神马文学网学习频道：住宅的一般知识——其他相关资料（下）
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/20 12:31:25
三、房地产常识
一、容积率
是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
二、密度
规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
三、出房率
是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。
四、面积
是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。
五、绿地率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30％以上。
六、住宅的层高和净高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住 宅的层高采用下列参数：
七、住宅的进深
住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：
八、住宅的开间
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI110-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：
九、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选
1．商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
2．商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
3．套内建筑面积由以下三部分组成：
（1）套（单元）内的使用面积
（2）套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积）
4．套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
5．公用建筑面积由以下两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。
（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。
6．公用建筑面积计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用
空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
7．公用建筑面积分摊系数计算：
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和
8．分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
十、商品房面积误差的处理方式
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
1． 面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
2． 面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在
买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
十一、房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示
《住宅商品房准许交付使用证》，提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
十二、商品房销售包括商品房现售和商品房预售
商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。
十三、购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列规定办理
1． 尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意；
2． 已付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业；
3． 贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的应当征得保证人同意；
4． 转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内，持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。
十四、商品房销售须具备以下五证
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售许可证》。
三、房管基础知识
房地产业已成为国民经济中发展最为迅速的产业，房地产与住宅已成为国民经济生活中最为活跃的领域。随着住房制度改革的深化，国家经济建设的发展和市场化程度的提高，以及中国“入世”后经济大环境的变化，人们对房地产、住宅的需求发生了根本的变化，法律意识也增强了，因此对房地产知识的全面了解将成为置业顾问不可缺少的一部分。
一、房管部门职能
新体制的“成都市房地产交易中心”负责成都市房地产市场管理和房屋产权产藉管理。具体包括：房地产交易、房地产抵押、房屋租赁、房地产评估、房屋产权登记、房地产测绘、房地产档案等管理工作。
二、房管局业务流程
根据《成都市城镇房屋权属登记条例》的规定，房屋权属登记程序分为5个步骤：
受理登记申请→权属审核→发布公告→核准登记→颁发房屋权属证书。