长篇调查：谁在推高北京房价？（下） -3

长篇调查：谁在推高北京房价？（下）

“资本为什么喜欢集中在北京，因为资源集中在北京。”杨乐渝表示，北京几乎是整个华北区域唯一的中心，天津最近几年虽然发展迅猛，但城市吸引力和北京相比仍无法相提并论，北京和河北更是天壤之别。
“北京是花全国人民钱建起来的，资源集中度是全世界最高的几个城市之一。”何锋说，“小富进城，大富进京。”何锋总结说，北京和国内其他一些区域龙头城市的地位还不一样，例如上海虽然是全国经济中心，但北京却几乎是全国除了经济中心以外其他所有社会活动的中心，北京的特殊地位是其他城市没法比拟的。
北京海淀区某楼盘的销售负责人告诉记者，南方客户买房投资，选择余地比较大，例如江浙的客户可能会选择上海，但北方的客户基本上都选择北京。当然，南方客户在上海等地买房之后，还会想在北京也买几套。“你可以看看北京集中了多少好学校、好医院？111所　‘211工程’院校中北京占了26 个，700多所三甲医院中北京有48家，而且大都是居行业领先地位的机构。光教育和医疗资源，就是国内哪个城市都无法企及的。”
何锋说，南方和北方的经济发展模式决定了南北方的差异。从南方的代表区域长三角来看民营经济比较活跃，新经济和生产经济都比较发达，华北周边以资源依托型产业为主，比较单一，且是依托资源而非产业竞争力形成的。
2009年9月28日，卫生部部长陈竺在一个新闻发布会上表示，中国目前的医疗资源配置不合理，优质医疗资源过多集中在大城市。目前北京市各大医院普遍存在患者住院难的现象，医院的床位非常紧张。患者在病情允许的情况下，一般只能在医院住半个月左右。
北京的教育资源也是一个巨大的吸引力。如山东高考生数量是北京的6倍，而北大、清华等名校下达给北京市的招生指标却是山东的5—6倍。北京考生中100多人就有1人有机会上这两个名校，而山东考生则要在4000多名考生中有1个机会，真正的“千里挑一”。2010年高校招生计划中，北大清华等学校对北京生源的照顾更是高于往年，虽然北京总生源数量减少了20%，但北大清华等名校在北京的招生计划却只缩减了10%。
从表面上看，北京的教育资源只和北京户口有关系，和北京的房地产市场没有直接关联。但实际上，北京户口分为两类，一类是集体户口，一类是普通户口。集体户口是指落户在所在学校、单位、企业等，与同单位其他人员共用户名、统一保管的户口。普通户口是落户在自己常住地　（如自己的房屋）的户口。一般来说，要想将户口落在自己的常住地并不容易，最便捷的办法是购买一套房产。
当北京集体户口持有人在为孩子办理准生证、入学手续时，就会面临一系列的问题。以入学为例，学校的学区按照户口所在地划片，指的是按照普通户口落户的住所来划片。北京的许多名校要求家长在办理入学手续时要带上房产证。如果是没有买房的集体户口，需要家长自己联系学校，和学校商量是否能接收自己的孩子。如果家长自己最终联系不上同意入学的学校，最终孩子会被指定到一个普通的学校上学（非名校）。因此，想上名校，光把户口落实在该校所在片区是不够的，还需要拥有一套该片区的房产。
“一个名校的招牌，起码值2000元／平方米。”这位人士表示，现在不少楼盘热衷于引进名校，名校进驻意味着楼盘价值水涨船高。
北京市朝阳区四环内某项目从2009年初18000元／平方米均价已经涨到了45000元／平方米，一年内价格疯狂飙涨两倍的一大推动力便是从幼儿园到高中的名校全面入驻，其中入驻的小学是一家北京排名前十的小学。
杨乐渝表示，国内的经济模式，基本属于中心城市模式而非区域经济模式，这种经济发展模式注定了某几个重点城市资源的过度集中，从而带来了房地产供求关系的不平衡。
区域经济的一个重要的衡量指标“首位度”（一般用一个地区最大城市与第二大城市经济规模之比来表示最大城市的首位度）指标体系表明，京津冀地区在核心城市和一般城市之间，缺乏存在与中间状态起着“二传”作用的城市，被称之为“大树底下不长草”。
