上海出台进一步加强房地产市场调控若干意见

　　为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施，巩固调控成果，今天，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。意见共十二条，主要内容如下：

　　一是严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。

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　　各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

　　二是在一定时期内限定居民家庭购房套数。

　　暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

　　三是发挥税收在房地产市场调控中的作用。

　　按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

　　四是动迁安置房提前上市交易。

　　为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。

　　五是提高商品住房预售门槛。

　　对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可，确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益。

　　六是着力推进住房保障工作。

　　逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。

　　七是进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管。

　　《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米；项目规模小于3万平方米的，应一次性申领。房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。严肃查处房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。

　　八是本市将继续增加居住用地供应总量。

　　保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。

　　上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进本市房地产市场平稳健康发展。

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　　快鞭赶慢牛 楼市迎来二次探底？

　　本报记者调查发现，9月29日多个部委出台的调控楼市“五条措施”可谓立竿见影。

　　中国经济时报记者通过对中秋节到国庆节期间楼市的采访调查发现，9月29日，多个部委调控楼市的“五条措施”的影响可谓立竿见影。

　　慢牛快跑

　　原本打算10月初再开盘的北京首邑溪谷急匆匆地将开盘日期提早到了9月28日，售楼人员在电话里对本报记者说，因为开发商中秋节期间领到了预售证，而依据规定项目在领取预售证的三天内必须开盘。

　　这个规定其实早就存在，但很长时间内却陷入执行不力的困境中，捂盘不售，坐收升值之利的项目比比皆是。

　　“北京对捂盘惜售的监管越来越严格，建委的人都盯着。”一个项目在北京南部地区的开发商私下告诉本报记者，政府的严控让一些原本还打算像之前一样“混”过去的同行们不得不按章办事。

　　不仅开盘时间被严格限制，就连土地开发的周期也比之前缩短许多，首邑溪谷的销售人员称，他们项目土地的拿地时间在去年9月，一年内就开盘销售。

　　这并非个例，本报记者对中秋节期间获得预售许可证的其他四个新盘项目的拿地时间进行查询，其中康秀嘉园的拿地时间为去年6月，嘉特美大厦的拿地时间在去年2月。

　　还有动手更快的，房山区首创集团旗下芭蕾雨项目的负责人张军在房山区长阳音乐节启动仪式上接受本报记者采访时透露，该项目预计在今年11月入市，而它的拿地时间就在今年春天。

　　此前，与芭蕾雨一街之隔的万科长阳半岛，创造了三天内售罄的“日光盘”业绩，其拿地时间为去年9月，在今年8月一期就已经开盘。

　　当记者询问万科的快速开发快速销售是否对芭蕾雨有启发时，张军没有正面回答，他反问记者，还能比芭蕾雨做到更快的开发吗？

　　“从拿地到对外销售不到10个月，我们的开发速度已经尽量往前赶，也只有资金实力雄厚的开发商才能有这么快的开发速度。”他说。

　　万科的人士告诉记者，万科奉行不捂盘不囤地的销售原则，不仅北京项目如此，全国项目也是这样，今年8月，万科的月销售额一举达到119亿元，成为国内首个单月销售破亿的开发商。

　　快鞭加力

　　昔日一群我行我素不听话的孩子突然变乖，开发商为何主动加快开发速度？

　　中国经济时报记者在大量的采访后发现，大部分开发商都没有尽快开发的打算，但来自管理部门的要求却越来越严格，这让之前惯用的“拖字诀”失了效，对万科快速销售模式的复制显然并非出于所有人本意。

　　“虽然以前对开发商的开盘时间有限制，但没有这么严格过。”原中国房地产开发集团董事长孟晓苏接受本报记者采访时透露，近期开发商在拿地时要签订单独的书面协议，对开盘时间严格限制。

　　北京当地一位不愿意透露姓名的开发商向记者证实了孟的说法，主管部门确实在加强对之前政策的执行力度，开发商不仅要加快土地开发的速度，也要加大推盘的力度，之前一个项目开发好几年的情况未来将大大减少。

　　事实上，除了这种暗地里的鞭打，明面上的监管也在近日浮出水面。

　　继9月27日，国土资源部与住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》后，9月29日，多个部委调控楼市的“五条措施”出台。

　　“北京9月份一、二手房成交均创下4月新政后高峰，尤其是9月底新建商品住宅、二手房住宅均连续多日单日成交突破800套，几乎回到调控前成交峰值水平，市场上甚至有部分区域出现调高价格出售的现象，导致相关部委升级调控。”链家地产副总裁林倩指出，早在4月份调控初期，各项政策在北京已开始逐步全方位落实，因此近期出台的几个政策对北京来说均为重申政策，新政策主要针对的是贯彻不彻底的中小城市。

　　冲击已经显现，北京市房地产交易管理网的统计信息显示：“十一”前三天，北京市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为360套，与今年中秋节相比下跌了近44%，二手住宅网签总量为27套，与今年中秋节相比跌幅超过了90%。

　　伟业我爱我家的分析人士认为，“五项措施”基本上是“国十条”一个加强版，虽然也提到了“增加住房有效供给”，“落实保障性住房计划”和“打击囤积土地和捂盘惜售”，但是整体上还是以抑制需求为主。

　　记者注意到，在9月底各部委出台的楼市调控文件前都提到“为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神”，而这个通知就是四月中旬出台的“国十条”。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾预计，新政策作用下，楼市不可避免迎来二次探底，而且底部会超过此前的4月—7月。(中国经济时报)