《国有土地使用证》

小小“土地证”有大作用——买商品房别忘了“土地证”
“小土地证”是土地使用权期限70年到期后、证明购房者对土地拥有合法权益的凭证，和房产证一样重要，不能忽视。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
房子无“小土地证”是空中楼阁
我国《城市房地产管理法》明确规定，房屋交易必须取得土地使用权证书和房屋所有权证书，也就是说，商品房必须“两证”齐全才能上市交易。但记者在市房地产交易大厅随机采访正在办理房屋过户手续的市民时却发现，大多数人对“小土地证”知之不详，很多人家里也从没有领过。
据了解，目前我市购买二手房、房改房或进行房屋交换、赠予、继承等业务时，都只需要提供房屋所有权证，不需要提供“小土地证”，只有在办理营业性住房的过户交易时，才需要提供土地证明。此外，目前我市在拆迁、转让、抵押房产等方面，也不需要“小土地证”。
一位建设主管部门人士对不办“小土地证”的现状表示担忧。他指出，如果大土地证保留在开发企业那里，购房人肯定会承担一定的风险。因为现在许多开发企业都要把土地证抵押给银行进行贷款，而一旦该企业在还贷上出现问题，银行就会将抵押的土地使用权投放进市场，最终利益受损的将是楼内的业主。
“没有‘小土地证’的房子就等于是空中楼阁”，这是多位业内人士对“小土地证”作用的形象比喻。
房产证不能保障所有权益
十届全国人大五次会议对物权法草案中有关70年后住宅建设用地的权属问题作出规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”业内人士指出，这样一来，国有土地使用权证对购房者来说更为重要。
正准备为自己的房子办理土地证的市民田先生认为，超过土地使用权70年的期限后，土地使用权人需要凭借土地证办理续用手续。到那个时候，开发商早已经找不到了，老百姓没有“小土地证”，这一权利将无法实行。而且，如果遇到天灾人祸导致房屋灭失以及遇到拆迁的情形，只有房产证不能保障购房人所有的权益。
国土专业人士则指出，不及时办理住房用地登记，购房人的土地合法权益可能会受到以下几种情况的损害：住房用地的土地使用权不能得到法律确认，无法判定所购房屋用地是否合法；住房用地的合法权益得不到法律保护，特别是对公寓式住宅，在售房时已将房屋所占土地及附属公共用地计入房屋总价，购房人应共同享有这部分土地的使用权，但若不办理住房用地登记，这部分土地的权利及范围就不能在法律上予以明确；没有住房用地土地使用证，住房用地的土地使用权不能抵押贷款，而且住房用地土地使用权有被原土地使用者抵押的危险。
申办程序
土地登记申请人（使用者）应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请。
1、土地登记申请
（1）有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。
（2）因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。
（3）提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。
2、地籍调查
对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四至邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。
3、土地权属审核
土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。
4、颁发国有土地使用权证书。
评估收费：根据行政许可收费标准收取以宗地评估报告评估基准地价的总额计算各项费用。
重要性：
《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权力”的侵犯。
《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。
1、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。
2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”，这样的房子还有多少价值呢？