房市反弹过快 二次调控还有多远

2010-9-3 9:31:00    文章来源：新快报    

---

    新政调控楼市四个半月，番禺又出了新地王。与此同时，8月阳光家缘网签数据显示，全市十区一手住宅成交均价为12346元/平方米，环比上涨2.2%，成交面积更达到55万平方米，环比涨幅高达64.3%。从广州最新的市场状况看，楼市已开始回暖。另一方面，市场上关于楼市需要再次调控的呼声也开始增强，关于房产税、银行暂停开发贷款等传闻更是不断见诸报端。踏进九月，发展商个个都厉兵秣马为一年中最旺的销售季节大干一场的时候，楼市又一次站在了十字路口。

    房地产市场的表现有可能引发中央的再次调控吗？新一轮的调控在“十一”黄金周前后或者年底到来的机会又有多大？记者采访专家学者和发展商，不少人都认为，政府再次调控并非不可能，关键看发展商是否借市场稍微回暖，盲目涨价。

    调控派

    韩世同：“十一”前有调控政策可能性大

   “番禺地块的拍卖结果我非常意外。市场有所回暖，成交量上升是一种非常好的迹象。发展商应该珍惜。”房地产专家韩世同认为，“我觉得‘十一’前有调控政策的可能性非常大。我说的调控政策并不是指新的政策，而是说国家对房地产的宏观调控政策的网是在不断收紧的。如现在对四月份出台的一系列政策陆陆续续有一些新的说法，并且政策的细则也不断明确。以第三套房贷为例，最近银监会又重申京、沪、深、杭等地暂停对个人购买第三套房发放贷款。广州银行对三套房的政策也在收紧，大部分银行禁贷。同时广州还出台了防止发展商借修改规划而囤地放慢开发速度的规定等。”

    他表示，在四月份新政出台时，他是坚持认为新政太过严厉的。因为新政后的几个月，广州楼市成交量就大降一半。现在有所回暖，重新回到了正常的水平，但如果开发商趁势就涨价、炒高地价，让中央感觉之前的调控不到位的话，不排除会出台更加严厉的政策。包括现在有所传闻的两项政策，房产税和停止开发贷款。其中，房产税相对影响较小。房产税只对第三套房以上征税，并且如果房屋出租的，则可用租赁税代替房产税。但停止开发贷款这一政策则非常严厉，2007年10月份那一轮调控就有出台过收紧开发贷款的政策，结果开发商资金压力大增，不得不降价促销。

    另外，韩世同认为，周二番禺卖地价格太高，不排除拿地的发展商越秀城建有其他战略方面的考虑。同时他认为，如2007年富力的云祥路地块和2008年初恒大高价拿下的绢麻厂地块一样，只是短时间的造势，不可能对楼价有大的带动和影响。

    赵卓文：调控政策年底有可能加码

    州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，从通胀情况看，7月份的CPI是7.3%，预计9月、10月会达到高点，所以对广州人来说不买房就没有投资渠道了，所以最近楼市有反弹。预计今年底到明年春节前后是楼市销售旺季，市民的购买意愿还会提高。最近，房产税将出台，银行暂停开发贷款等传言，令市场一片恐慌。从各种迹象看，房地产调控政策今年不但不会终止，在年底还有加码的可能。这一次楼市调控的目的非常明确，就是要控制房价“过高、过快上涨”。然而，令管理层十分郁闷的是，调控了四个多月，楼价不但没有怎么下跌，在很多城市还出现了楼价反弹现象。照这个势头发展下去，中国的房地产业今后几年还将陷入“恶性循环”。

    保守派

    黎文江：政策就是巩固现有调控成果

    合富辉煌[3.83 11.66%]首席分析师黎文江在出席一个有关亚运城价值的论坛时说：“关于政策的判断，最近有一些楼市需要再次调控的言论，我觉得可以从政府层面去观察。首先最近李克强副总理说要‘巩固成果’，‘巩固’两字大家可以理解，不是‘加强’或者是‘扩大’，巩固就是说现在已经有初步的成效，楼价没有那么快的上涨，控制的速度已经平缓下来了。第二个是投资投机的需求已经撤离市场，成交量萎缩。第三个是政府在投资保障房方面做了努力，今年广州有4万套廉租房供应，占了登记在册77177户低收入家庭的60%以上，明年建设的廉租房会满足所有人的需求。接下来的政策不会放松，要在这个成果上保持稳定，我们要这样理解政策。”
 
    黎文江表示，温家宝总理也说过现在政策两难，我们也要看到政策的叠加影响。现在欧洲和美国经济不是很稳定，国内GDP第一季度为11.9%，到第二季度为10.3%，第三、第四季度会继续下降，拉平全年3%的增长。我们出口数据也比较低，出口增长已经回落到52%，年初的时候有55%、54%。现在说得很多的是物业税、房产税，但是这些税还不太现实，加强第三套房停贷才是比较现实的措施。

    龙斌：出口增长放缓 经济还需房地产支持

    合富置业首席分析师龙斌博士分析，由于预期未来的出口增长将放缓，如果说现在宏观调控把“三架马车”中的投资压下去了，还有一驾马车就是消费，那么消费也很难短时间内对经济能有大的带动。因此“穏”字当头的政策才最符合国家目前的经济利益。房地产市场也要稳才会有对经济发展起支持作用。

    -相关新闻

    地方楼市新政迭出 第二轮楼市调控隐现

    广州《广州市规划局规范行政许可自由裁量权暂行规定》(简称《规定》)已经市政府法制办审查通过,自8月15日起开始执行。开发商不能再有意使报批资料不合格,被打回反复修改来拖延时间囤地。同时，如果要变更《建设工程规划许可证》附图(建筑设计施工图),已预售或者销售的房地产开发项目,建设单位应提供房管部门出具的停止预售或者销售的证明及已购房业主的名单,并取得已购房业主对修改方案的书面同意意见。
    北京8月16日，业内爆出北京将出台《房地产预售资金监管办法》，对开发商预售资金即“楼花”收入实施专户管理。新的监管办法出台后，购房者所付的楼盘预售资金，不再存在开发商处，而是存在银行指定账户接受监管。

    重庆8月18日，重庆市财税系统一位人士向媒体证实，重庆确实没有得到来自国务院的批复。此前，由重庆税务系统提交的房产税征集方案已由重庆市政府递交至国务院，此时，重庆也开始了模拟征税的测试。 

    济南新近出台的房地产土地监管政策要求，供应土地3年内必须竣工，开发商拿地款需在半年内缴清；而囤地、囤房和故意涨价的开发商将被纳入诚信记录管理，一经发现，禁止其再在当地拿地。