“中国所有的大城市，包括北京、上海，目前都是城市集聚度高于扩散度。”中国社科院城市发展与环境研究所副所长魏后凯表示。
魏后凯说，城市发展的空间结构有单中心，双中心，多中心三种不同模式，长三角是单中心模式，而京津冀则是以北京、天津为两大中心城市的双中心模式。“不能说哪种更有优势，应该说都各有利弊，而且都是经过历史发展过程不断演化而来的。”
魏后凯预测，未来京津冀不是双中心而是多中心，河北唐山曹妃甸、石家庄等地的人口都会集聚起来，各个中心规模不一定完全一致，但产业功能的分割和差异化将进一步显现。
对于长三角和京津冀之间的首位城市是集聚效应还是扩散效应更大的问题，魏后凯说，不能把上海简单概括成辐射性发展模式而把北京简单概括成吸附性发展模式。按照他们的研究成果，长三角和京津冀都是既有集聚，又有要素和产业的扩散，并且都是集聚效应大于扩散效应。“我们衡量的标准就是现在江苏和浙江在上海的投资远高于上海在苏南等地区的投资。”魏后凯说，目前在国内，尚未有一个城市的扩散功能超过集聚功能，“如果扩散功能超过集聚功能，一个显而易见的现象就是人口要逐渐下降，城市规模会越来越小。”
不过，魏后凯也指出，目前来看，华北的区域经济平衡度确实还有待加强，希望多中心模式发展起来之后能有所改善。
杨乐渝认为，区域经济不平衡是个全国性问题，北京是这样，上海、广州、成都、西安亦如此，只是资源型购房需求大小强度不一样罢了。
炒家这五年：房子，还是房子
“怎么城市需要青春不老的仙药，高速的游戏命老化但仍旧活着，怎么高楼似一片树林建在荒山上，因这里风声风向风霜变幻无常”。
这是罗大佑歌词里描述的香港。过去5年间，几乎同样的一幕，在北京楼市上演。风声变幻无法阻止来自各个领域的资金坚定地流入北京楼市，他们来自中国的新富阶层——从做多式的坚定投资，到如今为了抵御资产缩水的被动资产配置，他们的心路历程发生在楼市，却又是楼市之外的故事。
初兴
北京豪宅市场始于1996年，以罗马花园为代表，以在大陆拥有产业的香港、台湾企业主为主要客户，“当时住房改革刚刚开始，国内还未有豪宅的概念和直观印象，很多省部级高官来参观，都非常惊叹——当然现在再看，已经平平无奇了。”已经操盘豪宅营销十余年的思源经纪代理事业部高端公司总经理宋汀说。
当时，中国改革开放后的第一代企业主大多来自于制造业，经历了小作坊式生产和意识形态的交锋磨砺，也正因此，他们深知资本积累之艰辛，“他们的个性里面有一种行业普遍性，往往精打细算，不太会一掷千金，即使到现在，他们也不是豪宅市场的购买主力。”她说。
2003年，北京出现了真正面向国内市场的豪宅——棕榈泉，其位置面朝阳公园。2005年，市场陡然兴起，大规模的豪宅楼盘开始密集出现，西山美庐、东山墅……
“2005年以前，在北京买房还未有明显的阶层感，但后来，这个感觉越来越强烈。”一位在北京居住多年的地产人士说。
“煤老板和金融行业、国际客户几乎是在同时进场的，这么多年，客群还是这些人。没结构性的大变化。”华侨城一位一线操盘手和宋汀都如此认为。
据一位河南平顶山的煤老板说，最早的时候，他们并不倾向于投资购买那些天价别墅，而是喜欢繁华地段的精装修公寓，或者说，讲究一种品位，“2005年前后，买的比较多的还是SOHO中国、星河湾这类精装修楼盘。”
郭乐此前是平顶山的一位罕见的“高学历”煤老板，名牌大学出身的他因为自家的煤矿已经挖完了，如今已经转行其他领域。“在北京的房产也就两三套吧。”他轻描淡写地说。记者了解到，这些房产都在200多平方米，单价在5万元左右。
他的老乡中，在这些中高端楼盘一掷千金买下整层房产的煤老板，为数不菲。其中一位煤老板自己住在西边的一个顶尖别墅中，买了两套御园，两套西钓鱼台家园。“十多套吧，毛算下，一个多亿。”这位买下1个多亿房产的煤老板在平顶山是百万吨级煤矿的大股东，一年3亿的产值，净利润2个亿。
