上海市二手房价指数波浪特征分析与预测

免责声明：本文根据上海市二手房价指数办公室发布的数据（截止于2010年4月。5月份指数2582-比4月增0.15%）并由上海交大土木系本科生协助分析完成，图形和定量预测属于纯技术性的，欢迎网友们讨论交流看法，但不构成他人购房或企业投资的决策依据。转载请标注本文出处。本文刊发时，本博前期定性分析的“上海市二手房价指数曲线特征图示”予以删除。
1. 上海市二手房价指数编制
房价指数，即房屋销售价格指数，是将市场价格转化之后的统计系统，是指一定区域在一定时间内的整体价位水平，研究价格指数的变化可以看出价格的升降趋势。
在本文中所采用的指数数据，是由上海市二手房指数办公室所发布的。该月度指数的编制是以上海市11个区52个控制点（表1）的二手房价为样本，以2001年11月的指数为基点（取为1000点）而统计计算而来，在当月第二周的周一向社会公布前一月的指数。
表1 二手房价指数统计的52个控制点
普陀
卢湾
静安
杨浦
闸北
曹杨
淮海
曹家渡
五角场
彭浦
石泉宜川
打浦桥
静安寺
中原
大宁
真北
中山南路
江宁
控江
芷江路
桃浦
南京西路
北外滩
天目路
长寿
武宁
虹口
黄浦
浦东
徐汇
长宁
江湾
南京东路
小陆家嘴
田林康健
天山
凉城
老城区
世纪公园
植物园
仙霞
曲阳
蓬莱地区
罗山
徐家汇
动物园
四平
金桥
龙华
虹桥
四川北路
上南六里
华泾
中山公园
提篮桥
三林
新华路
张江高科
北新泾
闵行
航华
吴中路
地铁沿线
2. 月指数数据整理及图表
根据上海市二手房价指数办公室发布的信息资料，汇总其月指数数据于表2。
表2  上海二手房价月指数数据列表
2001-11
1000
2001-12
1008
2002-1
1010
2002-2
1012
2002-3
1017
2002-4
1027
2002-5
1034
2002-6
1042
2002-7
1048
2002-8
1051
2002-9
1054
2002-10
1056
2002-11
1061
2002-12
1072
2003-1
1072
2003-2
1080
2003-3
1102
2003-4
1115
2003-5
1125
2003-6
1137
2003-7
1150
2003-8
1173
2003-9
1194
2003-10
1215
2003-11
1236
2003-12
1255
2004-1
1273
2004-2
1289
2004-3
1304
2004-4
1319
2004-5
1336
2004-6
1350
2004-7
1366
2004-8
1382
2004-9
1399
2004-10
1418
2004-11
1448
2004-12
1490
2005-1
1547
2005-2
1611
2005-3
1699
2005-4
1730
2005-5
1714
2005-6
1710
2005-7
1705
2005-8
1700
2005-9
1689
2005-10
1677
2005-11
1661
2005-12
1647
2006-1
1625
2006-2
1620
2006-3
1616
2006-4
1621
2006-5
1625
2006-6
1627
2006-7
1632
2006-8
1635
2006-9
1634
2006-10
1635
2006-11
1635
2006-12
1637
2007-1
1639
2007-2
1642
2007-3
1648
2007-4
1657
2007-5
1681
2007-6
1751
2007-7
1820
2007-8
1930
2007-9
2009
2007-10
2089
2007-11
2185
2007-12
2217
2008-1
2246
2008-2
2271
2008-3
2315
2008-4
2339
2008-5
2362
2008-6
2387
2008-7
2396
2008-8
2385
2008-9
2360
2008-10
2338
2008-11
2319
2008-12
2316
2009-1
2297
2009-2
2293
2009-3
2318
2009-4
2348
2009-5
2370
2009-6
2398
2009-7
2427
2009-8
2442
2009-9
2459
2009-10
2471
2009-11
2489
2009-12
2519
2010-1
2538
2010-2
2540
2010-3
2561
2010-4
2578
3. 上海二手房价月指数按五浪模型分析
经过3个数浪方案的比较分析，选取上海二手房价月指数波浪模型及其参数如图1和表3所示。

图1 上海市二手房价指数修正五浪模型走势分析图
表3 五浪模型中各浪参数一览表
浪序
指数
起点时间（指数）
终点时间（指数）
浪幅
浪时（月）
1
1730
2001年11月（1000）
2005年4月（1730）
730
41
2
1616
2005年4月（1730）
2006年3月（1616）
114
11
3
2396
2006年3月（1616）
2008年7月（2396）
780
28
4
2293
2008年7月（2396）
2009年2月（2293）
103
7
5
2587
2009年2月（2293）
2010年4月未结束（2587）
不低于285
不少于14
下面扼要进行波浪特征计算，并对第5浪近期阻力位置和所需的时间进行理论预测。
（1）房价月指数波浪运行幅度
ΔH2/ΔH1=114/730=0.156，低于0.191，调整不够充分；
ΔH4/ΔH3=103/780=0.132，低于0.191，调整不够充分；
ΔH3/ΔH1=780/730=1.068，略高于1.000，符合艾略特波浪理论；
ΔH5/ΔH1=285/730=0.390（未结束），已高于0.382约6点，离0.500和0.618比率分别尚需80和166点；
ΔH5/ΔH3 =285/780=0.365（未结束），离0.382只需13点，离0.500和0.618比率分别尚需105和197点。
由此和4月指数2587，目前处于第5浪的上海二手房价月指数，估计后续将面临的三个阻力位先后依次处于2585、2680和2770附近。
注：6月上旬公布的5月份指数2582，比4月份仅上涨0.15%。
（2）房价月指数波浪运行历时
T2/T1=11/41=0.268，T4/T3=7/28=0.250，均介于0.191和0.382之间，调整欠充分；
T3/T1=28/41=0.683，高于0.618，基本符合艾略特波浪理论；
T4/T2=7/11=0.636，高于0.618，基本符合艾略特波浪理论；
T5/T1=14/41=0.341，离0.382和0.500比率分别尚需1.7和6.5个月;
T5/T3=14/28=0.500为一个重要黄金比率，离0.618比率尚需3.3个月。
由此取均值估计，目前处于第5浪的上海二手房价月指数，可能会在2010年5月底前后、2010年9月底前后面临逐渐增强的阻力作用。这意味着，若2010年5月份之后指数在2585附近未展开调整而继续有所上升的话，则在2010年10月份起之后的一段时期内，指数在向2680附近攀升的过程中将面临更大的调整压力。
若出现调整，其短中期幅度暂可从上述图1中虚线通道顶线和第3浪顶2396来估计，大约在10%以内，即第5浪（2009年2月以来）的涨幅只有一部分被回撤。
.
后记：值得一提的是，近5年来上海二手房价月指数运行形态看似一个上升三角形且近半年来已走出下轨线（图中点划线）。对这种形态的走势，若宏观调控政策给予适度打压或遭遇其他重大利空事件，则相对容易发生急剧下跌和大幅震荡现象。因此，在同时获得能够抑制房价暴涨和维持社会经济稳步发展的预期效果方面，上海市在出台楼市调控细则新政前，看似将会面临较为艰难的抉择。
.
本文引用地址：http://www.sciencenet.cn/m/user_content.aspx?id=336996