浅析商业地产经营模式与商业空间景观规划

陈可桢1，陈琦2，赵衡宇3

（1.杭州余杭绿城房地产开发有限公司，浙江杭州310007；

2. 中国美术学院艺术设计职业技术学院，浙江杭州310000；

3.浙江工业大学环境艺术研究所，浙江杭州310000）

摘 要：本文探讨了商业地产项目的发展特点和主要盈利模式，分析了其中存在的问题。并据此对我国商业空间景观的设计进行分析，以图更加专业化发展。

关键词：地产商业；商业空间；经营模式

    中图分类号：F293.3         文献标识码：A           文章编号：1671-8089（2009）12-0016-02

所谓商业地产，是指在开发商业性建筑项目的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务，它包括商场购物中心、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。随着大型综合购物中心的发展，中国零售业全面对外开放，为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为不同于传统商铺租赁形式，以全面融合地产业与商业为特色，正悄然成为市场的新宠儿。商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心、地产酒店、地产写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资与关注的亮点。

一、商业地产项目的特点

1、对资金的需求大，受政策的影响大，协调利益的难度大，合理规划的难度高。对资金的需求较大，地产项目的投资大、占地广，建设和投资回收期长，商业地产开发投资要求巨大的资金投入，商业地产项目需要一次投资建成才能形成商业氛围，因而所有的前期投入都来自开发商的积累。

2、受政策的影响大。对于商业地产项目投资，政策层面的巨大影响不容忽视。这些政策主要包括房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先，商业地产项目开发报建要经多个政府部门审批，除了国土规划、园林消防、人防市政等部门外，规划方案还必须向市委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。再者，商业项目的层数少，根据销售政策规定，一般要到物业结构封顶后才能预售，而高层小高层住宅只要投资达到1/3，已经确定竣工日期就可以进行预售，商业项目比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商业项目的收益将产生革命性的影响。

3、利益协调的难度大。商业地产的目标市场面临两级客户，一是销售阶段的投资经营者；二是物业经营阶段的最终消费者。在进行商业地产策划时，不仅要考虑各投资经营者的需求特性，更要考虑最终消费者的消费行为和心理特征。如此，在商业地产的开发中，开发商、投资者、经营者、物业管理者就形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑整个环路的其他利益者，才能维持整个环路的发展，合理规划的难度高。

4、商业项目面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针对特定目标客户，规划设计的商业项目招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而给项目销售招商带来严重的后果。最关键的是，由于其规划难度大，因此需要多个专业顾问中介机构各方面专业人员的协调配合，才能提高项目开发的成功率。这也对商业地产项目资源整合的程度提出了更高的要求。

二、商业地产的主要盈利模式

盈利模式的多样性也是商业地产项目的显著特点。商业地产的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性获利，而商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报和长期现金流。因此，商业地产盈利模式的确定对项目的成败至关重要。纵观我国目前商业地产的运营盈利模式，可归纳为以下几种：(1)整体出售。通过店面或店铺分割的方式，将商业地产出售给各个小业主这种方式,可以使开发商尽快收回投资，减少商业风险，但不利于商业地产项目的持续经营，且小业主面临较大风险。(2) 整体出租。开发商将商业地产全部出租给商业经营者，获取租金收益这种方式回报周期长，风险大，但可以获得物业增值和持续现金流，同时还可以以此获得抵押贷款部分出售主力出租。(3)部分出租，部分销售。项目较好的运作模式是将部分房地产出租给著名零售商，以此带来人气，提升整个商业地产的价值；同时高价出售待售物业，以获得最大经营收益。(4)整体持有。开发商自己经营商业物业这种模式的前提是开发商自身拥有商业的专业经营管理人员和队伍。该模式容易使开发商自己误入竞争激烈的零售业陷阱中，承担商业经营风险；同时，容易出现商业经营人力资源和品牌资源的缺乏的情况；此外，还会加大开发商的资金压力。所以，这种模式在一般情况下不主张实施。(5)混合运作。大量商业地产的出现，使零售服务企业选址机会增大商业物业招商难度增大开发商可以通过与零售商合作，共同经营商业地产。

三、选择商业地产盈利模式需要解决的问题

一是讲求聚合效应和互补效应。把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。

二是对高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地价昂贵，拆迁补偿费安置费巨大，开发成本非常高。城市中心商业地产一般都是高层，建设周期少则一二年，多则三五年，开发风险相当大。建设周期失控，会给资金供应市场营销等带来困难。要考虑投资实力，根据实力决定到底是卖还是租，还是采用其他方式，实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。

三是要有跨行业整合的能力。商业地产不同于单纯的住宅地产，具有跨行业的特点。不仅要为投资者定位，还要为经营者，甚至管理者定位。如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，很难成功。

四是要设定好投资回报的期望值。是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是平均利润，是短期利润还是谋求长远，据此设定科学合理的赢利模式。

四、商业空间景观规划的探讨

商业空间的规划与商业地产模式紧密关联，建筑空间在商品被消费的同时也同样在使用过程中被消费，与商品相互促进使双方的价值得到实现。在商业空间的设计和塑造中，一定要体现出商业地产独特的空间魅力，充分考虑到空间景观和盈利模式的关系。如今的商业空间应该是更加关注消费需求，设计出针对商品展示、促销、娱乐等活动广泛结合的空间，以适应多样化的消费行为，更好地聚集人气。采取多样化的商业空间设计，包含着空间功能的多样化和空间形态的多样化。有利于商业业态和空间景观的丰富性和灵活性，也有利于应对市场的灵活变化。在传统商业空间模式如商厦、广场步行街等中融入餐饮、休闲、体育、动漫游戏、娱乐、公寓酒店等设施，形式上可以有室内步行街、玻璃拱廊、中庭广场等合理并置，空间上动静结合，室内外相融合，给购物者带来愉悦，增加购物过程中的趣味，赋予商业空间文化主题和地域特征。在当前商业空间设计中需要加强与体验式消费相结合的设计。

一个富有文化主题和鲜明特征的商业空间可增强消费者的归属感和认同感，提升商业空间的精神品质，同时对保留城市的传统风貌融入城市的整体格局也有积极的作用。随着社会经济的发展，商业空间在城市中扮演着越来越重要的角色，商业空间不仅代表着特定的商业集团的利益，也与广大市民的生活质量密切相关。关系到整个城市的良性发展和整个社会的整合。我们应该更深层次地去理解和操作商业空间，最大化地体现经济价值和社会价值。

参考文献：

[1]李巍.现代城市商业综合体的环境构成[J].城市,2004;(02)

[2]庄惟敏.建筑策划导论[M].北京：中国水利水电出版社,2000

作者简介：陈可桢（1981年—）男，助理工程师，杭州余杭绿城房地产开发有限公司。

  陈琦，女，中国美术学院艺术设计职业技术学院。

  赵衡宇，男，浙江工业大学环境艺术研究所。