住宅的一般知识——商品房销售面积的计算标准

    凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。

    即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年

十二、如何看清楼房间距

对购楼者来说，房屋间距要大些，居住得要舒适些。到底怎样的间距才合理呢？有关规定是：楼距是楼高的0．7倍，此为南北朝向排列的楼房间距，若东西向则为0．5倍。如前排房屋的高度为20米，那么后排房屋距离前排房屋要有14米才符合要求。应注意的是：
     1、这个0．7倍是指首层的间距标准，层数越往上，间距标准越低。
     2、同样的间距，塔状的楼房比长条形板式的楼房好些，因前者较短，互相遮挡的情况比较轻微，因此通风采光好些。
     3、个别情况下，间距虽窄，但若有出风处，这种情况会产生巷道风，即使巷子很长，也是很凉快的。但购楼者要到现场实地多体验几次，才能判别哪些单元风只从侧旁吹过而风不入室。
     4、假如有两个楼盘的楼价相同，但房屋间距不同，其实际楼价是不同的，间距窄者实质上升了楼价。
     5、成都由于日照的关系通常楼距是楼高的1倍，才能满足通风采光达到优良的标准。

十三、多层和高层各有什么特点

1、一般情况下，高层的建筑标准、建筑质量要高于多层，如居住在较高的楼层，则视野较开阔，空气质量较好，噪音低。
2、高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。
3、高层的物业管理费比多层的物业管理费高。

十四、挑选房子的14个标准

买房子除了自住，还可以出租或当做投资。但自住、出租、投资虽可以独立作为一种行为，又可以结合起来，这就意味着，改天可能因为又有多余的钱再买别的住处，原来自住的可以出租；反之，本来出租的房子若租不出去，也可自用。同时，万一自己的经济出现问题，也可把房子卖掉或出租。另外，买的房子无论是自住或出租都可作为资产，做生意时可向银行申请抵押。其实，房子无论是用来自住或出租都可以当做是一个投资行为。因此，置业就是投资，无论您是用来自住或用来出租。您所买的物业能否保值、升值，是确定此物业是否理想的决定性因素。
然而，一个物业能否保值、升值是由在选择物业时那些不可变因素确定着、可变因素影响着。什么样的物业是好物业，仁者见仁，智者见智，但无论怎样我们都首先会去考察物业的发展商、地段、品质、房屋本身及成本，具体的标准就是：
一、保值、升值。这是置业的前提，也是挑选理想物业的决定因素

二、开发商的实力、信誉

开发商的实力、信誉是一个项目成为理想物业的保障。我们应该着重考察的是发展商是否是国内外知名企业，在国内国外曾操作开发过哪些项目并且这些项目是否成功，特别要考察的是发展商在操作此项目时是否有开发规模，建设是否同期进行，工程进展是否保持一定速度，承诺可兑现性有多大。
三、地段

地段的好与差决定了售价的高低。地段是物业保值、升值的一大决定因素。这一项应该考察的是现时是否是好地段，生活工作、购物、休闲娱乐是否方便，市政规划是否有利于此地段的发展，此地段发展的空间余地是否够大，空气环境质量是否优质。

四、交通

交通方便，社区才有发展空间，也才有升值空间。这项主要考察现时工作、电话、上学等出入是否方便，公共交通网络是否发达，交通网络与住宅区的相连是否合理、方便，还有一点就是未来市政发展是否有利于此处交通的改善。

五、建筑质量、装修标准

物业的内在品质是物业保值、升值的基础。在装修上要考察的是大堂、过道、外墙、窗、电梯的档次、质量是否达到一定的水准。

六、市政配套

齐全的市政配套是生活的保障。市政配套功能是否齐全，能否到位，能否在近、远期符合需求。

七、小区规划

超前规划可令物业保持更长的竞争力。考察小区规划是否合理，设施是否齐全，能否实现或何时能全部到位。
八、物业管理

物业管理公司的经验与实力，收费是否合理，是否符合规定。好的物业管理能使物业的品质保持长久。
九、朝向、楼层

采光、通风要好，若朝向不好，景观优美也可以，并同时与售价一起考虑。在楼层上要考虑家人出入的方便，底层或顶层有花园的，要考虑是否实用并同时与售价一起考虑。不同朝向、楼层的售价相差8%至15%。
十、住户档次

是否是自己所能接受的住户群，不但如此还要了解住户买房的用途。住户的档次同时也决定了物业的档次。
十一、售价，要了解其他方位物业售价，最主要的是是否为自己的预期价，同时要与付款方式一起考虑。
十二、户型设计

户型的实用性兼合理性是否完美，功能合理是否兼具美观性，能否适应未来家庭结构变化，是否具有灵活性，如能否满足自住并兼顾出租；一般的家庭厨房面积应有6至8平方米，卫生间5至7平方米，卧室12至20平方米，起居室＋饭厅有30至50平方米，阳台6至8平方米，才称得上一个好家，总面积大约在三居室、90至120平方米。但若房间的功能齐全，面积虽小，仍然能生活得乐融融。
十三、付款方式要轻松灵活，主要认清自身的付款能力，考虑自己的付款能力能否达到。
十四、周边文化水平，主要考察城市的未来发展是否有利于改善周边文化水平的档次。没有一个物业是十全十美的。