一位北京资深业内人士说，北京的“楼王”大都拥有绝佳的地段，具有相当的稀缺性，比如说早年的西山美庐以及后来的钓鱼台七号，这些楼盘的开发商反而并不是那些知名的大公司，之所以能获得这些地段，往往得到了有力人士的支持。
“有力人士，你懂吧？”他笑着说。
用潘石屹的话说，这来自一种“红旗情节”——比如说，自己居住的小区隔壁就是某个大人物，或者，在自家阳台上可以看到天安门升旗。当时，北京一直有“东富西贵”的说话：使馆区在朝阳，外资也比较集中在朝阳，相对而言富人比较多；而西边是军队和政府高官集中的地方，大院多，所谓“贵”也。西山美庐北邻香山景区，西侧紧贴西山山脉，坐拥大好风光，而香山景区，也一直是历届国家领导人的休养之地。
有煤炭老板将这类楼盘概括为“资源性房产”，他们很清楚，这类地段“如果现在不买，以后再也不会有了，毕竟中国只有一个北京”。
豪宅的成功让市场第一次发现了北京住宅市场的潜在购买力——来自整个中国的新富阶层。几乎在同一时期，上游的土地供应权被进一步集中。
2004年，“8.31大限”实施，地王们次第出现。8.31之后，2005年北京市土地放量明显不足，全年公开出让的土地总数量不到年计划的五分之一。每放出一块土地，开发商便蜂拥而至，从当初的清河地王到如今的大望京地块，每一块地价格都超出了人们的心理预期。
好的地块越来越稀缺，8.31让市场看到，政府更愿意让土地出让细水长流——人们还有什么理由不看好楼市？豪宅带动着整个北京楼市奋力向高处走。

推高
2005年，北京房价每平方米均价接近7000元，同比上涨超过20%，决策层认为房价上涨过快，楼市密集调控大幕拉开。
2006年5月17日，国务院常务会议提出“国六条”。7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件，被业内称为“外资限炒令”。
然而，谁的讲话都没有能够唱衰房价。资金仍坚定地流入北京楼市。
在股市里圈钱的人正变得越来越多，煤老板们的煤也正一天贵过一天，身家一天高过一天。2006年年底，银泰置业开发的柏悦居和柏悦府入市，银泰中心是长安街沿线的最高建筑。
柏悦府曾以7万元的单价，最低3800万元的单位，“一下把房价拉到了天花板上”，北京资深业内人士说，“这些标杆楼盘的成交量并不大，但示范效应太大了”。
金融行业由于其特有的高薪体制成为了北京高端楼盘的消费主力。
华侨城、招商地产的公园1872等12家楼盘的一线人员告诉记者，金融客户都是他们的大头。而在星河湾，曾经就有一个持法国护照的金融行业的人员以1亿元买下了多套房子。
对于房地产和房地产相关的行业的老板来说，他们的投资，更大程度上来自于一种“被动的苦恼”，金融街的融华世家一开盘，一个房地产商就买了 10套。“没楼盘开发了，也没事情做，不买房做啥？”了解情况的地产资深人士告诉记者。
几乎是同时，煤老板们开始思考着要不要投资其他行业——煤越来越贵，可是不是总有一天会挖完呢？这个行业这么赚钱，政府会不会插手？
思前想后，还是买房子。郭乐说，煤老板们的理由很简单——“就是买了放在那里，中国从古代就有置房置地的传统。实际上，他们也很少愿意尝试进入其他行业——是因为不懂，而且转型无非也是搞运输，开酒楼，开厂子，成功的凤毛麟角。”
他们每年通常有一半的时间呆在北京，这时候更愿意住在酒店，每天的日程是喝茶、打牌、与到京的地方政府官员交往。
“形成了原来的赚钱的依赖路径，改行很难”。郭乐思考过他曾经的同业们转行不能成功的原因。“那没什么可以买了，金融产品是压根不懂的。”郭乐说。
除了投资稳妥，子女后代的生活环境是他们购房的另一个理由。“没有人愿意一辈子呆在矿上，”一位河南平顶山的煤老板说，“我们都希望儿女们能生活在更好的环境，接受更好的医疗和教育——即使不能出国，也应该生活在北京。”
相比而言，资源行业“来钱快”，可也有着其他行业所想象不到的艰辛与风险。记者向青海一位矿企业主询问为何有先见之明，他大笑说——
