报道，莫斯科房价在过去的一年中下跌了近60%，许多房产项目现在都陷入停顿。
——事实果真如此吗？
据俄《生意人报》报道，莫斯科房价今年“稳步回升”，3月商品房每平方米均价4186美元，4月上涨至4302美元。这个价格确实比最高时下降了。2008年夏季，莫斯科房价达到顶点，为每平方米6200美元，2009年秋季降至近年来最低水平，为每平方米3750美元。
按照这个数据，莫斯科房价2009年秋季比上一年的最大降幅为39.5%左右，而今年4月莫斯科房价比最高点的降幅不到31%。
另据俄“建筑和工业建材价格制定联邦中心”统计，从2008年秋天的金融危机开始到2009年年中，莫斯科市内黄金住宅区的高档住房成交价格下降曾达50%，而经济型住宅价格下跌30%左右。
常驻莫斯科多年的中国记者关健斌18日对《环球时报》记者说，说莫斯科房价一年内下跌了60%，“我从来没在俄媒体上看到过这个数字”。他认为，莫斯科房价这几年总体是稳步上升的，“降是降过，但好象已经又开始重新涨价了”。
在莫斯科生活多年的华人学者焦东健18日向《环球时报》介绍说，目前在莫斯科市中心，相当于北京二环以内地区的房子每平方米1.5万美元以上，二环到三环的地段是8000到1万美元，三环到四环是6000到8000美元，大环(相当于五环)附近也要5000美元左右1平方米。他说，莫斯科市区内每平方米实际均价是8000美元左右，远远高于官方统计的4302美元。而莫斯科普通工薪族的工资是1500到2000美元之间，可以说四五个月的工资才能买1平方米房。
俄房产商日子不好过
与欣欣向荣的中国房产市场不同，俄罗斯房产业这两年遭受的打击确实非常大。主要原因不是政府打压，而是全球金融危机爆发以来，许多房产开发商面临资金周转不灵和债务危机。“米拉克斯”集团是俄罗斯最大的房产商之一，去年秋天由于债务危机大幅裁员，也曾经降价售房，公司主页上一度出现十分雷人的标语：“什么都卖！非常缺钱！”该公司原准备建设未来欧洲第一高楼“联邦大厦”，而据《生意人报》报道，由于资金紧张，现在该公司准备将这座大厦从94层“缩水”至64层，甚至还开发了由公司总裁陪同参观“联邦大厦”的服务，每人收取100美元。
俄罗斯房价在2008年至2009年间下跌，也与银行按揭系统一度瘫痪有关。作为住房抵押贷款市场上的龙头老大，俄罗斯外贸银行从2008年秋天起冻结所有购房贷款。这使得金融危机前涌入俄罗斯建筑行业的外资纷纷叫停正在开工的项目。危机前施工进度如火如荼的“莫斯科城”CBD项目从那时起坠入“冰窟”，至今大部分工程处于冻结状态。
俄罗斯infox通讯社评论员叶普盖尼•诺维克夫博士19日接受《环球时报》记者采访时说，2008年金融危机给俄罗斯造成很多硬伤，包括留下了很多烂尾楼，“因为经济整体态势摆在这儿，房价降一些也很正常”。但这些情况对于普通老百姓来说意义不那么显著，“我们自己很少会考虑房价，因为买不起的还是买不起”。
中国现代国际关系研究院俄罗斯研究所研究员王郦久对《环球时报》记者说，莫斯科房价从2006年至今总体上涨了2倍。莫斯科房价高也是因为存在“刚性需求”，首先是莫斯科云集了全俄90%的富翁，俄罗斯新贵阶层的兴起和福利分房的结束，使住房的需求量大幅上升，可以预见未来俄罗斯的房价还会稳步上升。
俄也在努力让百姓买房
近年来俄罗斯房价急剧上涨，已大大超过百姓的承受力。为此，去年8月俄总理普京在实施国家计划和人口政策会议上表示，适合大众居住的经济型住房“每平方米价格不应超过3万卢布(约合1000美元)”，并且不能以牺牲住房的建筑质量和使用舒适性为代价。政府的目标是至少让40%的居民买得起这样的住房。此前，俄总统梅德韦杰夫也提出了类似目标，他许诺，政府将提供大量土地以建设经济型住房。
为了让老百姓买上房，俄罗斯政府不是用打压房产业，而是用一些措施促进房市回暖。普京在去年年底曾表示，14.5%的住房贷款利率对普通百姓来说太高，2010年住房贷款利率应降至10%—11%。
莫斯科市市长卢日科夫去年年底也表示，抑制房价最好的办法“是把更多住房投放市场”。同时莫斯科还出台了一些相关政策，以限制房价，如用高税收打击炒房者，购第一套住宅和多套住宅的价格有很大区别，对购房3年内出售者征重税。另外，加强对建筑业的监管，防止腐败行为，从而让房价在政府的控制之内。
目前，俄罗斯政府已经调低了贷款利率，延长了贷款期限，这些都有利于人们贷款买房。去年以来，俄罗斯工资涨了3次，力争以消费带动经济，从这点看，俄罗斯人买房的前景应该是越来越乐观。此外，俄罗斯政府对科技工作者和卫国战争时期的老战士购房给予特殊优惠，甚至免费赠送。对年轻人和多孩子家庭购房也有优惠。
另据俄《观点报》近日报道，俄政府考虑2013年开始征收房地产税。
王郦久说，俄罗斯调控房价方面值得我们借鉴，比如专门针对特殊群体的政策倾斜。这些政策倾斜靠加大反腐和监督力度，保证执行到位。
俄罗斯人不理解中国人的买房焦虑
与中国早些年一样，苏联实行分房制度。苏联解体后，房地产进入商品化阶段。2000年以来，商品房高昂的价格与俄罗斯老百姓渐行渐远，也与中国的情况如出一辙。但与中国不同的是，俄罗斯人的买房欲望远没有中国人那么强烈。
在莫斯科拥有住房的很多是在苏联时期分到房的老年人，他们把自己老房子的一间或者几间出租出去，以此增加自己的收入，不少在莫斯科工作的外地人便居住在这些苏联时期建的老房子中。
现在在莫斯科有很多蜗居族。能在莫斯科市区买得起七八十平方米以上房子的人肯定不是普通工薪族，基本是公司经理以上的人物。莫斯科大学毕业的阿拉沙对《环球时报》记者说，如果一个男子在莫斯科有一套房子，那会有无数的女孩急着嫁给他。而阿拉沙本人因为有些家族背景在莫斯科有套房，但他却从未告诉他女朋友自己有房的事，“如果告诉了的话，我就会被更加不停地缠着了”。
《环球时报》驻俄罗斯记者身边很多年轻朋友表示，根本就没想过买房问题，和俄罗斯同事谈起在中国房子是结婚的必要条件时，他们都表示难以理解。记者的一位中年朋友毕业于莫斯科国立大学，是大型国企的部门领导，已有两个孩子，但一家人至今仍在莫斯科大环外租房生活。
俄罗斯人的住房，经常是在市区的住所很小，但在市区外可能会有一个比较大的宽敞别墅。在俄罗斯是可以买地然后自己建房的，所以很多俄罗斯人都是先买一块地，然后自己盖别墅。在辛苦工作一个星期之后，这些俄罗斯人就可以在周末享受到“莫斯科郊外的夜晚”。
●驻俄罗斯特约记者 高懿洁 ●郑润宇 柳玉鹏 ●本报记者 钟玉华
原帖地址：http://news.xinhuanet.com/house/2010-05/21/c_12126807.htm