神马文学网房地产开发资质变更房地产项目规划条件变更的许可程序
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 05:36:28
A地产公司通过出让方式以3600万元的价格竞拍到某商业地段的国有土地使用权，出让前，规划部门已对该土地规划条件予以确定。竞买后，A公司组织设计专家进行实地踏勘并作出日照分析说明，对原规划条件中的建筑层数从22层变更为28层，并据此向规划部门报批取得《建设工程规划许可证》。后在施工过程中，被该土地的北面某小区居民以影响采光、间距不够、改变容积率为由阻挡，工程被迫停工。
[律师评析]
与其他法律纠纷相比，规划许可纠纷案件具有一定的特殊性，如涉及的争议主体多，建设项目投资大等，稍处理不慎就会造成群体性上访事件，影响社会和谐稳定，故在法律处理上应颇为审慎。
一、建设项目规划条件变更的批准程序。
根据《城乡规划法》等有关法律规定，规划条件内容可包括:土地使用性质、容积率、建筑高度、建筑间距等。由于规划条件在建设中具有举足轻重的作用，故法律上对其变更有严格的限定。结合本案例，笔者认为，A地产公司改变规划条件中的建筑高度及容积率等规划指标，应履行以下审批程序:1、向规划部门提出书面变更申请；2、对变更原规划条件的必要性、合法性提供论证说明资料和初步设计方案以备审查；3、规划部门按控制性详细规划和修建性详细规划的要求，对变更的可行性进行形式与实质双重审查；4、如通过审查，规划部门应当及时将变更后的规划条件报同级土地管理部门公示并备案；5、土地使用权出让人与A地产公司按批准变更后的规划条件重新签订《国有土地使用权出让合同》或达成《补充协议》。本案尤其要注重对建筑物日照分析说明及容积率符合规范标准进行实质性审查。
二、对重大建设项目的规划条件变更，还应在批准前组织听证会。
根据《行政许可法》有关规定，如某建设项目规划许可涉及公共利益或当事人重大利益的，应当在作出许可之前组织听证会。笔者认为，本案是符合上述听证条件的，而且通过听证会这一阳光程序，能有效消除居民与规划部门的抵触情绪。此时，应着重做好听证程序工作，并在听证会上组织专业人士对诉求焦点问题作出充分解释，对听证申请人数众多的，可要求选派听证代表人或代理人参加。
三、规划条件变更应以“形式审查与实质审查”双重审查为原则。
形式审查即审查申请材料是否齐全，是否符合法定形式，如对开发项目立项、消防、环保、安全等部门的审批情况进行审查等。实质审查，是对申请材料的真实性、合法性进行审查。笔者认为，规划条件变更属重大事项，尤为要对采光、间距、容积率等各项规划指标在实地勘测的基础上，结合设计图纸和规范要求等进行实质审查，以避免引发行政诉讼，减少信访事件的发生。