“我他妈的是被忽悠进来的，有人说这个行业暴利，我就把钱投进来了。结果过了两年，这里还在搞基建，只能天天睡帐篷，一天晚上大风，把顶给掀了，我他妈的淋了一晚上的雨。当时我老婆过来看我，她当场就哭了。”
“现在，我儿子孙子的家当都有了。”他说。
保值
2007年年底，金融危机来临，深圳楼市降价，王石抛出拐点论，万科开始谨慎拿地。第二年，各地救市政策出台，到了2009年，房价出现戏剧性回升，一飞冲天。
但是郭乐说，煤老板们其实从来不关心这些调控政策，他们不买股票、信托，房价越涨，只能带给他们更多买的理由——“相比而言，他们更关心煤矿本身的收益，比如去年能赚到1个亿，今年如果也能赚到这么多，那么就可以拿几千万出来买房子。”
“今年3月份，单价4.5万的楼盘成交数量超过5亿的就有10个之多，大部分的豪宅开一套卖一套，而大部分都是总价2000万以上的楼盘”，宋汀也为现在的场景感慨不已。
宋汀说：“现在最贵的就是钓鱼台7号了——10万的单价。”
相比于前些年，钓鱼台7号更容易让人联想到红旗情结——该项目位于玉渊潭公园北岸，介于西三环与西二环之间，其东侧就是鼎鼎大名的钓鱼台国宾馆。
钓鱼台7号经常会被误认为是“钓鱼台8号”的邻居，而经历过那个狂热年代的人，往往都对这个名字印象深刻——其主人是中共马克思主义理论家康生，中苏论战的一系列文章即诞生于此，也正因此，钓鱼台8台曾是名噪一时的“反修阵地”。
北京的房价以月涨数千的比例疯狂上涨，而豪宅更是扮演了其中的领军人物。“现在700万到800万的房子只是高端楼盘的一个入场费而已。”
据北京中原统计，2010年一季度北京商品房均价已经达到21880元／平方米，相比2009年同期房价11615元／平方米上涨幅度已经达到88.4%。
“楼市从来不是以成本卖房子的，而是看市场能接受一个什么样的价格，”一位开发商高管说，“这么贵的房子，也依然有人买得起，还卖得这么好，这构成了一个信号——7万有人买得起，10万照样卖得很火爆，相较之下，其他楼盘提价三五千元，也在情理之中。”
房价被认为有泡沫，可是，不仅是房子，几乎什么都在涨——投资回报已经不是最重要的问题了，这些高端楼盘的买家们，开始担心怎样才能抵御资产缩水。
结果还是房子。
2009年华侨城开盘，采取了摇号买房的方式——为了限制一个人买很多套。即便这样，还是有一位开发商一口气买了很多号，摇到了7套房子。但这还不是让华侨城的销售很吃惊的。穿着朴素的一位山西人跑到售楼中心，找到主管，想买一个单元——24套。但被谢绝了。因为当时的楼市供不应求。
“这几年小开发商都被合并了，拿地又那么难，不如就买买房子吧。”一位西北的开发商在北京已经置业数次。
煤老板们买房的理由更加单纯，“因为过去的10年，房子一直在涨，买房看起来非常稳妥，而且，其他人都买了。”润泽庄园的一位人士则说，“客户投资首先考虑的并非是投资回报，而是如何抵御资产缩水。”
从2005年到2009年，每年的CPI增幅分别为1.8%、1.5%、4.8%、5.9%、－0.7%，经测算，年平均CPI增幅为 2.6%。以2008年为例，当年存款利率最高的时候，一年期存款利率为4.14%，五年期存款利率为5.85%，而当年CPI（居民消费价格指数）涨幅为5.9%。考虑到物价上涨因素，2008年五年期存款实际利率为－0.05%，一年期存款的实际利率为－1.76%，这还没有扣除利息税。
今年一季度CPI增幅为2.2%，而目前五年期定期存款利率为3.6%，扣除物价上涨因素，银行实际利率已所剩不多。
根据央行报告，2009年年末，广义货币供应量余额为60.6万亿元，同比增长27.7%。这就意味着不到一年的时间里，我国货币数量增加了三成，货币供应的增长速度已经大大超过GDP的增长速度。
“难道还有比房子更保值的投资吗？”面对记者的问题，陕西矿主葛政反问道，“现在人人都知道要通胀，不投资房子，难道去投资股市？”

来源: 经济观察报