十五、如何用技术参数选房

在选择购买期房时，除了对价格、位置、小区地点及开发商实力进行初步判断外，购房者只能依赖图纸、模型和售楼员的描述来进行判断。因此，了解并运用设计图纸中的技术参数，有助于协助购房者对期房作出合理、正确的判断。
　　对住宅小区整体居住质量来说，容积率、密度和间距系数是三个最为重要的参数。
　　容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以６层砖混多层住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。密度是指小区内建筑地面积占总面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。在以高层为主的小区，高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。住宅间距系数是指楼间距离与遮挡建筑挡线高度的比值，应挑选间距比值较大的小区。
　　选择了环境质量好的小区后，还得巧用技术参数来挑选适当的房型。
　　决定房型质量的参数主要是开间、进深、层高和出房率。开间是指一套住宅占据楼长边方向的面阔尺寸，开间越大，进深越小，楼层越高的房型越好，因为大开间能够获得较大的采光窗，有更好的通风效果，小进深使窗地比（窗面积与居室面积的比值）更为合理，避免黑房间的出现，居住更为舒适。
　　出房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼主为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同但销售面积会有所不同。选择出房率高的住宅可以少花钱得实惠。
　　此外，商品房面积问题成为当今社会关注的热点话题，越来越多的人把目光投到了面积计算的方法上。有的人认为分摊的公用面积是“隐形”的，并就此提出多种疑问，其一便是：一幢楼房怎么会有多个分摊系数？其实，一幢楼房有一个或更多的分摊系数是完全有可能的。因为在商品房面积计算过程中，一幢楼房的分摊系数是由使用功能来决定的。
　　一般来说，单一使用功能的住宅楼，分摊系数只有一个；但该楼为单一使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积服务范围不同，就可能出现多个分摊系数的；而当该楼为多种使用功能的综合商住楼，出现多个分摊系数的可能性更大。具体计算，为全楼服务的公用建筑面积由全楼分摊，为商场服务的公用建筑面积由商场分摊，而为住户服务的公用建筑面积就由住宅分摊了。
　　例如，一幢建筑，底层为商铺，楼上为住宅，但商铺的入口独立，则商铺原则上就不分摊住宅使用的楼梯间，而只分摊相互之间的分隔墙以及外墙，这样就会出现两个不同的分摊系数了。
　　选择物业的标准
　　1．工程质量最重要：房屋作为一种有着长期使用价值的产品，它的工程质量是所有组成要素中最为重要的一个。一栋房子设计再漂亮、配套再完善、服务再优秀，施工质量不好，时时危及人们的正常生活，就绝对谈不上投资价值了。
　　2．与居住生活息息相关的设计及配套：在保证房屋质量的前提下，户型设计应该是便于生活，不违背人们生活习惯的；社区居住配套设施应齐全，影响舒适度的涉及或配套将直接影响房屋的租售。
　　3．物业服务水准也会影响物业价值：物业管理公司除了日常的维修维护外还应提供相关的服务，但服务的内容与社区的档次也有关系，高档社区内一般都会选择业绩好的物业管理公司提供酒店式服务。
因此，在公用建筑面积服务对象为复杂的情况下，出现更多的分摊系数也就不足为奇了。
好户型的基本要素
　　热销的楼盘是其综合素质与组合优势造就的，好户型也同样是综合因素使然，没有绝对的“好”户型，只有适应各类买家不同居住实态与居住愿望，符合个人生活与居住行为模式的户型。户型设计有其需要遵循的设计通则原则，同时户型也具有不同气质与个性内涵，了解其构成要素及细节，有助于买家甄别户型、判断是否适合自己，同时也能从更深层次提高自身的建筑审美意识。户型的基本要素除了良好通风、充足采光、平面合理等内容，还应仔细考量户型设计的深度及细节的设计：
　　各功能空间有明确的分工，“公私分离、动静分离、清污分离”，户型内部空间的组织和布局，决定了居住环境的质量，而功能的设计首先要符合人们的居住行为方式。居住生活分为共同性和私密性的、文化的和生活的不同方面，各种居住生活行为应当有其特定的空间环境。功能空间的专用程度越高，功能使用质量相对就越高，功能空间的逐步分离过程，也就是功能质量不断提高的过程。
　　合理分配空间规模及妥善处理各功能空间的联系，对于户型设计尤为重要。选择大户型时，要注意是否增加了相应的功能空间及过渡空间，如：工人房、储物间、家务操作空间、休闲运动空间等，而不是单纯的面积扩大，同时，各功能空间之间存在着合理的过渡空间。选择小户型时，要注意是否具备了必要的功能空间，同时某些功能空间在使用上的灵活性、适应性要求较高，具有使用功能的多元化。设置一定的储藏空间，储藏空间也存在着污洁之分、功能区分，实践证明，储藏空间、卧室壁柜、更衣柜等的设计，对改善室内居住环境具有重要的意义。
　　起居室与主卧室的舒适性与实用性，更是买家极为注重的，其跨度与纵深尺度的设计不容忽视，同时也是与买家的居住实态相关。
　　户型除了基本的结构要素外，还存在着更深层次的因素，户型设计要具有时代感，从人性的角度看户型，考虑到人的内在需求，不同的户型设计创造出不同的心理环境与感受。从三维角度看户型，室内空间便产生不同的层次及空间的流动感。新经济下工作空间回归生活空间，重新审视空间的公共性与私密性。因此，户型设计的个性化与多元化，存在一个不断发展的过程。